ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-30975/2024

город Ростов-на-Дону

03 сентября 2025 года

15АП-6712/2025

                                                                                                                             15АП-6714/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Мельситовой И.Н., Сороки Я.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 28.02.2025;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 23.07.2024;

от АО «Ремэнергомеханизация»: посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)» представитель ФИО3 по доверенности от 16.05.2025;

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, 

иск администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО4

(ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***>),

о расторжении договоров аренды, погашении регистрационных записей в ЕГРН, возврате зданий,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – истец, администрация) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант» (далее – ответчик, общество) со следующими требованиями: 

- расторгнуть договоры аренды муниципального недвижимого имущества от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ 4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08; 

- указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей от 09.01.2024 № 23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0403018:389, от 25.10.2023 № 23/40:0410050:161-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:161, от 25.10.2023 № 23:40:0410050:15-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:158, от 25.10.2023 № 23:40:0410050:162-23/231/2023-17 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:162, от 25.10.2023 №23:40:0410050:160-23/231/2023-24 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:160, от 25.10.2023 № 23:40:0410050:163-23/231/2023-25 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:163, от 25.10.2023 № 23:40:0410050:165-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:165, от 25.10.2023 № 23:40:0410050:159-23/231/2023-26 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:159;

- обязать в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть администрации здание механических мастерских площадью 84,4 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:158, здание проходной площадью 8,1 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:159, здание винохранилища площадью 582,1 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:160, здание бригадного стана площадью 35,3 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:161, здание котельной площадью 138,2 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:162, здание купажного отделения, административно-бытового корпуса площадью 500,3 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:163, здание овощехранилища площадью 3076,4 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:165.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО4 (далее – ИП ФИО4, индивидуальный предприниматель).

Решением от 25.04.2025 расторгнуты договоры аренды муниципального недвижимого имущества от 24 августа 2020 года № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ4/20/08, №АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08. Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей: 

- от 9 января 2024 года №23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0403018:389; 

- от 25 октября 2023 года №23:40:0410050:161-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:161; 

- от 25 октября 2023 года №23:40:0410050:15-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:158; 

- от 25 октября 2023 года №23:40:0410050:162-23/231/2023-17 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:162; 

- от 25 октября 2023 года № 23:40:0410050:160-23/231/2023-24 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:160; 

- от 25 октября 2023 года № 23:40:0410050:163-23/231/2023-25 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:163; 

- от 25 октября 2023 года № 23:40:0410050:165-23/231/2023-19 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:165; 

- от 25 октября 2023 года № 23:40:0410050:159-23/231/2023-26 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0410050:159. 

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Атлант» в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу возвратить администрации муниципального образования город-курорт Геленджик: 

- здание механических мастерских площадью 84,4 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:158; 

- здание проходной площадью 8,1 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:159; 

- здание винохранилища площадью 582,1 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:160; 

- здание бригадного стана площадью 35,3 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:161; 

- здание котельной площадью 138,2 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:162; 

- здание купажного отделения, административно-бытового корпуса площадью 500,3 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:163; 

- здание овощехранилища площадью 3076,4 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:165.

С ООО «Атлант» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 42 000 руб.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Атлант» и ИП ФИО4 обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя ФИО4 мотивирована тем, что истцом не было представлено в материалы дела доказательств существенного нарушения условий договора. Как указывает апеллянт, использование помещений не в соответствии с их наименованием не является нарушением условий договора, доказательств использования не по назначению (в качестве жилых) спорных объектов недвижимости суду не представлено. Также ИП ФИО4 указывает, что с момента получения недвижимого имущества в субаренду, он надлежащим образом исполняет условия договора, доказательств, свидетельствующих о том, что именно в результате эксплуатации предпринимателем происходит разрушение зданий, также не представлено, судом не учтено, что на момент заключения договора субаренды здания имели значительную степень износа. ИП ФИО4 осуществлял и осуществляет надлежащую эксплуатацию недвижимого имущества, текущий ремонт и обслуживание зданий, инженерных коммуникаций, благоустройство и уборку прилегающей территории. Судом не было установлено, какой ущерб понесла администрация и каким образом расторжение спорного договора аренды восстановит её права. Дополнительно предпринимателем также указывается, что судом немотивированно были отвергнуты доводы третьего лица о том, что на момент приобретения права собственности истца в 2023 году договор субаренды с ИП ФИО4 уже был заключен. Истец не имеет права требовать от арендатора улучшения имущества сверх того, как оно было передано в аренду, если это не предусмотрено договором, поскольку истцом без замечаний к предыдущему собственнику было принято спорное имущество в собственность.

