АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-70169/2023

г. Краснодар

16 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2026 года. Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Алексеева Р.А. и Ташу А.Х., при ведении протокола помощником судьи Милица А.В., при участии в судебном заседании с использованием онлайн-связи от истца – общества с ограниченной ответственностью «Южный Берег» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО1 (директор), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 10.10.2025), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2025 по делу № А32-70169/2023 (Ф08-8246/2025), установил следующее.

ООО «Южный Берег» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ИП ФИО2 (далее – предприниматель) о взыскании 180 313 рублей 93 копеек задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по кв. № 229; 180 313 рублей 93 копеек по кв. № 233; 34 454 рублей 72 копеек пеней (по кв. № 229); 34 454 рублей 72 копеек пеней (по кв. № 233).; 31 509 рублей 31 копейки пеней (по кв. № 226); процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на общую взысканную сумму по ставке рефинансирования на день вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (в случае неисполнения судебного акта, с учетом увеличения первоначально заявленных требований).

Решением от 09.07.2025, оставленным без изменения постановлением от 28.10.2025, исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу общества взыскано 209 214 рублей 18 копеек задолженности, 71 785 рублей 97 копеек неустойки, а также проценты за пользование чужими денежными средствами,

начисленные на сумму основного долга, и неустойка за период со дня вступления судебного акта в законную силу и до дня фактического исполнения решения суда. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы ссылается на нарушение судами норм материального права, выразившееся в необоснованном взыскании задолженности, образовавшейся после 05.09.2023. Суды проигнорировали факт расторжения договоров с обществом и перехода управления к ТСЖ, не оценили доказательства оплаты предпринимателем услуг ТСЖ, неправильно применили тарифы при расчете задолженности. Суды необоснованно отказали в уменьшении размера взыскиваемой неустойки.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Общество указывает на то, что до тех пор, пока запись в реестре лицензий Краснодарского края сохранялась, в том числе и в спорный период, общество обязано было по закону управлять многоквартирным домом. Расчет задолженности произведен в соответствии с тарифами, установленными общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме от 28.03.2021 и договором управления от 01.04.2021.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат квартиры № 226, 229, 233 в многоквартирном доме по адресу: Краснодарский край. г. Сочи. Лазаревский р-н, ул. Одоевского, д. 87.

Общество является управляющей организацией в данном многоквартирном доме на основании договора управления многоквартирным домом от 01.04.2021. Пунктом 3.4.2 договора управления определено, что собственник обязан производить оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставленные коммунальные услуги в порядке и сроки, установленные договором.

По расчетам общества (в уточненной редакции) на стороне предпринимателя в настоящее время числится: 180 313 рублей 93 копейки задолженности по кв. № 229 с ноября 2022 года по июль 2024 года, 180 313 рублей 93 копейки задолженности по кв. № 233 с ноября 2022 года по июль 2024 года.

Невыполнение ответчиком условий по договору в части оплаты задолженности явилось причиной обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 210, 249, 310, 330, 431, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 37, 39, 46, 153, 154, 155, 156, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», суды удовлетворили исковые требования в части, признав подтвержденным факт наличия и объема оказанных услуг и их неоплаты предпринимателем.

Суды установили, что в спорный период управление многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, осуществлялось обществом на основании решения общего собрания собственников помещений от 28.03.2021 и договора управления от 01.04.2021, сведения о котором содержались в реестре лицензий Краснодарского края.

Согласно выписке из реестра лицензий Государственной жилищной инспекции по Краснодарскому краю по состоянию на 12.01.2026 общество числится в реестре в качестве управляющей компании спорного дома.

Отметив, что принадлежащие ранее предпринимателю квартиры № 226, 229 и 233 разделены на несколько самостоятельных объектов недвижимости в результате раздела совместной собственности супругов ФИО2 и ФИО4, при этом суммарная площадь вновь образованных помещений, указанная в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, не совпадает с площадью соответствующих квартир, отраженной в технической документации многоквартирного дома.

В ходе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций произведено сопоставление данных технического паспорта многоквартирного дома и сведений ЕГРН, в результате которого выявлена разница в площади по каждой из спорных квартир. При этом суды установили, что указанные площади фактически расположены внутри границ ранее существовавших квартир (в том числе в зоне входных групп и коридоров), однако

доказательства включения данной квадратуры в состав общего имущества многоквартирного дома либо ее принадлежности иным лицам в материалы дела не представлены.

Предпринимателю неоднократно предлагалось представить правовое обоснование возникновения указанной разницы в площади, а также документы, подтверждающие переход соответствующих помещений к иным собственникам либо изменение их правового режима. Вместе с тем предпринимателем такие доказательства не представлены, в связи с чем суды правомерно исходили из того, что спорные площади продолжают относиться к объектам, находящимся во владении и пользовании предпринимателя, и подлежат учету при определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах вывод судов о включении в расчет задолженности не только площадей квартир № 229/2 и № 233/2, принадлежащих предпринимателю, но и разницы площадей, образовавшейся в результате раздела, основан на всестороннем исследовании доказательств и правильном распределении бремени доказывания в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи, судом первой инстанции верно произведен перерасчет суммы задолженности, подлежащей взысканию с ответчика, с чем также согласился суд апелляционной инстанции, которая составила 209 214 рублей 18 копеек (квартира № 229/2 + коридор (ранее входящий в состав квартиры № 229): 104 804 рубля 59 копеек (143,9 кв. м + 15,3 кв. м = 159,20 кв. м), квартира № 233/2 + коридор (ранее входящий в состав квартиры № 233): 104 409 рублей 59 копеек (143,9 кв. м + 14,7 кв. м = 158,60 кв. м).

Доводы предпринимателя о необоснованном взыскании задолженности, образовавшейся после 05.09.2023, правомерно отклонены судами.

Как обоснованно указали суды, до момента исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий и возникновения обязательств по управлению домом у иного лица управляющая организация не вправе уклоняться от исполнения обязанностей по управлению многоквартирным домом в силу принципа непрерывности управления, вытекающего из положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и направленного на обеспечение безопасных условий проживания граждан.

Из материалов дела следует, что в спорный период сведения об обществе как об управляющей организации многоквартирного дома содержались в реестре лицензий Краснодарского края, договор управления в установленном законом порядке не прекращен.

При таких обстоятельствах суды правомерно исходили из сохранения у собственников помещений обязанности по внесению платы за содержание и коммунальные услуги в пользу общества до момента надлежащего прекращения управления.

Ссылки предпринимателя на оплату жилищно-коммунальных услуг в адрес ТСЖ не свидетельствуют о прекращении обязательств перед обществом.

Апелляционный суд обоснованно исходил из того, что доказательства возникновения у ТСЖ в спорный период законных оснований для управления многоквартирным домом, включая наличие действующего договора управления и внесение соответствующих изменений в реестр лицензий, в материалы дела не представлены. Напротив, из материалов дела следует, что Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края указано на отсутствие у ТСЖ правовых оснований для выставления платежных документов собственникам помещений и вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований жилищного законодательства.

При таких обстоятельствах внесение предпринимателем платежей иному лицу при отсутствии прекращения обязательств перед управляющей организацией не может рассматриваться в качестве надлежащего исполнения обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг и не освобождает его от ответственности перед обществом.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении тарифов при расчете задолженности также получили надлежащую правовую оценку судами.

Суды установили, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома утвержден решением общего собрания собственников помещений

от 28.03.2021 в размере 19,50 руб. за 1 кв. м с предусмотренным договором управления порядком ежегодной индексации. Указанное решение общего собрания является действующим, не признано недействительным и в силу части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Апелляционная инстанция обоснованно указала, что применение управляющей организацией индекса потребительских цен не является односторонним изменением размера платы, а осуществляется в соответствии с согласованным собственниками порядком индексации, закрепленным в пункте 5.1 договора управления. Доказательства изменения указанного порядка либо признания условий договора управления недействительными в материалы дела не представлены.

Довод подателя жалобы о том, что суды неправомерно отказали в снижении неустойки, не принимается судом кассационной инстанции.

Определение конкретного размера неустойки (пени, штрафа) с целью установления баланса между начисленной неустойкой и последствиями нарушения обязательств относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций, в связи с этим ссылка заявителя на несогласие с размером взысканной неустойки не может быть принята во внимание. Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в материалы дела также не представлено.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о нарушении ими норм права при принятии обжалуемых судебных актов, а касаются фактических обстоятельств, доказательственной базы по спору и вопросов их оценки, что выходит за пределы компетенции и полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2025 по делу № А32-70169/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.М. Денека

Судьи Р.А. ФИО6 Ташу