﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2718/2020

06 августа 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

 

при участии:

от Багирова Э.М. и Иманова К.И.: Бармин М.Н., представитель                          по доверенности от 09.01.2020 № 27АА 1501273

от ООО СК «Вита-Строй»: Поздняков В.И., представитель по доверенности без номера от 23.10.2019

от Калмыковой М.Г. (конкурсный управляющий ООО СК «Вита-Строй»): Калмыкова М.Г. (лично)

от Колодяжной В.К.: Колодяжная В.К. (лично) 

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились

 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-Строй» Калмыковой Марины Геннадьевны

 

на решение от 05.02.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020

по делу № А73-21540/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

 

по иску Багирова Эльдара Мамед оглы, Иманова Камала Имош оглы

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-Строй»

о признании зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим, признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства

 

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Колодяжная Валентина Константиновна

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Колодяжный Александр Михайлович, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-Строй» Калмыкова Марина Геннадьевна, финансовый управляющий Колодяжной Валентины Константиновны Карлсон Екатерина Эдуардовна

 

Физические лица – Багиров Эльдар Мамед оглы (далее – Багиров Э.М.) и Иманов Камал Имош оглы (далее – Иманов К.И.) обратились в Железнодорожный районный суд города Хабаровска с иском к обществу                с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-строй» (ОГРН 1062724010964, ИНН 2724091292, 680032, г. Хабаровск,                             ул. Целинная, 10Д;   далее – ООО СК «Вита-строй», общество) о признании права долевой собственности (по 17/46 долей за каждым) на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Хабаровск,                 ул. Санитарная, 15, кадастровый номер 27:23:0040675:696 (с учетом уточнения требований).

 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Колодяжный Александр Михайлович (далее – Колодяжный А.М.)                           и арбитражный управляющий ООО СК «Вита-строй» Калмыкова Марина Геннадьевна (далее – арбитражный управляющий Калмыкова М.Г.).

 

Определением Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 09.10.2019 в связи с признанием ООО СК «Вита-строй» несостоятельным (банкротом) и открытием в отношении него конкурсного производства гражданское дело по иску Багирова Э.М. и Иманова К.И. передано                  на рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края на основании  абзаца 7 пункта 1 статьи 126 и пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона                             от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

 

Определением от 05.11.2019 Арбитражный суд Хабаровского края           принял иск Багирова Э.М. и Иманова К.И. и возбудил отдельное исковое  производство, делу присвоен номер А73-21540/2019. 

 

Определением от 21.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Колодяжная Валентина Константиновна (далее – Колодяжная В.К.) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Впоследствии судом на основании статьи 50 АПК РФ принято к рассмотрению заявление финансового управляющего Колодяжной В.К. Карлсон Екатерины Эдуардовны о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования о признании права долевой собственности (доля 9/40) на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15, кадастровый номер 27:23:0040675:696. 

 

Решением суда от 05.02.2020, оставленным постановлением           Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 без изменения, требования истцов Багирова Э.М. и Иманова К.И., а также третьего лица Колодяжной В.К. удовлетворены, признано право долевой собственности                 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0040675:696, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15 в следующих долях: за Багировым Э.М. – 17/46; за Имановым К.И. – 17/46; за Колодяжной В.К. – 12/46.

 

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО СК «Вита-строй» Калмыкова М.Г. выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами нарушены нормы процессуального права, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить с направлением дела на новое рассмотрение.

 

В обоснование своей позиции заявитель проводит доводы о том,                     что по условиям заключенного между истцами и ответчиком договора                   о совместной деятельности от 22.09.2014 общество также имело право           на получение соразмерной доли в строящемся объекте, однако суды лишили ответчика данного права. Указывает на ничтожность пункта 6.5 данного договора. Полагает, что суды неверно квалифицировали спорную сделку             как смешанный договор с элементами подряда и не учли, что вступившими               в законную силу апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 02.09.2019 № 33-5964/2019 и решением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 19.05.2020 № 8Г-2276/2020, по спору между теми                же лицами, данная сделка признана договором простого товарищества. Обращает внимание на то, что Колодяжная В.К. не являлась участником правоотношений по строительству многоквартирного дома и претендовала лишь на получение компенсации за использование принадлежащей ей доли             в праве на земельный участок, то есть имела денежные требования к обществу, которые подлежат включению в реестр кредиторов. Ссылается              на то, что до настоящего времени договор аренды земельного участка                  от 23.09.2014 не расторгнут в установленном законом порядке. Настаивает  на том, что истцы являются конкурсными кредиторами и их требования                   к обществу, которое в рассматриваемой ситуации являлось застройщиком, должны предъявляться только в рамках дела о банкротстве в силу прямого указания статьи 201.8 Закона о банкротстве. 

