Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

«22»  марта  2023 года

г. Волгоград                                                                                         Дело № А12 – 20748/2022 

резолютивная часть  объявлена 16.03.2023

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Экстрим» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании долга по арендной плате и неустойки, при участии в деле третьих лиц ПАО «Промсвязьбанк», ФИО1,

 

при участии в судебном заседании 

от истца – ФИО2 представитель по доверенности 

от ответчика – ФИО3 представитель по доверенности 

от третьих лиц - не явились, извещены

 

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – Департамент, истец) обратился в  арбитражный суд Волгоградской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Экстрим»     ( ответчик,   общество) о взыскании суммы задолженности по арендным платежам по договору №  7720 от  12.09.2007   за период с 17.03.2022 по 30.06.202 в сумме 1 033 353,81 рубль,  неустойки с 17.03.2022 по 30.06.2022 в сумме 59 838,25 рублей. 

Ответчик  возражает относительно заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Дело рассмотрено при участии в деле третьих лиц ПАО «Промсвязьбанк», ФИО1,

Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает  заявленные требования подлежащими удовлетворению частично. 

 Как следует из материалов дела,  12.09.2007       между администрацией  Волгограда  и ООО «Звезда Поволжья» заключен договор N7720  аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:050024:44 , учетным номером 5-15-29 площадью 37 554 кв.м.  по адресу 

<

...> для эксплуатации центра технического обслуживания «Мерседес» на срок с 29.08.2007 по 31.10.2049.

 В дальнейшем, объекту недвижимости присвоен адрес 

<

...>. 

По сведениям из ЕГРН объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке  находится  в собственности ответчика  третьих лиц, которые  получили право аренды земельного участка под своими объектами недвижимости. 

Пунктом 2.8 договора  предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ  предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка , занятой  зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же  объеме, что и прежний собственник. 

 В соответствии с п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства»   покупатель  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации  перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования  земельным участком, занятым зданием, строением , сооружением и необходимым для их  использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды  между покупателем и собственником  земельного участка. 

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления; изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». 

          Период взыскания задолженности составляет  с 17.03.2022 по 30.06.2022. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При этом расчет арендных платежей Департаментом рассчитывался истцом исходя из рыночной стоимости земельного участка, на основании п.2.5 постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (в редакции постановления № 89-п), с учетом Приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской обл. от 04.02.2020 № 4н, постановления администрации Волгограда от 11.06.2019 N 652 "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград".

С 13.06.2019 истец применяет в расчетах постановление Администрации Волгограда №652 от 11.06.2019, которым установлено значение коэффициента Кказ равным единице. 

Суд полагает указанное Постановление  подлежит применению, поскольку, в данном случае утверждены  значения коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград. Спорный  земельный участок расположен в границах городского округа город-герой Волгоград, данные о правообладателе отсутствуют. 

Указанное Постановление опубликовано в издании "Городские вести. ФИО4 - Сталинград - Волгоград", N 64, 13.06.2019. Следовательно,  в спорный период с 13.06.2019 подлежало применению.

 Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы ДМИ Администрации Волгограда установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету МУП "Центральное межрайонное БТИ"    № 52_6543зу  об оценке земельного участка  площадью 37 554 кв.м.  с кадастровым номером  34:34:050024:44  по адресу 

<

...>   составила  76 159 512  рублей. 

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из возражений на иск  усматривается, что целью  ответчиков  является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

         Определением от 19.09.2022   по делу назначено проведение судебной экспертизы. 

Заключением эксперта  ФИО5 (ООО «Независимая  экспертная оценка  Волга» установлено, что рыночная стоимость земельного участка площадью 37 554  кв.м.  с кадастровым номером 34:34:050024:44  по адресу  

<

...>  составляет 58 058 000  рублей . 

Одновременно экспертом было установлено, что при составлении отчета N  52_654зу  об определении стоимости земельного участка площадью 37 554 кв.м.  с кадастровым номером 34:34:050024:44  по адресу  

<

...>   были допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценивая указанное  заключение  экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что  заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. 

Таким образом, судом принимаются во внимание  судебное  экспертное заключение,  поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Оснований  для проведения по делу повторной судебной экспертизы судом не установлено.

Истец произвел расчет   арендной платы с учетом выводов  судебной экспертизы и представил соответствующий  справочный расчет  суду.  

Ответчик также  представил контррасчет цены иска с учетом  проведенной по делу судебной экспертизы. 

Согласно  данному расчету и контррасчету  задолженность ответчика  по арендной плате за спорный период    составляет 787 747,53  рублей , неустойка- 45 615,97   рублей.

 Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497, вступившим в силу с 01.04.2022, введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. С учетом положений, предусмотренных п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей. Соответственно, после окончания срока моратория и в случае непогашения задолженности по настоящему делу, истец вправе обратиться с иском о взыскании пени  на непогашенную задолженность.

 

С учетом изложенного, с ответчика подлежит взысканию  пеня за период  с 17.03.2022 по 31.03.2022  в сумме  847, 18 рублей. 

 

 В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Согласно ч. 3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

          Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ,  а  также  положений  статей  65,  66  АПК РФ,  лицо,  не  реализовавшее  свои  процессуальные  права  на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

          В соответствии с ч. 1 , ч. 6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими  в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

            Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера госпошлины по причине сложного материального положения.  Судом ходатайство удовлетворено.

    Настоящее решение  выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экстрим» в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность  в размере 787 747,53 рубля, неустойку 847,18 рублей. 

                В остальной части отказать.

                Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экстрим» в доход федерального бюджета госпошлину 1000 рублей . 

                Взыскать с Департамента муниципального имущества  администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экстрим» 5 600 рублей в счет возмещения оплаченных расходов по судебной экспертизе. 

                Взыскать с Департамента муниципального имущества  администрации Волгограда в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная оценка  Волга»  3 640 рублей в счет оплаты судебной экспертизы. 

                Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экстрим» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная оценка  Волга»   9 360 рублей в счет оплаты судебной экспертизы. 

 

           Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ). 

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

    Судья                                                                                                 Н.А. Троицкая