АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3014/25 

Екатеринбург

10 сентября 2025 г.

Дело № А60-44886/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Полуяктова А.С., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2025 по делу № А60-44886/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители предпринимателя ФИО1 – ФИО2 и Помазан И.А. (доверенность  от 21.03.2024 № 07).

Предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ТУ Росимущества в Свердловской области) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 23.11.2015 № АЗФ-523/0322  и о возложении обязанности направить в адрес заявителя дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка от 23.11.2015 № АЗФ-523/0322 на новый срок - не менее трех лет с даты принятия судом судебного акта (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Заявитель считает, что спорный договор считается возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку после истечения срока аренды арендодатель продолжал принимать платежи по договору аренды в течение длительного периода. Предприниматель также обращает внимание на то, что строительство объекта затянулось из-за отказа в выдаче разрешительной  документации. Кроме того, заявитель отмечает, что действия ответчика по принятию арендный платежей в течение длительного периода времени и последующий отказ в продлении договора свидетельствуют о злоупотреблении правом. 

При рассмотрении спора судами установлено, что 23.11.2015 без проведения торгов между ТУ Росимущества в Свердловской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Амос-Групп» заключен договор аренды земельного участка № АЗФ-523/0322, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:061005:41, общей площадью 3271 кв. м, с местоположением: Свердловская область, г. Екатеринбург, восточнее п. Кольцово, с целевым использованием: объекты складского назначения, объекты оптовой торговли, выставочные комплексы, автопредприятия, техно-торговые центры, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Срок аренды участка установлен до 18.03.2020 (пункт 2.1 договора).

Из условий пункта 2.4 договора следует, что настоящий договор прекращает действие по истечении срока, если ко дню истечения срока его действия не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и договором.

На основании пункта 5.1.3 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия настоящего договора, за исключением случаев, установленных законодательством.

Между закрытым акционерным обществом «Амос-Групп» и обществом с ограниченной ответственностью «Логистический парк «Кольцовский» 22.02.2019 заключен договор № 5-41 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ-523/0322 от 23.11.2015, согласно которому права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:061005:41 перешли к ООО «Логистический парк «Кольцовский».

В дальнейшем 29.06.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «Логистический парк «Кольцовский» и обществом с ограниченной ответственностью «АТЛАС Билд» заключен договор № 41-06/20 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ-523/0322 от 23.11.2015, согласно которому права аренды вышеуказанного земельного участка перешли к обществу с ограниченной ответственностью «АТЛАС Билд».

Дополнительным соглашением от 07.10.2020 № 66-1122 к договору, срок действия договора аренды от 23.11.2015 № АЗФ-523/0322 продлен до 23.08.2023.

Между обществом с ограниченной ответственностью «АТЛАС Билд» и предпринимателем ФИО1 11.05.2021 заключен договор № 11-05/21 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.11.2015 № АЗФ-523/0322, в соответствии с условиями которого права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:061005:41 перешли к предпринимателю ФИО1

Предприниматель ФИО1 30.08.2023 обратилась в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:41:061005:41 в аренду без проведения торгов.

ТУ Росимущество в Свердловской области в письме от 05.09.2023 № 66-АР-07/12326 отказало в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и дополнительно сообщило, что регистрационная запись договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0610005:41 в Едином государственном реестре недвижимости погашена в связи с окончанием срока его действия, договор аренды земельного участка от 23.11.2015 № АЗФ-523/0322 является недействительным.

Предприниматель ФИО1 09.07.2024 обратилась в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 23.11.2015 № АЗФ-523/0322 сроком на три года.

В ответ на указанное обращение, ТУ Росимущества в Свердловской области направило в адрес предпринимателя ФИО1 письмо от 02.08.2024 № 66-АР-07/11251, в котором отказало в продлении срока действия договора аренды.

Ссылаясь на то, что отказ ТУ Росимущества в Свердловской области в продлении договора аренды земельного участка от 23.11.2015 № АЗФ-523/0322 является незаконным, нарушает права и интересы заявителя в предпринимательской и иной экономической деятельности, предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего. 

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - в пункте 4 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оговорено, что право на заключение нового договора аренды без торгов может быть реализовано при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

Таким образом, действующее с 01.03.2015 земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (а только заключение новых договоров, как правило, на торгах и в случаях, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации - без проведения торгов). 

При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что спорный договор земельного участка  заключен после 01.03.2015, разрешение на строительство истцом не получено, правомерно возведенный объект недвижимости, в том числе объект незавершенного строительства, на спорном земельном участке отсутствует, так же как отсутствует условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа  у заявителя не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для продления договора от 23.11.2015 № АЗФ-523/0322 на новый срок.

Само по себе последующее использование земельного участка, как и внесение платы за такое пользование не свидетельствует о возобновлении договора. Пользование участком в таком случае является следствием неисполнения арендатором обязательств по возврату земельного участка.

Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии правовых оснований для продления арендных отношений основаны на неправильном толковании норм материального права и существа сложившихся отношений.

Доводы ответчика относительно причин невозможности завершить строительство объекта не имеют значения для разрешения спора по существу. Прекращение договорных правоотношений является следствием истечения срока аренды.

Довод заявителя о наличии в действиях ТУ Росимущества в Свердловской области злоупотребления правом, отклоняется судом кассационной инстанции на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Между тем материалами дела наличие у ТУ Росимущества в Свердловской области умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2025 по делу                          № А60-44886/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

                                                                                      С.В. Лазарев