АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-38078/2022

г. Краснодар

10 февраля 2025 года

Резолютивная  часть  постановления объявлена 30 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                             председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н.,                                  при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) –  ФИО2 (доверенность от 25.07.2022), в отсутствие истца –                               администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>,                       ОГРН 

<

***>), третьих лиц – Межрегионального территориального                       управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных                        ресурсов (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «КраснодарСтройЦентр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3, ФИО4, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2024 по делу № А32-38078/2022, установил                          следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель)                                 о расторжении договора аренды от 20.05.2010 № 4300016314 (далее –                                          договор № 4300016314) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414017:19                        площадью 5308 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар,                                            Карасунский внутригородской округ, ул. Приозерная, 12 (далее – спорный                                    участок), с указанием  в окончательном судебном акте, что решение является                        основанием для исключения записи о праве аренды спорного участка в Едином государственном реестре недвижимости  (далее  –  ЕГРН).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса                    Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по                    управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и                                Республике Адыгея, Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, общество с ограниченной ответственностью «КраснодарСтройЦентр»,                                    ФИО3 и  ФИО4.

Решением суда от 04.06.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.10.2024, в удовлетворении исковых требований о расторжении договора № 4300016314 отказано; в порядке применения последствий недействительности ничтожного договора № 4300016314 в ЕГРН аннулирована регистрационная запись об обременении спорного участка правом аренды, зарегистрированным в пользу предпринимателя (государственная регистрация                            договора от 20.02.2021, № 23:43:0414017:19-23/226/2021-8); указано, что решение является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи от 20.02.2021 № 23:43:0414017:19-23/226/2021-8 о праве аренды предпринимателя на спорный                      участок. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что                                            договор № 4300016314 является недействительной (ничтожной) сделкой, что                       исключает удовлетворение требования о его расторжении в судебном порядке.                    Поскольку договор № 4300016314 признан недействительной (ничтожной) сделкой, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи от 20.02.2021 № 23:43:0414017:19-23/226/2021-8 о праве аренды на спорный участок, зарегистрированной в пользу предпринимателя на                     основании договора № 4300016314.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе администрации в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли,                       что договор № 4300016314 заключен на основании постановления администрации                             от 13.05.2010 № 3087 «О предоставлении ПГСК "Единство" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» (далее –                                   постановление № 3087), которое не признано недействительным, соответственно, отсутствуют основания для вывода о ничтожности договора № 4300016314.                                           На основании решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 10.12.2015 изменена цель предоставления спорного участка – с «для строительства                         многоуровневой автостоянки со встроенными помещениями» на «для строительства многоэтажных жилых домов». При рассмотрении Советским районным судом                                     г. Краснодара дела № 2а-2114/2020 установлено, что спорный участок расположен                               в зоне застройки многоэтажными жилыми домами Ж-2, в связи с чем срок аренды спорного участка продлен до 2030 года. Последующее отнесение Генеральным планом развития муниципального образования город Краснодар территории, на которой расположен спорный участок, к зоне озелененных территорий общего пользования не  влечет недействительность (ничтожность) договора № 4300016314. По мнению предпринимателя, администрация действует недобросовестно, заявив о расторжении договора № 4300016314 со ссылкой на отсутствие у предпринимателя разрешения на строительство в условиях последующего (после заключения договора № 4300016314) отнесения спорного участка к зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) и понимания наличия правовых препятствий для использования спорного участка по тому назначению,               которое указано в договоре (для строительства многоэтажных жилых домов).

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                                Российской Федерации администрация и третьи лица не представили в суд отзывы на кассационную жалобу. 

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                       проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы,                        выслушав представителя предпринимателя, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с постановлением № 3087                           ПГСК «Единство» предоставлен в аренду спорный участок для строительства многоуровневой автостоянки со встроенными помещениями.

Между администрацией (арендодатель) и ПГСК «Единство» (арендатор)                     заключен договор № 4300016314 сроком по 13.05.2020, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 15.08.2010 № 23-23-01/504/2010-216.

Пунктом 7.3 договора № 4300016314 установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

По соглашению о передаче прав и обязанностей от 14.11.2014 арендатор                              (ПГСК «Единство») в порядке уступки передал спорный участок  ФИО3 

Решением от 26.02.2015  Прикубанский  районный  суд города Краснодара возложил на администрацию обязанность изменить вид разрешенного использования спорного участка из земель населенных пунктов на основной вид                                     разрешенного использования – для строительства многоэтажных жилых домов и                         обязал администрацию в течение четырнадцати дней с момента представления                        ФИО3 кадастрового паспорта земельного участка, содержащего сведения «разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства»,                               внести изменения в постановление № 3087 в части изменения указанного в нем                            вида разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства».                               На администрацию также возложена обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору № 4300016314  с указанием в нем вида разрешенного использования  «для многоэтажного жилищного строительства».

На основании постановления администрации «Об исполнении решения Прикубанского районного суда города Краснодара», кадастрового паспорта спорного участка от 12.10.2015 № 2343//12/15-1156325, соглашения от 10.12.2015 № 1162 о внесении изменений, зарегистрированного в Управлении Росреестра по                                   Краснодарскому краю от 22.12.2015 № 2-23/01/827/2015-5863/1, внесены изменения в договор № 4300016314 в части вида разрешенного использования земельного                            участка – «для строительства многоэтажных жилых домов»,  администрацией                                      изменен вид разрешенного использования – «для многоэтажного жилищного строительства».

24 марта 2017 года между ФИО3 и ООО «КраснодарСтройЦентр» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору № 4300016314. 

18 декабря 2019 года между ООО «КраснодарСтройЦентр» и ФИО4 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору № 4300016314.

Решением от 04.03.2020 по делу № 2a-2114/2020 Советский районный суд                          города Краснодара обязал администрацию заключить с ФИО4                            дополнительное соглашение в части продления срока аренды спорного участка до 13.05.2030. 

Во исполнение решения суда от 04.03.2020 соглашением от 09.07.2020 № 357                 о внесении изменений в договор № 4300016314 внесены изменения в части срока               действия – до 13.05.2030. 

На основании договора уступки прав и обязанностей от 09.12.2020, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 20.02.2021 № 23:43:0414017:19-23/226/2021-8, новым арендатором спорного участка                                     является ИП  ФИО1

Согласно пунктам 1.1 и 1.3 договора № 4300016314 (с учетом внесения последующих изменений в договор) спорный участок предоставлен предпринимателю                    для строительства многоэтажных жилых домов. 

Как предусмотрено пунктом 4.1.5 договора № 4300016314,  арендатор обязан использовать спорный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актами осмотра спорного участка от 10.01.2022 № 10 и 31  зафиксировано,                           что спорный участок расположен внутри огражденной территории, свободен от                              зданий, сооружений, используется для эксплуатации парковки автомобилей. 

Департамент архитектуры и градостроительства администрации                           муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) сообщил,                                 что на спорном участке разрешение на строительство объекта капитального                    строительства не выдавалось. 

Администрация направила в адрес предпринимателя предписание от 17.01.2022                        № 576/26 об устранении нарушений в четырнадцатидневный срок со дня получения предписания. Предписание предпринимателем получено, но не исполнено,                            разрешение на строительство объектов капитального строительства на  спорном участке предпринимателем не получено. 

Как указано в акте осмотра  от 11.03.2022 № 942, спорный участок  частично огражден. На огражденной территории расположена автомобильная стоянка с металлическими навесами. На огражденной части участка расположены два                                кирпичных сооружения, разрушенные бетонные плиты, бетонные блоки. 

В связи с неустранением предпринимателем нарушений в установленный срок  администрация письмом от 27.04.2022 № 769/07 уведомила предпринимателя о прекращении договора № 4300016314, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате спорного участка посредством подписания акта                        приема-передачи. 

Данное уведомление предприниматель получил, но не исполнил, что повлекло обращение администрации в суд с иском о  расторжении договора № 4300016314.

При разрешении спора суды руководствовались  положениями статей 166, 167, 262, 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 22, 42, 46, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении                                Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11                           «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                                    от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения                    дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление № 57), постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации  и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике                        при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), учли не опровергнутые предпринимателем документально доводы администрации о том, что спорный участок предоставлен                          для строительства, которое в течение длительного времени не осуществляется, разрешение на строительство не получено ни предпринимателем, ни его предшественниками, и отказали в расторжении договора № 4300016314; суды                            сделали вывод о недействительности (ничтожности) договора № 4300016314,  применили последствия недействительности ничтожного договора № 4300016314 и                           аннулировали в ЕГРН запись об обременении спорного участка правом аренды, зарегистрированным в пользу предпринимателя,  указав, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве аренды предпринимателя на спорный участок.