В связи с изложенным ИП ФИО4 просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Атлант» сводятся к следующему.

Вывод суда первой инстанции о том, что общество не собиралось осуществлять непосредственную эксплуатацию полученных в аренду зданий в соответствии с их целевым назначением носит ошибочный характер, поскольку ни аукционная документация, ни условия договоров аренды не содержали требования о непосредственной эксплуатации здания арендатором без возможности передачи их в субаренду третьим лицам. Деятельность по сдаче в субаренду арендуемого имущества не может рассматриваться в качестве ненадлежащего использования полученного обществом в аренду имущества, исходя из содержания заключённых договоров аренды.

Также общество не соглашается с выводом суда относительно того, что спорные здания переданы в качестве единого имущественного комплекса и должны использоваться исключительно в таком качестве, так как каждое здание было предметом отдельного аукциона (отдельным лотом). Как указывает апеллянт, проведение отдельного аукциона в отношении каждого здания в принципе исключает вывод о наличии между ними на момент заключения договора какой-либо технической или правовой взаимосвязи, предполагающей их совместное использование для единой цели. Материалами дела не подтверждается факт неудовлетворительного состояния арендованного имущества. Обществом с момента заключения договора аренды осуществляется поэтапный ремонт, чистовая отделка и приведение в состояние, позволяющее использовать данное имущество в хозяйственной деятельности, связанной с переработкой, хранением и реализацией декоративных и сельскохозяйственных растений.

ООО «Атлант» также выражает несогласие с выводами арбитражного суда первой инстанции относительно того, что общество (его субарендаторы) осуществляют эксплуатацию арендуемых зданий для оказания услуг автосервиса, тонировки, СТО, указывая, что здания, в которых расположены автосервис и СТО отношения к ответчику не имеют и являются предметом судебных разбирательств с иными лицами (А32-26862/2024, А32-26822/2024).

Общество также указывает, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции не применены нормы права, подлежащие применение к спорным правоотношениям. Апеллянт ссылается на пункт 2 статьи 450 ГК РФ, указывая, что ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства наличия именно такого нарушения договора. 

В связи с изложенным ООО «Атлант» просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На указанные апелляционные жалобы Администрация МО город-курорт Геленджик представила возражения, в которых указывает, что согласно ЕГРН спорные объекты имеют вид разрешенного использования: здание механических мастерских, здание проходной, здание винохранилища, здание бригадного стана, здание котельной, здание купажного отделения, административно-бытового корпуса, здание овощехранилища, из чего следует, что указанные объекты недвижимости являются комплексом, предназначенным для осуществления винодельческой деятельности. 

