АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3521/2020

г. Чебоксары

29 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.07.2020.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Текстильщик", 428008, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул.Текстильщиков д.12, ИНН 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ИНН 

<

***>,

об устранении препятствий в пользовании общим имуществом МКД,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары,

при участии:

от истца – директора общества ФИО3 по паспорту, выписке из ЕГРЮЛ,

ответчика - предпринимателя ФИО2 по выписке из ЕГРИП, паспорту,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Текстильщик" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием обязать ответчика - собственника нежилого помещения №1 общей площадью 72,7 кв.м, исполнять условия раздела пункта 3.3 договора управления по многоквартирному жилому дому №10 по пр. Мира г. Чебоксары, утвержденного протоколом общего собрания собственников помещений в доме от 01.12.2017, а именно: не препятствовать в доступе сотрудников истца к общему имуществу собственников помещений в доме для надлежащего исполнения обязательств по проверке санитарно-технического состояния инженерных коммуникаций, не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, ХВС, ГВС, газоснабжения и других услуг.

Исковые требования основаны на нормах статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 и мотивированы тем, что в спорном помещении расположены коммуникации, которые предназначены для обслуживания МКД, в связи с чем предприниматель обязан предоставлять доступ к ним для их надлежащего содержания.

Определением суда от 23.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал, указал на высокую социальную значимость настоящего спора, настаивал на рассмотрении спора по существу в целях обеспечения прав жителей дома. Суду пояснил, что ответчик не допускает представителей управляющей компании к общедомовым коммуникациям, расположенным в его помещении, самостоятельно осуществляет перекрывание инженерных трубопроводов, оставляя жителей всего многоквартирного дома без воды, в том числе горячей, поскольку горячее водоснабжение осуществляется посредством подогрева холодной воды жителями дома с использованием внутриквартирных газовых колонок. 

Ответчик представил суду технические паспорта МКД 1969, где помещения ответчика именуются подвал; и 1981 года, где в подвал оборудован отдельный вход с торца дома. Сообщил суду, что первая приватизация квартиры в этом доме состоялась в 1993 году, когда подвал МКД уже представлял собой самостоятельное помещение. Иск не признал по доводам отзыва от 30.04.2020, подтвердил факт нахождения всех коммуникаций дома в принадлежащем ему помещении, выразил категорический отказ в допуске истца в помещение для осмотра и устранения аварий инженерных сетей, подтвердил факт отключения холодной воды для остановки затопления своего помещения. Суду пояснил, что вопрос о допуске будет решен после установления сервитута и внесения истцом ежемесячной платы  за пользование помещением в сумме 25 000 руб. Указал, что жители дома должны вносить такую плату ответчику, поскольку они фактически используют помещение ответчика для размещения общедомовых коммуникаций, ввиду регулярного выхода из строя таких коммуникаций ответчик не может использовать собственное помещение, терпит убытки, содержит общедомовое имущество за свой счет.

Третье лицо, будучи надлежащим образом извещенным о процессе, явку представителя в суд не обеспечило, пояснений по существу иска не представило.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд установил следующее.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 с 2011 года и с 2017 года соответственно является собственником нежилого помещения № 1, состоящего из комнат №5-10  площадью 72,7 и 63,7 кв.м., расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома № 10 по проспекту Мира в г. Чебоксары Чувашской Республики (далее – помещение и МКД).

Согласно общедоступной информации, размещенной на портале ЖКХ  в электронном паспорте МКД по адресу: http://www.jkh.cap.ru/page/abouthome/house/1800, управление данным домом осуществляет общество с ограниченной ответственностью "Текстильщик" (истец).

В соответствии с техническим паспортом МКД от 25.04.1969 дом введен в эксплуатацию в 1969 году, имеет пять этажей и подвал площадью 346,90 кв.м.