Третьи лица – Колодяжная В.К. и Колодяжный А.К. в отзывах на кассационную жалобу поддерживают позицию заявителя и также полагают, что отношения между истцами и ответчиком основывались на договоре простого товарищества, что подтверждено судами общей юрисдикции                  по ранее рассмотренным спорам. При этом, Колодяжная В.К. не являлась участником данных правоотношений и не намеревалась приобрести какой-либо объект в строящемся доме, поэтому считает необоснованным указание судов на то, что общество вправе требовать от нее компенсации понесенных затрат на возведение спорного объекта. 

 

Истцы – Багиров Э.М. и Иманов К.И. в своем отзыве на кассационную жалобу напротив опровергают все приведенные в ней доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. При этом полагают, что поскольку обществом свои обязательства по строительству многоквартирного дома не исполнены надлежащим образом, то у истцов возникло право собственности на спорный объект незавершенного строительства, возведенный на принадлежащем                им земельном участке. 

 

От других участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу  не поступили. 

 

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО СК «Вита-строй» Калмыкова М.Г. и представитель общества поддержали доводы поданной жалобы и настаивали на ее удовлетворении, против чего возражал представитель Багирова Э.М. и Иманова К.И. по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу. Колодяжная В.К., в свою очередь, просила отменить обжалуемые судебные акты и поддержала позицию, отраженную в ее отзыве на жалобу. При этом конкурсный управляющий Калмыкова М.Г. дополнительно пояснила, что спорный объект незавершенного строительства и арендуемый участок под ним включены в конкурсную массу должника.  

 

Остальные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом                            о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили,  что не препятствует рассмотрению    дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ). 

 

Проверив в порядке и пределах статьей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и поступивших отзывов на нее, а также пояснений представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям. 

 

Как усматривается из материалов дела, Иманов К.И., Багиров Э.М.               и Колодяжная В.К. являются зарегистрированными собственниками земельного участка по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15, кадастровый номер 27:23:0040675:580, общей площадью 4 567 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного обслуживания и коммерческого назначения.       Размер долей каждого из собственников составляет: Багиров Э.М. – 17/46,                Иманов К.И. – 17/46, Колодяжная В.К. – 12/46.

 

Между Багировым Э.М., Имановым К.И. (собственники)                                 и ООО СК «Вита-строй» (предприятие) заключен договор о совместной деятельности от 22.09.2014, предметом которого является передача собственниками предприятию правомочий по инвестированию строительства многоэтажного здания смешанного использования с жилыми помещениями                   и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15, с правом получения по окончанию строительства в собственность сторон жилых и нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 1.2 договора.

 

Так стороны в пункте 1.2 договора предусмотрели, что после окончания строительства в собственность Багирова Э.М. и Иманова К.И. подлежат передаче помещения 1 и 2 этажей общей площадью 1 580,44 кв.м,                а предприятие получает все помещения с 3 по 23 этаж включительно общей площадью 9 539,42 кв.м. 

 

Предприятие обязуется ввести объект в эксплуатацию в соответствии    с графиком производства работ и с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП и в месячный срок после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства «дольщикам» (пункт 1.6 договора). Право собственности       на нежилые и жилые помещения возникает у сторон с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке (пункт 1.7 договора). 

 

Согласно пункту 1.9 договора право собственности на земельный участок, на котором будет построен объект, по окончании строительства сохраняется за Багировым Э.М. и Имановым К.И. с учетом возникшего объекта и сервитутов, предусмотренных законодательством.

 

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что предприятие обязуется произвести полное финансирование строительных работ по объекту согласно договору и обеспечить передачу объекта собственникам земли в течение месяца с момента сдачи объекта, отвечающего характеристикам, указанным              в пункте 1.1 договора, и требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации.

 

Собственники, в свою очередь, обязались предоставить предприятию всю документацию по земельному участку и дать все необходимые разрешения для осуществления строительства объекта на условиях и в сроки, указанные в договоре (пункт 3.1 договора), а также в срок установленный договором принять объект от предприятия (пункт 3.2 договора).

 

За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств виновная сторона обязана уплатить другой стороне предусмотренные ГК РФ штрафные санкции и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (пункт 4.1 договора).

 

С момента подписания договора к предприятию переходит право на использование земельного участка для проведения топографо-геодезических работ, проектирования и строительства объекта. После окончания действия договора стороны подписывают соглашение о совместном использовании земельного участка и распределении налоговых платежей с учетом возведенного объекта недвижимости (пункт 6.2 договора). С момента подписания договора предприятие оплачивает земельный налог в размере, установленном налоговой инспекцией для собственников (пункт 6.4 договора).

 

Согласно пункту 6.5 договора в случае прекращения строительства объекта предприятием на любой его стадии до полной сдачи объекта                     в эксплуатацию по любым основаниям, в том числе форс-мажорным, а также в случае банкротства предприятия, объект незавершенного строительства является совместной собственностью Багирова Э.М. и Иманова К.И. без возмещения понесенных затрат на строительство предприятию, его правопреемнику, кредиторам и иным лицам.

 

Кроме того, в примечании к договору от 22.09.2014 указано, что собственник оставшейся 12/46 доли земельного участка Пахомова В.А. (правопредшественник Колодяжной В.К.) дает согласие на подписание настоящего договора совладельцам земельного участка с обществом на их условиях и по их усмотрению, не является участником данного договора                    и не входит в состав собственников по договору, в связи с заключением отдельного соглашения на использование своей доли земельного участка                 с Колодяжным А.М. Собственники 34/46 доли земельного участка                        не учитывают интересы Пахомовой В.А. и Колодяжного А.М.                               по использованию 12/46 доли земельного участка в настоящем договоре. Материальные интересы Пахомовой В.А. и Колодяжного А.М.                             по использованию 12/46 доли земельного участка, общество предусматривает                в отдельном договоре.

Между Колодяжным А.М. (сторона 1) и ООО СК «Вита-строй» (сторона 2)  заключен самостоятельный договор о совместной деятельности от 22.09.2014, по условиям которого стороны вкладывают собственные денежные средства, а также привлекают внешнее финансирование для строительства 23 этажного жилого дома с кафе на 50 мест и магазином общей площадью 15 456,20 кв.м по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15, и благоустройства прилегающей территории.

 

Согласно пункту 1.6 указанного договора Колодяжный А.М. за свой счет приобретает у Пахомовой В.А. 12/46 долей в праве собственности                          на земельный участок по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15,                           и обеспечивает заключение соглашения на право его использования обществом.  

 

Общество получает все необходимые разрешения для строительства объекта, осуществляет общее руководство строительством согласно проекту  и вводит объект в эксплуатацию в установленные сроки. 

 

В результате совместной деятельности Колодяжный А.М. получает в собственность подземную часть объекта площадью 120 кв.м под спортивный зал с подсобными помещениями (пункт 1.8 договора), а общество распоряжается всеми остальными помещениями по своему усмотрению (пункт 1.9 договора).

 

По договору аренды от 23.09.2014 собственники земельного участка Багиров Э.М., Иманов К.М. и Пахомова В.А. (арендодатели) передали               ООО СК «Вита-строй» (арендатор) во временное владение и пользование                 за плату участок площадью 4 567 кв.м, с кадастровым номером 27:23:0040675:580, по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15, для целей строительства многоквартирного жилого дома на основании договора                 о совместной деятельности от 22.09.2014.

 

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 23.09.2014 срок его действия составляет 3 года.

 

На основании договора купли-продажи от 06.11.2015 Колодяжная В.К. приобрела у Пахомовой В.А. жилой дом с постройками и 12/46 доли                         в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040675:580 по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15, обремененный арендой. Право собственности покупателя зарегистрировано              в установленном законом порядке. 

 

Дополнительным соглашением от 23.09.2017 к договору аренды               от 23.09.2014, подписанным в том числе Колодяжной В.К. в качестве собственника 12/46 долей, срок аренды продлен до 01.08.2018.

ООО СК «Вита-Строй» получено в администрации города Хабаровска разрешение от 29.07.2017 № 27-23-202-2015 на строительство объекта «Жилой дом с кафе на 50 мест и магазином по ул. Санитарной                                 в г. Хабаровске», в котором отражено, что строительство будет осуществляться на участке с кадастровым номером 27:23:0040675:580              (пункт 3).

 

Срок действия разрешения на строительство первоначально               определен до 29.06.2017 и впоследствии продлевался до 01.11.2018, а затем до 06.06.2020.

 

Между тем в установленный пунктом 6.3 договора о совместной деятельности от 22.09.2014 срок (второй квартал 2017 года) строительство многоквартирного дома обществом не завершено.   

 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.04.2019 № КУВИ-001/2019-7633018 объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, кадастровый номер 27:23:0040675:696, степень готовности 10%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040675:580, по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15, с 21.02.2019 является собственностью ООО СК «Вита-строй» (регистрационная запись           № 27:23:0040675:696-27/020/2019-1).

 

Ссылаясь на неисполнение обществом своих обязательств,                  Багиров Э.М. и Иманов К.И. обратились в Железнодорожный районный            суд города Хабаровска с иском о признании за ними права собственности               на объект незавершенного строительства и освобождении арендуемого земельного участка. Решением от 26.02.2019 № 2-107/2019 в удовлетворении иска отказано. 

 

Впоследствии Багиров Э.М. и Иманов К.И. вновь обратились                        в Железнодорожный районный суд города Хабаровска с иском о признании зарегистрированного за ООО СК «Вита-Строй» права собственности                    на объект незавершенного строительства отсутствующим и признании                 за истцами права долевой собственности на данный объект по 1/2 доли                 за каждым. 

 

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.10.2019 по делу № А73-20208/2018 ООО СК «Вита-строй» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Калмыкова М.Г.

 

С учетом этих обстоятельств Железнодорожный районный суд              города Хабаровска пришел к выводу о том, что требования Багирова Э.М.                 и Иманова К.И., предъявленные к обществу, о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства                         на основании абзаца 7 пункта 1 статьи 126 и пункта 1 статьи 201.8 Закона              о банкротстве подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика, о чем вынесено определение от 09.10.2019 о передаче дела              по подсудности в Арбитражный суд Хабаровского края. 

 

Несмотря на это арбитражный суд определением от 05.11.2019              принял иск Багирова Э.М. и Иманова К.И. и возбудил по нему отдельное исковое  производство. 

 

При этом суды первой и апелляционной инстанций отклонили                доводы  конкурсного управляющего Калмыковой М.Г. о необходимости рассмотрения настоящего спора в рамках дела № А73-20208/2018                           о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Вита-строй», поскольку пришли к выводу о том, что с учетом указанных в абзаце 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве исключений, заявленные истцами и третьим лицом требования о признании за ними права долевой собственности на объект недвижимости подлежат рассмотрению в общеисковом порядке. 

 

Разрешая спор по существу, суды обеих инстанций руководствовались разъяснениями пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22                      «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011               № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 54) и исходили                  из того, что заключенный между сторонами договор о совместной деятельности от 22.09.2014, предусматривающий передачу ответчику для строительства многоквартирного дома земельного участка, принадлежащего истцам, и приобретение последними права собственности на часть нежилых помещений в указанном доме, носит смешанный характер (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и подпадает под регулирование норм главы 37 ГК РФ,                            в том числе параграфа 3 данной главы «Строительный подряд», а в части обязательств по передаче объекта следует применять правила о купли-продажи будущей недвижимости.

 

Доводы общества о необходимости квалификации спорного договора как договора простого товарищества отклонены судами как несостоятельные.

 

Установив, что в связи с признанием ООО СК «Вита-Строй» несостоятельным (банкротом) возможность завершения строительства многоквартирного дома фактически утрачена и право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 10% зарегистрировано            за обществом, суды, применив статьи 219, 740 ГК РФ, пришли к выводу                     о том, что в данном случае право собственности на спорный объект недвижимости принадлежит истцам и третьему лицу соразмерно их долям               в праве собственности на земельный участок, на котором этот объект возводился, а общество вправе требовать от них возмещения своих затрат, связанных со строительством спорного объекта.   

 

Так, проанализировав содержание договора о совместной деятельности от 22.09.2014, суды сочли, что по условиям данного договора истцы  передали ответчику земельный участок для строительства, а ООО СК «Вита-строй», осуществляющее строительство, в качестве оплаты своей работы должно было получить помещения в возведенном здании.

