Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-106424/2021

04 февраля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О., 

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Контек» (192298, 

<

...>, лит.А, пом.11-Н, оф. 25, ОГРН: 

<

***>),

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Корсар» (192102, 

<

...>, лит.А, ОГРН: 

<

***>),

о взыскании по договору субаренды от 01.01.2019 №14/СА-19 неустойки, суммы залогового платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов на оплату услуг представителя,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Контек» (далее – истец, Субарендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Корсар» (далее – ответчик, Арендатор) о взыскании по договору субаренды от 01.01.2019 №14/СА-19 неустойки в размере 276 750 руб. за период с июля 2020 года по август 2021 года, суммы залогового платежа в размере 123 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 673 руб. за период с 01.09.2021 по 11.11.2021, расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб.

Определением от 19.11.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства, без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Определение опубликовано в системе КАД «Арбитр», направлено сторонам по почте.

В суд поступило от ответчика поступил отзыв на иск и ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, в которых ответчик ссылается на то, что ответственность, предусмотренная пунктом 4.2.2 договора наступает при наличии должно оформленного факта правонарушения, которые истцом не представлены. Также ответчик указывает, что истцом был нарушен порядок возврата арендованного объекта, что дало ответчику право начислить арендную плату за период с 01.09.2021 по 30.11.2021. Поскольку объект аренды был возвращен с недостаткаим ответчику пришлось выполнить ремонт помещений, затраты на который были зачтены из суммы депозита. Как указывает ответчик, общая сумма встречных не исполненных обязательств ООО «Контек» перед ООО «Корсар» составляет 1 043 800,44 руб., ввиду чего заявленное истцом требование удовлетворению не подлежит.

Согласно части 5 статьи 227 АПК РФ суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства удовлетворено ходатайство третьего лица о вступлении в дело, принят встречный иск, который не может быть рассмотрен по правилам, установленным главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо если суд, в том числе по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том, что порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны, необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства, а также провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания, заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве" (далее - постановление N 10), если по формальным признакам дело относится к категориям дел, названным в частях 1 и 2 статьи 227 АПК РФ, то оно должно быть рассмотрено в порядке упрощенного производства, о чем указывается в определении о принятии искового заявления (заявления) к производству (часть 2 статьи 228 АПК РФ). Согласие сторон на рассмотрение данного дела в таком порядке не требуется. Само по себе наличие у ответчика возражений относительно рассмотрения спора в порядке упрощенного производства не является основанием для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В связи с достаточностью имеющихся в материалах дела доказательства для рассмотрения дела по существу, отнесением дела к категории тех, которые рассматриваются в порядке упрощенного производства, суд отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

27.01.2022 принято решение в виде резолютивной части, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец направил в суд заявление о составлении мотивированного решения, в связи с чем, суд изготавливает решение в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

01.01.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор субаренды №14/СА-19, согласно пункту 1.1 которого  Арендатор представил, а Субарендатор принял в субаренду нежилое помещение административно-складского комплекса, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, общей площадью 236,5 кв.м. и земельный участок на строительной базе рядом с помещением площадью 200 кв.м. по тому же адресу.

В соответствии с пунктом 1.4 договора, при подписании договора вносится залоговая сумма (обеспечение обязательств по договору), равная арендной плате за месяц, которая в дальнейшем подлежит возврату при расторжении договора в соответствии с пунктами 4.10 и 4.11.

Подпунктами 2.1.3 и 2.1.4 договора, сторонами согласовано, что при проведении капитального ремонта объекта, Арендатор обязан предварительно уведомить Субарендатора в срок, не позднее одного месяца до даты проведения ремонтных работ, а также обеспечить беспрепятственный проезд представителей Субарендатора к  объекту в период действия договора.

Согласно пункту 2.6 договора, в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока аренды или расторжения договора, Субарендатор обязан выехать из арендуемого объекта и сдать подготовленный объект арендатору по акту приема – передачи. Акт приема – передачи оформляется двусторонней комиссией, состоящей из представителей сторон.

Арендная плата за предоставленные в субаренду объектов составляла 140 000 руб. в месяц, согласно пункту 3.1. договора.

Дополнительным соглашением от 01.10.2019 сумма арендной платы изменена на 123 000 руб. в месяц.

Подпунктом 4.2.2 сторонами согласован размер неустойки по ставке 15% от суммы квартальной арендной платы за каждый отдельный и должно оформленный факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.1, 1.4, 2.2.2, 2.2.4, 2.2.9, 2.2.13, который виновная сторона уплачивает другой стороне.

В соответствии с пунктом 4.3 договора, в случае обнаружения Арендатором самовольных перепланировок или переделок, искажающих первоначальный вид помещений, таковые должны быть немедленно устранены за счет Субарендатора в срок, определенный предписанием Арендатором.

Арендатор удерживает залоговую сумму (обеспечение обязательств по договору) в полном объеме на любой стадии исполнения договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором своих обязательств по договору (пункт 4.10 договора).

Согласно пункту 4.11 договора, залоговая сумма (обеспечение обязательств по договору) возвращается Субарендатору при условии надлежащего исполнения им всех обязательств по договору, в течение 5 дней со дня подписания акта приема – передачи помещений и акта сверки расчетов на день расторжения договора, в отсутствии задолженности Субарендатора по арендной плате и возмещению коммунальных платежей. 

Срок действия  договора определен пунктом 5.6 договора и составляет 11 месяцев с момента подписания акта приема – передачи.

Пунктом 6.2 договора определено, что если состояние возвращаемого объекта по окончании договора хуже предусмотренного, то Субарендатор возмещает Арендатору причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Актом приема-передачи от 01.01.2019 подтверждается передача объектов в аренду.

Как указывает истец, 23.07.2021 он уведомил Арендатора о расторжении Договора и об освобождении нежилого помещения. В этом же уведомлении истец попросил ответчика пересчитать арендую плату за неиспользуемую вследствие проводимых земляных работ площадь за период около года и зачесть указанную сумму в счет оплаты коммунальных платежей.

В ответ на указанное письмо ООО «Корсар» сообщило субарендатору о том, что в течение 2020-2021 годов субарендатор фактически занимал площадь земельного участка, превышающую размер, установленный договором.

В последующем письме от 10.08.2021 ООО «Корсар» предложило истцу подписать соглашение о возмещении ущерба, причиненного помещениям на сумму 463 722 руб., в счет которого зачесть обеспечительный платеж. Также с этим письмом был направлен односторонний акт возврата помещений, датированный 07.09.2021, в котором указано на наличие недостатков в виде демонтажа лестницы, отсутствие стекольного заполнения в оконных проемах, нарушение целостности входной двери, разливы бетона на полу и нарушение покрытия стен, окон, потолка.

В ответ на это письмо истец направил замечания, в которых указал на возврат помещения в хорошем состоянии. 06.09.2021 было направлено письмо об устранении замечаний.

Истец полагает, что в его пользу с ответчика должна быть взыскана неустойка за период с июля 2020 года по август 2021 года в размере 276 750 руб., сумма залогового платежа в размере 123 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса  Российской Федерации, в размере 1 673,14 руб. Также истец заявил требование о взыскании с ответчика судебных расходов в размере 15 000 руб.

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, ввиду следующего.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Обращаясь в суд с требованием о взыскании санкций за нарушение обязательств, истец должен доказать факт нарушения другой стороной условий договора, наличие вины в этом нарушение и наличие нормы договора, предусматривающей возможность взыскания финансовых санкций за это нарушение.

Истец, заявил о взыскании с ответчика 176 750 руб. неустойки на основании пункта 4.2.2 договора за нарушение условий пунктов 2.1.3 и 2.1.4 договора.

Указанными пунктами предусмотрена обязанность арендатора предварительно уведомить субарендатора о проведении ремонтных работ и обеспечивать беспрепятственный доступ субарендатора к земельному участку.

Между тем, как обоснованно указал в своем отзыве ответчик, пунктом 4.2.2 договора установлена возможность взыскания неустойки в размере 15% от квартальной арендной платы за каждый отдельный и должно оформленный факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Из расчета истца следует, что ответчиком было допущено 5 фактов нарушения условий договора, однако доказательств нарушения условий договора, установленных в соответствии с условиями пункта 4.2.2, истцом не представлено. Фотоматериалы, приложенные к претензии о 08.12.2021 таким доказательством не являются, поскольку не позволяют однозначно установить объект фотографирвания, не содержат привязки к месту и времени выполнения фотографий. Акты осмотра земельных участков от 01.07.2020, 04.08.202131.08.2021 составлены в одностороннем порядке, материалы дела не содержать сведений о вызове представителей истца на составление этих актов, доказательства направления ответчику претензий о устранении препятствий в пользовании земельным участком в 2020 году отсутствуют.

Ввиду изложенного суд считает, что истцом не представлены допустимые и относимые к делу доказательства, подтверждающие наличие оснований для взыскания с ответчика санкций, предусмотренных пунктом 4.2.2. договора, в связи с чем указанное требование удовлетворению не подлежит.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 123 000 руб. обеспечительного платежа

В соответствии с положениями статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обращаясь в суд с требованием о взыскании обеспечительного платежа, истец ссылается на прекращение договора аренды и возврат помещения в надлежащем состоянии.

Как было указано выше, согласно условиям договора (пункт 4.11) залоговая сумма возвращается субарендатору при условии надлежащего исполнения им всех своих обязательств по договору в течение 5 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения и при отсутствии задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.

Истец полагает, что договор прекратил свое действие в связи с односторонним отказом от него и освобождением помещений 31.08.2021.

Между тем, в соответствии с условиями договора субаренды (пункт 5.6), договор был заключен на срок 11 месяцев, то есть до 01.12.2020. По истечении указанного времени договор был возобновлен на неопределенный срок.

Поскольку условия спорного договора  не содержат особых условий расторжения договора со стороны субарендатора, применяются общие правила прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, установленные статьей 610 ГК РФ. Согласно пункту 2 указанной нормы, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно представленному в материалы дела письму истца, об отказе от договора было заявлено 23.07.2021, следовательно, в отсутствие соглашения сторон, договор считается прекратившимся с 23.10.2021.

Кроме того, пунктом 5.4 спорного договора предусмотрено, что арендатор не принимает к рассмотрению заявление о прекращении договора аренды без проведения субарендатором сверки по расчетам и платежам и представления акта, оформленного надлежащим образом. 

По состоянию на 31.08.2021 указанные условия договора истцом соблюдены не были, ввиду чего у суда нет оснований полагать, что обязательства истца прекратились с 31.08.2021 и договор был прекращен ранее 23.10.2021.

Поскольку доказательств внесения арендной платы за период с сентября по октябрь 2021 года истцом не представлено, у суда нет оснований полагать, что обязательства по договору аренды были исполнены истцом надлежащим образом и залоговая сумма подлежит возврату.

При изложенных обстоятельствах не подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании процентов, начисленных на залоговую сумму.

Вследствие отказа судом в удовлетворении требований истца в полном объеме, суд также отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика судебных расходов в размере 15 000 руб.  

Руководствуясь статьями 110, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать ответчику в удовлетворении ходатайства о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, в связи с отсутствием оснований для такого перехода.

Признать доводы ответчика, изложенные в отзыве, обоснованными.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней со дня принятия.

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.