ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-110255/23

г. Москва

07 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2023 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Гармаева Б.П.,

Судей: Гончарова В.Я., Расторгуева Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ополейчук К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2023 по делу № А40-110255/23 

по иску ООО "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" 

к ООО "ОБЪЕДИНЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ" 

о взыскании задолженности

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 15.01.2021 №13-KRF, ФИО2 по доверенности от 15.02.2023 №14-KRF

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.06.2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО "МАРКЕТ ТРЕИ?Д ЦЕНТР" обратилось в Арбитражный? суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "ОТЦР" о взыскании задолженности в размере1 442 319,22 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2023 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 536 427 руб. 32 коп. долга, а также взыскать 10 199 руб. 16 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 269, 271 АПК РФ, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" (истец) является управляющей компанией, которая оказывает услуги по управлению и эксплуатации ТРЦ «ВЭЙПАРК», а также услуги по обеспечению Центра электроэнергией, теплоснабжением, услугами по водоснабжению и пользованию канализацией, необходимыми для его надлежащей эксплуатации.

ООО "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями: договор поставки газа от 28.11.2012 № 61-11-0041/13 с ООО «Газпром межрегиснгаз Москва»; договор поставки газа от 20.11.2012 № 61-5-0041/13 с ООО «Газпром межрегионгаз Москва», договор холодного водоснабжения и водоотведения от 01.06.2017 № 1818 с ОАО «Водоканал»; договор на транспортировку и очистку сточных вод от 01.12.2008 № 5505/7121 с ГУП «Мосводосток»; договор энергоснабжения от 15.12.2016 № 60524005 с ОАО Мосэнрегосбыт».

Материалами дела подтверждается, что ООО "ОТЦР" (ответчик) является собственником помещения общей площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491, расположенного в ТРЦ "ВЭЙПАРК" по адресу: 

<

...> км МКАД, стр. 16А, пом. 1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись № 50:11:0000000:165491-50/011/2017-8 от 21.07.2017.

Как указывает истец, с собственниками помещений в ТРЦ «ВЭЙПАРК» ООО "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых истец обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в т.ч. помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации.

Кроме того, с собственниками помещений истцом заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра, в рамках которых истец обязался оказывать услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: 

<

...> км. МКАД, д. 16а. Собственники помещений, в соответствии с данными договорами, обязуются уплачивать абонентскую плату истцу.

Истец указывает, что аналогичный договор с ответчиком заключен не был, ответчик уклоняется от заключения договора.

Доля ответчика в содержании общего имущества ТРЦ «ВЭЙПАРК», составляет 28,78%, что подтверждается актом распределения площадей по окончании инвестиционной деятельности от 06.09.2004.

Основанием для обращения истца с иском в суд послужило неисполнение ответчиком обязательств по оплате оказанных услуг в размере 1 442 319,22 руб. за период с 01 по 28 февраля 2023 года.

На основании ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом или договором.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению.

Частично удовлетворяя исковые требования истца в сумме 536 427 руб. 32 коп., суд первой инстанции исходил из того, что часть расходов не акцептована ответчиком и не доказана, также часть расходов не относится к расходам на содержание общей долевой собственности. 

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям. 

Ответчиком не представлены доказательства, освобождающие его от обязанности по несению расходов на ремонт и содержание общего имущества, так же как и не представлены доказательства, подтверждающие, что иное лицо обслуживало Торговый центр и прилегающую к нему территорию.

Объем и стоимость потребленных ответчиком за счет истца коммунальных услуг подтверждается ведомостями объемов потребленных коммунальных услуг, счетами и  актами выполненных работ, которые содержат показания по объему и соответствующим тарифам.

Приобретая помещение, ответчик не мог не знать того обстоятельства, что управлением, эксплуатацией, охраной, уборкой технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории занимается истец, самостоятельных договоров по обслуживанию Торгового центра и прилегающей к нему территории собственники помещений не имеют.

При этом помимо непосредственно прямых расходов на содержание мест общего пользования (например, в виде расходов на уборку помещений, коммунальные услуги и др.) имеют место косвенные расходы, без которых нормальное функционирование торгово-развлекательного центра невозможно.

Перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, определен приложением к договору на управление и эксплуатацию Торгового центра. 

Заявленные ко взысканию расходы были понесены истцом исключительно в связи обслуживанием торгового центра. Доказательств обратного материалы дела не содержат. Расчет заявленных ко взысканию денежных средств подтвержден представленными в материалы дела документами, ответчиком надлежащим образом не оспорен, обоснованный контррасчет не представлен.  

Со всеми собственниками помещений в ТРЦ «ВЭЙПАРК» (за исключением Ответчика) ООО «Маркет Трейд Центр» заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра, в рамках которых ООО «Маркет Трейд Центр» обязалось оказывать услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: 

<

...> км. МКАД, стр. 16а.

Перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, определен приложением к каждому договору на управление и эксплуатацию Торгового центра и является унифицированным.

В числе таких услуг: организация комплексной уборки технических площадей общего пользования в центре и прилегающей к нему территории, а также мест парковки автомобилей и благоустройства территории центра (п. 2.1.1 договора и п. 4.1.2 Приложения к договору - автостоянка и прилегающая территория); маркетинговые исследования, праздничные и рекламные акции и кампании в Центре, что отражено в п. 2.1.1 договора с собственниками.

Таким образом, действующими договорами со всеми собственниками, общая доля которых в ТРЦ (без учета доли Ответчика) составляет 71,22%, установлены обязательные для всех собственников правила обслуживания и эксплуатации ТРЦ.

Данные правила, касающиеся, в том числе уборки галерей, парковок и прилегающей территории фактически действуют с начала основания торгового центра.

Собственники помещений в торгово-развлекательном центре «ВЭЙПАРК» единогласно выразили свою волю (п. 3, ст. 438 ГК РФ) на то, чтобы ООО «Маркет Трейд Центр» выступала управляющей организацией ТРЦ «ВЭЙПАРК», в том числе и применительно к тому, что именно является предметом обслуживания для целей надлежащего и безопасного использования собственниками своих помещений.

Разногласий между участниками общей долевой собственности и индивидуальным собственником нет, поскольку парковки и галереи предназначены для посетителей всех собственников ТРЦ, которые посещают торговый центр и совершают покупки в магазинах собственников. Парковки используются также сотрудниками всех собственников ТРЦ. Через указанные галереи и парковки осуществляется доступ посетителей и персонала в собственные торговые помещения, расположенные в ТРЦ. Обратное не доказано. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее Постановление ВАС РФ N 64), регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи б ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с пунктом 37 постановления Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ № 6/8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд, разрешая требование о порядке использования имущества находящегося в совместной собственности учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

При  таких  обстоятельствах,  вывод  суда  о  том,  что  двуярусная парковка, галереи и частично офисные помещения находится в индивидуальной собственности ООО «ВЭЙ М», не имеет правового значения применительно к тому, что именно по отношению к указанным галереям и парковкам и иным техническим площадям, фактически сложился такой порядок использования, который учитывает как нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, так и реальную возможность совместного пользования.

Таким образом, учитывая фактически сложившиеся отношения всех собственников в ТРЦ применительно к местам общего пользования (парковок и галерей), и в силу пункта 37 постановления Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ № 6/8 от 01 июля 1996 г. бремя расходов на уборку таких мест подлежит распределению между всеми собственниками, а не на одного их них.

Кроме того, во исполнение условий указанных договоров с собственниками помещений в ТРЦ, а также в целях безопасной эксплуатации ТРЦ, работники ООО «Маркет Трейд Центр» обеспечивают здание торгового центра, в том числе, помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации.

Штат Истца в основном составляют работники технического персонала (инженерно-технический состав), которые непосредственно задействованы в обслуживании ТРЦ. Без указанных работников полноценно обеспечить все здание ТРЦ услугами, необходимыми для его надлежащей и безопасной эксплуатации невозможно.

Кроме того, часть услуг/работ связанной с надлежащей и безопасной эксплуатации ТРЦ осуществляется посредством привлечения иных лиц, не состоящих в штате и не являющихся работниками Истца. Например, для уборки общих площадей привлекается организация, имеющая соответствующий персонал и необходимую технику в зависимости от сезона. Также привлекаются организации, в которых Истец осуществляет закупку необходимых расходных материалов и т.д.

То есть, часть услуг по содержанию имущества оказывается сторонними организациями по гражданско-правовым договорам, поскольку часть работ/услуг носит специфический характер и не может быть выполнена штатными работниками.

В материалы дела представлена Расчетная ведомость за февраль 2023 года, в которой указано какое количество работников задействовано в управлении и эксплуатации ТРЦ. 

При этом суд учитывает, что собственники помещений в торгово- развлекательном центре «ВЭЙПАРК» выразили свою волю (п.3 ст. 438 ГК РФ) на то, чтобы ООО «Маркет Трейд Центр» выступала управляющей организацией ТРЦ «ВЭЙПАРК».

Таким образом, поскольку весь персонал задействован исключительно для целей управления и эксплуатации в ТРЦ «ВЭЙПАРК», заработная плата также относится к расходам, подлежащим возмещению собственниками помещений ТРЦ «ВЭЙПАРК».

Также суд отмечает, что доставка воды в офис является общепринятым, традиционным в любых видах и формах организаций и учреждений и относится к косвенным расходам Истца.

В части расходов на аренду офисов, маркетинг суд отмечает, что они также  были понесены истцом исключительно в связи  обслуживанием  торгового  центра и должны быть возмещены всеми  собственниками помещений. 

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит изменению. 

Руководствуясь ст. ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2023 по делу № А40-110255/23 изменить.

Взыскать с ООО "ОБЪЕДИНЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ" в пользу ООО "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" задолженность в размере 1 442 319 руб. 22 коп., государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья                                                                   Б.П. Гармаев

Судьи                                                                                                                       В.Я. Гончаров

                                                                                                                      Е.Б. Расторгуев