ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-24707/2023

Дело № А41-28550/23

11 декабря 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  11 декабря 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  11 декабря 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «УК «МИРА» – представитель ФИО2, по доверенности от 01.06.2022, удостоверение адвоката №11318;

от ООО «УК «КОРУС» – представитель ФИО3, по доверенности №12/10/1/23-исх от 12.10.2023,диплом, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  ООО «УК «Мира» на решение  Арбитражного суда Московской области  от  11 октября 2023 года по делу №А41-28550/23, по иску ООО «УК «Мира» к ООО  «УК «Корус» о взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая  компания «Мира» (далее – ООО «УК «Мира», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Корус» (далее – ООО «УК «Корус», ответчик) о взыскании  30 000 руб. задолженности по арендной плате за апрель 2020 года, 6 317 руб. 38 коп. процентов за пользование  чужими  денежными   средствами, 536 руб. 24 коп. почтовых расходов.

Решением Арбитражного суда Московской области от  11 октября 2023 года по делу №А41-28550/23 в удовлетворении  требований отказано  (л.д.122-124).

Не согласившись с принятым решением  ООО «УК Мира» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств дела.

В судебном заседании представитель  ООО «УК Мира» поддержал доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.

Представитель ООО «УК Корус» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 – 268 АПК РФ.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу  об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела 01 апреля 2019 года  между ООО «УК Мира»  (арендодатель) и  ООО «УК Корус» (арендатор) заключен   договор  аренды, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение площадью 150 кв.м., расположенное  в подвале пятиэтажного жилого дома, а арендатор  обязался своевременно   вносить   арендные платежи (л.д.14).

Данный договор заключен на срок  с 01.04.2019 по 29.02.2020.

В пункте 4.1 договора стороны  согласовали стоимость арендной платы в размере 30 000 руб.

По акту приема-передачи от 01.04.2019 имущество  передано  арендатору (л.д.15).

По акту от 30.04.2020 (л.д.15 оборот) имущество  возвращено  арендодателю.

В нарушение условий заключенного договора арендатор своевременно не внес арендную плату по договору аренды за  апрель 2020 года, что  явилось  основанием для  образования  задолженности в размере  30000 руб.

Поскольку претензия  с требованием о погашении задолженности оставлена ответчиком без удовлетворения, ООО «УК Мира» начислило проценты за пользование  чужими  денежными средствами и обратилось в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции    исходил из недоказанности  истцом права  сдавать  в аренду спорное  помещение в аренду.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договоров аренды, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Между тем суд апелляционной инстанции отмечает, что правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе для управляющих организаций, собственников помещений в многоквартирном доме, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.

По правилам статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу статьи 247 ГК РФ владение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В пункте 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 закреплено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В пункте 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При этом управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, решение вопросов пользования общим имуществом и надлежащее его содержание, а также предоставление коммунальных услуг или, в ряде случаев, готовность коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг (частями 1, 1.3, 2 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (частью 2 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 этого кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, управляющая компания, которой является общество, без решения собственников помещений в многоквартирном доме не вправе распоряжаться имуществом, относящимся в общей собственности.

В соответствии с позицией пункта 26 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021) правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Согласно разъяснений пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017) предусмотренное частью 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в МКД не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Предусмотренное частью 2 статьи 36  ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Апелляционным судом установлено, что общее собрание  собственников помещений в многоквартирном  доме не проводилось, соответственно какие-либо решения относительно наделения ООО «УК Мира»  полномочиями по заключению договора  аренды не принимались.

Также как верно  установлено судом  первой инстанции,  исходя из сведений, представленных в ГИС ЖКХ за период с 01.10.2015 по 31.08.2020 управляющей организацией являлось  АО "Управляющая компания "Наукоград" на основании договора № б/н от 27.07.2015 (лицензия № 050000234 от 27.04.2015), за период с 01.09.2020 по 28.02.2022 – общество с ограниченной ответственностью "УК "Корус" на основании договора № 28-Д/2020 от 15.04.2020 (лицензия № 0500001691 от 09.01.2019), за период с 01.03.2022 по настоящее время – ООО "Сервисная компания "Ваш управдом" на основании договора № 01/ГОР4-21 от 08.11.2021 (лицензия № 050002123 от 09.08.2021).

Указанные  обстоятельства  подтверждены решением Арбитражного суда Московской области от 30.06.2022 по делу № А41-35756/2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022 (л.д.89-93).

В рамках рассмотрения дела № А41-35756/2021 установлено, что многоквартирный дом по адресу: 

<

...> ранее управлялся ТСЖ ТСН «Горького-4».

В соответствии с протоколом № 1 внеочередного общего собрания членов товарищества ТСН «Горького-4» в форме очно-заочного голосования многоквартирного дома № 4 по ул. Горького, г.о. Жуковский от 04.09.2017 подтвержден способ управления многоквартирным домом – в форме товарищество собственников недвижимости (пункт 4).

В силу пункта 5 указанного протокола подтверждены полномочия ликвидатора ТСН «Горького 4» ФИО4 на заключение от лица ТСН «Горького 4» с ООО «УК «Мой дом» ИНН 

<

***> договоров на сервисное обслуживание и (или) управление МКД Жуковский, Горького-4.

ООО «УК «Мира» не являлось управляющей организацией спорного многоквартирного дома, а выполняло работы и услуги по обслуживанию дома по договору с ТСН «Горького 4».

В реестр лицензий ООО «УК «Мира» данный дом не вносился. Доказательств, что ООО «УК «Мира» являлась в спорный период управляющей компанией по смыслу статьи 162 ЖК РФ и Правил № 416 в материалах дела отсутствует.

На основании вышеизложенного является  верным   вывод суда первой инстанции об отсутствии  у истца правовых оснований для распоряжения нежилым помещением, расположенного по адресу: 

<

...>., относящегося к общедолевой собственности многоквартирного дома,  поскольку из представленных материалы дела сведений ООО «УК «Мира» не являлась управляющей организацией, в том числе не представлены протоколы общего собрания собственников МКД, уполномочивающих истца на совершение действий по передаче нежилого помещения в аренду.

В соответствии с частью  1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При изложенных обстоятельствах, оценив представленные   в материалы дела доказательства  по  правилам статьи  71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции    соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для  удовлетворения  заявленных требований.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Московской области  от  11 октября 2023 года по делу №А41-28550/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный  суд Московского  округа в течение  двух месяцев  со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

М.В. Игнахина

Судьи

 

Л.Н. Иванова

Э.С. Миришов