Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-17404/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Полосина А.Л.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Рыбкиной Н.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области на решение от 01.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 20.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Киреева О.Ю., Апциаури Л.Н., Смеречинская Я.А.) по делу № А45-17404/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (630527, Новосибирская область, г. Новосибирск, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (630004, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Богер А.А.) в заседании участвовал представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области – ФИО2 по доверенности от 05.10.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2163.

Решением от 01.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 20.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2163 площадью 1 364 078 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Боровской сельсовет, абзац первый пункта 2.1 договора изложен в редакции истца: «цена выкупа земельного участка 1 241 000 руб.», с ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. расходов по государственной пошлине по иску.

Не согласившись с принятыми судебными актами, управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

В обоснование кассационной жалобы заявитель, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны истца, указывает, что представленный обществом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным и незаконным, в связи с чем не подлежит применению для определения цены выкупа спорного земельного участка; общество, не уведомив представителя собственника земельного участка, обратилось в уполномоченный орган с заявлением об установлении его кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, в отсутствии у него на это правовых оснований, цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества на основании статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В судебном заседании представитель кассатора поддержал свою правовую позицию.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением от 11.03.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-25817/2021 признано незаконным решение управления от 03.09.2021 № 54-АЛ/6251/05 об отказе в предоставлении в собственность обществу земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:050601:2168, 54:19:050601:2163, 54:19:050601:2138, 54:19:050601:2318.

Суд обязал ответчика в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении истцу в собственность без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:050601:2168, 54:19:050601:2163, 54:19:050601:2138, 54:19:050601:2318 и выдать проект договора купли-продажи данных земельных участков с кадастровыми номерами.

Во исполнение указанного решения суда управление направило в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка от 10.03.2023 (далее – договор), согласно которому  управление (продавец) обязуется передать в собственность, а общество (покупатель) обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:19:050601:2163, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Боровской сельсовет, село Боровое, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в выписке из единого государственного реестра недвижимости, общей площадью 1 364 078 кв. м, находящийся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора стоимость земельного участка составляет 7 728 822 руб. 30 коп.

Стоимость определена продавцом на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка.

Указанная стоимость земельного участка внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) ранее в качестве кадастровой стоимости земельного участка, определенной методом сплошной массовой оценки стоимости земель.

Истец, не согласившись с вышеуказанными условиями договора, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 10.04.2023, согласно которому абзац 1 пункта 2.1 договора изложен следующим образом: «цена выкупа участка 1 241 000 руб.», что составляет 100 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2163 на дату подачи заявления о предоставлении в собственность данного земельного участка.

Основанием для внесения изменений в договор в части цены земельного участка и подписания протокола разногласий в редакции общества, истец указывает данные, содержащиеся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2163 по состоянию на 18.05.2021, то есть на дату подачи заявления о предоставлении в собственность земельного участка, согласно которой кадастровая стоимость составляет 1 241 000 руб.

18.04.2023 ответчик направил в адрес истца подписанные протоколы разногласий к договору с протоколом согласованных разногласий в следующей согласованной редакции: «абзац 1 пункта 2.1 договора «цена выкупа участка 7 728 822 руб. 30 коп.».

Полагая, что цена выкупа земельного участка, предложенная ответчиком в проекте договора и в протоколе согласования разногласий от 18.04.2023 в согласованной редакции в размере 7 728 822 руб. 30 коп., не соответствует кадастровой стоимости спорного имущества, действующей на дату подачи заявления, и возлагает на истца дополнительное бремя, при подготовке проекта договора купли-продажи выкупная стоимость земельного участка, определена без учета решения государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 10.08.2021 № УРС-54/2021/000237, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствуясь статьями 421, 424, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.3, 39.4, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов», исходили из того, что для целей определения цены земельного участка при урегулировании разногласий сторон по условиям договора купли-продажи подлежат применению сведения о кадастровой стоимости земельного участка на момент обращения истца с заявлением о выкупе, а цена участка подлежит установлению в размере 1 241 000 руб.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 (далее – Постановление № 279) утверждены Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 2 Постановления № 279 цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или земельного участка государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ). Правоотношения по приобретению земельных участков в собственность в данном случае возникли у сторон спора с момента обращения заявителя с заявлением. Возложение действующим законодательством на уполномоченный орган обязанности по принятию решений о предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков в месячный срок предполагает для целей выкупа применение значения кадастровой стоимости, утвержденной и внесенной в государственный кадастр недвижимости на дату подачи заявления.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что на момент обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (18.05.2021) его кадастровая стоимость согласно выписке из ЕГРН составляла 1 241 000 руб., определена по состоянию на 20.04.2021 в соответствии с отчетом о рыночной стоимости от 20.04.2021 № 210420/4-ИК, учитывая, что действия управления по отказу в предоставлении участка признаны незаконными, что повлекло удовлетворение заявления общества по делу № А45-25817/2021, констатировав, что документы, послужившие основанием для внесения в ЕГРН сведений о рыночной стоимости земельного участка, управлением в установленном законом порядке не оспаривались, суды правомерно определил цену выкупа спорного земельного участка в размере 1 241 000 руб.

Довод кассатора о необходимости установления цены договора купли-продажи исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 728 822 руб. 30 коп. является необоснованным.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этого земельных участков устанавливается равной его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 135-ФЗ физические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее - Методические указания), действовавших в спорный период, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - часть 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ.

Следовательно, при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке статьи 22 Закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Вопреки доводам заявителя, осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред ответчику, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в действиях истца судами первой и апелляционной инстанций не установлено.

Ссылка кассатора на отчет об оценке № 3499/23 от 09.06.2023 как основание утверждения цены выкупа земельного участка не может быть принята во внимание, как противоречащая пункту 3 статьи 39.4 ЗК РФ, устанавливающим, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.

Статьей 24.20 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Как было указано выше, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в ЕГРН внесены решением государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 10.08.2021 № УРС-54/2021/000237 на основании отчета о рыночной стоимости от 20.04.2021 № 210420/4-ИК.

Вместе с тем, принимая во внимание, что ответчик надлежащих мер по оспариванию указанных документов не принял, суды пришли к обоснованному выводу, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Ссылка подателя жалобы на часть 5 статьи 10 Закона 135-ФЗ как на основание для отказа в удовлетворении заявленных обществом требований не принимается, поскольку указанная норма регламентирует порядок заключения договора на проведение оценки от имени собственника объекта и не устанавливает запрет на проведение оценки имущества Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, по инициативе иных заинтересованных лиц.

Судами принято во внимание, что общество владело спорным земельным участком на праве аренды, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, которая в соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ устанавливается равной его рыночной стоимости, что является достаточным основанием для реализации обществом права на проведение оценки рыночной стоимости этого объекта.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Судом отклоняются доводы заявителя жалобы о том, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку данные доводы не нашли своего подтверждения в ходе кассационного производства.

Обжалуемые судебные акты содержат в соответствии с требованиями части 7 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ мотивированную оценку доводов сторон и представленных доказательств.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции в силу положений главы 35 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению.

Согласно правовому подходу, изложенному в определении от 17.02.2015 № 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

При принятии обжалуемых судебных актов надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, не допущено.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 01.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 20.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-17404/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       А.Л. Полосин

 

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

 

ФИО1