При этом суды правильно исходили из следующего.

Как предусмотрено статьями 36 и 37 Градостроительного кодекса                            Российской Федерации, вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства. 

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации  собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков,           обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением. 

В пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено,                      что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки,                          отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным,                    инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и                      последующей эксплуатации зданий, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для                     каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса                                     Российской Федерации земли делятся по целевому назначению на категории и                     правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий                   и требованиями законодательства.

Пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации                  предусмотрено, что образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Кодексом и другими федеральными законами. 

Пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации определено понятие земельных участков общего пользования, представляющих собою не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и             муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. 

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми             беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного        кодекса Российской Федерации). 

Согласно высказанной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10 и от 18.06.2013 № 727/13                         правовой позиции земельный участок, который относится к землям (территориям)                   общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно.

При постановке вывода о ничтожности договора № 4300016314 суды учли представленную департаментом информацию о том, что спорный участок в                      соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 п. 2, расположен в зоне специальных назначений (территории водных поверхностей).                            В соответствии с Генеральным планом (в редакции от 26.01.2012 № 25 п. 15)                            спорный участок расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования), частично в зоне застройки многоквартирными                   жилыми домами 4-9-16 этажей и в зоне рекреационного назначения (водные поверхности). Согласно Генеральному плану (в редакции решения городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1) спорный участок расположен в зоне                            озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы,                      бульвары, городские леса).

Суды обоснованно исходили из того, что сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования                                  город Краснодар, сведения Генерального плана развития муниципального образования город Краснодар являются общедоступными. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением                                   городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 п. 2, спорный участок расположен                             в зоне специальных назначений (территории водных поверхностей), соответственно,                       на момент передачи в аренду в 2010 году спорный участок не мог быть  сформирован                        за счет территории водных поверхностей  и предоставлен в аренду как для                          строительства многоуровневой автостоянки со встроенными помещениями, так                                        и для многоэтажного жилищного строительства.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам суды правильно     указали на  недопустимость дальнейшего использования предпринимателем                           спорного участка (сформированного за счет территорий общего пользования) на                  условиях аренды   и противоречие такого использования закону. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса                                 Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным                  Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо                          от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды правильно квалифицировали договор № 4300016314 как ничтожную              сделку и с учетом содержащихся в пунктах 1, 2 постановления № 57 разъяснений  сделали вывод  о  невозможности его расторжении в судебном порядке.

При этом суды применили последствия недействительной (ничтожной) сделки,  верно указав, что согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.                      Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 

В силу пункта 52 постановления № 10/22 регистрационная запись в ЕГРН, совершенная на основании ничтожной сделки, может быть прекращена на основании решения суда о применении последствий недействительности сделки или о признании обременения отсутствующим (в зависимости от избранного истцом способа защиты).                       В отсутствие необходимости возврата земельного участка устранение из ЕГРН основанной на ничтожной сделке недостоверной записи в полной мере обеспечивает защиту интересов истца в отношении спорного участка.

Отклонив доводы предпринимателя о неправомерности заявленных администрацией исковых требований, суды обоснованно указали, что приобретая спорный участок по договору переуступки прав и обязательств по                                             договору № 4300016314, предприниматель не мог не знать, что на момент                         заключения договора переуступки существуют ограничения в использовании                       спорного участка, следовательно, предприниматель принял на себя риск всех последующих административных, правовых, организационных затруднений и финансовых затрат, связанных с необходимостью изменения территориальной зоны в Генеральном плане муниципального образования город Краснодар и с соблюдением специальных требований к строительству на территории спорного участка, поскольку установленная по результатам проведения публичных слушаний Генеральным                        планом муниципального образования город Краснодар в отношении спорного участка территория водных поверхностей, а впоследствии – рекреационная зона с зелеными насаждениями полностью исключает возможность использования спорного участка                            с тем видом разрешенного использования, который установлен в отношении  этого участка на основании решения Прикубанского   районного  суда города Краснодара                           от 26.02.2015.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц суды приняли законные  и  обоснованные  судебные  акты.

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                    права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе предпринимателя, исключают возможность ее удовлетворения                               в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                         Российской  Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 04.06.2024 и                                  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                                                         от 09.10.2024 по делу № А32-38078/2022 оставить без изменения, кассационную                        жалобу  –  без   удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                   Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                                  В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина