﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5106/19 

Екатеринбург

13 августа 2019 г.

 

Дело № А76-23345/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Рябовой С. Э., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2019 по делу № А76-23345/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 по тому же делу.

 Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Автобан» (далее - общество «Автобан») о взыскании задолженности по договору аренды от 31.08.2009 УЗ № 009230-Д-2007 за период с 01.01.2012 по 25.01.2017 в сумме 334 237 руб. 42 коп., пеней за период с 01.04.2012 по 25.01.2017 в сумме 842 055 руб. 75 коп., с продолжением начисления пеней за нарушение сроков перечисления арендной платы до момента фактического исполнения обязательства по уплате задолженности в сумме 334 237 руб. 42 коп. в размере 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр бытовых услуг».

Решением суда первой инстанции от 21.02.2019 (судья Гусев А.Г.) иск удовлетворен  частично. Суд взыскал с общества «Автобан» в пользу комитета задолженность в сумме 66 191 руб. 47 коп., пени в сумме 10 000 руб., с продолжением взыскания пеней на сумму задолженности в размере 66 191 руб. 47 коп. с 26.01.2017 до момента фактического исполнения обязательства по уплате задолженности в размере двойной ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, от размера задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.04.2019 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Тимохин О.Б.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Комитет не согласен с судебными актами в части применения судами ставки арендной платы за пользование земельным участком равной 1,5 %, то есть ставки, установленной в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания. Заявитель отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0708002:57 был предоставлен обществу «Автобан» и открытому акционерному обществу  «Центр бытовых услуг» для эксплуатации нежилого помещения № 2, № 3 (офис, лит. ББ1), нежилого помещения № 1 (автомастерская). Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости разрешенное использование земельного участка - для совместной эксплуатации нежилого здания ББ1 (офис, автомастерская). Учитывая изложенное, заявитель полагает, что на земельном участке расположены не только нежилое помещение, в котором осуществляется техническое обслуживание, но и нежилые помещения, относящиеся к административным. 

Таким образом, учитывая, что все нежилые помещения размещены в одном нежилом здании, заявитель настаивает на необходимости  применения ставки арендной платы в размере 3 %, установленной  в отношении земельного участка, предназначенного для размещения административных и офисных зданий, как имеющей наибольшее значение. 

Кроме того, заявитель отмечает, что при заключении договора аренды земельного участка УЗ № 009230-Д-2007 в форме № 2 - расчет платы за аренду земли № 1, являющейся неотъемлемой частью договора, всеми сторонами была согласована ставка в размере 3%.

Помимо изложенного заявитель полагает возможным при расчете арендной платы применить минимально допустимое значение ставки – 2 % (в отношении иных земельных участков).

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

 На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в  качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО) утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Частью 2 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО установлено, что ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка принимаются равными: 1,5 процента - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что с 29.07.2005 обществу «Автобан» на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 1 (автомастерская) общей площадью 280,3 кв. м, условный номер 74-74-36/133/2005-399, расположенное по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский проспект, д. 7-а. 

Земельный участок, на котором расположено названное нежилое помещение, 18.10.2007 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:36:0708003:57.

На основании постановления первого заместителя главы города Челябинска от 31.03.2009 № 1141-д между комитетом (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Центр бытовых услуг», обществом «Автобан» (арендаторы) подписан договор УЗ № 009230-Д2007 долгосрочной аренды земли города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.08.2009, по условиям которого арендодатель передает, а арендаторы принимают в пользование на условиях договора долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 74:36:0708003:0057 площадью 596 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский проспект, 7-а, для эксплуатации нежилого здания (нежилые помещения № 2, № 3 (офис, лит. ББ1), нежилое помещение № 1 (автомастерская), сроком до 31.03.2058. 

Размер арендной платы определен в приложении - форма № 2, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора). 

В силу пункта 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендаторы в течение действия договора вносят арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. 

В соответствии с пунктом 2.4 договора размер арендной платы определяется пропорционально размеру площади помещений, находящихся в собственности у открытого акционерного общества «Центр бытовых услуг» - 572/1000, и общества «Автобан» - 428/1000.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (пункт 6.3 договора). 

Земельный участок передан арендаторам 31.08.2009 по акту приема-передачи. 

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  26.10.2009. 

В Едином государственном реестре недвижимости 26.01.2017 зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанное нежилое помещение от общества «Автобан» к обществу «Управляющая компания «Автобан».

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей комитет в адрес общества «Автобан» направил претензию от 20.06.2018 № 18604 с требованием уплатить задолженность за пользование земельным участком.

