ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А74-16766/2017

г. Красноярск

31 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2019 года 

Полный текст постановления изготовлен         31 января 2019 года 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Белан Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

при участии: 

от истца -  муниципального образования: городской округ – город Минусинск, от имени которого действует администрация города Минусинска- Потехина Е.А., представителя по доверенности от 28.12.2018 № 421пр, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу коммандитного товарищества «Рек-Мастер»  

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 20 ноября 2018 года по делу №  А74-16766/2017, принятое судьёй Ищенко Е.В.,

установил:

муниципальное образование: городской округ - город Минусинск, от имени которого действует администрация города Минусинска (ИНН 2455010630, ОГРН 1022401538840, далее - истец, администрация) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к коммандитному товариществу «Рек-Мастер» (ИНН 2455013536, ОГРН 1022401535837, далее - ответчик, КТ «Рек-Мастер») о взыскании 194 559 рублей 11 копеек, в том числе 92 471 рубля 40 копеек задолженности (90 407 рублей 76 копеек за 2015 год, 2 063 рубля 64 копейки за период с 01.01.2017 по 21.07.2017 (до даты расторжения договора) и 102 087 рублей 71 копейки неустойки за период с 07.08.2011 по 10.10.2017.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 июня 2018 года к производству суда принято встречное исковое заявление КТ «Рек-Мастер», уточненное в порядке 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании 125 623 рублей 88 копеек, составляющих сумму убытков.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 ноября 2018 года первоначальный иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано  185 590 рублей 38 копеек, в том числе 92 471 рубль 40 копеек задолженности и 93 118 рублей 98 копеек неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.  В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом в части удовлетворения первоначальных исковых требований,  КТ «Рек-Мастер» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд,  указало, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-в материалы дела представлен подложный документ (акт выбора и обследования земельного участка для строительства от 29.11.2007), указанный документ намеренно исправлен (замазан корректором), истцом изменено наименование объекта: СТО. Первоначально было СТО и сооружение связи. 

-истец намеренно изменил наименование объекта, для заключения договора аренды именно для строительства СТО. 

-судом не дана оценка горизонтальной съемке земельного участка по адресу Минусинск Сотниченко 1. (инф. исх. № 284 от 13.06.2018 Директор МУП «Земли города» А.И. Целуев), тогда как данный документ подтверждает, что спорный участок находится в охранной зоне ЛЭП.

-суд не дал оценку доводу о чрезмерности начисленной неустойки, тогда как ответчиком представлены доказательства ставки банковского процента, в обоснование того, что неустойка в два раза превышающая ставку банковского процента является необоснованной сверхприбылью истца. 

-неустойка, превышающая задолженность по основному долгу, несоразмерна нарушенному обязательству.

-начисление неустойки по тем периодам, которые были оплачены ответчиком, неправомерно, взыскание неустойки при добровольном исполнении обязательств не допустимо.

-просрочка возникла по вине истца, который несвоевременно представлял платежные документы ответчику.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2018 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 28.01.2019.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчика.

Судом апелляционной инстанции установлено, что решение суда обжалуется в части удовлетворения первоначальных исковых требований.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, возражений со стороны представителя истца, не поступило.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с постановлением администрации г. Минусинска от 04.05.2011 № 1190-п муниципальное казенное учреждение города Минусинска «Землеустройство и градостроительство» (арендодатель», МКУ г. Минусинска «ЗиГ») и КТ «Рек-Мастер» (арендатор) 27.07.2011 заключили договор № 269-10 аренды земельного участка находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель города Минусинска, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:53:01 10 399:570, площадью 1946 кв.м, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Сотниченко, 1, для строительства станции техобслуживания (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора и приложению № 4 к договору арендная плата за участок составляет 15 877 руб. 96 коп. за 2011 год, в том числе 7 090 руб. 71 коп. за период с даты заключения договора до 31.12.2011. На последующие периоды размер арендной платы устанавливается арендодателем в соответствии с действующим законодательством и направляется арендатору уведомление. Новый расчет арендной платы является обязательным для сторон и не может рассматриваться как изменение условий договора в одностороннем порядке. Изменение размера арендной платы действует с даты, указанной в уведомлении. Неполучение указанного уведомления, по причинам независящим от арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности внесения арендной платы.

