СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А67-9737/2022

г. Томск

25 июля 2023 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2023 года.  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Подцепиловой М.Ю., судей: Вагановой Р.А.,  Сухотиной В.М., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 с использованием  средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на решение арбитражного суда Томской области от 06 июня 2023 года  по делу № А67- 9737/2022 (Судья Аксиньин С.Г.)  

по иску участника общества с ограниченной ответственностью «Юником» (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) – открытого акционерного общества «Томский проектно-изыскательский институт транспортного строительства «Томгипротранс» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) в интересах общества с ограниченной ответственностью «Юником»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 322703100019170) о признании  недействительным договора аренды, применении последствий,  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета  спора, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и  картографии по Томской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3.  

В судебном заседании приняли участие: 

от ОАО «Томский проектно-изыскательский институт транспортного строительства  «Томгипротранс» – ФИО4 по доверенности от 01.05.2022 (участвует в судебном  заседании с использованием системы онлайн – заседания),  

от ООО «Юником» - ФИО5 по доверенности от 14.02.2023 (участвует в судебном  заседании с использованием системы онлайн – заседания),  

от ответчика – ФИО6 по доверенности от 01.08.2022 (участвует в судебном  заседании с использованием системы онлайн – заседания),  

от Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии  по Томской области – без участия (извещено),  

от ФИО3 – без участия (извещена), 

УСТАНОВИЛ:

участник общества с ограниченной ответственностью «Юником» (ООО «Юником») – открытое акционерное общество «Томский проектно-изыскательский институт транспортного  строительства «Томгипротранс» (ОАО «Томгипротранс») в интересах общества с ограниченной ответственностью «Юником» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (с учетом замены ответчика, уточнения процессуального положения лиц, участвующих в деле) о признании  недействительным договора аренды недвижимого имущества от 10.06.2022 № АЮ/37, применении последствий недействительности.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы  государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области, ФИО3.  

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Томской области от 06 июня 2023  года исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обратилась  с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что по оспариваемо договору была передана часть принадлежащего ООО «Юником» имущества, а именно 1080 кв.м., в связи с чем,  оспариваемая сделка не отвечает критериям крупных сделок.  

Кроме того, апеллянт полагает, что действия по заключению договора аренды   № АЮ/37 являются экономически оправданными, поскольку арендатор взял на себя расходы  

по содержанию здания, расходов по осуществлению капитального ремонта здания, в связи с  чем арендная плата составила 510 руб. за кв.м.  

Апеллянт ссылается на то, что заключение эксперта № 200-Э/2023 содержит недостоверные сведения, поскольку осмотр был проведен иным лицом, не назначенным судом в качестве эксперта.  

При этом, действия суда по предложению эксперту провести дополнительные исследования, для устранения допущенных нарушений, указанное действие суда противоречит  действующему законодательству.  

Вместе с тем, дополнительные пояснения эксперта противоречат представленным в  экспертизе выводам  

Податель жалобы, ссылаясь на то, что суд неправильно применил положения постановления пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27.  

 Выразившееся в применении расчета крупности сделки исходя из соотношения суммы платежей с балансовой стоимостью активов, такой метод расчета может применять исключительно для лица производящего переодические платежи, а ООО «Юником» такие платежи не производило, т.к. являлось арендодателем, а не арендатором. Правомерный расчет  должен был быть, исходя из соотношения балансовой стоимостью активов общества сопоставляется балансовая стоимость передаваемого во временное владение или пользование  имущества.  

Апеллянт указывает на то, что истец не представил доказательств наличия прибыли  именно за сдачу в аренду тех же помещений, что сдавались ИП ФИО2, не дал оценку  доводам ИП ФИО2, что часть указанной прибыли была получена Истцом от сдачи помещений, которые не были переданы ИП ФИО2 и по настоящий момент сдаются ООО  «Юником» самостоятельно.  

При этом, заявитель ссылается на то, что судом был сделан неправомерный вывод о  незаключенности Дополнительного соглашения от 10.01.2023 представленное ответчиком,  поскольку сами стороны обязаны соблюдать условия подписанного дополнительного соглашения, даже если оно не прошло государственную регистрацию.  

