РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-183267/23-146-1164

г. Москва

7 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 7 декабря 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 7 декабря 2023 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Вихарева А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

ООО "Объединенная УК" (ИНН 

<

***>)

к Управлению Росреестра по Москве (ИНН 

<

***>)

третье лицо: ФИО2 (ИНН 

<

***>)

о признании незаконным и отмене решения от 19.07.2023 №КУВД-001/2023-13955563/7

при участии:

от заявителя – ФИО3 по дов. №26052023/1/Д от 26.05.2023, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО4 по дов. №Д-43/2023 от 24.01.2023, удоств., диплом,

от третьего лица – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Объединенная УК" (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным и отмене решения от 19.07.2023 №КУВД-001/2023-13955563/7. 

Представитель заявителя в ходе судебного заседания поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие его надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд посчитал возможным рассмотреть дело без участия третьего лица в порядке, предусмотренном ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, выслушав позицию лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.05.2022 в обеспечение исполнения обязательства, возникшего на основании Договора № ОУК-ЦАР-35Б-406 уступки прав требований от «28» сентября 2020г. по договору № ЦДТН-35-Б/22-05-14 об участии в долевом строительстве многоквартирного Административно-делового центра с подземной автостоянкой двойного назначения (автостоянкой-убежищем) от 22.05.2014 года (далее - Договор уступки), между заявителем и Гр. РФ ФИО2 был заключен договор залога имущественных прав (требований) по договору № ЦДТН-35-Б/22-05-14 об участии в долевом строительстве многоквартирного Административно-делового центра с подземной автостоянкой двойного назначения (автостоянкой-убежищем) от 22.05.2014 года (далее - договор залога).

06.04.2023 Договор залога с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации ограничений прав был подан в Управление Росреестра по Москве, заявлению присвоен номер КУВД-001/2023-13955563.

19.07.2023 заинтересованное лицо вынесло уведомление № КУВД-001/2023-13955563/7 об отказе в регистрации залога по следующим основаниям: в связи с невозможностью однозначно установить актуальность обязательства, обеспечиваемого договором.

Не согласившись с указанным решением об отказе, ООО "Объединенная УК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о его оспаривании.

В силу части 3 статьи 189 АПК РФ Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения государственного органа возлагается на орган, который принял оспариваемое решение.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предусмотренный законом срок для обжалования ненормативного правового акта заявителем не пропущен.

Таким образом, в силу положений Главы 24 АПК РФ, статьи 13 ГК РФ, руководящих разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», основанием для удовлетворения требований заявителя является наличие одновременно двух установленных в ходе судебного разбирательства и подтвержденных надлежащими доказательствами обстоятельств: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта требованиям закона, а также нарушение материальных прав заявителя принятием данного документа.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли, оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон о регистрации), а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами.

Согласно Закону о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями  для осуществления государственной регистрации прав являются, кроме всего прочего, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 8 ст. 14 Закона о регистрации).

Согласно п. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу части 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Как следует из п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

6) машино-места.

Согласно пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено Федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникла после внесения в ЕГРН записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

В силу статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует и судом установлено, что правоустанавливающим документом для данного вида государственной регистрации является договор залога. Данный договор залога в необходимом количестве экземпляров был представлен в Управление Росреестра по Москве, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию, договор исполнен в соответствии с требованиями гражданского законодательства к форме и содержанию договоров залога, подписан Залогодателем и уполномоченным представителем Залогодержателя, содержит все существенные условия для договоров данного вида.

Предметом договора залога является имущественное право на нежилое помещение, принадлежащее Залогодателю на основании Договора уступки, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве 09.07.2021 за номером регистрации в ЕГРН: 77:05:0010002:7500-77/060/2021-597.

Исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2011 N 7022/11 по делу N А46-8056/2010, поскольку согласно статьям 335 и 336 ГК предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), права требования могут быть предметом залога.

