Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город ТюменьДело № А75-19935/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 13 января 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДоронина С.А.,

судейГлотова Н.Б.,

ФИО1 -

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.06.2024 (судья Сурова А.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 (судьи Целых М.П., Веревкин А.В., ФИО3) по делу № А75-19935/2021 о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (ИНН 

<

***>; далее - должник), принятые по заявлению должника о разрешении разногласий.

Суд установил:

в рамках собственного дела о банкротстве Смагин А.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий, в котором просил признать незаконным Положение об определении начальной продажной цены и о порядке и условиях проведения торгов (далее – Положение), запретить финансовому управляющему Панко Дмитрию Викторовичу (далее – управляющий) совершать действия по проведению торгов на основании Положения.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.06.2024, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 просит определение суда от 26.06.2024 и постановление апелляционного суда от 22.10.2024 отменить, признать Положение недействительным.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к тому, что суды проигнорировали основополагающий принцип земельного законодательства - единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов; реализация на торгах здания с кадастровым номером объекта 86:14:0101009:3807 площадью 742 кв. м без земельного участка с кадастровым номером 86:14:0101009:4013 повлечёт недействительность торгов.

Изучив материалы обособленного спора, доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых определения и постановления, суд округа не находит оснований для их отмены.

Из материалов обособленного спора следует и судами установлено, что решением суда от 02.06.2023 в отношении ФИО2 введена процедура реализации имущества гражданина, утверждён финансовый управляющий.

Определением суда от 03.03.2023 в реестр требований кредиторов должника включено требование публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – Банк) в размере 4 428 832,78 руб., как обеспеченное залогом имущества должника: земельным участком с кадастровым номером объекта 86:14:0101009:531 площадью 650 кв. м (далее – земельный участок), и зданием с кадастровым номером объекта 86:14:0101009:3807 площадью 742 кв. м (далее – здание). 

Сообщением от 29.09.2023 №12583492 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано Положение, утверждённое Банком, согласно которому Лот № 1 – здание и земельный участок стоимостью 12 935 000 руб.

Сообщением от 07.03.2024 № 13856749 опубликована информация о признании торгов несостоявшихся ввиду отсутствия заявок.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО2 указал на то, что Положение является незаконным поскольку здание с кадастровым номером 86:14:0101009:3807, являющееся предметом залога у Банка, расположено, в том числе, на земельном участке с кадастровым номером 86:14:0101009:4013, не включённом в конкурсную массу должника; реализация только здания, без самого земельного участка нарушает принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что нахождение здания с кадастровым номером 86:14:0101009:3807 в границах земельного участка с кадастровым номером 86:14:0101009:4013 (принадлежащего на праве собственности должнику) обусловлено реконструкцией объекта, имеет статус залогового имущества должника, входит в конкурсную массу, неразрывно связан с объектом недвижимости.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными.

Согласно пункту 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника.

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1 закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьёй 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведённых выше норм земельного законодательства, а также разъяснений Пленума в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в гражданском обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Судьба земельного участка, находящегося под зданием, неразрывно связана с судьбой здания, находящегося на этом земельном участке. Отчуждение права собственности на здание без передачи покупателю права собственности на земельный участок недопустимо в силу закона, как и отчуждение такого земельного участка иным лицам, не являющимся собственниками находящегося на нём здания.

Более того, законодатель прямо запретил отчуждать здание без земельного участка в случае если они принадлежат одному лицу.

В частности, судами двух инстанций указано на то, что здание с кадастровым номером 86:14:0101009:3807, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 86:14:0101009:531, после произведённой реконструкции (изменена площадь) находится в границах земельного участка с кадастровым номером 86:14:0101009:4013; требование залогодержателя при реконструкции предмета залога признано обеспеченным залогом вновь образованного объекта (определение суда от 03.03.2023). 

Судами установлено, что право собственности должника на земельный участок с кадастровым номером 86:14:0101009:4013 подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости. Земельный участок не продан, государственная регистрация перехода права собственности на основании договора не осуществлена, из чего следует, что земельный участок с кадастровым номером 86:14:0101009:4013 составляет конкурсную массу должника (пункту 1 статьи 131, пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Таким образом, ФИО2, как собственник объекта недвижимости, имеет исключительные права на здание и находящиеся под ним земельный участок и земельный участок граничащий с ним.

По смыслу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение (здание), а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

При продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта такой земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса).

Продавец здания, строения или помещений не вправе сохранять за собой право собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, строение или помещения.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» (далее - Закон № 118-ФЗ)) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Если до принятия Закона № 118-ФЗ положениями статей 273, 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса).

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования.

Таким образом, несмотря на отсутствие в договоре (в настоящем случае в Положении), специального указания на то, что вместе с помещением покупателю передаётся права собственности на земельный участок, относящийся к зданию, покупатель является собственником земельного участка, относящегося к зданию в силу закона (статьи 273, 555 ГК РФ).

В настоящем деле, разрешая разногласия между должником и управляющим, суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 86:14:0101009:4013 и расположенное на нём здание являются самостоятельными объектами гражданских прав, но принадлежат на праве собственности одному лицу – ФИО2, следовательно, участвуют в гражданском обороте совместно.

Судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что право залога на земельный участок определено Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому залог здания или сооружения допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение; указание в договоре на передачу в залог части земельного участка, либо заключение договора залога на спорный земельный участок в данном случае не требуется.

Довод кассатора о не включении в Положение земельного участка, граничащего с земельным участком на котором расположен объект недвижимости, что может повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи Лота № 1, судом округа отклоняется, поскольку условия реализации имущества на торгах не содержат иных условий о выкупной цене такого земельного участка, отличных от установленной выкупной цены объекта недвижимости, а определённая цена Лота № 1 включает стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:14:0101009:4013.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, выражают несогласие её заявителя с выводами, содержащимися в обжалуемых судебных актах, и не свидетельствуют о неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм законодательства о реализации имущества в деле о банкротстве.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных выводов у суда округа в силу предоставленных ему полномочий не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.06.2024 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 по делу № А75-19935/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийС.А. ФИО5

СудьиН.Б. ФИО6

ФИО1