Земельные участки, на которых располагаются вышеуказанные здания, имеют вид разрешенного использования «для эксплуатации здания овощехранилища» и «для эксплуатации объектов цеха переработки и тракторной бригады». Поскольку вид разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства устанавливается градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне, то и для установления иных видов разрешенного использования в отношении объекта капитального строительства следует руководствоваться градостроительным регламентом. Администрация отмечает, что вид разрешенного использования земельного участка возможно изменить, если в отношении данного участка установлено несколько основных, условно разрешенных видов разрешенного использования. Мер по приведению объектов в соответствие со стороны ООО «Атлант» не предпринималось.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2025 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выступило то обстоятельство, что несмотря на тот факт, что семь зданий с кадастровыми номерами 23:40:0410050:158, 23:40:0410050:159, 23:40:0410050:160, 23:40:0410050:161, 23:40:0410050:162, 23:40:0410050:163, 23:40:0410050:165 переданы ООО «Атлант» по договорам аренды от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ 4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08, земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0410057:217 и 23:40:0410050:218, на которых расположены спорные объекты недвижимости, обременены правом аренды в пользу акционерного общества «Ремэнергомеханизация» (правопреемник ФГУП «Ремэнергомеханизация»). Поскольку земельным законодательством РФ закреплено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а Администрацией заявлено о ничтожности спорных договоров аренды, то это предполагает исследование и оценку договора аренды земельного участка от 29.06.2020 № 23-09/5609 с кадастровым номером 23:40:0410050:217 площадью 26210 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 4/2, и договора аренды земельного участка от 29.06.2020 № 23-09/5610 с кадастровым номером 23:40:0410050:218 площадью 18338 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 4, заключенных между МТУ Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея и ФГУП «Ремэнергомеханизация».

Апелляционным судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Ремэнергомеханизация», являющееся в настоящее время арендатором земельных участков.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об отказе от иска в части требования о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи от 09.01.2024 № 23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0403018:389, производство по делу в указанной части просил прекратить. В остальной части исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика и представитель третьего лица возражали против доводов иска. Против принятия частичного отказа от иска не возражали. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Рассмотрев заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об отказе от иска в части требования о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи от 9 января 2024 года № 23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0403018:389.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Кодекса арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Заявление о частичном отказе от исковых требований подписано представителем ФИО1 (по доверенности от 28.02.2025), имеющей соответствующие полномочия с правом полного или частичного отказа от исковых требований.

Оценив правомерность отказа частичного отказа от иска в соответствии с требованиями статьи 49 АПК РФ, проверив полномочия лица, заявившего ходатайство об отказе от иска, суд не усматривает процессуальных препятствий к принятию отказа, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом. 

При таких обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции принимает отказ от иска в указанной части, в связи с чем производство по данному требованию подлежит прекращению.

Как следует из материалов дела, ФГУП «Ремэнергомеханизация» (арендодатель) передало обществу на основании протокола аукциона № 2 от 11.08.2020 в аренду по договорам от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ 4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием, спорные нежилые здания, являющиеся федеральной собственностью и принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения, договоры аренды заключены с согласия собственника имущества – Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в Ростовской области. 

Договоры аренды заключены сроком на 15 лет с момента подписания актов приема-передачи. 

В соответствии с пунктами 1.2 договоров, недвижимое имущество передано арендатору для использования в целях хозяйственной деятельности. 

Согласно пункту 3.2.14 договора арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 9.3 договоров по требованию арендодателя может быть осуществлено досрочное расторжение договора в случаях:

- арендатор пользуется недвижимым имуществом с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения недвижимого имущества, либо неоднократными нарушениями, в том числе, если арендатор осуществляет техническую эксплуатацию недвижимого имущества с нарушением требований норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества (пункт 9.3.1);

- арендатор существенно ухудшает состояние недвижимого имущества (пункт 9.3.2);

- арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 9.3.3);

- если арендатор совершил без письменного согласия арендодателя сделку, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение недвижимого имущества, либо права аренды, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду арендуемого имущества в уставный капитал организаций и т.п.), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (пункт 9.3.4);

- если арендатор незамедлительно не известил арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или горящем нанести) недвижимому имуществу ущерб, и своевременно не принял все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения недвижимого имущества (пункт 9.3.5).

Арендодатель ФГУП «Ремэнергомеханизация» дал обществу согласие в письме № 149 от 27.08.2020 на передачу обществом в субаренду семи арендованных обществом зданий различным предпринимателям, срок субаренды в данном арендодателем согласии установлен на 3 (три) года.

В соответствии с дополнительными соглашениями от 17.04.2024 к договорам аренды от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ 4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08 арендодателем недвижимого имущества выступила администрация муниципального образования город-курорт Геленджик.

Право собственности на спорные здания перешло от Российской Федерации к муниципальному образованию город-курорт Геленджик на основании распоряжения Межрегионального теруправления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 12.10.2023 № 23-454-р «О безвозмездной передаче недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и являющегося имуществом государственной казны Российской Федерации, в собственность муниципального образования город-курорт Геленджик». 

Зарегистрировано обременение арендой в пользу общества на основании договоров аренды от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ 4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08.

В отношении зданий с кадастровыми номерами 23:40:0410050:160, 23:40:0410050:163, 23:40:0410050:159 также зарегистрирована в ЕГРН субаренда в пользу ИП ФИО4

Администрацией проведена проверка использования арендованного имущества, в ходе которой были установлены допущенные нарушения со стороны арендатора. Требование об устранении данных нарушений направлено письмом от 19.03.2024 № 51-750/24-01-14.

Поскольку обществом не были устранены установленные нарушения использования арендованного имущества, письмом от 02.05.2024 № 6736/15-37-05 администрация направила арендатору соглашения о расторжении договоров аренды в целях их подписания обществом, которые так и не были подписаны, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении, изучив пояснения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска администрации на основании следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Как указывает в обоснование исковых требований администрация, здание механических мастерских площадью 84,4 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:158, здание проходной площадью 8,1 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:159, здание винохранилища площадью 582,1 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:160, здание бригадного стана площадью 35,3 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:161, здание котельной площадью 138,2 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:162, здание купажного отделения, административно-бытового корпуса площадью 500,3 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:163, здание овощехранилища площадью 3 076,4 кв.м с кадастровым номером 23:40:0410050:165 находятся в неудовлетворительном состоянии, сохранность арендованных помещений не осуществляется, территория прилегающая к арендованным зданиям захламлена бытовым и строительным мусором.

Администрацией также установлено, что объекты недвижимого имущества, находящиеся в аренде у ООО «Атлант», переданы в субаренду неизвестным лицам, осуществляющим хозяйственную деятельность в указанных объектах и используются с нарушением вида разрешенного использования.

Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410050:217 с видом разрешенного использования «для эксплуатации здания овощехранилища» и земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410050:218 с видом разрешенного использования «для эксплуатации объектов цеха переработки и тракторной бригады» эксплуатируются с нарушением установленного вида использования. Первичная переработка сельскохозяйственной продукции не производится. Тракторная бригада отсутствует. Санитарное состояние неудовлетворительное.

По мнению администрации, указанные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договоров.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами, изложенными в исковом заявлении администрации.

Как полагает администрация, спорные объекты имеют вид разрешенного использования: здание механических мастерских, здание проходной, здание винохранилища, здание бригадного стана, здание котельной, здание купажного отделения, административно-бытового корпуса, здание овощехранилища, что свидетельствует о том, что указанные объекты являются имущественным комплексом, предназначенным для осуществления винодельческой деятельности.

Вместе с тем, заявляя довод о нецелевом использовании объектов, администрацией не учтено следующее. 

Согласно спорным договорам аренды нежилых помещений, недвижимое имущество передается арендатору для использования в целях хозяйственной деятельности (пункт 1.2 договоров).

Сложившаяся судебная практика под обычной хозяйственной деятельностью понимает любые операции, которые приняты в текущей деятельности соответствующего субъекта либо иных сходных хозяйствующих субъектов, независимо от того, совершались такие операции юридическим лицом ранее или нет, если только они не приводят к прекращению деятельности организации или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.11.2022 № 307-ЭС19-4636(23-25) по делу № А56-116888/2017, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.03.2022 № 307-ЭС19-4636(17-19) по делу № А56-116888/2017).

Исходя из вышеизложенного следует, что указание в договоре условия «для использования в целях хозяйственной деятельности» не ограничивается одной целью использования арендуемого здания, в связи с чем довод администрации о нецелевом использовании объектов подлежит отклонению. 