 Указанная претензия оставлена обществом «Автобан» без ответа и удовлетворения.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что  расчет арендных платежей произведен комитетом на основании закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска». 

При расчете арендной платы истцом применены следующие коэффициенты: кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 793 246 руб. 56 коп. в период с 01.01.2012 по 06.12.2015, в размере 6 300 578 руб. 24 коп. в период с 07.12.2015 по 31.12.2016, в размере 2 194 000 руб. в период с 01.01.2017 по 25.01.2017;  ставка арендной платы 3 % (предназначенная для размещения административных и офисных зданий) в период с 01.01.2012 по 25.01.2017; коэффициент К3 равный 1 (льготы отсутствуют) в период с 01.01.2012 по 31.07.2016, равный 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства) в период с 01.08.2016 по 25.01.2017; коэффициент К1 равный 0,3 (услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта) в период с 01.01.2012 по 31.12.2013, равный 0,316 (услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта) с 01.01.2014 по 25.01.2017; коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе К2 равный 3,3 (Курчатовский район) в период с 01.01.2012 по 25.01.2017. 

Суды установили, что на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции спора в отношении применения коэффициентов К2 и К3 у сторон не было. Ответчик был не согласен с применением истцом ставки арендной платы равной 3 %, установленной в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, вместо ставки  1,5 %, установленной в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что согласно кадастровому плану от 18.10.2007 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0708003:0057 - для совместной эксплуатации нежилого здания лит ББ1 (офис, автомастерская). 

Из экспликации и поэтажного плана на помещение № 1 по адресу: пр. Свердловский, № 7а, суды установили, что нежилое помещение № 1, принадлежащее ответчику, состоит из двух боксов, душевой, раздевалки, туалета и тамбура, общей площадью 280,3 кв. м. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ответчика является ремонт легковых автомобилей и легковых грузовых автотранспортных средств.

Кроме того, из представленных в материалы дела доказательств, в том числе письма общества «Автобан» в адрес комитета, суды выявили, что общество «Автобан» использует нежилое помещение № 1 площадью 280,3 кв. м, расположенное на спорном земельном участке, под автомастерскую для собственных нужд, помещение в аренду не сдается.

Согласно Общероссийскому классификатору услуг населению (ОК 002-93), утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 28.06.1993 № 163 (действующий в период спорных правоотношений), услуги по техническому обслуживанию легковых автомобилей (код 017100 5), ремонт легковых автомобилей (017200 9) относятся к бытовым услугам. 

Учитывая изложенные выше обстоятельства, принимая во внимание, что доказательств того, что ответчик использовал спорные площади не по целевому назначению, истцом суду не представлено, суды  пришли  к обоснованному выводу о том, что истцом при расчете арендной платы необоснованно применена ставка арендной платы за пользование земельным участком равная 3 % (предназначенная для размещения административных и офисных зданий). 

Суды верно признали, что в настоящем случае спорный показатель следует применять с учетом фактического использования спорного земельного участка, при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора.

Таким образом, принимая во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, руководствуясь положениями статьи 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендная плата подлежит взысканию за период с 01.04.2015 по 25.01.2017 в размере 66 191 руб. 47 коп.

При этом размер арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика, обоснованно определен судом на основании представленного истцом справочного расчета задолженности по арендной плате за землю с учетом срока исковой давности за период с 01.04.2015 по 25.01.2017 и ставки арендной платы 1,5 % за период с 01.04.2015 по 25.01.2017.

Принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения обществом «Автобан» обязанности по внесению арендной платы, суды на основании пункта 6.3 договора с учетом установленного пропуска срока исковой давности признали обоснованными требования комитета о взыскании неустойки за период с 01.07.2015 по 25.01.2017. 

При этом, учитывая достаточно высокий размер процента неустойки по сравнению с двойной ставкой рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также при отсутствии доказательств причинения истцу возможных убытков, суды  пришли к выводу  о том, что предъявленная истцом ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства, о чем было заявлено ответчиком, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно снижен размер взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, руководствуясь положениями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суды правомерно признали обоснованными требования комитета о взыскании с общества «Автобан» неустойки за нарушение сроков перечисления арендной платы до момента фактического исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования комитета в части и взыскали с общества «Автобан» задолженность по арендной плате в сумме 66 191 руб. 47 коп., пеней в сумме 10 000 руб., с продолжением взыскания пеней на сумму задолженности в размере 66 191 руб. 47 коп. с 26.01.2017 до момента фактического исполнения обязательства по уплате задолженности в размере двойной ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, от размера задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2019 по делу № А76-23345/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                          С.Э. Рябова 

 

                                                                                     М.В. Торопова