АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-10619/2019

г. Белгород

04 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2020 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.Ю. Дробышева

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крикуновой Л.Е.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "ВЕГА" (ИНН 3123204306, ОГРН 1093123015556) к Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) об изменении условий договора

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 03.08.2017 г. (после перерыва - не явился, извещен);

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности № 41-156-дов от 23.12.2019 г. (после перерыва - не явился, извещен).

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВЕГА" обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ответчику Администрации города Белгорода о внесении изменении в условия договора № 2а «О развитии застроенной территории ориентировочной площадью 26610 кв.м.» от 02 февраля 2008 г. Просит суд:

1) п. 1.4, изложив в следующей редакции: Договор заключается на срок до 14 сентября 2024 года;

2) п. 2.6 договора, изложив его в следующей редакции: Осуществить строительство на застроенной территории, указанной в п. 1.1. договора, объектов согласно утвержденному проекту планировки застроенной территории в срок до 14 сентября 2024 г.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика исковые требования не признал. Представил отзыв на исковое заявление.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворение по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 02 февраля 2008 года между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород», исполнительный распорядительный орган – администрация города Белгорода (Администрация) и ООО «Трансюжстрой-ПГС» (Застройщик) заключен договор № 2а «О развитии застроенной территории ориентировочной площадью 26610 кв.м.» (далее – договор), согласно п. 1 которого «Администрация» предоставляет, а «Застройщик» приобретает право на развитие застроенной территории, указанной в п. 1.1. договора путем строительства новых объектов, в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 1.1 договора «Застройщик» приобретает право на развитие территории ориентировочной площадью 26610 кв.м., расположенной в границах части элементов планировочной структуры по Гражданскому проспекту от ул. Кн. Трубецкого до ул. Белгородского полка (нечетная сторона), на которой расположены следующие здания и сооружения, подлежащие сносу или реконструкции: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>; многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>; многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>; многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>; многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>.

В пункте 1.2 договора указано, что на территории указанной в п. 1.1. договора находятся здания и сооружения, не соответствующие действующему градостроительному регламенту:

1) на дворовой территории жилых домов № 19а, № 21 по Гражданскому проспекту и № 27 по ул. Белгородского полка - 22 сарая;

2) на дворовой территории жилого дома № 25 по Гражданскому проспекту - 6 гаражей, 1 сарай, подземный подвал;

3) нежилое здание, расположенное по Гражданскому проспекту № 27.

Согласно п. 1.3 договора цена права на заключение настоящего договора определена по результатам аукциона от 23 января 2008 года и составляет 532 200 рублей.

Пунктом 1.4 договора стороны определил, что договор заключается на срок 5 лет до 01 февраля 2013 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.06.2016 г. по делу № А08-1543/2016 срок действия договора продлен до 31 декабря 2017 года.

В соответствии с разделом 2 договора застройщик обязался подготовить и предоставить «Администрации» на утверждение проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, указанной в п. 1.1. договора, в соответствии с градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Белгороде, утвержденными решением Совета депутатов города Белгорода от 27.02.2007 г. (п. 2.1 договора);

передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений и проживающим по договорам социального найма в домах № 19а, 21, 25 по Гражданскому проспекту, доме № 34 по ул. Кн. Трубецкого и доме № 27 по ул. Белгородского полка, в течение 36 месяцев со дня подписания договора (п. 2.2 договора);

осуществить строительство и реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора, согласно, утвержденного проекта планировки застроенной территории, в срок указанный в п. 2.6 настоящего договора (п. 2.4);

передать на безвозмездной основе в собственность городского округа «Город Белгород» объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории указанной в п. 1.1. договора в течение 3 месяцев с момента ввода в эксплуатацию указанных в данном пункте объектов (п. 2.5);

осуществить строительство на застроенной территории, указанной в п. 1.1. договора, объектов согласно утвержденному проекту планировки застроенной территории в срок до 1 февраля 2013 года (п. 2.6 договора).

Пунктом 3.2 договора стороны установили, что «Администрация» обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений, расположенных по Гражданскому проспекту, 19а, 21, 25, по ул. Кн. Трубецкого, 34 и по ул. Белгородского полка, 27 в соответствии с действующим законодательством РФ, а так же земельных участков на которых расположены жилые дома в течение 7 месяцев с даты подписания соответствую договора.

Согласно п. 7.1 договора Застройщик вправе с согласия Администрации передать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу. При передаче Застройщиком третьему лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному согласно п. 3.3 договора новому правообладателю переходят все права, а также обязанности по исполнению принятых Застройщиком обязательств.

Общие затраты на строительство и реконструкцию инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур на застроенной территории по пр. Гражданский, 21 в г. Белгороде на 14.10.2019 г. составили 1 414 367 руб. 

Истец возложенные на него обязанности по договору исполнил в части строительства и реконструкции объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, передал на безвозмездной основе в собственность округа «Город Белгород» объекты инженерной, социально-бытовой и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории.

В исковом заявлении, а также в судебных заседаниях представитель заявителя указал, что ответчик существенно нарушил условия договора, а именно: согласно п. 3.2. договора Ответчик должен был принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений, расположенных по Гражданскому проспекту, 19а, 21, 25 в г. Белгороде в течение 7 (семи) месяцев после подписания настоящего договора. 

Указанный пункт договора Ответчиком выполнен частично: решение об изъятии было принято в отношении только дома № 25 по Гражданскому проспекту в г. Белгороде, что существенно повлияло на сроки строительства на застраиваемой территории; в соответствии с 1.2. вышеназванного договора на части данной застроенной территории также расположены строения, которые не соответствуют градостроительному регламенту и подлежат сносу: 22 сарая, расположенные по Гражданскому проспекту, 19; 21; 27. 

Исходя из данных условий договора, истец планировал строительство здания по Гражданскому проспекту № 21 в г. Белгороде. Однако, распоряжение администрации г. Белгорода № 4766 от 22.12.2008 г. в части признания аварийным и подлежащим сносу дома № 21 по Гражданскому проспекту г. Белгорода решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.09.2012 г. по иску ИП ФИО3, Алексея Викторовича и ИП ФИО4 к администрации г. Белгорода по делу № А08-5225/2011, было признано незаконным и отменено. 

Реализовать запроектированное расселение старого и строительство нового дома оказалось не возможным. Только 02.10.2019 г. Истец получил новое Распоряжение администрации города Белгорода № 908 «О признании многоквартирного дома № 21 по Гражданскому проспекту аварийным и подлежащим сносу» от «30» сентября 2019 г., на основании которого планируется издание распоряжения об изъятии для муниципальных нужд аварийного здания и земельного участка под ним. 

Истец указал, что ответчик так и не выполнил своего обязательства по предоставлению земельных участков под строениями, не соответствующих градостроительному регламенту и подлежащих сносу.

Истец, который понес затраты для строительства жилого дома по Гражданскому проспекту, 21 (строительство и подведение коммуникаций к объекту) рассчитывал на иной результат при заключении вышеуказанного Договора.

Письмом от 09 сентября 2019 года № 131 ООО «Вега» предложило администрации г. Белгорода изменить условия Договора № 2 а «О развитии застроенной территории ориентировочной площадью 12018 кв.м. от 22.02.2008 г. для строительства объекта: «Жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по пр. Гражданский, 21 в г. Белгороде» на следующие: продлить срок действия договора до 31.12.2024 года.

Письмом от 02.10.2019 г. № 41-5342 - г Ответчик отклонил предложение ООО «Вега» об изменении условий договора, указав следующие основания: в соответствии со ст. 46.2. Градостроительного кодекса РФ сроки выполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории являются существенными условиями договора; в соответствии со ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что договор о развитии застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, следовательно, изменение условий договора на основании соглашения сторон, или по требованию стороны не возможно и влечет нарушение требований Федерального закона от 26.07.2006 г. №135 - ФЗ «О защите конкуренции».

Поскольку в досудебный порядок урегулирования спора требования истца о внесении изменений в договор оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

В силу статей 11, 12 ГК РФ, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, а если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16 от 14 марта 2014 г. «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 

Аналогичная норма содержится в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", которым предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторонами об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно п. 2 ст. 46.2 ГрК РФ договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. 3 ст. 46.2 ГК РФ существенными условиями договора являются, в том числе срок договора. 

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В статье 9 АПК РФ закреплено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в установленном порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования лиц, участвующих в деле.

Согласно частям 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Ответчиком в нарушении условий договора № 2а от 02.02.2008 г. не принято решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в домах, указанных п. 3.2 договора, указанный пункт договора выполнен частично: только в отношении дома № 25 по Гражданскому проспекту в г. Белгороде. Считаем, что в нарушении Договора не создано условий для освобождения застроенной территории от объектов, не соответствующих градостроительному регламенту.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Данное требование закона также соблюдено Истцом: Администрации г. Белгорода отказалась изменить условия Договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Досудебный порядок урегулирования спора, инициированный истцом, к положительному результату не привел.

Согласно п.п. 1 ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Арбитражным судом установлено наличие оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 451 АПК РФ: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В порядке ст. 65 АПК РФ ответчик не представил суду объективных причин для изменения условий договора, касающихся сроков его исполнения. 

Право же на изменение договора в период его реализации предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В рассматриваем случае, суд считает, что результатом развития застроенной территории является общественно значимые результаты, в том числе и связанные с реализацией властных функций органа местного самоуправления, такие как: повышение уровня обеспеченности населения жильем и комфортности условий проживания; соблюдение градостроительных, экологических и санитарных правил и норм жилой застройки; повышение градостроительных показателей и архитектурной выразительности застройки; создание инфраструктуры, отвечающей современным требованиям и потребностям города. Процесс развития застроенной территории состоит из целого ряда мероприятий, и указанные результаты - это результаты, которые достигаются последовательным и своевременным выполнением всего их комплекса всеми сторонами договора о развитии.

Норма п. 1 ст. 46.2 ГрК РФ предусматривает в качестве обязанности органа местного самоуправления создать застройщику необходимые условия для застройки территории, подлежащей развитию.

Таким образом, спорный договор, исходя из своей цели, является публично-правовым договором, а все исполняемые органом местного самоуправления функции как субъекта, наделенного властными полномочиями, следует квалифицировать как предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о наличии у истца и ответчика фактических причин, направленных для исполнения условий договора, для целей которых он был заключен, а именно: достижения социально значимых целей, заявленных при заключении договоров о развитии, улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда, повышения качества жизни населения, развитие систем социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, в связи с чем, считает возможным разрешить спорные вопрос путем внесения в него изменений в части продления срока действия договора.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "ВЕГА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить полностью.

Внести изменения в договор № 2а от 2 февраля 2008 года "О развитии застроенной территории ориентировочной площадью 26610 кв.м.", а именно: 

- в части пункт 1.4 договора, изложив его в следующей редакции: «1.4. Договор заключается на срок до 01.12.2025 года.»; 

- в части пункта 2.2. договора слова «до 31 декабря 2017 года», изложить в следующей редакции: «до 01.12.2025 года.»;

- в части пункта 2.3. договора, слова «до 31 декабря 2017 года», изложить в следующей редакции: «Срок выполнения данного условия до 01.12.2025 года.»; 

- в части пункта 2.6. договора, слова «до 01 февраля 2021 года» изложить в следующей редакции «до 01.12.2025 года».

Взыскать с Администрации города Белгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "ВЕГА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Ю.Ю. Дробышев