Из технического паспорта МКД от 06.07.1981 усматривается, что  подвал дома переименован в цокольный этаж, в доме появилось нежилое помещение № 1 площадью 227 кв.м., оборудован вход  в подвал с торца дома - № IX по плану.

Согласно выписке на объект недвижимости, составленной  МУП БТИ и ПЖФ г. Чебоксары 13.09.2001, помещение № 1 имеет площадь 184,90 кв.м., расположено  в цокольном этаже дома, имеет инвентарный номер 6757, состоит из 7 помещений.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 09.12.2011 серии 21 АЕ № 090363 видно, что помещение № 1 площадью 184,9 кв.м. с условным номером 21:01:03:0000:01:016 находилось в собственности муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики".

Как следует из представленных ответчиком документов, с 2001 года предприниматель ФИО2 арендовала указанное помещение, а впоследствии выкупила его в установленном законом порядке.

В рамках дела №А79-5493/2019, в котором участвовали те же стороны, что и в настоящем деле, установлены следующие обстоятельства, не подлежащие повторному доказыванию в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель ФИО2 является собственником нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, назначение: нежилое, общей площадью 72,7 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 5, 6, 10, по адресу: 

<

...>, свидетельство № 21-21-01/313/2010-138, и собственником помещения в общедолевой собственности с 1/2 долей в праве на нежилое помещение общей площадью 46,4 кв.м, расположенного в цокольном этаже по адресу:  г. Чебоксары,  проспект Мира, д. 10, помещение № 1, свидетельство № 21-21-01/313/2010-137, а также нежилые помещения номера 7, 8, 9 общей площадью 63,7 кв.м. 

Названные нежилые помещения приобретены на основании договоров купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, от 01.12.2010 № Н-420, № Н-421 и  № Н-422.

При этом договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, площадью 72,7 кв.м, от 01.12.2010 № Н-420 заключен  от имени покупателя индивидуального предпринимателя ФИО2; договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, площадью 63,7 кв.м, от 01.12.2010 № Н-421 заключен от имени покупателя общества с ограниченной ответственностью "Фея", директором и единственным учредителем  которого является ФИО2; договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, площадью 46,4 кв.м, от 01.12.2010 № Н-422 заключен от имени покупателей общества с ограниченной ответственностью "Фея" и индивидуального предпринимателя  по ½ доле в праве общей собственности на нежилое помещение. 

Актом приема-передачи нежилых помещений к каждому договору от 21.12.2010 стороны зафиксировали следующее.

Пунктом 1 установлено, что техническое состояние нежилого помещения: удовлетворительное.

В силу пункта 2 названный акт подтверждает, что претензии у покупателя в отношении приобретенного им нежилого помещения отсутствуют. 

ООО "Текстильщик" осуществляет функции управляющей компании многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: 

<

...>, с 01.01.2018 на основании протокольного решения собственников помещений в доме от 01.12.2017.

Госжилиинспекция в силу своих полномочий письмом от 29.11.2018 № 08/10-8690 подтвердила, что покрытие пола – верхний слой изношен, несущая способность ослаблена, нижний слой подвержен гнилостным изменениям, поддерживающие балки ослаблены из-за гнилостных нарушений, в конструкции опорной стойки имеется ослабление растворного слоя кирпичной кладки. 

Поскольку неудовлетворительное состояние пола подтверждено Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики, предприниматель ФИО2 обращалась о ремонте пола в цокольном этаже жилого дома как части общего имущества. 

Так, заявлениями от 03.08.2017 и 11.08.2017 она обращалась к ООО "УК Текстильщик" с просьбой срочно провести капитальный ремонт межэтажной перегородки между техническим этажом и цоколем в данном помещении. 

Впоследствии, заявлениями от 13.04.2018 и 04.07.2018 истец вновь обратилась к уже ООО "Текстильщик" с просьбой о проведении капитального ремонта, реконструкции общедомовой перегородки, разделяющий технический подпол от цоколя, представила заключение эксперта № 0035/2018, рабочую документацию ЯИ-32-2018-РД-КР.

