АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул.Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

09 августа 2021 года

Дело №

А55-29836/2020

резолютивная часть решения оглашена 03 августа 2021 года 

полный текст решения изготовлен 09 августа 2021 года 

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи 

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2 

рассмотрев в судебном заседании  03 августа 2021 года  дело по иску 1. Индивидуального предпринимателя Викулова Виктора Алексеевича 2. Индивидуального предпринимателя Забродиной Любови Петровны

к  1) Индивидуальному предпринимателю ФИО5, 2) Индивидуальный предприниматель ФИО6

Третьи лица -ФИО7

о признании договора недействительным

при участии в заседании

от истца – не явился, извещен надлежащим образом

от ответчика – 1 не явился, извещен надлежащим образом

от третьих лиц -1 – 3 не явился, извещен надлежащим образом

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО5, в котором просит признать договор аренды № 527-д от 01.06.2017 недействительным, обязать ответчика в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему иску освободить помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул.70 лет Октября, дом 3. Определением Арбитражного суда Самарской области от 11.02.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, , индивидуальный предприниматель ФИО4, ФИО7. 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 11.02.2021 индивидуальный предприниматель ФИО6 привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании 08 июня 2021 года ФИО4 вступила в дело в качестве соистца.

В судебном заседании 08 июня 2021 года истец ФИО3 поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик 1 – ИП ФИО5 просит в удовлетворении иска отказать, поскольку добросовестно исполняет обязанности арендатора. 

Ответчик 2 – ИП ФИО6 представил отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что между сособственниками здания имелись устные договоренности о ведении финансовой и договорной работы. Соглашение  о порядке распоряжения общим имуществом между сособственниками заключено не было, но имелись договоренности на заключение договоров от своего имени или в своих интересах ИП ФИО8, ФИО4 Истец ФИО3 приобрел долю в праве собственности на здание и земельный участок у ФИО8, который 13.06.2019г. признан банкротом. В связи с чем, сделка между ФИО8 и ФИО3 может быт признана судом недействительной. Ответчик поясняет также, что арендатор – ИП ФИО5 до настоящего времени занимает арендуемый объект и добросовестно исполняет свои обязательства по договору аренды, ФИО6 получает доходы и распределяет их между сособственниками. 

Истец, как указывает ответчик, получает часть прибыли, поступающей от арендной платы, следовательно подача иска о признании недействительной сделки, одобренной истцом, не имеет правового значения и не подлежит судебной защите.

Третье лицо – ФИО7 представил отзыв на исковое заявление, в котором просит удовлетворить требования истца в полном объеме, ссылаясь на то, что соглашение о порядке владения зданием между сособственниками не заключалось. Согласия на заключение оспариваемого истцом договора аренды № 527-д от 01.06.2017г. с ИП ФИО5 ФИО7 не предоставлял, то есть распоряжение общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности произведено ИП ФИО6  без согласия других сособственников. 

В отзывк ФИО4 указала на то, что договор аренды № 527-д от 01.06.2017г. подписан со стороны арендодателя только одним из сособственников – ФИО6 ФИО4 подписание данного договора не согласовывала, не подписывала, денежные средства по нему не получала. Договор заключен не от имени всех сособственников, а лично от ФИО6 Просил требования удовлетворить в полном объеме. 

Ответчики возражали против удовлетворения исковых требований. 

Представитель третьего лица  в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещен надлежащим образом, не явился. На основании ч.1, 3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица 2 по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2020г.,  нежилое здание «Торгово-развлекательный центр с кафе»; 4 этажное, 2004 года постройки, площадью 7762,3 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.70 лет Октября, д.3, кадастровый номер 63:09:0101154:623, принадлежит на праве общей долевой собственности: 

- ФИО6, доля 1740575/7762300, дата государственной регистрации права 08.12.2010г.; 

- ФИО4, доля ¼, дата государственной регистрации права 31.08.2015г.;

- ФИО3, доля 2140575/7762300, дата государственной регистрации права 13.05.2019г.; 

- ФИО7, доля ¼, дата государственной регистрации права 04.09.2019г. 

Истец ФИО3 приобрел принадлежащую ему долю 2140575/7762300 в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 17, ул.70 лет Октября, 3, у ФИО8 на основании договора купли-продажи от 07 мая 2019 года. Переход права собственности зарегистрирован 13 мая 2019 года.

Предыдущий собственник ФИО8 являлся собственником указанной доли с 18 марта 2008 года на основании договора дарения от 08.12.2010, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Соистец – ФИО4 приобрела право собственности на долю на основании договора дарения от 21.07.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2015.

Третье лицо - ФИО7 приобрел принадлежащую ему долю 1/4 в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 17, ул.70 лет Октября, 3, у ФИО9 на основании договора купли-продажи от 23 августа 2019 года, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

Предыдущий собственник ФИО9 являлся собственником указанной доли с 16.07.2013 года на основании договора купли-продажи от 24.07.2013г., что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

ФИО6 приобрел долю в праве общей долевой собственности на Торгово-развлекательный центр на основании договора купли-продажи от 28.01.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.12.2010 г.