Так же, апеллянт полагает, что в Решении Арбитражного Решение Арбитражного суда Томской области по делу № А67-9737/2022 от 06 июня 2023 года, не отражено, что после  перерыва в судебное заседание проходило в отсутствии Ответчика и 3-его лица ФИО3 Кроме того, в нарушение требований п.3 ст. 51 АПК судом не было вынесено определение о привлечении третьего лица к участию в деле.  

ООО «Юником» в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором изло- 

жило свои возражения по доводам жалобы, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.  

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не согласившись с принятым судебным актом, общество «Юником» обратилось с апелляционной жалобой, полагая ,  что принятый судебный акт необходимо дополнить ссылкой на погашение записи в ЕГРН.  

До дня судебного заседание в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство  от общества «Юником» об отказе от апелляционной жалобы, поданное и подписанное представителем истца ФИО5  

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда 17 июля 2023 года принят отказ от апелляционной жалобы ООО «Юником» на решение арбитражного суда Томской области от 06 июня 2023 года по делу № А67-9737/2022. Производство по апелляционной жалобе ООО «Юником», прекращено.  

В суде апелляционной инстанции представители сторон настаивали на своих правовых позициях, изложенных в письменном виде.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте  судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации)), в том числе публично, путем размещения  информации о дате и времени слушания дела на интерне-сайте суда, в судебное заседание  апелляционной инстанции не явились.  

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в  отсутствие иных лиц, участвующих в деле.  

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив  законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной  инстанции полагает, что апелляционная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Юником» зарегистрировано в качестве юридического лица 04.08.2008 с ГРН 

<

***>.  

Из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Юником» следует, что основным видом  его экономической деятельности является: 68.20.2 Аренда и управление собственным или  арендованным нежилым недвижимым имуществом.  

ОАО «Томгипротранс» является единственным участником общества «Юником»,  размер доли в уставном капитале которого составляет 100 %.  

Решением Арбитражного суда Томской области от 29.04.2022 по делу № А6710015/2020 ОАО «Томгипротранс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении  него введена процедура банкротства – конкурсное производство. Исполняющим обязанности  конкурсного управляющего утвержден ФИО7.  

Согласно уставу ООО «Юником» высшим органом управления общества является  общее собрание участников общества, единоличным исполнительным органом общества  является директор (статьи 7.1, 9.1 устава).  

Решением от 27.01.2021 № 1 единственного участника ООО «Юником» - ОАО «Томгипротранс» в лице и.о. генерального директора ФИО8 на должность директора ООО «Юником» назначена ФИО3.  

20.01.2023 единственным участником ООО «Юником» - ОАО «Томгипротранс» принято решение о досрочном прекращении полномочий директора ООО «Юником» ФИО3 и назначении на эту должность ФИО9.  

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости обществу с ограниченной ответственностью «Юником» (ИНН  

<

***>) на праве собственности принадлежат нежилые помещения 5001-5021, 60016019, 7001-7020, общей площадью 1503 кв.м., расположенные в здании по адресу: Томская  область, г. Томск, пр-кт. ФИО10, д. 23.  

10.06.2022 ООО «Юником» в лице ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №  АЮ/37 (представлен в материалы дела 25.01.2023).  

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется за плату передать, а  арендатор принять во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилые помещения по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 080  кв.м., кадастровый номер 70:21:0200024:5636, а именно:  

- помещения № № 1-2, 4-7, 10-12, 14-21, общей площадью 365,2 кв.м., расположенные  на пятом этаже семиэтажного нежилого здания;  

- помещения № № 1, 3-6, 9-11, 14-19, общей площадью 361 кв. м., расположенные на  шестом этаже семиэтажного нежилого здания;  

- помещения № № 1, 3-5, 9-10, 13-20, общей площадью 353,8 кв. м., расположенные на  седьмом этаже семиэтажного нежилого здания;  

Согласно пункту 3.1 договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания действует сроком 49 лет до 31.12.2071 включительно, подлежит пролонгации по  соглашению сторон.  