Отсутствие нормативных запретов или соглашения сторон о целевом использовании объектов недвижимости подразумевает использование помещения для осуществления любого незапрещенного вида деятельности с учетом назначения помещения в качестве нежилого. 

В договоре отсутствуют сведения о том, какую деятельность должен осуществлять ответчик в переданных ему в аренду объектах. Договоры аренды заключались по результатам проведенных аукционов на основании протокола аукциона № 2 от 11.08.2020. Доказательств того, что в документации о конкурентной закупке содержалось требование о целевом использовании объектов при передаче таковых по договору аренды в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в материалы дела истцом не представлено. 

Здания, выступавшие раньше единым имущественным комплексом, были выставлены на торги в качестве самостоятельных объектов, что очевидно не предполагало их совместного использования. Следовательно, использование данного имущества в качестве единого имущественного комплекса не предполагалось, поскольку в подобном случае все здания могли быть предметом только одного аукциона (выставляться единым лотом). Помимо этого, спорные здания расположены на двух самостоятельных земельных участках с нахождением на указанных участках множества других зданий и сооружений, принадлежащих другим лицам, в связи с чем единого производственного комплекса арендуемые здания не образуют.

Судом также отклоняется довод об использовании объекта недвижимости не в соответствии с наименованием, указанным в ЕГРН.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости. 

Согласно пункту 11 части 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества вносятся, в том числе сведения о наименовании здания.

Законодательством о государственной регистрации недвижимости каких-либо требований о соответствии сведений о содержащемся в ЕГРН наименовании здания его фактическому функционированию и использованию собственником, не установлено. Учитывая изложенное, ссылка администрации на положения статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации об использовании земельных участков не в соответствии с их разрешенными видами использования в указанной части судом апелляционной инстанции признается несостоятельной, поскольку предметом договоров аренды является аренда зданий, а не земельных участков.

Также судом установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования, город-курорт Геленджик, утверждённых решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 № 466 «Об утверждении правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик» (с изм. от ред. от 24.10.2024), земельный участок с кадастровым номером: 

1)       23:40:0410050:217 расположен в границах территориальных зон Ж3 – «Зоне застройки среднеэтажными жилыми домами», зоне Р2 – «Зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса».

2)       23:40:0410050:218 расположен в границах территориальных зон Ж3 – «Зоне застройки среднеэтажными жилыми домами».

Исходя из расположения спорных объектов в границах вышеуказанных территориальных зон суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что земельные участки, на которых расположены спорные объекты недвижимости, не предполагаются муниципальным образованием к сельскохозяйственному использованию, что очевидно не согласуется с доводом администрации о необходимости использования спорных объектов недвижимости в целях сельскохозяйственного производства. 

Из изложенного следует, что данный довод Администрации является необоснованным и не является основанием для расторжения договоров аренды. 

Также администрацией заявлен довод о захламлении территории земельных участков строительным мусором, переданные в аренду здания находятся в неудовлетворительном состоянии, сохранность арендованных помещений не обеспечивается. Администрацией в подтверждение указанного факта представлен в материалы дела акт осмотра от 14.03.2024, который однако не может свидетельствовать о нарушении условий подпунктов 3.2.10, 3.2.14 спорных договоров ввиду следующего.

В акте осмотра от 14.03.2024 не зафиксировано ненадлежащее текущее состояние спорных объектов недвижимости, в том числе не зафиксировано внутреннее состояние помещений. В уведомлении истца об устранении нарушений от 19.03.2024 не указано, какие конкретно нарушения необходимо устранить, касающиеся зданий (помещений в них), а также не указано какие здания попали под характеристику о неудовлетворительном состоянии. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, спорные здания были переданы безвозмездно из федеральной собственности в муниципальную собственность МО город-курорт Геленджик в октябре 2023 года. К указанному периоду здания уже находились во владении и пользовании ответчика более трех лет. 