Как подтвердило Заинтересованное лицо в оспариваемом уведомлении об отказе государственной регистрации прав, Застройщиком объекта долевого строительства в котором находится нежилое помещение, права требования которого составляют предмет договора залога, являлось АО «Московский комбинат хлебопродуктов», в отношении которого Арбитражным судом города Москвы была введена процедура несостоятельности (банкротства). По результатам состоявшихся в процедуре банкротства торгов доля, пропорционально доле участия в инвестиционном контракте, в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:05:0000000:3626, расположенном по адресу: 

<

...>, в котором в том числе находится нежилое помещение, права требования которого составляют предмет договора залога, обремененная правами третьих лиц, приобретена АО «Мосотделстрой №1» (ИНН 

<

***>). При этом, в соответствии с условиями торгов и заключенного по итогам торгов договора купли-продажи, АО «Мосотделстрой № 1» взял на себя обязательства:

- Осуществить завершение строительства Объекта (ввод Объекта в эксплуатацию);

- Принять на себя обязательства Застройщика (Должника) и выполнить обязательства по договорам долевого участия в части передачи недвижимого имущества (помещений), за исключением нежилых помещений без конкретной технологии, расположенных на техническом и 1-ом этажах Объекта, а также машиномест подземной автостоянки, перед кредиторами -физическими лицами;

- Заключить с физическими лицами дополнительные соглашения к Договорам долевого участия на условиях, изложенных в сообщении о торгах;

- В случае выявления лиц, отвечающих критериям, изложенным Положении о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника, победитель конкурса обязуется выполнить перед ними обязательства, предусмотренные условиями конкурса. До заключения с физическим лицом дополнительного соглашения, предусмотренного условиями Конкурса, залог соответствующего лица в отношении Имущества (лота) по требованиям к Должнику, основанному на договоре долевого участия, сохраняется;

- Договоры долевого участия, заключенные с физическими лицами, считаются действующими.

24.01.2022 между АО «Мосотделстрой №1» и гр. ФИО2 было подписано дополнительное соглашение к договору № ЦДТН-35-Б/22-05-14 от 22.05.2014, с учетом договора уступки, в соответствии с которым АО «Мостделстрой №1» принял на себя обязательства перед ФИО2 как участником долевого строительства по передаче нежилого помещения, стороны подтвердили действие договора участия в долевом строительстве. Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве за номером регистрации 77:05:0010002:7500-77/060/2022-894.

Судом принят во внимание тот факт, что на момент подачи Заявителем заявления номер КУВД-001/2023-13955563, его рассмотрения Заинтересованным лицом и вынесения отказа в регистрации залога, а также на текущий момент в отношении АО «Мосотделстрой №1» не принят судебный акт о признании несостоятельным (банкротом), АО «Мосотделстрой № 1» является действующим, не ликвидировано и не исключено из ЕГРЮЛ.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности.

Суд отмечает, что решением об отказе в государственной регистрации, ответчик нарушает права общества как собственника помещения в части распоряжения им.

Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства в их совокупности и взаимной связи, приходит к выводу о том, что ООО "Объединенная УК" были представлены в Управление Росреестра по Москве все необходимые документы для осуществления государственной регистрации.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами.

Доказательства мнимости сделки, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, суду не представлены.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что обжалуемое решение Управления Росреестра по Москве нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличие у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статей 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Москве № КУВД-001/2023-13955563/7 от 19.07.2023 об отказе в регистрации залога по договору от 17.05.2022 залога имущественных прав (требований) по договору № ЦДТН-35-Б/22-05-14 об участии в долевом строительстве многоквартирного Административно-делового центра с подземной автостоянкой двойного назначения (автостоянкой-убежищем) от 22.05.2014.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Объединенная УК" путем осуществления регистрации залога по договору от 17.05.2022 залога имущественных прав (требований) по договору № ЦДТН-35-Б/22-05-14 об участии в долевом строительстве многоквартирного Административно-делового центра с подземной автостоянкой двойного назначения (автостоянкой-убежищем) от 22.05.2014.

Взыскать с Управления Росреестра по г. Москве в пользу ООО "Объединенная УК" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                      А.В. Вихарев