Пунктами 3.2, 3.4, 3.5 договора в случае изменения методики расчета арендной платы (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок и т.д.) или внесения изменений в действующую, обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в соответствии с абзацем 2.3 пункта 3.1 договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который вносится плата. Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 22.07.2011 по 30.09.2011 составляет 3 088 руб. 59 коп. вносится в 10-дневный срок со дня подписания договора сторонами.

Согласно пункту 3.7 договора неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор обязан ежегодно уточнять в МКУ «ЗиГ» размер арендной платы, банковские реквизиты в расчетный счет на который вносится арендная плата.

В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.1 договора).

Согласно пунктам 2.1 - 2.4 договор заключен сроком на 3 года и действует до 21.07.2014 (исчисление срока начинается с момента вступления в силу постановления администрации города о предоставлении в аренду земельного участка) (приложение 3). Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с момента принятия постановления администрации о предоставлении земельного участка от 21.07.2011 № 1190-п, то есть с 21.07.2011. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение его условий.

В пункте 7.1 договора стороны согласовали подсудность вытекающих из договора споров Арбитражному суду Республики Хакасия.

В приложении № 4 к договору произведен расчет арендных платежей, указанных в договоре.

По акту приема - передачи от 27.07.2011 земельный участок передан арендатору.

В соглашении № 593-10 от 16.07.2014 (т.1,л.д.10-11) «О внесении изменений в договор аренды от 27.07.2011 № 269-10» на основании постановления администрации города Минусинска от 09.07.2014 № АГ-1350-п (т.1, л.д.12), сторонами внесены изменения в договор, продлили срок действия договора до 21.07.2017, в также согласовали, что арендная плата за участком составляет 48 410 руб. 52 коп. за 2014 год согласно расчету арендной платы к договору, врученному арендатору 13.03.2014. На последующие периоды размер арендной платы устанавливается арендодателем   в   соответствии   с   действующим   законодательством   и   направляется арендатору уведомление. Новый расчет арендной платы является обязательным для сторон и не может рассматриваться как изменений условий договора в одностороннем порядке. Изменение размера арендной платы действует с даты, указанной в уведомлении. Неполучение указанного уведомления по причинам, не зависящим от арендодателя, не освобождает арендатора об обязанности внесения арендной платы.

В пункте 3.4 соглашения стороны указали, что, в случае изменения методики расчета арендной платы (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок и т.д.) или внесение изменений в действующую, обусловленную правовыми актами РФ, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в соответствии с пунктом 3.1 договора.

Согласно пункту 3.5 соглашения арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который вносится плата.

Не использование земельного участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей. Начисление арендных платежей прекращается с момента, определенного соглашением о расторжении договора (пункты 3.7, 3.10 соглашения).

В расчетах арендной платы к договору аренды от 10.01.2012 № 171 (получено ответчиком 14.02.2012, почтовое уведомление 4800348), от 10.01.2013 № 574 (получено ответчиком 12.02.2013, почтовое уведомление 000777), от 14.02.2014 № 289579 (получено ответчиком 14.03.2014, почтовое уведомление 008901), от 27.02.2015 № 289579 (получено ответчиком 20.04.2015, почтовое уведомление 00464), от 19.02.2016 (получено ответчиком 08.04.2016, почтовое уведомление) истец сообщил об изменении размера арендной платы за 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 годы.

Согласно представленным в материалы дела платежными поручениями ответчик частично производил оплату арендных платежей в сумме 142 295 руб. 73 коп. по платежным поручениям от 08.10.2012 № 181 на сумму 7 090 руб. 71 коп. (за 2011 год), от 07.12.2012 № 236 на сумму 15 877 руб. 95 коп. (за 2012 год), от 02.04.2013 № 85 на сумму 8 335 руб. 92 коп., от 01.11.2013 № 297 на сумму 8 335 руб. 93 коп., от 04.04.2014 № 91 на сумму 9 729 руб. 57 коп., от 25.12.2014 № 325 на сумму 38 680 руб. 95 коп., от 13.05.2016 № 83 на сумму 18 081 руб. 56 коп. (1, 2 квартал 2016 года), от 04.12.2017 № 178 на сумму 18 081 руб. 57 коп. (за 3,4 квартал 2016 года), от 04.12.2017 № 179 на сумму 18 081 руб. 57 коп. (1,2 квартал 2017 года) (т.1, л.д.113-116); ответчик по первоначальному иску также произвел оплату пени по платежному поручению от 08.10.2012 № 182 на сумму 786 руб. 20 коп. (пени по договору аренды).

