Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-3467/2019

г. Владивосток

29 мая 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МОК»,

апелляционное производство № 05АП-1265/2020 

на решение от 21.01.2020 

судьи Р.С. Скрягина

по делу № А51-3467/2019 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 28.01.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью «МОК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: администрация г. Владивостока, министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, ООО «Держава-СВ» 

о взыскании 542 950 рублей 25 копеек,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 17.12.2019  сроком действия до 31.12.2020, диплом о высшем образовании №25610 от 16.06.2010, служебное удостоверение;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 02.03.2020 сроком действия на 2 года, диплом о высшем юридическом образовании № ИВС 0035797 от 16.06.2003, паспорт;

от администрации г. Владивостока: представитель ФИО2. по доверенности от 13.12.2019 №1-3/3667 сроком действия до 31.12.2020, диплом о высшем образовании №25610 от 16.06.2010, служебное удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью «Держава-СВ»: представитель ФИО4 по доверенности от 21.01.2019 сроком действия на 2 года, паспорт, представлен диплом о высшем юридическом образовании №06-697 от 17.06.2013, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МОК» (далее – ООО «МОК», общество) о взыскании 542 950 рублей 25 копеек, в том числе 537 350 рублей 81 копейки основного долга по арендным платежам за период с 09.08.2018 по 31.10.2018 и 5 599 рублей 44 копейки пени, начисленной на сумму долга за период с 02.11.2018 по 15.11.2018.

В ходе судебного разбирательства суд в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произвел процессуальное правопреемство на стороне истца, заменив Департамент на Управление муниципальной собственности               г. Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, Управление), а также изменил процессуальный статус Департамента и привлек его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 АПК РФ. 

Кроме того, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Владивостока, общество с ограниченной ответственностью «Держава-СВ» (далее – ООО «Держава-СВ).

На основании постановления Администрации Приморского края от 20.08.2019 № 547-па «О формировании органов исполнительной власти Приморского края» и закона №522-КЗ от 01.07.2019 «О внесении изменений в Устав Приморского края», Департамент переименован в министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – министерство).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2020  исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «МОК» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает на отсутствие между истцом и ООО «МОК» договорных отношений до 05.04.2019, на прекращение заключенного между истцом и ООО «Держава-СВ» договора аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 по истечении установленного в нем срока (04.03.2018) и на возврат арендуемого земельного участка по акту приема-передачи от 05.04.2019 именно третьим лицом – ООО «Держава-СВ». Полагает вывод суда о продлении на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договора аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084, заключенного с ООО «Держава-СВ», противоречащим действующему законодательству. Утверждает, что поскольку арендных правоотношений между Департаментом и ООО «Держава-СВ» в период с 04.03.2018 не имелось, то на момент подписания (30.07.2018) и регистрации (09.08.2018) договора купли-продажи, на основании которого расположенный на спорном участке объект незавершенного строительства перешел в собственность ООО «МОК», права арендатора земельного участка не могли перейти к указанному лицу в порядке статьи 552 ГК РФ, поскольку продавец объекта такими правами не обладал. Считает, что плата за фактическое бездоговорное пользование земельным участком в спорный период подлежала определению исходя из нормативно установленных арендных ставок за публичные земли. По мнению апеллянта, в рассматриваемом случае при расчете арендной платы подлежал применению корректирующий коэффициент, равный 1, установленный для земельных участков, передаваемых в аренду без проведения торгов после 01.03.2015. Обращает внимание суда на безосновательное удовлетворение судом требований о взыскании пени согласно положениям договора аренды от 04.03.2013, поскольку в отсутствие договорных отношений начисление каких-либо штрафных санкций неправомерно.

В заседании апелляционного суда представитель Управления и администрации г. Владивостока передала суду письменные возражения на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Держава-СВ» поддержала позицию апеллянта,

Представитель Управления и администрации города Владивостока против доводов апелляционной жалобы возражала, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению. 

Неявка в судебное заседание представителя министерства с учетом его надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания и непоступления от него каких-либо заявлений и ходатайств в связи с неявкой не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в его отсутствие применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО «Держава-СВ» (арендатор) заключен договор аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26, площадью 2161,00 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Прапорщика ФИО5, д. 4а, (расположенный относительно ориентира - объект незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А), находящегося в границах участка), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А) и его дальнейшей эксплуатации.

Срок аренды участка установлен на 5 лет с даты подписания договора (с 04.03.2013 по 03.03.2018).

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 27.03.2013 за № 25-25-01/042/2013-442. 