 

При таких обстоятельствах суды удовлетворили заявленные истцами             и третьим лицом требования, признав право долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства за Багировым Э.М. на 17/46 долю, за Имановым К.И. на 17/46 долю и за Колодяжной В.К. на 12/46 долю.

 

Оснований для приобретения ООО СК «Вита-Строй» соответствующей доли в праве собственности на возведенный объект судами не установлено. 

 

Однако суд округа считает, что судами при рассмотрении настоящего дела нарушены нормы материального и процессуального права, а сделанные выводы противоречат фактическим обстоятельствам спора. 

 

Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54                           при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

 

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

 

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство  об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ,             то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права                      за покупателем.

 

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 также разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

 

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

 

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи,                   и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

 

При рассмотрении настоящего спора суды сослались на разъяснения пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, согласно которому                         в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет                    его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

 

Между тем суды неверно квалифицировали отношения сторон            по договору о совместной деятельности от 22.04.2014 как подрядные,                   в которых истцы выступали заказчиком, а общество – подрядчиком. 

 

Согласно пункту 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить           по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

 

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (пункт 1 статьи 747 ГК РФ).

 

Однако в данном случае согласно пункту 1.1 названого договора                   от 22.04.2014 истцы предоставили ответчику правомочия по инвестированию строительства многоэтажного здания смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения по адресу: г. Хабаровск, ул. Санитарная, 15.

 

Само по себе указание в пункте 1.3 договора на то, что строительство будет осуществляться на земельном участке, принадлежащим истцам,                      не свидетельствует о передаче этого участка обществу на каком-либо вещном или обязательственном праве в рамках указанного договора. 

 

При этом истцы обязались предоставить предприятию всю документацию по земельному участку и дать все необходимые разрешения для осуществления строительства объекта на условиях и в сроки, указанные   в договоре (пункт 3.1 договора).

 

В действительности земельный участок передан обществу во временное пользование за плату на основании самостоятельного договора аренды от 23.09.2014, а не на основании договора о совместной деятельности от 22.04.2014, как ошибочно признали суды первой и апелляционной инстанций. 

 

Кроме того, суды не учли, что в соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, к числу застройщиков отнесены физические или юридические лица, обеспечивающие на принадлежащем им земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ застройщику выдается разрешение на строительство, предоставляющее ему право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

 

После окончания строительства застройщику выдается разрешение              на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое в совокупности с правоустанавливающим документом на земельный участок является основанием для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости (пункт 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

 

Поскольку ООО СК «Вита-Строй» являлось арендатором земельного участка, им была разработана проектная документация и получено разрешение на строительство от 29.07.2017 № 27-23-202-2015, строительство осуществлялось за счет средств общества, то в такой ситуации именно                последнее обладало статусом застройщика, а после окончания строительства             и ввода объекта в эксплуатацию только оно должно было приобрести           право собственности на этот объект как на вновь созданное имущество                         и впоследствии передать соответствующие помещения истцам во исполнение обязательств, предусмотренных  пунктами 1.2, 1.6, 2.1 договора о совместной деятельности от 22.09.2014.  

 

Таким образом, в сложившейся ситуации судам следовало руководствоваться разъяснениями не пункта 6, а пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 и применить к отношениям сторон положения о купли-продажи будущей недвижимости.

 

Оснований для квалификации спорной сделки между истцами и ответчиком как договора простого товарищества и применения пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, на чем настаивает заявитель кассационной жалобы, в данном случае также не имеется.

 

Вопреки позиции ответчика договор от 22.09.2014 не содержит положений, присущих договорам простого товарищества (договорам                      о совместной деятельности), существенными условиями которых являются совместные действия, направленные на достижение общей цели,                             и соединение участниками товарищества своих вкладов. Кроме того, при ведении общих дел и в отношениях с третьими лицами участники простого товарищества действуют совместно (статьи 1041, 1044 ГК РФ).

Как уже указывалось выше, истцы как собственники земельного участка, заключая с обществом договор от 22.09.2014, не передавали данный участок в качестве вклада в совместную деятельность, а предоставили его застройщику в аренду для целей строительства и в качестве встречного предоставления должны были получить нежилые помещения, которые            будут созданы в будущем. К такому договору подлежат применению  правила главы 31 и субсидиарно главы 30 ГК РФ (определение Судебной                коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.07.2019                             № 303-ЭС18-18778).