В уведомлении от 14.07.2017 № АГ-979-и (т.1, л.д.29), полученным ответчиком 14.08.2017 (почтовое уведомление № 01579 9) администрация г. Минусинска в связи с неиспользованием ответчиком предоставленного по договору аренды земельного участка, не внесением арендных платежей по договору, а также в связи с окончанием срока действия договора, уведомила ответчика об отсутствии намерения продления действия договора и о прекращении его действия с 21.07.2017.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору за 2015 год и за период с 01.01.2017 по 21.07.2017 послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что отношения сторон возникли из договора аренды земельного участка и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт нахождения в пользовании по договору аренды в спорный период земельным участком подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии со статьями 614, 616, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельными участками. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

Как верно установлено судом первой инстанции, расчет арендных платежей по договору аренды за спорный период, а также за период начисления пени и спорного периода по встречному иску основан на условиях договора аренды; законе Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» (законом утверждена формула начисления арендной платы); Положении о порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы на территории города Минусинска, утвержденного решением Минусинского городского Совета депутатов от 24.03.2009 № 14-115р; с применением кадастровой стоимости земельного участка, определенной Росреестром в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316; с применением коэффициента вида разрешенного использования и коэффициента арендатора, установленных решениями Минусинского городского Совета депутатов от 24.12.2012 № 7-52р, от 25.12.2013 № 13-122р, коэффициента К3 от 12.11.2013 № 11-96р (т.1,л.д.22), от 25.12.2013 № 13-122р, решением № 35-246р от 24.12.2015 (т.1,л.д.23).

Повторно проверив основанный на договоре расчет арендной платы за 2014-2016 годы, за период с 01.01.2017 по 21.07.2017, суд апелляционной инстанции признает его верным, подлежащим применению в рамках настоящего спора.

Довод о необоснованном исчислении арендных платежей за спорный период исходя из нормативных актов, изменяющих размер арендной платы, по причине не направления в его адрес уведомлений, как это определено в договоре аренды (пункте 3.1), отклонен как противоречащий представленным в материалы дела расчетам от 10.01.2012 № 171, от 10.01.2013 № 574, от 14.02.2014 № 289579, от 27.02.2015 № 289579 от 19.02.2016, направленным по адресу ответчика, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, и, полученными ответчиком, что подтверждается почтовыми уведомлениями представленными в материалы дела. 

С учетом изложенного, довод о том  просрочка возникла по вине истца, который несвоевременно представлял платежные документы ответчику, подлежит отклонению.

В указанных расчетах арендной платы к договору аренды истец сообщил об изменении размера арендной платы за 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 годы. Размер арендной платы за 2017 год по отношению к 2016 году не изменялся. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.4 договора обязанностью арендатора является ежегодное уточнение размера арендных платежей.

При этом пунктом 3.5. договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа  первого месяца квартала, за который вносится арендная плата.

Истец при расчете арендных платежей использовал кадастровую стоимость за период с 01.01.2015 по 31.12.2016, в размере 2 054 724 рублей 02 копеек.

В соответствии с пунктами 1 - 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (далее - Правила № 316), которые определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, проводится не реже одного раза в 5 лет.

Согласно пункту 11 Правил № 316 Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатываются и утверждаются методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель.

Во исполнение пункта 11 Правил № 316 приказом Минэкономразвития России от 12.08.20106 № 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости новь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее - Методические указания).

Пунктом 1.3 Методических указаний определено, что кадастровая стоимость названных земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, либо на основании решения данного органа -подведомственными ему государственными бюджетными учреждениями.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, таким органом является Росреестр.

Согласно пункту 2.1.3 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Таким образом, кадастровая стоимость вновь образованных земельных участков определяется Росреестром в порядке, определенном Методическими указаниями.

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости от 29.07.2017 (т.1, л.д.24-28) арендованный ответчиком по договору аренды земельный участок поставлен на кадастровый учет 16.02.2011.

Из ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю от 26.06.2018 №1-6/13616, направленного по запросу арбитражного суда от 13.06.2018, следует, что орган кадастрового учета в соответствии с пунктом 2.1.3 Методических указаний определил кадастровую стоимость арендуемого ответчиком земельного участка в размере 1 984 744 руб. 86 коп., о чем внесены соответствующие сведения в Единый реестр недвижимости 17.02.2011.

