АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-18098/2021

г. Тюмень

20 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 18 апреля 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Власовой В.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента градостроительства и землепользования администрации города Тобольска (7206034870, 1077206000431) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об обязании привести самовольную постройку в соответствие либо о ее сносе и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Департаменту градостроительства и землепользования администрации города Тобольска о признании права собственности на реконструированное нежилое здание,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Вега»,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 10.01.2022, 

от ответчика: ФИО2 (лично), ФИО4 по доверенности от 07.06.2021,

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

Департамент градостроительства и землепользования администрации города Тобольска (далее – Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к  индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) об обязании за счет собственных средств снести либо привести в соответствие с установленными требованиями самовольную постройку, расположенную на земельном участке, с кадастровым номером 72:24:0304006:3, по адресу: 

<

...>.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, заявил встречный иск о признании права собственности на реконструированное нежилое здание, кадастровый номер 72:24:0304006:3920, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с техническими характеристиками, отраженными в проектной документации, шифр 19/10-21, разработанной ООО «А – проект»: площадь зайстройки:465 кв.м., общая площадь 410 кв.м., полезная площадь 390 кв.м., расчетная площадь 387 кв.м., этажность 1. 

Истец в судебном заседании поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, в отношении удовлетворения встречных требований возражал, ссылаясь на непредставление истцом доказательств невозможности получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, а также доказательств, подтверждающих соответствие спорной постройки строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам и соблюдение отступов от границ смежных земельных участков. 

В обоснование первоначальных требований истец ссылается на следующие обстоятельства. 

Главным управлением строительства Тюменской области был выявлен факт самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304006:3 по адресу: 

<

...>, что подтверждается Уведомлением от 27.07.2021 исх.№0865/21-УГСН, актом проверки от 26.07.2021 №936тб, согласно которого застройщиком допущены нарушения: реконструкция объекта капитального строительства без получения необходимых в силу закона разрешений.

21.08.2013 разрешением Комитета градостроительной политики Администрации города Тобольска №RU 72303000-16 объект капитального строительства «Реконструкция дополнительного офиса «Тобольский» ОАО «Сибнефтебанк» по адресу: г.Тобольск, 9 мкр., д.21б 1 этап – инкассаторский бокс», расположенный по адресу: г.Тобольск, 9 микрорайон, №21б введен в эксплуатацию. 

Согласно указанному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь здания – 339,40 кв.м., количество этажей – 1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.06.2021 №КУВИ-002/2021-74464879, на земельном участке по адресу: 

<

...> расположено нежилое здание, собственником которого является ФИО2, имеющие следующие параметры: площадь – 339,4 кв.м.

В ходе осуществления проверки, проводимой  главным управлением строительства Тюменской области 26.07.2021, было установлено, что нежилое здание, расположенное  на земельном участке по адресу: 

<

...>, имеет следующие параметры: площадь – 459,3 кв.м.

В акте проверки Главного управления строительства Тюменской области от 26.07.2021 №936тб указано, что в ходе проверки, проведенной 26.07.2021, было установлено, что строительно-монтажные работы на объекте не завершены, эксплуатация не осуществляется.

Истец считает, что ответчиком осуществлена самовольная реконструкция нежилого здания, путем увеличения площади здания. За получением разрешения на строительство (реконструкцию) вышеуказанного здания застройщик не обращался, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Тобольска, утвержденными решением Тобольской городской Думы от 25.12.2007 №235, Градостроительным планом земельного участка №RU-72-30-30-00-000000005577 от 03.12.2019, указанный участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) ЖЗ 101, минимальный отступ от границ земельного участка – 3 метра.

Как указывает истец в исковом заявлении, при самовольной реконструкции нежилого здания ответчиком были нарушены предельные параметры разрешенного строительства, установленные правилами землепользования и застройки города Тобольска, утвержденными решением Тобольской городской Думы от 25.12.2007 №235, не соблюден 3-метровых отступ от границ земельного участка: со  стороны земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304006:335 по адресу: 

<

...> - отступ от границы земельного участка ответчика до самовольной постройки составляет 1,30-1,35м.; со стороны земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304006:401 по адресу: 

<

...> - отступ от границы земельного участка ответчика до самовольной постройки составляет 2,67-2,68м.

Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, предоставлен ФИО2 по договору аренды земельного участка №03-09/195-08 от 04.05.2008  под нежилое здание, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.09.2021 №КУВИ-002/2021-119682330.

Смежными участками по отношению к земельному участку по адресу: 

<

...>, согласно данных публичной кадастровой карты, являются земельные участки под многоквартирными жилыми домами с кадастровыми номерами: 72:24:0304006:334 – земельный участок по адресу: 

<

...>; 72:24:0304006:335 - земельный участок по адресу: 

<

...>.

Ссылаясь на то, что при реконструкции спорной постройки были допущены нарушения в области градостроительного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с требованием об обязании за счет собственных средств снести либо привести в соответствие с установленными требованиями самовольную постройку по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Возражая в отношении удовлетворения первоначальных требований, ответчик обратился в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями о признании права собственности на реконструированное нежилое здание, кадастровый номер 72:24:0304006:3920, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с техническими характеристиками, отраженными в проектной документации, шифр 19/10-21, разработанной ООО «А – проект»: площадь зайстройки:465 кв.м., общая площадь 410 кв.м., полезная площадь 390 кв.м., расчетная площадь 387 кв.м., этажность 1. 

В обоснование встречных исковых требований ответчик ссылается на следующие обстоятельства, земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304006:3 по адресу: 

<

...>, на котором расположено нежилое строение принадлежит ИП ФИО2 на праве  собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29.09.2021.