Арендная плата за пользование недвижимым имуществом, определенным в пункте 1.1  договора, составляет 110 руб. за 1 квадратный метр, итого в сумме 118 000 руб., в том числе  НДС (20%); арендная плата уплачивается ежемесячно (пункты 4.1, 4.2 договора).  

Факт передачи данного имущества в арену ИП ФИО2 на период с 10.06.2022  по 31.12.2071 зарегистрирован в ЕГРН.  

Помещения переданы ИП ФИО2 по акту приема-передачи от 10.06.2022. 

Истец ссылается на то, что ИП ФИО2, в свою очередь, передала указанные в  договоре от 10.06.2022 № АЮ/37 помещения в субаренду третьим лицам по ценам, значительно (в 4-5 раз) превышающим цену договора № АЮ/37. В подтверждение указанного довода в материалы дела 01.03.2023, 13.03.2023, 26.03.2023 представлены следующие договоры:  

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю2 с АНО ДПО «РИПК» - цена аренды за один  квадратный метр составляет 500 руб.;  

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю18 с ООО «АГАТ» - цена аренды за один  квадратный метр составляет 500 руб.;  

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю17 с ФИО11 – цена аренды за один  квадратный метр составляет 518 руб.;  

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю4 с ФИО12 – цена аренды за один квадратный метр составляет 615 руб.  

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю19 с ООО «АЛЮР» - цена аренды за один  квадратный метр составляет 500 руб.;  

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю21 с ООО «Темп» - цена аренды за один квадратный метр составляет 500 руб.  

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю11 с ООО «Спецмонтажналадка - цена аренды  за один квадратный метр составляет 638 руб.;  

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю12 с ООО «Спецмонтаж» - цена аренды за  один квадратный метр составляет 500 руб.;  

- договор субаренды от 01.07.2022 с № Ю9 ООО «Кластер» - цена аренды за один  квадратный метр составляет 488 руб.  

- договор субаренды от 20.12.2022 № Ю30 с ООО «ФОБУС-5» - цена аренды за один  квадратный метр составляет 571 руб.;  

- договор субаренды от 08.12.2022 № Ю29 с ФИО13 – цена аренды за один квадратный метр составляет 750 руб.;  

- договор субаренды от 01.11.2022 № Ю26 с ООО «Асепта» - цена аренды за один  квадратный метр составляет 549 руб.;  

- договор субаренды № Ю23 от 01.08.2022 с ООО «Томские Транспортные Линии» -  цена аренды за один квадратный метр составляет 516 руб.;  

- договор субаренды от 01.11.2022 № Ю25 с ФИО14  – цена аренды за один квадратный метр составляет 597 руб.  

- договор субаренды от 19.11.2022 № Л-35 с ИП ФИО15 – цена аренды за один квадратный метр составляет 613 руб.  

При этом, ранее ООО «Юником» в лице генерального директора ФИО3  сдавало нежилые помещения в пользу ООО «Кластер» по цене 400 руб. за один квадратный  метр (договор от 11.10.2021 № АЮ/28), в пользу ООО «Спецмонтаж» по цене 500 руб. за  один квадратный метр (договор от 01.02.2021 № АЮ/6), в пользу АНО ДПО «РИПК» по  цене 500 руб. за метр (договор от 01.07.2021 № АЮ/20).  

Единственный участник ООО «Юником» - ОАО «Томгипротранс», считая, что договор от 10.06.2022 № АЮ/37 заключен без получения одобрения собрания участников общества, на невыгодных для общества условиях с явно заниженной арендной платой, обратилось  с рассматриваемыми требованиями (с учетом уточнений) в арбитражный суд о признании  данного договора аренды недействительным.  

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, и признавая недействительным договор аренды недвижимого имущества от 10.06.2022 № АЮ/37, пришел к выводу, что стоимость арендной платы по объектам недвижимого имущества, являвшейся предметом указанного договора, была существенно занижена по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных объектов. Кроме того, договор заключен с нарушением требований статьи  46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее по тексту - Закон об обществах с ограниченной ответственностью) об одобрении сделки, статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает права и  имущественные интересы ООО «Юником».  

Не согласиться с данными выводами арбитражного суда у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.  

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка  недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные  для него последствия.  

Согласно статье 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия  лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического  

лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах  которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.  

Поскольку из смысла статьи 174 Кодекса следует, что закон допускает случаи, когда  другая сторона в сделке не знала и не должна была знать об установленных учредительными  документами ограничениях, ссылка в договоре, заключенном от имени организации, на то,  что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица,  должна оцениваться судом с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и в совокупности с другими доказательствами по делу. Такое доказательство, как и любое другое,  не может иметь для арбитражного суда заранее установленной силы и свидетельствовать о  том, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.  

В п. 93 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, в частности, что о наличии  явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.  

В целях определения наличия или отсутствия причиненного обществу явного ущерба  заключением спорного договора судом первой инстанции в соответствии со статьями 82, 87  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро оценки «ТОККО» «Томский  центр экспертиз» ФИО16.  

По результатам проведенных исследований экспертом составлено заключение эксперта от 21.04.2023 № 200-Э/2023.  

Согласно ответам эксперта, рыночная стоимость арендной платы за объекты недвижимости, сдаваемые по договору аренды № от 10.06.2022 АЮ/37 между ООО «Юником» и  ИП ФИО2 по состоянию на дату заключения договора – 10.06.2022 составляет:  

- 522 720 руб. с учетом НДС и с учетом коммунальных платежей, в месяц. При этом,  рыночная стоимость арендной платы за один квадратный метр составляет 484 руб. с НДС и с  учетом коммунальных платежей, в месяц;  

- 460 080 руб. с учетом НДС и без учета коммунальных платежей, в месяц. При этом,  рыночная стоимость арендной планы за один квадратный метр составляет 426 руб. с НДС и  без учета коммунальных платежей, в месяц.  

Возражая против принятого судебного акта, ответчик выразил свое несогласие с проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизой, указав на многочисленные нарушения.  

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из  следующего.  

В силу пункта 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта по настоящему делу, как и любое другое доказательство, не  имеет для арбитражного суда заранее установленной силы.  

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному  на внутреннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле  доказательств. При этом судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.  

Следовательно, конечной целью оценки доказательств является определение судом  объективной справедливости изученных сведений о фактах, а при использовании косвенных  доказательств, также определение наличия или отсутствия взаимосвязей фактов доказательственных с главными.  

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может  быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или  другой комиссии экспертов.  

Исходя из буквального толкования статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в совокупности с рекомендациями, изложенными в постановлении  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 20.12.2006 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не  подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы,  соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.  

Как установлено судом апелляционной инстанции, заключение эксперта ООО «Бюро  оценки «ТОККО» «Томский центр экспертиз» по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт в полном объеме ответил на поставленные  арбитражным судом вопросы, в выводах эксперта отсутствуют противоречия, сомнений в  обоснованности выводов эксперта также не имеется.  

Кроме того, оснований не доверять выводам экспертов, обладающих специальными  познаниями и давших подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного  заключения, у апелляционного суда не имеется. Каких-либо неясностей в выводах экспертов  судом первой инстанции не установлено. Квалификация эксперта подтверждена соответствующими документами. Нарушений требований проведения экспертизы, установленных  положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в  Российской Федерации", судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции не  установлено.  

Учитывая обстоятельства, установленные заключением экспертов, суд апелляционной  инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о необоснованности доводов ответчика относительно недостоверности проведенного исследования.  

Доводы жалобы о содержании в заключении эксперта № 200-Э/2023 недостоверности  сведений, поскольку осмотр был проведен иным лицом, не назначенным судом в качестве  эксперта, расцениваются судом как способ защиты и отклоняются судом апелляционной инстанции.  

Так из материалов дела видно, что в дополнительных пояснениях по проведенной  экспертизе (представлены 23.05.2023) эксперт - ФИО16 указал, что положения статьи  25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной  деятельности в Российской Федерации» не предусматривают необходимость указывать в  заключении эксперта информацию о том, кто проводил осмотр и кто присутствовал при  осмотре. В связи с тем, что дата осмотра – ретроспективная, эксперт также мог не осматривать объект исследования. Экспертом ФИО16 помещения в рассматриваемом здании были неоднократно лично осмотрены в течение 2021-2022гг, то есть в период, более  близкий к дате оценки. В ходе проведения исследования по делу № А67-9737/2022 в апреле  2023 г. экспертом ФИО16 осмотр проведен по фотоматериалам.  

Вопреки доводам апеллянта, апелляционным судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных ст. ст. 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N  

23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об  экспертизе", в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта.  

Доводы апеллянта о процессуальных нарушениях, якобы допущенных судом первой  инстанции при ведении процесса и предложению эксперту провести дополнительные исследования, не основаны на каких-либо объективных фактах.  

Вместе с тем, само по себе несогласие ответчика с результатом экспертизы  не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения,  доказательств, опровергающих выводы эксперта, подателем жалобы не предоставлено.  

Несмотря на все замечания к экспертному заключению, ответчик  не воспользовался правом заявить ходатайство в суде апелляционной инстанции  о проведении дополнительной или повторной экспертизы.  

Доказательств нарушения экспертом при проведении экспертизы методических требований к производству данного вида экспертиз, в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ,  истцом не представлено. Экспертное заключение содержит ссылки на использованную литературу, описание примененных методов исследования и оборудования.  

Не может быть принята во внимание критическая оценка ответчика выводам эксперта,  поскольку указанное несогласие не свидетельствует о противоречивости заключения.  

Эксперт ФИО16 предупреждался об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, имеет высокую квалификацию, не доверять их выводам у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.  

С учетом изложенного суд первой инстанции принял во внимание указанное экспертное заключение как надлежащее доказательство по делу (статья 68 АПК РФ), оценив его в  совокупности и взаимной связи с другими имеющимися в материалах обособленного спора  доказательствами.  

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции констатирует, что экспертным заключением установлено, что цена аренды недвижимого имущества существенно занижена, доказательств наличия объективных причин такого снижения стоимости по сравнению с рыночными ценами на аналогичное недвижимое имущество при сдаче в аренду не  представлено.  

В абзаце третьем пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и  

о совершении представителем юридического лица сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях.  

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21-19707, применение критерия кратности является  явным и очевидным для любого участника оборота; возможность применения более низкого  критерия должны быть обоснована.  

При таких обстоятельствах, учитывая доказанность наличия признака кратности существенного занижения цены сделки (в 4-5 раз), апелляционный суд приходит к выводу о  том, что арендатору на момент заключения договора аренды № АЮ/37 должно было быть  очевидно совершение сделки по условиям, существенно отличающимся от обычных условий  сделок по аренде недвижимого имущества.  

При этом, об осведомленности ИП ФИО2 рыночных цен на аренду недвижимости свидетельствуют договоры субаренды из которых видно, что помещения переданные ИП ФИО2 по договору аренды № АЮ/37 переданы ей в субаренду третьим  лицам по завышенной в 4-5 раз третьим лицам.  

Учитывая тот факт, что на дату заключения оспариваемого договора между ООО  «Юником» и его арендаторами продолжали действовать договоры аренды в отношении части тех же объектов аренды и то, что впоследствии ИП ФИО2 заключила договоры  субаренды с бывшими арендаторами ООО «Юником», что свидетельствует о наличии интереса у этих арендаторов в продолжении арендных отношений, коллегия суда приходит к выводу, что указанные обстоятельства свидетельствуют об осведомленности ИП ФИО2 о наличии цели причинения вреда имущественным правам ООО «Юником».  

Доводы ответчика об отсутствии у ООО «Юником» денежных средств на момент заключения оспариваемого договора не могут быть приняты во внимание судом ввиду того,  что анализ банковских выписок по счету ООО «Юником» за апрель и май 2022 года (месяцы  до заключения спорного договора аренды) позволяют прийти к выводу, что общество аккумулировало на своих счетах денежные средства в разы больше, нежели оно получает по  спорному договору аренды с ИП ФИО2  

Так, поступления за май 2022 от сдачи нежилых помещений в аренду составили 277  355,23 руб., за апрель 2022 – 291 506,23 руб.  

Таким образом, прибыль ООО «Юником» за предшествующие месяцы до заключения  оспариваемого договора с ИП ФИО2 составляла в 2,5 – 3 раза больше, по сравнению с тем, что Общество стало получать после заключения данного договора (118 000 руб.).  

Учитывая вышеизложенное, ООО «Юником» самостоятельно активно сдавало принадлежащие ему нежилые помещения в пользу арендаторов по рыночной стоимости и имело  

значительную прибыль, в связи с чем доводы Ответчика о непригодном состоянии нежилых  помещений для осуществления обычной хозяйственной деятельности не нашли своего подтверждения и противоречат представленным истом в материалы дела доказательствам.  

Принимая во внимание объем переданных в аренду площадей по оспариваемому договору (1080 кв. м.), общий срок договора аренды (49 лет), динамику изменения рынка аренды нежилой недвижимости в г. Томске, коллегия поддерживает выводы арбитражного суда о  том, что такие условия договора ставят Общество в заведомо невыгодное положение и создают предпосылки для формирования убытков от деятельности общества.  

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» разъяснено, что об отсутствии нарушения интересов  общества и его участников (акционеров) может свидетельствовать, в частности, следующее:  

1) предоставление, полученное обществом по сделке, было равноценным отчужденному имуществу;  

2) совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества;  

3) сделка общества, хотя и была сама по себе убыточной, но являлась частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых общество должно было получить выгоду.  

Между тем, судом первой инстанции обосновано критически восприняты доводы ответчика о целесообразности заключения данного договора, поскольку в рассматриваемом  случае из представленных в материалы дела доказательств не следует, что общество на дату  заключения оспариваемой сделки предпринимало попытки предотвращения убытков, либо  оспариваемые сделки, хотя и сами по себе убыточны, но являлись частью взаимосвязанных  сделок, в результате которых общество должно получить выгоду.  

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о том, что действия по заключению  договора аренды № АЮ/37 являются экономически оправданными, поскольку арендатор  взял на себя расходы по содержанию здания, расходов по осуществлению капитального ремонта здания, в связи с чем арендная плата составила 510 руб. за кв.м., суд апелляционной  инстанции отклоняет, поскольку ответчиком не представлено доказательств осуществления  капитального ремонта здания, которые соответствовали бы разнице между размером рыночной цены арендной платы и ценой спорного договора аренды.  

Вместе с тем, суд первой инстанции верно отметил, что ИП ФИО2 не представлены доказательства наличия на момент заключения оспариваемого договора аренды  

достаточных финансовых ресурсов для обслуживания и ремонта помещений ООО «Юником».  

Согласно выписки из ЕГРИП, ИП ФИО2 зарегистрирована 31.05.2022. Уже  через 10 дней после регистрации, 10.06.2022 был заключен договор на 49 лет на условиях  недоступных для обычных независимых участников рынка.  

Кроме того, ФИО2 на момент заключения спорного договора являлась несовершеннолетней (дата рождения 12.09.2004). На момент рассмотрения спора возраст ответчика составляет 18 полных лет.  

Кроме того, фактическое исполнение договора № АЮ/37 арендатором: из банковских  выписок по счету ООО «Юником» следует, что первый платеж в пользу ООО «Юником» в  счет оплаты оспариваемой аренды от ИП ФИО2 поступил только в августе 2022  (спорный договор заключен 10.06.2022), после того как от субарендаторов начали поступать  денежные средства в пользу ответчика.  

Учитывая изложенное, коллегия суда приходит к выводу неравноценности встречного  исполнения обязательств со стороны ИП ФИО2, выразившееся в занижении арендной платы по сравнению с условиями аналогичных сделок и рыночной стоимостью аренды  аналогичных помещений.  

Вместе с тем, коллегия обращает внимание на тот, факт, что в отношении единственного участника ООО «Юником» - ОАО «Томгипротранс» с 29.04.2022 введена процедура  конкурсного производства, невозможно назвать разумным экономическим поведением заключение договора аренды на 49 лет на нерыночных условиях, подлежащему государственной регистрации.  

Кроме того, согласно банковским выпискам по счету ОАО «Томгипротранс», в 2017 –  2019 годах, по результатам деятельности ООО «Юником» в пользу ОАО «Томгипротранс»  неоднократно выплачивались дивиденды: так, в 2017 сумма выплат составила 6 600 000 руб.,  в 2018 – 3 800 000 руб., в 2019 – 2 500 000 руб.  

Коллегия соглашается с доводами истца о том, что такое поспешное заключение договора аренды на условиях, недоступных для обычных независимых участников рынка направлено на вывод денежных средств из Общества, в условиях банкротства его единственного  участника – ОАО «Томгипротранс».  

Что касается Дополнительного соглашения от 10.01.2023, которое согласно позиции  ответчика подтверждает то, что арендная плата за пользование недвижимым имуществом  состоит из фиксированной суммы (118 руб. за 1 кв.м.) и компенсационной суммы аренды  (оплата капитального и текущего ремонта и прочее). Итого размер арендной платы опреде- 

лен в размере 510 руб. за 1 кв.м. и состоит из общего размера фиксированной и компенсационной сумм.  

Коллегия суда в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ соглашается с выводами арбитражного суда о то, что дополнительное соглашение не может быть признано надлежащим доказательством ввиду отсутствия его регистрации в установленном законодательством порядке.  

При этом, арбитражным судом поведение ответчика расценено как недобросовестное  и свидетельствующее о злоупотреблении правом, в связи с тем, что с начала рассмотрения  дела ответчик указывала на недоказанность осведомленности ФИО2 о явном  ущербе, причиненном оспариваемым договором аренды, в отзывах также приводились доводы о соответствии цены аренды в оспариваемом договоре рыночным расценкам в определенных условиях, ответчик не ссылалась на наличие заключенного между ООО «Юником» и  ИП ФИО2 дополнительного соглашения от 10.01.2023. Только после шести месяцев судебного разбирательства, а также после того, как была проведена судебная экспертиза  и определена рыночная стоимость аренды по оспариваемому договору аренды, ИП ФИО2 сообщила суду о наличии дополнительного соглашения к спорному договору  

С учетом, установленных по делу фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что данные сделки совершались в  период подозрительности по заниженной стоимости, что является основанием для признания  спорного договора аренды недвижимого имущества от 10.06.2022 № АЮ/37 недействительными и обоснованности применил последствия недействительности сделки.  

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о том, что сделка не отвечает критериям крупности, суд апелляционной инстанции отклоняет.  

Исходя из пункта 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия органа юридического лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна; она  может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.  

Как следует из пункта 3 статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью) принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего  собрания участников общества.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо  либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов  

стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении  таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.  

Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке,  установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом  исполнительной власти.  

Согласно пункту 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью  для целей данного Закона под сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной  деятельности, понимаются любые сделки, которые приняты в деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки таким обществом ранее, если  такие сделки не приводят к прекращению деятельности общества или изменению ее вида  либо существенному изменению ее масштабов.  

Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним  процентом общего числа голосов участников общества (пункт 4 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).  

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие,  при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого  лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая  сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия органа юридического лица  может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или  5 должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия  такого лица, такого органа.  

Доводы жалобы о неверном применении арбитражным судом положений постановления пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27, отклоняются апелляционным судом,  поскольку иное толкование заявителем положений действующего законодательства, а также  обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции  норм права.  

В силу пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется  заинтересованность" (далее - постановление Пленума N 27), для квалификации сделки как  крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (пункт 1 статьи 46 Закона N 14-ФЗ):  

1) количественного (стоимостного): предметом сделки является имущество, в том  числе права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства  индивидуализации (далее - имущество), цена или балансовая стоимость (а в случае передачи  имущества во временное владение и (или) пользование, заключения лицензионного договора  - балансовая стоимость) которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости  активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на  последнюю отчетную дату;  

2) качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности,  т.е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее  вида либо существенному изменению ее масштабов (пункт 8 статьи 46 Закона об обществах),  например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду)  основного производственного актива общества, сделка также может быть квалифицирована  как влекущая существенное изменение масштабов деятельности общества, если она влечет  для общества существенное изменение региона деятельности или рынков сбыта.  

Из пункта 12 постановления Пленума N 27 следует, что балансовая стоимость активов  общества для целей применения пункта 2 статьи 46 Закона N 14-ФЗ, по общему правилу,  определяется в соответствии с данными годовой бухгалтерской отчетности на 31 декабря  года, предшествующего совершению сделки (статьей 15 Федерального закона от 06.12.2011  N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"); при наличии предусмотренной законодательством или  уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность,  например ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной бухгалтерской отчетности.  

Из материалов дела видно, что в налоговый орган бухгалтерские сведения за 20202021 не сдавались, последние данные датированы 31.12.2019, в соответствии с которыми  балансовая стоимость активов ООО «Юником» составляет 4 544 000 руб., о чем свидетель- 

ствует информация из Государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности (Ресурса БФО) от 25.03.2023, ООО «Юником».  

Судом первой инстанции верно определено, что 25% от балансовой стоимости активов ООО «Юником» составляет 1 136 000 руб., при этом сделка совершена на сумму  270 527 040 руб. сроком аренды на 49 лет, на сумму 5 520 960 руб. за 1 год.  

Позиция подателя жалобы о том, что правомерный расчет должен был быть исходя из  соотношения балансовой стоимостью активов общества, сопоставляется балансовая стоимость передаваемого во временное владение или пользование имущества применительно к  фактическим обстоятельствам настоящего дела основана на ошибочном токовании норм  права, в связи с чем отклоняется апелляционном судом.  

Ссылка апеллянта на то, что по оспариваемому договору была передана часть принадлежащего ООО «Юником» имущества, а именно 1080 кв.м., в связи с чем оспариваемая  сделка не отвечает критериям крупных сделок, отклоняется апелляционным судом поскольку  расчет арбитражным судом произведён исходя из площади установленной в п 1 1 Договора, а  именно 1080 кв.м.  

Согласно пункту 4, 5 статьи 45, пункту 3 статьи 46 Закона N 14-ФЗ, решение об одобрении крупной сделки и сделки с заинтересованностью принимается общим собранием  участников общества.  

Проанализировав и оценив по правилам статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу и содержание оспариваемого  Договора, установив, что сделка являлась для ООО «Юником» крупной, что при цене сделки 270 527 040 руб. очевидно для ООО «Юником», отсутствовало одобрение крупной сделки  общим собранием участников, что было известно ИП ФИО2, поскольку решения  общего собрания ей предоставлено не было, суд первой инстанции правомерно признал недействительным оспариваемый договор аренды недвижимого имущества от 10.06.2022 №  АЮ/37.  

Ссылка апеллянта о процессуальных нарушениях (отсутствие в решении информации  о разрешении заявленных ходатайств), апелляционным судом не принимаются как не влияющие на правильность принятого решения (часть 3 статьи 270 АПК РФ).  

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на нарушение судом норм материального и  процессуального права не нашли своего подтверждения, в связи с чем признаются судебной  коллегией несостоятельными.  

Иных доводов, которые не были бы проверены и учтены при рассмотрении дела по  существу спора, опровергали бы выводы суда первой инстанции, либо влияли на обоснован- 

ность и законность принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит, поэтому  решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Несогласие подателя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и оценкой  судом первой инстанции доказательств не является основанием для отмены обжалуемого  решения.  

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со  статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относится на его подателя.  

Руководствуясь ст. 268, п.1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Томской области от 06 июня 2023 года по делу № А679737/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня  вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный  суд Томской области.  

Председательствующий М.Ю. Подцепилова  

Судьи В.М. Сухотина 

Р.А. Ваганова