 

При этом суд округа не связан выводами судов общей юрисдикции                  о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм. Оценка договора о совместной деятельности, данная ранее           в указанных заявителем в жалобе судебных актах, не может являться основанием для освобождения от доказывания в рамках настоящего дела                   с точки зрения части 3 статьи 69 АПК РФ.

 

Истцы, выполнившие свои обязательства по передаче права               аренды, не получили от общества встречного предоставления, и поскольку строительство объекта не было завершено в установленный срок, следовательно, они вправе требовать возмещения убытков обществом                  на основании статьи 393, пункта 2 статьи 567, пункта 2 статьи 463,          статьи 398, пункта 1 статьи 568 ГК РФ и пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54.

 

Следует также отметить, что по условиям договора аренды                           от 23.09.2014 арендная плата была установлена сторонами в номинальном размере, равном земельному налогу для собственников участка как физических лиц, и составила 178 000 руб. в год, что очевидно                             не соответствует эквиваленту рыночной арендной платы за земельные участки, предоставляемые под застройку многоквартирными домами на территории города Хабаровска.

 

То есть, получив земельный участок на льготных условиях, общество            в обмен на предоставленную ему имущественную выгоду должно было предать истцам соответствующие объекты – нежилые помещения                                    в строящемся доме в качестве платы за право пользования и застройки земельного участка.

 

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит              к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве                    все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

 

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных              с рассмотрением дел о банкротстве» (далее – Постановление Пленума ВАС  РФ № 35) разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам,                      об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования,                    за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

 

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

 

По общему правилу с момента признания должника банкротом                     и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона           о банкротстве, абзац второй пункта 34 Постановления Пленума ВАС РФ                 № 35). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного Закона (пункт 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).

 

Схожая по фактическим обстоятельствам правовая ситуация          отражена в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, применительно к предъявленному к застройщику-банкроту требованию участника долевого строительства о признании права собственности                     на объект незавершенного строительства.

 

Как подтвердил конкурсный управляющий ООО СК «Вита-строй» Калмыкова М.Г. и не опровергнуто иными участвующими в деле лицами,              в настоящее время спорный объект незавершенного строительства зарегистрирован на праве собственности за обществом и наряду с правом аренды земельного участка включен в конкурсную массу должника.

 

С учетом изложенного заявленные в рамках настоящего спора требования, связанные с неисполнением обществом обязательств по договору о совместной деятельности от 22.09.2014 в части передачи              истцам нежилых помещений в строящемся объекте, по сути, направлены                            на исключение спорного объекта из конкурсной массы.

 

Кроме того, третье лицо Колодяжная В.К. вообще не являлась участником спорных правоотношений и не имела требований к обществу, касающихся строящегося объекта. При этом, как она поясняла в ходе рассмотрения спора, ее требования к ответчику носят только денежный характер.

 

Таким образом, рассмотрение указанных требований истца и третьего лица вне рамок дела о банкротстве недопустимо, поскольку в нарушение положений законодательства о банкротстве это может привести к удовлетворению таких требований во внеочередном порядке, преимущественно перед иными конкурсными кредиторами должника, которые вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества должника, собственником которого он является.

 

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для передачи Железнодорожным районным судом города Хабаровска настоящего спора  по подсудности в Арбитражный суд Хабаровского края, однако не были учтены судом при принятии иска к производству.

 

С учетом изложенного суд округа считает, что обжалуемые решение  от 05.02.2020 и апелляционное постановление от 29.05.2020 подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 стати 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ                как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права и не соответствующие фактическим обстоятельствам спора.

 

Исходя из принципа процессуальной экономии и в целях исключения нарушений прав участвующих в деле лиц на судебную защиту, суд         округа полагает возможным не применять в данном конкретном случае положения пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ и передать настоящее дело  в Арбитражный суд Хабаровского края для рассмотрения в рамках обособленного спора по делу № А73-20208/2018 о банкротстве                             ООО СК «Вита-Строй», как это надлежало сделать изначально при поступлении дела из суда общей юрисдикции.

 

При этом стороны и иные участвующие в деле лица вправе приводить свои доводы и возражения при новом рассмотрении спора.

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.02.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 по делу № А73-21540/2019 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить в Арбитражный суд Хабаровского края для рассмотрения в рамках обособленного спора                          по делу № А73-20208/2018 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-Строй».

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

В.А. Гребенщикова