Ранее указанный земельный участок находился в аренде по договору аренды земельного участка №03-09/195-08 от 04.05.2008, приобретен у Администрации города Тобольска по итогам открытых торгов в соответствии с договором   купли-продажи №04-03/231-19 от 08.08.2019.

Нежилое строение площадью 339,4 кв.м. с кадастровым номером 72:24:0304006:3920, расположенное  по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304006:3 принадлежит ИП ФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24.09.2019 №99/2019/280131617. 

Спорный объект приобретен по договору от 29.10.2018 №2018-1383/17.

Объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU 723036000-16 от 21.08.2013 г., выданного Комитетом градостроительной политики администрации города Тобольска. 

Согласно технической документации, подготовленной ООО «Бюро кадастровых инженеров», здание состоит из основной одноэтажной части (холл и кабинеты) и пристроенного гаража. В отношении гаража, вследствие неудовлетворительного       состояния (трещины и промерзание) ИП ФИО2 было произведено переустройство стен (переукладка) путем переноса вдоль осей основной части здания. 

В целях приведения существующего объекта в соответствие с действующим законодательством, для оформления разрешительных документов, ИП ФИО2 на основании договора от 20.10.2021 №19 с ООО «А-Проект» выполнены инженерно-геологические изыскания в границах земельного участка, разработана проектная документация на реконструкцию нежилого здания, выполнено обследование нежилого здания.

ООО «А-Проект» по результатам визуально-инструментального обследования технического состояния, конструктивной надежности и эксплуатационной ответственности строения подготовлено заключение о соответствии строения требованиям федерального законодательства, произведенная реконструкция здания не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, строение не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, объемно-планировочные, эксплуатационные решения помещений в целом соответствуют эстетическим, техническим, санитарным и гигиеническим нормам. 

В связи с тем, что площадь реконструированного объекта менее 1500 квадратных метров и оно не предназначено для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, в соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) проектная документация экспертизе не подлежит.

11.01.2022 ответчик обратился в Департамент градостроительства и землепользования администрации города Тобольска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания, однако, 25.01.2022 получен отказ в выдаче на основании несоответствия предоставленной проектной документации (отсутствовал раздел «Обеспечение доступа инвалидов», в настоящее время разрабатывается); не соблюден минимальный отступ от границы земельного участка - 3 метра со стороны МКД № 21а; не соблюден основной вид использования объекта (применен условно разрешенный - объект общественного питания, так как в дальнейшем в здании планируется разместить мини-пекарню). 

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку со ссылкой на статью 222 ГК РФ. 

Рассмотрев первоначальные и встречные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначальных требований и о правомерности встречных требований, при этом исходит из следующего. 

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Между тем, строительство (реконструкция) спорного объекта осуществлено на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, на основании разрешения на строительство (реконструкцию), с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил. 

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам, ответчиком в материалы дела представлены: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21.08.2013 №RU72303000-16; разрешение на строительство №RU72303000-257 от 09.04.2013, срок действия разрешения до 25.04.2013; градостроительный план земельного участка; экспертное строительно-техническое заключение  по результатам визуально-инструментального обследования технического состояния, конструктивной надежности и эксплуатационной безопасности нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, разработанное ООО «А – Проект»; отчет о выполнении инженерно – геологических изысканий на объекте: участок с кадастровым номером 72:24:0304006:3, расположенный по адресу: 

<

...>; техническое описание нежилого здания от 08.05.2019. 

В соответствии с представленными документами, спорный объект соответствует проектной и исполнительной документации, строительным и градостроительным, пожарным и санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. 

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями. 

Как следует из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера, спорный объект находится в пределах земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Требования ИП ФИО2 основаны на положениях статьи 222 ГК РФ. 

В соответствии со пунктом 1 статьи 222 ГК РФ  самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.. 

В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 222 ГК РФ  самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как верно отмечено судом первой инстанции, согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ  законом не установлен запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определены условия возникновения указанного права, при этом данные положения подлежат применению в совокупности с другими нормами права, регулирующими правоотношения, связанные с недвижимостью. При этом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и нарушением прав третьих лиц.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). 

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. 

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 ГК РФ. 

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу статей 8, 51 ГрК РФ застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. 

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. 

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции. 

ИП ФИО2 подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство, а также документов, необходимых для оформления самовольной постройки; отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности ее сохранения. 

Таким образом, ответчик предпринял все зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке, а именно, ответчик обращался к истцу с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания, однако ему было отказано в удовлетворении такого заявления. 

Вместе с тем, представленные ИП ФИО2 доказательства, подтверждающие соответствие спорной постройку всем предусмотренным действующим законодательством градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, опровергают доводы истца, изложенные в обоснование первоначальных требований, что исключает возможность удовлетворения первоначальных требований. 

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки, в настоящем случае, является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих удовлетворить встречные исковые требования и признать за ответчиком право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости. 

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Таким образом, с Департамента градостроительства и землепользования администрации города Тобольска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 подлежит взысканию госпошлина в размере 6 000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В первоначальных исковых требованиях отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 72:24:0304006:3920, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, 9 микрорайон, 21 Б, в соответствии с техническими характеристиками, отраженными в проектной документации, шифр 19/10-21, разработанной ООО «А-Проект»: площадь застройки: 465м2; общая площадь 410м2; полезная площадь 390м2; расчетная площадь 387м2; этажность 1*; количество этажей 1 *; строительный объем 3275м2; ниже 0,000 967м3; выше 0,000 2308 м3.

Взыскать с Департамента градостроительства и землепользования администрации города Тобольска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

  Власова В.Ф.