Между тем за время аренды предыдущим арендатором каких-либо замечаний арендатору относительно состояния переданного по договору аренды имущества не предъявлялось. 

Согласно акту приема-передачи имущества в муниципальную собственность от 12.10.2023, имущество принято без замечаний относительно технического состояния объектов передаваемого имущества. При передаче зданий в муниципальную собственность, состояние зданий и их амортизационный износ не были указаны, характеристика техническому состоянию объектов капитального строительства не дана, здания не осмотрены. 

Из изложенного следует, что объективных доказательств того, что состояние зданий ухудшилось за период нахождения в аренде, истцом не представлено. Довод истца о том, что здания передались в удовлетворительном состоянии, а в настоящее время их состояние ухудшилось, материалами дела не подтверждается. 

Кроме того, в соответствии с пунктами 3.2.8 договоров на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта арендуемых объектов. 

Пунктом 3.2.11 договоров прямо предусмотрен запрет на проведение капительного ремонта без согласия арендодателя. 

Пунктом 3.2.12 договоров предусмотрена обязанность арендатора принимать долевое участие в капительном ремонте недвижимого имущества пропорционально площади занимаемого недвижимого имущества. Необходимость проведения капитального ремонта определяется на основании технического заключения, составленного организацией имеющей соответствующую лицензию. 

В данном случае Администрация ссылается на необходимость проведения капитального ремонта ряда неуказанных объектов, однако из условий договоров аренды следует, что проведение арендатором капитального ремонта по собственной инициативе договорами не предусмотрено. 

При этом Администрацией не представлены соответствующие технические заключения и требования к арендодателю о проведении капитального ремонта конкретных зданий, что исключает вывод о нарушение арендатором договорных условий в указанной части. 

В материалы дела также представлен акт осмотра земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0410050:217 и 23:40:0410050:218, на которых расположены спорные объекты, от 16.07.2025, проведенного комиссией в составе начальника управления имущественных отношений администрации МО город-курорт Геленджик ФИО1, заместителя начальника управления имущественных отношений администрации МО город-курорт Геленджик ФИО5, представителя ООО «Атлант» ФИО6

Исходя из представленных к указному акту осмотра фотографий земельных участков, суд апелляционной инстанции не усматривает факта захламления территории строительным мусором.

Судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что в процессе осуществления хозяйственной деятельности могут образовываться отходы, однако само по себе их однократное выявление в момент проверки не свидетельствует о существенном нарушении арендатором условий договоров и наличии оснований для их расторжения. 

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что акт осмотра от 14.03.2024 не свидетельствует о существенном захламлении территории вокруг арендуемых объектов (в том числе с учетом доводов ответчика о том, не все представленные Администрацией объекты являются предметом спорных договоров).

В свою очередь акт от 16.07.2025 свидетельствует о содержании территории вокруг объектов ответчика в надлежащем состоянии. 

Более того, исходя из пунктов 9.3 договоров такое нарушение, как захламление, в любом случае является устранимым и при однократном выявлении не может быть признано существенным нарушением договора и являться основанием для его расторжения.

Принимая во внимание осмотр территорий земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости, оформленный актом от 16.07.2025, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Администрации оснований для расторжения договоров аренды в связи с захламлением территории. 

В качестве основания для расторжения договоров аренды Администрация также ссылается на передачу зданий в субаренду без разрешения арендодателя.

Так, согласно акту осмотра от 14.03.2024, администрацией установлено, что объекты недвижимого имущества, находящиеся в аренде у ООО «Атлант», переданы в субаренду неизвестным лицам, осуществляющим хозяйственную деятельность на указанных объектах с нарушением вида разрешенного использования.

Действительно, пунктом 3.2.14. договоров установлен запрет на сдачу арендуемого имущества в субаренду без письменного согласия арендодателя. 

Вместе с тем доказательства реальных субарендных отношений ООО «Атлант» с неизвестными лицами в материалах дела отсутствуют – данное обстоятельство надлежащим образом истцом не зафиксировано, указанные лица не поименованы. 

Определением от 31.07.2025 суд предложил администрации МО город-курорт Геленджик представить доказательства, подтверждающие, что арендатор сдавал спорное имущество третьим лицам без оформления договоров аренды и согласия арендодателя, однако надлежащих доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство, суду не представлено. 

Ссылка Администрации на пояснения представителя ответчика в заседании от 03.07.2025 не свидетельствует о признании ответчиком указанного факта. Более того, из материалов дела следует, что во всех предшествующих и последующих судебных заседаниях представители ответчика отрицали факт сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя.  

Так, согласно договору субаренды № САИ-1/20/08 федерального недвижимого имущества от 01.09.2020 ООО «Атлант» были переданы в субаренду ИП ФИО4 здание с кадастровым номером 23:40:0410050:160 (здание винохранилища), здание с кадастровым номером 23:4060410050:159 (здание проходная) и помещения № 1-10 площадью 312,9 кв.м из общей площади 500,3 кв.м здания с кадастровым номером 23:40:0410050:163. 

Согласие ФГУП «Ремэнергомеханизация» на передачу некоторых объектов недвижимости в субаренду ИП ФИО4 дано в письме исх. № 149 от 27.08.2020.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции данный довод Администрации отклоняет, как неподтвержденный материалами дела. 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из изложенного следует, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

В данном случае неоднократного либо существенного нарушения договоров аренды со стороны ООО «Атлант» суд апелляционной инстанции не усматривает. 

Не находит подтверждения и довод истца о ничтожности договоров аренды муниципального недвижимого имущества от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08.

Администрация МО город-курорт Геленджик указывает, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0410050:217 и 23:40:0410050:218 находятся в аренде у АО «Рэмэнергомеханизхация», в связи с чем, ссылаясь на статью 1 ЗК РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, истец полагает, что вышеуказанные договоры аренды недействительны (ничтожны).

Вместе с тем суд не может согласиться с данным доводом в связи со следующим.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2025 N 307-ЭС25-1444 по делу N А56-38909/2023, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), то в силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Следовательно, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и объектов прочно с ним связанных, ООО «Атлант» используются земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0410050:217 и 23:40:0410050:218 в пределах площади зданий, находящихся в аренде у ответчика, и части земельных участков необходимых для эксплуатации данных зданий. 

Отсутствие в договорах аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 № АИ 1/20/08, № АИ 2/20/08, № АИ 3/20/08, № АИ4/20/08, № АИ 5/20/08, № АИ 6/20/08, № АИ 7/20/08 непосредственного указания на аренду земельных участков и арендную плату за их использование не свидетельствует о том, что земельные участки ООО «Атлант» не предоставлены, поскольку арендная плата за использование необходимых земельных участков включена в предусмотренную договорами плату в силу закона. 

Таким образом, довод истца о ничтожности договоров аренды не соответствует действующему законодательству. 

При таких обстоятельствах исковые администрации МО город-курорт Геленджик удовлетворению не подлежат. 

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В связи с изложенным решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2025 по делу № А32-30975/2024 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца, поскольку итоговый судебный акт принят в пользу ответчиков.

ООО «Атлант» при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 30 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 19.05.2025 № 20.

ИП ФИО7 при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 10 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 16.05.2025.

Таким образом, с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик надлежит взыскать в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины в пользу ООО «Атлант» – 30 000 руб., ИП ФИО7 – 10 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2025 по делу № А32-30975/2024 отменить. 

Принять отказ администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от искового заявления в части требования о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи от 9 января 2024 года № 23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об аренде здания с кадастровым номером 23:40:0403018:389, производство по делу в указанной части прекратить.

В удовлетворении иска отказать. 

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Атлант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 30 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 а (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 10 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         Д.В. Емельянов

Судьи                                                                                                          И.Н. Мельситова

                                                                                                                      ФИО8