В ответ на эти заявления ООО "Текстильщик" письмом от 20.08.2018 № 989 сообщило, что принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД в соответствии с п.4.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заявлениями от 04.10.2018 предприниматель обратилась в адрес Госжилинспекции Чувашии с просьбой о проведении осмотра спорного помещения и обязании  ООО "Текстильщик" провести ремонт.

Кроме того, 07.10.2018 и 08.10.2018 предприниматель обращалась в НО "Фонд капремонта", в том числе и от имени ООО "Фея", с просьбой провести капитальный ремонт общедомового имущества – несущей ограждающей конструкции между техническим подвалом и цоколем.

Решением суда от 19.11.2019, вступившим в законную силу, в иске об обязании провести капитальный ремонт пола предпринимателю отказано, суд счел недоказанным факт отнесения деревянного пола и его основания к общему имуществу многоквартирного жилого дома, указал на возможность предпринимателя как собственника помещения произвести ремонт пола в помещении за свой счет.

По материалам настоящего дела судом установлено и подтверждается обеими сторонами, что в помещении ответчика расположены инженерные коммуникации МКД, их обслуживание и ремонт без доступа в помещение ответчика невозможны.

В связи с необходимостью осмотра коммуникаций и устранения аварийной ситуации истцом в адрес ответчика направлено письмо от 25.02.2020, полученное последним 29.02.2020, о необходимости обеспечить доступ сотрудников управляющей компании в помещение.

Требованием от 22.02.2020 ответчик сообщил о прекращении доступа в помещение с 19.11.2019.

В марте 2020 года в помещении ответчика произошла авария на внутридомовых сетях водоотведения (канализации), однако доступ сотрудников истца для устранения аварии ответчиком обеспечен не был, при этом ответчик самостоятельно отключил стояк холодного водоснабжения подъезда № 6, в связи с чем истец заявлением № 287 от 19.03.2020 вынужден был обратиться в полицию.

Обращениями от 04.03.2020, от 29.04.2020, от 16.07.2020, от 22.07.2020 истец требовал обеспечить доступ в помещение ответчика для  проведения обследования и ремонтных работ общедомовых коммуникаций.

Однако ответчик до настоящего времени такой доступ не обеспечил,  в требовании № 2 от 02.03.2020 также указал на прекращение доступа  с 19.11.2019 вплоть до установления сервитута и внесения платы за пользованием им. 

В судебном заседании, а  также при оглашении резолютивной части настоящего решения ответчик высказывал категорический отказ в допуске истца в спорное помещение.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

Статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что  владение, пользование  и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Помещение ответчика находится в подвале многоквартирного жилого дома.

В помещении ответчика проходят инженерные коммуникации этого дома.

Статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

То есть, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом изложенного, спорные инженерные коммуникации, находящиеся в помещении ответчика, принадлежат, в том числе и ему на праве общей долевой собственности.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, право собственности в пределах, определенных Конституцией Российской Федерации, предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и несение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе в целях предотвращения причинения вреда другим лицам (постановления от 31 мая 2005 года № 6-П и от 22 апреля 2011 года № 5-П; определения от 16 апреля 2009 года № 495-О-О, от 24 декабря 2012 года № 2353-О и др.).

Соответственно, исходя из того, что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества, включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в здании, так и самого здания в целом.

Согласно части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 (далее - Правила пользования жилыми помещениями), которые предписывают немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию. 

В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ (подпункты "д" и "и" пункта 10).

Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме частью 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации возложена на собственника жилого, а равно нежилого  помещении, находящегося в МКД.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно пунктам 1, 2, 4 части 1.2 указанной статьи надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Согласно частям 6, 7, 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства (часть 10 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпунктам "а", "б" и "г" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пункт 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункты 11, 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

В соответствии с подпунктом "б" пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") исполнитель (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги - абзац седьмой пункта 2 данных Правил) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

В силу подпункта "е" пункта 34 указанных Правил, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 данных Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

По смыслу приведенных норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме (подпункт "е" пункта 3 Правил № 354).

Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.

Таким образом, право частной собственности ответчика на принадлежащее ему нежилое помещение может быть реализовано с учетом приведенных ограничений, направленных на обеспечение безопасности и комфорта всех собственников МКД.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии часть 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации  граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Приведенные нормы в полной мере применимы и к владельцам нежилых помещений, расположенных в МКД, которые обязаны при осуществлении прав в отношении этих помещений учитывать права и законные интересы соседей.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В абзаце втором пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с третьим абзацем пункта 45 Постановления № 10/22 негаторный иск подлежит удовлетворению в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. 

В силу пункта 3.1.8 договора управления № 01 от 15.12.2017  общество "Текстильщик" наделено полномочиями на представление интересов собственников по общему имуществу во всех инстанциях, судебных органах по всем вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, следовательно, правомочно защищать интересы собственников путем предъявления настоящего иска.

Исходя из системного толкования приведенных норм и разъяснений право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение имеется у представителей исполнителя, управляющей компании в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и наличия в данный конкретный момент аварийной ситуации, установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.

Поскольку факт чинения ответчиком препятствий  в доступе к общему имуществу МКД судом установлен и ответчиком не оспаривается, требование истца об устранении таких препятствий подлежит удовлетворению.

Возражения ответчика относительно предоставления доступа только после установления сервитута и внесения жителями дома платы за пользование им не основаны на нормах действующего гражданского, жилищного законодательства и здравого смысла, поскольку ответчик наравне с указанными жителями является собственником спорных коммуникаций, он не вправе осуществлять единоличное владение, пользование и распоряжение ими, проявлять собственное господство над общим имуществом, вопреки воле остальных сособственников, поручивших на общем собрании содержание такого имущества истцу.

Претензии ответчика как собственника нежилого помещения и сособственника инженерных коммуникаций МКД к управляющей компании, по его мнению, ненадлежащим образом содержащей такое имущество, могут быть предъявлены в установленном законом порядке, сам по себе факт наличия данных претензий не свидетельствует об их обоснованности и тем более не предоставляет ответчику права самостоятельно решать судьбу общего имущества.

Аргументы ответчика о несении затрат, о причинении убытков судом во внимание не принимаются как не имеющие отношения к существу рассматриваемого спора.

Ссылки предпринимателя ФИО2 на обязанность управляющей компании и жителей дома инициировать проведение собрания по поводу капитального ремонта пола в ее помещении суд находит неубедительными, поскольку ответчик, будучи собственником помещения и сособственником общего имущества, в силу части 2 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации  вправе самостоятельно инициировать проведение общего собрания собственников МКД для решения интересующих его вопросов.

Суд также отмечает, что ответчик пользуется спорными нежилыми помещениями с 2001 года, был осведомлен о состоянии и особенностях помещения, с учетом наличия у него технических документов на МКД осознавал, что арендует, а затем выкупает помещение, изначально являвшееся подвалом многоквартирного дома  с расположенными  в этом подвале всеми инженерными коммуникациями дома.

В этой связи его действия по отключению воды, недопуску истца к общим коммуникациям, состояние которых, по его же утверждению, является ненадлежащим, представляются суду совершенными при злоупотреблении правом, что не допускается статьями 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 обеспечить доступ сотрудников общества с ограниченной ответственностью "Текстильщик" к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома №10 по проспекту Мира  в городе Чебоксары Чувашской Республики, расположенному в принадлежащем ФИО2 нежилом помещении №1 в этом же доме, для проверки санитарно-технического состояния инженерных коммуникаций.

 Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома №10 по проспекту Мира  в городе Чебоксары Чувашской Республики, от подачи электроэнергии, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и других услуг.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Текстильщик" 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина