ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-15330/2020

Дело № А40-238325/19

г. Москва

05 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2020 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева, 

судей Е.А. Птанской, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2020 года по делу № А40-238325/19, принятое судьей Коноваловой Е.В., по иску ЗАО "КАНТ" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 29.08.2019

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 12.05.2020

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО "КАНТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным Уведомления от 30 апреля 2019 г.  № ДГИ-И-29363/19 о расторжении Договора купли-продажи недвижимости №59-2819 от 23 ноября 2015 г., признании действующим Договора купли-продажи недвижимости №59-2819 от 23 ноября 2015 г. 

         Определением суда о 18 ноября 2020г. настоящее дело объеденено в одно производство с делом № А40-269463/19 по иску  Департамента городского имущества города Москвы об освобождении проданных помещений.  

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2020 года исковые требования ЗАО "КАНТ" удовлетворены.  В иске  Департамента городского имущества города Москвы отказано.

 Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.  

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что  судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение по делу.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.   

23.11.2015 между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец) и ЗАО «КАНТ» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-2819, в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объекты, расположенные по адресу 

<

...>, а покупатель принять и оплатить это имущество.

Согласно пункту 1.1 договора предметом купли-продажи были 14 объектов (помещений), расположенных в подвале и на 1-3 этажах в одном здании.

Объекты выкупались в порядке реализации преимущественного права покупателя (субъекта малого предпринимательства) на выкуп арендованных помещений (ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно п. 2.1.1 договора покупатель обязан полностью уплатить цену объектов в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 договора.

Цена и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 3 договора. Согласно п. 3.1 договора цена объектов составляет 119 282 000 руб.

Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения (п. 3.2 договора).

Несмотря на то, что выкупаемый объект недвижимости разделен на 14 частей (помещений), прошедших кадастровый учет, договором установлена общая стоимость имущества, а условие о рассрочке предусматривает единый ежемесячный платеж безотносительно к цене каждого объекта, который составляет 1/60 от общей цены объектов.

Из чего следует, что для целей исполнения сторонами сделки объект купли-продажи неделим.

Согласно п. 3.4 договора на сумму денежных средств, составляющих цену объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 23 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1988033 руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (п. 3.4 договора).

В соответствии с разделом 4 договора проданные помещения находятся в залоге у продавца.

Переход права собственности и обременение залогом зарегистрированы в установленном порядке, о чем на договоре проставлены отметки о регистрации от 13.04.16.

Нормой части 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

Вместе с тем, пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления).

Департаментом 23.01.19 был предъявлен иск к покупателю о взыскании просроченных платежей за период с 24.12.15 по 20.04.18.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, на момент обращения продавца с указанным иском покупателем было оплачено за объекты купли-продажи 11026033 руб. Просрочки составили более трех месяцев.

На 23.01.19 продавец был вправе взыскать задолженность с обращением взыскания на заложенное имущество или отказаться от договора. Причем, право на отказ от договора возникло ранее права обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч.4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Из указанных положений следует, что именно продавец обязан сделать выбор.

При этом согласно ст. 489 ГК РФ право выбора исключается после оплаты покупателем 50% стоимости объекта, проданного в рассрочку.

Продавец потребовал в суде принуждения покупателя к исполнению обязательств по договору в натуре (взыскания денег за объект купли-продажи).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2019, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций (дело А40-13291/19) взыскано с ЗАО «КАНТ» в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 48631202 руб. 22 коп. задолженности, 3 056 273 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п. 3.3 Договора, 8 399 862 руб. пени на основании п. 5.1 Договора.

Однако, потребовав оплаты невнесенных платежей, обратившись в суд за принуждением покупателя к исполнению указанного требования, в период рассмотрения судом дела Департамент завил покупателю об одностороннем отказе от договора уведомлением от 30.04.19 № ДГИ-И-29363/19, сославшись на нормы ст.ст. 450.1 и ст. 489 ГК РФ, и потребовал от покупателя освобождения имущества и возврата его по Акту Департаменту.

Покупателем было оплачено 11026033 руб. до обращения Департамента в суд с иском о взыскании платежей за период с 24.12.2015 по 20.04.2018. После чего судом присуждены в пользу Департамента ежемесячные платежи за указанный период в общей сумме 48631202 руб. 22 коп., которая в силу ст. 182 АПК РФ подлежит принудительному взысканию, в том числе с возможностью обращения взыскания на предмет купли-продажи, находящийся в залоге у продавца. 

Общая сумма уплаченных до подачи иска и присужденных средств составила 59657235 руб. (50,01% стоимости объекта купли-продажи).

После подачи Департаментом иска в суд о взыскании ежемесячных платежей за период с 24.12.2015 по 20.04.2018 покупателем уплачены в счет ежемесячных платежей за декабрь 2018 800000 руб. и 1000000 руб. по платежным поручениям № 185 от 30.05.19 и № 293 от 14.08.19, а также внесен очередной платеж за январь 2019 на сумму 1000000 руб. по п/п от 16.08.19 № 299.

Департамент принял данные платежи, но 09.10.19 снова обратился в арбитражный суд с иском об освобождении проданных помещений, ссылаясь на совершенный 30.04.2019 односторонний отказ от договора купли-продажи (дело А40- 269463/19-50-2239) и на свое право вернуть в порядке ст.ст. 1102 и 1104 ГК РФ переданное по договору имущество.

Согласно разъяснениям, данным в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

Кроме того, в пунктах 4,5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" даны следующие разъяснения.

«Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Ответчик, направляя Истцу оспариваемое Уведомление о расторжении договора злоупотреблял своими правами и его действия являются незаконными в соответствии с положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Ответчик, направляя Истцу оспариваемое Уведомление о расторжении договора при наличии требования о взыскании стоимости недвижимого имущества по договору, рассматриваемого судом, злоупотреблял своими правами, так как намеревался вернуть как имущество, переданное по договору, так и денежную сумму эквивалентную стоимости имущества, что противоречит положениям гражданского законодательства.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2020 года по делу № А40-238325/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:          В.Р. Валиев 

Судьи:Е.А. Птанская

А.И. Трубицын