Таким образом, на момент заключения оспариваемого истцом договора аренды № 527-д от 01.06.2017г. собственниками здания являлись: ФИО8, ФИО9, ФИО4 и ФИО6 

Указанный договор аренды подписан со стороны арендодателя индивидуальным предпринимателем ФИО6, заверен его печатью. Факт передачи помещения подтверждается актом приемки-передачи помещения от 01.06.2017.

Срок аренды по договору № 527-д от 01.06.2017г. был установлен сторонами в 11 месяцев (п.4.1. договора). 

Пунктом 3.1. договора аренды № 527-д стороны определили, что за пользование помещением арендатор уплачивает арендную плату, установленную арендодателем в размере 1000 руб. за 1 кв.м. в месяц. Общая стоимость аренды помещения составляет 10000 руб. за 1 месяц (п.3.2. договора). Арендная плата за помещение уплачивается арендатором ежемесячно до 4 числа (включительно) текущего месяца (п.3.3. договора). 

01 марта 2018 года между ИП ФИО6 (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор) подписано Дополнительное соглашение к договору аренды торговых площадей № 527-д, которым стороны увеличили площадь арендуемого помещения до 14 кв.м.

ИП ФИО6 в отзыве на иск подтвердил получение от ИП ФИО5 платежей. 

Истец по настоящему делу - ИП ФИО3 в исковом заявлении указывает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности в силу ст.ст.246, 247 ГК РФ, осуществляется по соглашению всех ее участников. Соглашение о порядке владения зданием между собственниками не заключалось. Договор аренды № 527-д от 01.06.2017г. не содержит подписи ФИО8, а дополнительное соглашение от 01.04.2020г. – подписи ФИО3, соответственно данные договор и дополнительное соглашение не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, а значит ничтожны. На основании этого истец просит признать договор аренды № 527-д от 01.06.2017 недействительным. 

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При заключении оспариваемой сделки нарушены положения статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность распоряжаться только тем имуществом, которое находится у лица в собственности либо в ином законном владении.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации также указывает на то, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Право собственности на долю в праве общей долевой собственности не предоставляет такому собственнику правомочий на распоряжение имуществом, выдел которого в натуре не произведен, без согласия иных сособственников. Иное нарушало бы общие принципы права общей долевой собственности.

Таким образом, договор аренды, заключенный между ответчиками, нарушает права соистцов и иных сособственников не только на получение дохода от сдачи имущества в аренду, но и на согласованное волеизъявление по распоряжению имуществом, находящимся в общей долевой собственности, на определение стратегии развития торгового центра, на подбор арендаторов, на установление величины арендной платы и т.д.

При этом, суд считает, что ссылка на выданные ФИО4 и ФИО8 ответчику ФИО6 доверенности, не свидетельствует о том, что договор аренды не может быть оспорен. При этом суд исходит из следующего.

ФИО8 выдал ФИО6 доверенность от 08.09.2014 г. на право пользования принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности с правом сдачи в аренду за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность выдана сроком на три года.

Доверенность аналогичного содержания выдана ФИО4 ФИО6 15 января 2016 года сроком на три года. Затем доверенность выдана 30 декабря 2019 года.

Тем не менее, из доверенностей не следует, что ФИО6 был вправе заключать договоры аренды только от своего имени, не указывая множественность лиц на стороне арендодателя. При этом суд усматривает недобросовестность в действиях указанного лица, который, распоряжаясь общим имуществом, не перечислял остальным сособственникам часть прибыли, получаемой от сдачи в аренду общего имущества. Перечисления осуществляются им только после многочисленных запросов, поступающих от сособственников и начала судебных разбирательств.

Указанные действия суд не может расценить как действия, которые совершены ФИО6 в интересах всех собственников здания торгового центра. 

Кроме того, на момент заключения сделки, как было указано выше, собственник ФИО9 не уполномочивал ФИО6 на распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности, что подтверждает и ФИО6, и ФИО7, который приобрел у ФИО9 соответствующую долю. 

Следует также обратить внимание, что интересы лиц, обратившихся в суд с настоящим иском, несмотря на дату заключения договора аренды, вправе требовать защиты своих прав и законных интересов в судебном порядке, поскольку срок действия договора аренды неоднократно продлялся указанными выше дополнительными соглашениями, которые по существу являются самостоятельными сделками и нарушают права истца ФИО3, являющегося на момент их заключения, собственником доли в праве общей долевой собственности.

Рассматривая настоящий иск, суд принимает во внимание, что основаниями исковых требований являются фактические обстоятельства, указанные истцами в иске и письменных пояснениях. Правовые же основания должны устанавливаться и определяться судом в процессе рассмотрения дела. Исходя из данных положений, суд приходит также к следующим выводам.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску лица, управомоченного давать согласие, или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (пункт 2 данной статьи).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), в случае оспаривания сделки по указанным выше основаниям не требуется доказывания нарушения прав и охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку, или наступления для него иных неблагоприятных последствий, поскольку нарушение прав и охраняемых законом интересов этого лица заключается в отсутствии согласия, предусмотренного законом.

Пунктом 90 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 установлено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, из анализа приведенных норм следует, что передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

По общему правилу согласие на совершение сделки или ее последующее одобрение может быть выражено любым способом (пункт 55 постановления N 25).

Судом установлено, что спорный договор аренды заключен в отсутствие согласия иных сособственников, что является нарушением пункта 1 статьи 246 ГК РФ. Сторонами не оспаривается, что соглашение относительно порядка владения и пользования, распоряжения спорным имуществом, отсутствует. При этом порядок владения и пользования зданиями сторонами в судебном порядке также не определялся. 

Раздел здания, принадлежащего истцу, ответчику и третьим лицам на праве общей долевой собственности не производился. 

Принимая настоящее решение, суд учитывает, что арендатор – ИП ФИО5  в силу доступности и открытости сведений государственных реестров о правах на недвижимое имущество мог и должен был знать о нахождении передаваемого по договору имущества в долевой, а не единоличной собственности и проверить наличие необходимого в связи с этим согласия других собственников имущества на заключение договора. Какого-либо соглашения о порядке владения и пользования, распоряжения общим имуществом, из которого вытекало бы право ФИО6 заключать договоры аренды в отношении общего имущества от собственного имени участники общей долевой собственности не заключали.

Таким образом, учитывая, в том числе, правовую позицию Верховного суда Российской Федерации в системной взаимосвязи с положениями статей 173.1, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом установлено, что сделка, заключенная без обязательного согласия лица, чье согласие является обязательным в силу закона, может быть признана недействительной.

При таких обстоятельствах суд при рассмотрении настоящего дела полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям вышеуказанные нормы права, поскольку они регулируют фактические отношения, указанные истцом в исковом заявлении. Суд приходит к выводу о правомерности заявленных истцом требований о признании договора аренды № 527-д от 01.06.2017 недействительным, как заключенного в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, без согласия всех участников общей долевой собственности.

Ответчик ФИО6 в данном случае не доказал наличие согласия на совершение спорной сделки или ее последующее одобрение участниками общей долевой собственности. Последующего одобрения сделки, исходя из всех обстоятельств сложившихся между сособственниками правоотношений, суд не усматривает. При этом, даже получение «обезличенных» денежных средств, перечисленных ответчиком истцу, на что ссылается ФИО6, не может означать одобрения оспариваемой сделки.

Претензией от 02.09.2020 истец обращался к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО5 с требованием об освобождении арендуемых помещений, ссылаясь в претензии на договор аренды № 527-д от 01.06.2017 и его условия об объекте, сроке, сторонах. Из материалов настоящего дела следует, что самого договора аренды № 527-д от 01.06.2017г. у истца не имелось до момента его представления в настоящее дело ответчиком. 

Иное ответчиком не доказано, а представленная ответчиком переписка не свидетельствует о том, что истцу направлялся или передавался надлежащим образом договор аренды № 527-д от 01.06.2017. 

В соответствии с ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Ответчик по настоящему делу – ИП ФИО5 не оспаривает, что до настоящего времени пользуется нежилым помещением, арендованным им у ФИО6 по договору аренды № 527-д от 01.06.2017г. Доказательства освобождения помещения ИП ФИО5 и передачи его во владение и пользование арендодателя ФИО6, либо других сособственников здания, суду не представлены. Напротив, факт занятия объекта подтвержден представленным в дело актом.

Недействительными являются договор аренды № 527-д от 01.06.2017 и заключенные дополнительные соглашения к нему. Таким образом, законные и обоснованные права на владение и пользование нежилым помещением у ИП ФИО5 отсутствуют. При этом, соистцы представили доказательства, что они обращались к ИП ФИО5 с предложением заключить соответствующий договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя. Арендатор отказался заключать указанную сделку.

При таких обстоятельствах суд находит, что требования истца об обязании ответчика – ИП ФИО5 в 10-ти дневный срок с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу освободить помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул.70 лет Октября, дом 3, подлежат удовлетворению. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны. Указанная норма исходит из принципа долевого возмещения судебных расходов. В рассматриваемом случае не усматривается, что ответчики по настоящему делу являются солидарными должниками, поскольку положения Гражданского кодекса Российской Федерации о солидарных обязательствах не применимы к процессуальным отношениям, связанным с распределением судебных расходов.

Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчиков согласно ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскать с каждого из них в пользу истца ФИО3 по 3000 рублей.

       Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.   

       Признать договор аренды № 527-д от 01.06.2017, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО6 и Индивидуальным предпринимателем ФИО5 недействительным.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО5 в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему иску освободить помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул.70 лет Октября, дом 3.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО6 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1