В 2011 году на территории Красноярского края проведена государственная оценка земель населенных пунктов, результаты которых утверждены постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» (далее - постановление № 708-п), вступившим в силу 01.01.2011. 

Пунктом 2.4 Методических указаний установлено, что, в случае, когда образование нового земельного участка, происходят (произошло) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов. В связи с этим, кадастровая стоимость арендованного ответчиком земельного участка определена органом кадастрового учета заново в размере 2 054 723 руб. 02 коп., о чем внесены изменения в Единый реестр недвижимости 28.02.2012.

Из постановления № 708-п следует, что кадастровая стоимость земельных участков утверждена по состоянию на 01.01.2011 (пункт 1), в связи с чем спорный земельный участок, сформированный 16.02.2011, не учтен при проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Поскольку кадастровая стоимость в размере 1 984 744 рублей 86 копеек указана в расчете к договору аренды, органом кадастрового учета в соответствии с установленным порядком, произведено определение кадастровой стоимости в последующем, истец обоснованно в расчете арендных платежей за спорный период применял указанный размер кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, правомерно отклонен довод ответчика о том, что кадастровая стоимость арендуемого участка, указанная в расчете истца,  не соответствует действительности. 

Возражая против первоначальных исковых требований, ответчик в суде первой инстанции ссылался на то, что при заключении договора арендатор ввел его в заблуждение, предоставив в аренду земельный участок меньшей площадью, чем указано им в заявлении, без указания его использования под сооружения связи, только для строительства станции техобслуживания. Участок находится в границах охранной зоны ЛЭП (линии электропередачи), что не учтено при заключении договора, использовать по назначению арендуемый участок (строительство СТО и сооружения связи) невозможно, следовательно, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей по договору.

Повторно исследовав вышеизложенные возражения ответчика, суд апелляционной инстанции признает их несостоятельными по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ответчик 25.07.2007 обратился в администрацию г. Минусинска с заявлением о выделении земельного участка площадью 3 000 кв.м. под строительство станции техобслуживания и сооружения связи, находящегося на пересечении улиц Кызыльской и Сотниченко; к заявлению приложил выкопировку местности. В акте выбора и обследовании земельного участка для строительства от 29.11.2007, подписанном заместителем главы администрации г. Минусинска, представителями отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Минусинска, межрайонного отдела № 6 Управления Роснедвижимости по Красноярскому краю, территориального отдела ТУ Роспотребнадзора по Красноярскому краю в г. Минусинске, Государственной инспекции Архстройнадзора, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска и скрепленным печатями, отражено, что обследовался земельный участок, расположенный в городе Минусинске, по улице Сотниченко,1 (юго-восточная часть города, пересечение улиц Сотниченко - Кызыльская), для строительства станции технического обслуживания, площадью разрешенного использования 2 050 кв.м., площадь строительства - 400 кв.м.; комиссионно принято решение о пригодности участка для строительства станции техобслуживания, составлена схема по размещению объекта строительства по указанному адресу.

Заместителем руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 1946 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Сотниченко, 1, для строительства станции техобслуживания.

Земельный участок площадью 1946 кв.м. по указанному адресу для строительства станции техобслуживания 16.02.2011 поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 24:53:0110399:570, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29.07.2017.

Ответчик 21.02.2011 обратился с заявлением в администрацию г. Минусинска о предоставлении в аренду для строительства станции техобслуживания земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110399:570, находящегося по адресу: г. Минусинск, ул. Сотниченко,1, площадью 1946 кв.м.

Постановлением администрации г. Минусинска от 21.07.2011 № 1190-п из земель города Минусинска, категория земель - земли населенных пунктов, в аренду ответчику предоставлен   сроком   на   три   года   земельный   участок   с   кадастровым   номером24:53:01103996570, находящегося по адресу: г. Минусинск, ул. Сотниченко,1, площадью 1946 кв.м.

Как указывалось выше, между ответчиком и МКУ г. Минусинска «Землеустройство и градостроительство» заключен договор, предметом которого является аренда земельного участка из земель города Минусинска, категория земель - земли населенных пунктов, в аренду ответчику предоставлен сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110399:570, находящийся по адресу: г. Минусинск, ул. Сотниченко,1, площадью 1946 кв.м.

В письме от 02.07.2014 ответчик просил истца продлить договор аренды земельного участка № 269-10 от 27.07.2011.

На основании постановления главы администрации г. Минусинска от 09.07.2014 №АГ-1350-п, которым продлен срок аренды до 21.07.2017, между сторонами заключено соглашение от 16.07.2014 № 593-10, в котором согласован вопрос о сроке действия договора до 21.07.2017.

Из вышеизложенного следует, что договор аренды заключен на основании заявления ответчика,  в соответствии с его заявлением, в том числе в отношении использования арендуемого участка и его площади.

Доказательства, подтверждающие, что ответчик обращался с заявлением к истцу о предоставлении в аренду земельного участка большей площади и в иных целях его использования (под строительство сооружения связи), в материалы дела не представлены.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Из статей 606, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

Довод о том, что судом не дана оценка горизонтальной съемке земельного участка по адресу Минусинск Сотниченко 1. (инф. исх. № 284 от 13.06.2018 Директор МУП «Земли города» А.И. Целуев), тогда как данный документ подтверждает, что спорный участок находится в охранной зоне ЛЭП, подлежит отклонению как противоречащий фактическим обстоятельствам дела.

Из  горизонтальной съемки спорного земельного участка следуют границы земельного участка, указано, где находятся линии электропередач (на расстоянии 10 метров от границы земельного участка).

Обстоятельством, подтверждающим невозможность использования арендуемого земельного участка в период действия договора по назначению (строительство СТО и сооружения связи), арендодатель называет нахождение участка в границах охранной зоны ЛЭП (линии электропередачи).

В соответствии со статьями 56, 89 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) ограничения прав на землю для охранных зон устанавливаются в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору.

Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 (далее - Правила).

Согласно пунктам 3, 6, 7 Правил границы охранных зон определяются в соответствии с настоящими Правилами. Границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании (сетевая организация). Сетевая организация обращается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий технический контроль и надзор в электроэнергетике, с заявлением о согласовании границ охранной зоны в отношении отдельных объектов электросетевого хозяйства, которое должно быть рассмотрено в течение 15 дней с даты его поступления в соответствующий орган.

После согласования границ охранной зоны сетевая организация обращается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости (орган кадастрового учета), с заявлением о внесении сведений о границах охранной зоны в документы государственного кадастрового учета недвижимого имущества, на основании которого указанный федеральный орган исполнительной власти принимает решение о внесении в документы государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведений о границах охранной зоны.

Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.

Охранные зоны подлежат маркировке путем установки за счет сетевых организаций предупреждающих знаков, содержащих указание на размер охранной зоны, информацию о соответствующей сетевой организации, а также необходимость соблюдения предусмотренных настоящими Правилами ограничений.

Ссылка на ответ АО «КрасЭКО» от 03.09.2018 № 30/613 на запрос КТ «Рек-Мастер» от 23.08.2018 № 456, согласно которому в отношении воздушной линии, проходящей в районе на земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110399:570, находящегося по адресу: г. Минусинск, ул. Сотниченко,1, площадью 1946 кв.м., установлена охранная зона в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушной линии электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при не отклоненном их положении на расстоянии 10 метров. Только в границах данной зоны согласно Правил, накладывается определенное ограничение по осуществлению хозяйственной деятельности. При размещении каких-либо объектов вне охранной зоны ЛЭП дополнительного согласования не требуется, подлежит отклонению, поскольку указанный ответ не подтверждает довод о невозможности использования арендуемого по договору аренды земельного участка по назначению (строительство станции техобслуживания). Кроме того, в запросе ответчик указал назначение земельного участка «под строительство сооружений связи», тогда как земельный участок по договору аренды предоставлен только под строительство станции техобслуживания.

Ответ АО «КрасЭКО» не подтверждает установление охранной зоны линии ЛЭП на арендуемом земельном участке в определенном вышеназванными Правилами порядке, без предоставления соответствующих доказательств.

В ответе от 16.11.2018 № 1-6/24578 на запрос суда филиал ФГБУ «ФКП Росррестра» по Красноярскому краю указал, что информацией об установленной охранной зоне ЛЭП на арендуемом ответчиком земельном участке не располагает. Сведения о расположении зон с особыми условиями использования территории в границах земельного участка, а также сведения об ограничениях (обременениях) в связи с установлением таких зон по состоянию на 15.11.2018 в Едином реестре недвижимости отсутствуют.