Доказательств возвращения участка арендатором по окончании срока действия договора в дело не представлено. 

Согласно пунктам 2.1, 2.3 договора арендная плата по договору составляет 136 948 рублей 04 копейки в месяц и подлежит внесению ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. 

Пунктом 4.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств. 

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2018, зарегистрированного в управлении Росреестра 09.08.2018             за № 25:28:000000:20304-25/001/2018-2, собственником объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) площадью 669 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:20304, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020013:26, стало ООО «МОК». 

Уведомлением от 13.08.2018 ООО «Держава-СВ» известило Департамент о состоявшейся замене арендатора указанного земельного участка. 

С 09.08.2018 по 31.10.2018 произведен пересчет арендной платы по договору аренды, которая составила 195 975 рублей в месяц.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «МОК» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084, Департамент направил в его в адрес предупреждение (претензия) от 28.11.2018 № 20/04/07-12/41551 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность. 

Уклонение ответчика от надлежащего исполнения денежных обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В соответствии со статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Доводы общества о том, что после приобретения им права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке, Департамент неоднократно отказывал ему в заключении договора аренды земельного участка и заключил такой договор только 05.04.2019, а также ссылки на возврат земельного участка Департаменту по акту приема-передачи 05.04.2019 самим ООО «Держава-СВ», не опровергают вышеизложенный вывод о переходе к ООО «МОК» с момента приобретения объекта недвижимости прав арендатора по договору аренды от 04.03.2013     № 02-Ю-16084, заключенного между Департаментом и ООО «Держава-СВ». 

Ответчик полагает, что договор аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 по истечении установленного в нем срока (04.03.2018) прекратил свое действие, в связи с чем на момент подписания (30.07.2018) и регистрации (09.08.2018) договора купли-продажи, на основании которого ООО «МОК» приобрело расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства, права арендатора земельного участка не могли перейти к ООО «МОК» от ООО «Держава» в порядке статьи 552 ГК РФ.

Между тем доводы общества о прекращении действия договора от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 после истечения установленного в нем срока отклоняются судом как прямо противоречащие положениям статей 610, 621 ГК РФ и не учитывающие разъяснения абзаца 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73). 

В данном случае указанный договор заключен до 01.03.2015, ни Департамент, ни ООО «Держава-СВ» не заявляли о его расторжении в установленном законом порядке, ООО «Держава-СВ» продолжило пользоваться арендуемым участком после 04.03.2018 в отсутствие возражений со стороны арендодателя, оснований для проведения торгов не имелось ввиду размещения на земельном участке объекта незавершенного строительства и наличия у общества преимущественного права на однократное получение этого участка для целей завершения строительства указанного объекта (подпункт 10 пункта 2 и подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ). 

По тем же причинам является безосновательным утверждение апеллянта о возникновении между сторонами настоящего спора внедоговорных правоотношений и о необходимости применения при расчете арендной платы корректирующего коэффициента равного 1, установленного для земельных участков предоставленных после 01.03.2015. При этом следует отметить, что установленный пунктом 1.7.11 Решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» повышающий коэффициент 10 зависит не от срока действия конкретного договора аренды, как ошибочно полагает общество, а от длительности всего периода строительства объекта, расположенного на спорном участке. 

Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для поддержки позиции ООО «МОК» о прекращении арендных правоотношений Департамента и ООО «Держава-СВ» в отношении спорного участка по истечении изначально установленного срока действия договора аренды от 04.03.2013 №02-Ю-16084, а следовательно, и позиции о том, что на момент подписания и регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с ООО «МОК» права арендатора земельного участка не могли перейти к ООО «МОК» в порядке статьи 552 ГК РФ.

Ссылка ответчика на правовые позиции Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881 не может быть принята, с учетом рассмотрения отмеченного спора по иным обстоятельствам, а именно в отношении объектов недвижимости в виде помещений. 

Факт пользования ответчиком земельным участком как собственником незавершенного строительством объекта в спорный период с 09.08.2018 по 31.10.2018 подтверждается материалами дела, и не опровергается ответчиком.

Расчет задолженности, принятый судом, апелляционной коллегией проверен и признается верным. 

В силу вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате.

В части требования о взыскании неустойки коллегией установлено, что представленный расчет суммы и периода взыскания соответствует условиям пункта 4.2 договора аренды, требованиям статей 330, 331 ГК РФ. Удовлетворение требования в указанном размере сторонами по существу не оспорено.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2020  по делу №А51-3467/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына