Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1249/2022

г. Хабаровск

29 июня 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 29.06.2022 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и ЕАО (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680030, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Саната Плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680054, 

<

...>)

о взыскании 1 525 163 руб. 32 коп.

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности № 1юр/1/16.1-08 от 11.01.2022, диплом от 24.12.2005;

от ответчика – не явились, извещены.

Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и ЕАО обратился в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Саната Плюс» о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 454 291 руб. 20 коп. за период с 17.05.2019 по 18.05.2021, процентов в размере 70 872 руб. 12 коп. с 11.08.2020 по 28.09.2021 за пользование земельным участком до оформления права собственности ответчика. 

Истцом требования иска поддержаны. Направленное ранее ходатайство об уточнении иска в части процентов не поддерживает, настаивает на первоначально заявленных требованиях.

Ответчик возражал против исковых требований по доводам отзыва.  В возражениях сослалась на обращение за выкупом земельного участка  09.07.2020  и невозможность  заключить договор купли-продажи 01.09.2020 согласно ст. 39.20 ЗК РФ   ввиду наличия судебных споров, поскольку истец препятствовал оформлению прав ответчиков на земельный участок. Полагает, что с 01.09.2020 по 18.05.2021  ответчики  могли стать законными владельцами земельного участка и с этого момента не должны вносить арендную плату, предоставил расчет платы  в размере  в размере земельного налога   1.5. % кадастровой стоимости ,  что составляет 192 541 руб.  С учетом изложенных обстоятельств указала на то, что размер платежей в спорный период не может превышать размер земельного налога. Возражает против проведения в 2021г. индексации арендной платы.  

 Истец с доводами не согласен с указанием на то,  что разногласия по договору аренды были урегулированы в судебном порядке,  в связи с чем к отношениям сторон подлежат применению условия по оплате, установленные решением суда по делу А73-20677/2019 до выкупа земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя, суд

УСТАНОВИЛ:

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0300501:355 площадью 20 300 м , расположенный по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с.Воронежское-3, до 19.05.2021 являлся собственностью Российской Федерацией, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание Насосная, кадастровый номер 27:17:0329001:948, площадью 9,7 м ;

нежилое здание Котельная, кадастровый номер 27:17:0300501:378, площадью 69,5 м2;

- нежилое здание Профилакторий, кадастровый номер 27:17:0329001:946, площадью 2 521,9 м , принадлежащие на праве собственности ООО «СаНата плюс».

МТУ Росимущества письмом № 5789.1-08 от 26.07.2019 г. направило проект договора аренды земельного участка № 1050 от 24.07.2019 г. (далее - Договор) в адрес ООО «СаНата плюс».

 В ответ на письмо 21.08.2019 г. ООО  «СаНата плюс» направило подписанные экземпляры Договора с протоколом разногласий, касаемо изменений п. 4 Договора.

ООО «СаНата плюс» был заказан отчет «Об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации и расположенным по адресу: Хабаровский край, Хабаровский р-н, с. Воронежское-3», согласно которому рыночная стоимость за 5 лет составила 2 606 505 руб., на что МТУ Росимущество ответило отказом в подписании протокола разногласий.

 Стороны передали возникшие разногласия по условиям  договора в  части 4.1. и 4.2   на рассмотрение суду.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-20677/2019 от 14.02.2020 г. установлены пункты 4.1. и 4.2 Договора в следующей редакции:

«4.1. Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и заключения эксперта №1 от 14.01.2020 г. по делу № А73-20677/2019 на дату оценки - 17.05.2019 г.»

«4.2. Ежемесячный размер арендной платы составляет 60 629,33 руб. (Шестьдесят тысяч шестьсот двадцать девять руб. 33 коп.) без учета НДС. и вносится не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.»

15.07.2020 г. МТУ Росимущества направило в адрес ООО «СаНата плюс» письмо № 4950.1-08 «О направлении соглашения» с приложением Соглашения № 1 к Договору с внесенными изменениями.

В адрес истца подписанный и зарегистрированный  договор и соглашение не поступали.

Между сторонами  заключен договор купли-продажи земельного участка,  право на  который зарегистрировано 19.05.2021.

 За период с 17.05.2019 по 18.05.2021г. у ответчика образовалась задолженность в размере  1454 291 руб. 20 коп. ,  начислены проценты 70 872 руб. 12 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия об оплате задолженности оставлена без удовлетворения.

 Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

 Как следует из материалов дела стороны передали разногласия по договору аренды  на рассмотрение суду. 

Согласно п.42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии с п.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Согласно п.4   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

   В п.14  Постановления  Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013  указано, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

 В  рассматриваемом случае,  поскольку разногласия урегулированы в судебном порядке,   к отношениям сторон применяются условия договора.  

 Размер арендной платы установлен решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-20677/2019 от 14.02.2020 г. в размере ежемесячного платежа 60 629,33 руб.. которая была применена при расчете  истцом исковых требований.

 Суд признает обоснованным довод истца о том, что цена выкупа ответчиком земельного участка зафиксирована решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.02.2021 по делу А73-16467/2020 и какого-либо отношения к настоящему спору не имеет, поскольку указанное решение установили цену выкупа  по льготной ставке 2.5. % кадастровой стоимости, но не условия оплаты за пользование земельным участком. 

В резолютивной части данного решения указано «Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «СаНата плюс» договор купли - продажи земельного участка № 4 (кадастровый номер земельного участка № 27:17:300501:355), изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 672 995 руб. 75 коп. НДС не облагается».

 Довод ответчика и изменение кадастровой стоимости земельного участка решением Комиссии по рассмотрению споров  о результатах определения кадастровой стоимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю № 7 от 11.08.2021, также не может повлиять на установленную решением суда по делу № А73-20677/2019  арендную плату,  поскольку  согласно ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что ответчик в спорный период использовал земельный участок с кадастровым номером  27:17:300501:355 площадью  под принадлежащий им объект недвижимости..

Земельный участок используется ответчиком без проведения оплаты.

В силу пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, уполномочена осуществлять администрация муниципального образования.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Возражая против иска, ответчик указал на то, что переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи он был зарегистрирован только  в 2021 году по причине незаконных действий истца, препятствующего ответчику в выкупе этого земельного участка, что лишило ответчика возможности реализовать свое право на выкуп своевременно. В этой связи ответчик полагают, что плата за землю  с  01.09.2020 по 18.05.2021  должна быть определена в размере не более, чем земельный налог.

 Реализация права на урегулирование в судебном порядке разногласий, возникших при заключении договора, не может быть расценена как незаконное действие (бездействие) какой-либо из сторон спора, независимо от результатов рассмотрения судом соответствующего спора. Указанная правовая позиция сформулирована в определении ВС РФ N 308-ЭС21-6766 от 30.08.2021.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации  (далее – НК РФ), плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и  другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их  возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими  государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» даны разъяснения о том, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) указано как  обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного)  пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на  соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок. 

Аналогичный подход к вопросу относительно сохранения обязанности арендатора до государственной регистрации перехода права собственности на землю вносить арендную плату за землю предусмотрен в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Наличие спора между сторонами по выкупу земельного участка, в  отсутствие в законе на то оснований, не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы, применяемого в отсутствие заключенного договора аренды или зарегистрированного права собственности на земельный участок при взыскании неосновательного обогащения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 № 306-ЭС15-3428 по делу № А12-11992/2013).

Возникшая до заключения договора купли-продажи земельного участка обязанность по внесению арендных платежей обусловлена фактом использования земельного участка, которая не могла прекратиться ранее государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10 и от 15.11.2011 N 8251/11.

Таким образом, до приобретения земельного участка в собственность в  установленном законом порядке общество, исходя из пункта 1 статьи 65  ЗК РФ, не могло использовать участок на иных условиях, кроме  как на условиях аренды,  учитывая урегулирование разногласий в судебном порядке, требование о взыскании задолженности в размере арендной платы до регистрации права собственности на земельный участок обоснованно.

Следовательно, размер  задолженности правомерно определен исходя из размера арендной платы за землю, установленной  на основании решения суда .

Ссылка ответчика на п.10 Правил о запрете индексации величины арендной платы основана  на неверном  применении норм права.

Согласно ответу на 6 вопрос   Обзора  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) Согласно п. 10 Правил, утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 29.12.2021) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подп. "г" Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в п. 8 Правил, не применяется.

Из содержания пп. 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (п. 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пп. 9 и 10 Правил).

При этом подход, содержащийся в пп. 9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.

Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.»

В указанной ситуации  запрет на индексацию распространяется на изменение арендной платы по результате оценки, проведенном раз в 5 лет уполномоченным органом,  тогда как в рассматриваемом случае арендная плата установлена  судом по   результатам судебной экспертизы по оценке.

 Помимо изложенного, п. 4.3. договора содержит  условие об индексации арендной платы.

 Указанное условие ответчик при урегулировании разногласий не оспаривал, следовательно, его условия подлежат применению к отношениям сторон в силу  вышеизложенного.

С учетом изложенного,  требование подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережении денежных средств.

 Ответчик узнал о размере арендной платы при вступления решения суда  в законную силу,  в связи с чем истец правомерно начисли проценты на общую сумму задолженности на  11.08.2020. 

В силу статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

 Поскольку  оплата задолженности не произведена, истец правомерно начисли проценты.

  Расчет судом проверен,  признан верным,  требование подлежит удовлетворению.

 С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат возложению на ответчика и взыскиваются в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины на основании ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  ООО «Саната Плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680054, 

<

...>) в пользу Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и ЕАО (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680030, 

<

...>)  неосновательное обогащение в размере 1 454 291 руб. 20 коп., проценты в размере 70 872 руб. 12 коп., в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 252 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                      О. М. Левинталь