Из акта приема-передачи земельного участка, предоставленного на праве аренды, от 27.07.201 1 следует, что он подписан арендатором без возражений и замечаний, в акте отражено, что земельный участок пригоден для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления, с даты заключения договора аренды (27.07.2011) до обращения истца с настоящим иском в суд, в том числе при обращении с заявлением о продлении срока действия договора аренды, ответчик не заявлял о невозможности использования арендуемого земельного участка по назначения, не ставил вопрос о расторжении договора аренды в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации по указанной причине.

Само по себе нахождение на арендуемом ответчиком земельном участке или рядом ЛЭП также не может свидетельствовать о невозможности использования земельного участка по назначению.

Таким образом, ответчик документально не подтвердил отсутствие возможности осуществления строительства станции техобслуживания, на арендуемом им по договору аренды земельном участке.

При этом,  согласно пункту 3.7 договора, пункту 3.7 соглашения от 16.07.2014 стороны согласовали, что неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В суде первой инстанции ответчиком заявлял о применении сроков исковой давности (т.1, л.д.98-100).

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается, по общему правилу, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела следует, что по первоначальному иску ко взысканию предъявлена задолженность за 2015 год и за период с 01.01.2017 по 21.07.2017, администрация г. Минусинска обратилась в суд с иском 08.11.2017 (иск направлен по почте согласно штемпелю на почтовом конверте № 01766), следовательно, с учетом положений статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации о трехгодичном сроке исковой давности, требование о взыскании задолженности за весь указанный период подано истцом в пределах срока исковой давности.

Довод о том, что в материалы дела представлен подложный документ (акт выбора и обследования земельного участка для строительства от 29.11.2007 (т.2, л.д.26)), намеренно исправленный истцом (замазан корректором), изменено наименование объекта: СТО. Первоначально было СТО и сооружение связи, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Судом апелляционной инстанции в судебном заседании исследован оригинал акта выбора и обследования земельного участка для строительства от 29.11.2007.

Действительно, на указанном акте от 29.11.2007 присутствуют следы корректировки (часть акта замазана).

В суде апелляционной инстанции представитель истца не отрицал внесение исправлений в акт от 29.11.2007 (замазан корректором). 

Однако, суд апелляционной инстанции учитывает, что печать КТ «РЕК-Мастер» проставлена на акте непосредственно после внесения изменений в него (поверх корректора), следовательно, ответчик был осведомлен о данном факте до подписания спорного договора аренды земельного участка, однако каких-либо возражений не выразил. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Кроме того, основанием исковых требований является не акт выбора земельного участка, а договор аренды, в связи с чем доводы ответчика не состоятельны.

Поскольку доказательства перечисления арендной платы по договору ответчиком в материал дела не представлены, требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 92 471 рубля 40 копеек обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Поскольку материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком сроков уплаты арендных платежей, истец также просит взыскать с ответчика 102 087 рублей 71 копейку неустойки за период с 07.08.2011 по 10.10.2017 на основании пункта 5.1 договора в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Довод о том, что начисление неустойки по тем периодам, которые были оплачены ответчиком, неправомерно, взыскание неустойки при добровольном исполнении обязательств не допустимо, подлежит отклонению, поскольку из материалов дела следует, что истцом учтены частичные оплаты ответчика.

Под неустойкой статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации понимает предусмотренную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьями 330, 332 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании с ответчика неустойки предъявлено обосновано.

Как указано выше, ответчик по первоначальному иску заявил о применении срока исковой давности, полагая, что администрацией г. Минусинска указанный срок пропущен.

С учетом положений  пунктов 16, 17, 24, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 199, 203 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требований о взыскании неустойки в сумме 8 959 рублей 69 копеек, начисленной за период с 07.08.2011 по 24.12.2014 на задолженность с 22.07.2011 по 30.09.2014, судом первой инстанции отказано ввиду пропуска исковой давности.

Решение суда в указанной части не обжалуется, соответствующие доводы в апелляционной жалобе ответчиком не заявлены.

В суде первой инстанции ответчик в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил об уменьшении размера неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда об отсутствии оснований для снижения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки по следующим основаниям. 

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7), снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 73, 74 постановления Пленума ВС РФ № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика об отсутствии у истца негативных последствий в результате нарушения ответчиком обязательств сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статья 71 АПК РФ. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

В соответствии с пунктом 75 постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Доводы о том, что суд не дал оценку доводу о чрезмерности начисленной неустойки, тогда как ответчиком представлены доказательства ставки банковского процента, в обоснование того, что неустойка в два раза превышающая ставку банковского процента является необоснованной сверхприбылью истца, неустойка, превышающая задолженность по основному долгу несоразмерна нарушенному обязательству, подлежат отклонению.

Ответчиком не представлены доказательства наличия исключительных (экстраординарных) обстоятельств, свидетельствующих о необходимости снижения неустойки, или несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Сам по себе факт превышения договорной неустойки размера ставки рефинансирования и размера средней ставки банковского процента вопреки доводам ответчика не свидетельствует о получении истцом необоснованной выгоды.

Ответчиком не представлены доказательства чрезмерности размера заявленной неустойки, а также доказательства, подтверждающие наличие исключительных обстоятельств для снижения размера неустойки 0,1% за каждый день просрочки платежа, который является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким.

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне договора (арендодателю) убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Согласование сторонами условия о неустойке из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки само по себе не является основанием для дополнительного снижения судом неустойки. В силу свободы договора участники гражданского оборота по собственному усмотрению приобретают и реализуют свои гражданские права и обязанности.

Довод о том, что взыскание неустойки в указанном размере приводит к неосновательному обогащению на стороне истца, отклонен как документально неподтвержденный, носит предположительный характер. Каких-либо доказательств злоупотребления истцом правом в материалы дела не представлено, судом не установлено.

Повторно проверив расчет неустойки, выполненный истцом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда о том, что он произведен арифметически неверно, в связи с неприменением в расчете положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день, исходя из следующего.

По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который вносится плата (пункт 3.5 договора). Соответственно ответчик считается просрочившим своё обязательно по внесению арендой платы с 1 1 числа каждого первого месяца квартала, за исключением тех дней, когда последний день оплаты (10 число первого месяца квартала) выпадает на выходной или нерабочий день.

Поскольку 10.01.2015, 10.10.2015, 10.01.2016, 10.04.2016, 10.07.2016 являются выходными днями, последними днями для оплаты являются следующие за ними рабочие дни, периоды просрочки следует исчислять с 13.01.2015, 13.10.2015, 12.01.2016, 12.04.2016, 12.07.2016.

При расчете неустойки истцом день уплаты задолженности кредитору не включен в период расчета неустойки, тогда как в день уплаты денежных средств кредитор либо ограничен по времени в возможности использовать причитающиеся ему денежные средства, либо полностью лишен такой возможности (например, если денежные средства поступили в банк, обслуживающий кредитора, в конце рабочего дня). 

Произведение расчета указанным образом истцом по своему праву не нарушает интересов ответчика.

Суд апелляционной инстанции, проверив расчет неустойки, произведенный арбитражным судом с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, признает его верным, подлежащим применению в рамках настоящего спора. 

Из материалов дела следует, что количество дней просрочки при расчете неустойки за 2017 год больше количества дней, чем у истца, однако произведенный расчет исходя из меньшего количества дней за 2017 год не нарушает прав ответчика, поэтому обоснованно принят судом первой инстанции.

На основании вышеизложенного, требование о взыскании неустойки обоснованно удовлетворено судом первой инстанции частично в размере 93 118 рублей 98 копеек.

В удовлетворении встречного иска КТ «Рек-Мастер» о взыскании с администрации г. Минусинска о взыскании 125 623 рублей 88 копеек убытков, составляющих оплату по арендным платежам за период действия договора № 269-10 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 27.07.2011, судом первой инстанции с учетом положений статей 453, 1102, 1103, разъяснений, приведенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», отказано правомерно по основаниям, указанным выше. Наличие оснований для удовлетворения иска о взыскании арендной платы влечет невозможность удовлетворения встречного иска о взыскании необоснованно уплаченной арендной платы. 

Изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает, что они повторяют доводы, заявленные ответчиком в суде первой инстанции, которым дана полная и правильная оценка судом первой инстанции, а также не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 ноября 2018 года по делу №  А74-16766/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

А.Н. Бабенко

 

Н.Н. Белан