Арбитражный суд Хабаровского края

<

...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-662/2025

г. Хабаровск

06 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2025

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи М.А. Оржеховской

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Асадуллиным

рассмотрев в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 670045, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ)

к обществу с ограниченной ответственностью «МКД-Комплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 681024, 

<

...>)

об обязании выполнить работы

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, действующего по доверенности от 28.08.2018 №27АА1297219 (до перерыва),

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МКД-Комплекс» (далее – ООО «МКД-Комплекс», ответчик) об обязании провести ремонт инженерных сетей в подвальном помещении многоквартирного дома № 19 по пр. Первостроителей в районе подъездов № 8, № 9, № 10, с целью предотвращения дальнейшего затопления подвального помещения, провести работы по сушке по чистке мусора, дератизации, дезинсекции, дезинфекции подвала в течение месяца с даты вступления решения в законную силу, судебной неустойки в размере 10 000 руб.

Определением от 09.09.2025 судом принято уточнение исковых требований, истец просил обязать провести ремонт инженерных сетей в подвальном помещении многоквартирного дома № 19 по пр. Первостроителей в районе подъездов № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, с целью предотвращения дальнейшего затопления подвального помещения, провести работы по сушке по чистке мусора, дератизации, дезинсекции, дезинфекции подвала в течение месяца с даты вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 09 октября 2025 объявлен перерыв до 23 октября 2025 в 15 часов 00 минут.

Истец, как следует из искового заявления, объяснений представителя в судебном заседании, просил исковые требования удовлетворить, в качестве обстоятельств, на которых они основаны, указал на ненадлежащее исполнение обязанностей управляющей компанией, обязании ответчика провести ремонт инженерных сетей в подвальном помещении многоквартирного дома № 19 по пр. Первостроителей в районе подъездов № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, с целью предотвращения дальнейшего затопления подвального помещения, провести работы по сушке по чистке мусора, дератизации, дезинсекции, дезинфекции подвала в течение месяца с даты вступления решения в законную силу, взыскание судебной неустойки в размере 10 000 руб.

Ответчик, как следует из отзыва на исковое заявление, возражал, указал на то, что ответчиком выполнены все работы, связанные с устранением выявленных в ходе комиссионного осмотра замечаний. Кроме того, ремонт внутридомовой инженерной системы водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения входит в число услуг или работ по капитальному ремонту, в связи с чем, собственниками принято решение о проведении капитального ремонта.

Дело подлежит рассмотрению в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником нежилых помещений № 10121/1, № 10121/2, № 10121/3, № 10121/4, № 10121/5, № 10122, расположенных по адресу: 

<

...>.

В целях содержания общего имущества в многоквартирном доме между ИП ФИО1, собственник и ООО «МКД-Комплекс», управляющая организация заключены договоры от 22.02.2024 № 10/24/У/МК, № 09/24/У/МК, № 08/24/У/МК, № 07/24/У/МК, № 06/24/У/МК, № 05/24/У/МК.

В соответствии с пунктом 3.1 договоров управляющая организация по заданию собственников и нанимателей жилых и нежилых помещений в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Перечень выполнения работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома определен в Приложении № 2 к данному договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 3.5 договора перечень, периодичность выполнения работ по текущему ремонту общего имущества, не предусмотренных минимальным перечнем установленным действующим законодательством РФ, а также порядок и размер финансирования данных видов работ, определяется решением общего собрания собственников.

В силу подпункта 4.1.3 договоров управляющая организация обязуется при оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

- проводить выбор исполнителей (подрядных, в т.ч. специализированных организаций) для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключать с ними договоры, либо оказывать услуги и выполнять работы самостоятельно,

- контролировать исполнение договорных обязательств исполнителями, оказывающими услуги и выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

- принимать объемы и качество выполненных работ по заключенным с исполнителями договорам,

- проводить текущие, внеочередные и сезонные осмотры общего имущества многоквартирного дома с оформлением актов осмотра, отражающих состояние общего имущества дома.

В силу пункта 6.5 договоров в случае причинения материального ущерба собственникам и нанимателям жилого и нежилого помещения по вине управляющей организации, последняя несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 11.11.2024 с требованием о проведении работ по устранению протечек на общедомовых инженерных сетях (канализации ХВС, ГВС) по осушению, чистке мусора, дератизации, дезинфекции подвала.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управляющая организация при управлении многоквартирным домом выступает в этих отношениях как специализированная коммерческая организация и обязана оказывать все услуги и (или) выполнять работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Постановление № 290), являющимися обязательными для исполнения управляющими организациями.

В состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) (пункт 2 Правил № 491).

Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В силу пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В силу пункта 2 Постановления № 290 работы, выполняемые в зданиях с подвалами, это:

- проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;

- проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;

- контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.

В соответствии с пунктом 1.8 Правил № 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

1) Управление жилищным фондом:

- организацию эксплуатации;

- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

- все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2) Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:

- техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

- осмотры;

- подготовка к сезонной эксплуатации;

- текущий ремонт;

- капитальный ремонт.

3) Санитарное содержание.

Согласно разделу II Правил № 170 техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

В силу пункта 3.4.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

- температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;

- чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;

- защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

Как следует из пункта 4.1.3 Правил № 170 подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Температура воздуха должна быть не ниже +5 град. С, относительная влажность воздуха – не выше 60%.

Площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома); желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками. С целью предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (пункт 4.1.4 Правил № 170).

Таким образом, в обязанность управляющей организации входит обеспечение предотвращения сырости, замачивание грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов в данном доме.

Следовательно, управляющая компания должна следить за состоянием подвального помещения, непопаданием в помещение грунтовых вод, выявлять установление возможных причин возникновения дефектов и вырабатывать меры по их устранению, включая устранение плесени.

В силу пункта 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 АПК РФ является компетенцией суда, рассматривающего дело.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал на то, что управляющей организацией выполнены все работы, связанные с устранением выявленных в ходе комиссионного осмотра замечаний. Кроме того, ремонт внутридомовой инженерной системы водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения входит в число услуг или работ по капитальному ремонту, в связи с чем, собственниками принято решение о проведении капитального ремонта.

Согласно протоколу № 1 общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 10.07.2024 приняты следующие решения:

- о проведении работ по разработке проектной документации по капитальному ремонту систем ГВС, ХВС, теплоснабжения, водоотведения (без квартирных стояков) и проведении работ по капитальному ремонту систем ГВС, ХВС, теплоснабжения, водоотведения (без квартирных стояков),

- о переносе сроков проведения работ в программе капитального ремонта, исходя из фактического состояния конструкций, необходимости ремонтных работ и принципов обеспечения возвратности заимствованных средств, в соответствии с Приложением № 1,

- об утверждении стоимости работ по разработке проектной документации на работы по капитальному ремонту систем ГВС, ХВС, теплоснабжения, водоотведения (без квартирных стояков) и стоимости работ по капитальному ремонту систем ГВС, ХВС, теплоснабжения, водоотведения (без квартирных стояков) в размере сметной стоимости, в соответствии с Приложением № 2, не более предельно допустимой стоимости, определенной в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 190 ЖК РФ, на дату размещения электронного аукциона.

В качестве доказательства проведения дератизации, ответчиком представлено уведомление от КГАУЗ «Краевая дезинфекционная станция» Министерства здравоохранения Хабаровского края, согласно которому 11.04.2025 с 09-30 в жилых домах будет проводится дератизация, в том числе по адресу пр. Первостроителей, д. 19.

18.04.2025 составлен акт комиссионного осмотра части подвальных помещений (9, 10, 11 подъезды) по адресу пр. Первостроителей, д. 19, которым установлено, что подвальное помещение сухое, течей коммуникаций не выявлено, необходимо установить заглушки (присутствует капельная течь).

22.04.2025 ответчиком составлен акт о проведении работ по адресу пр. Первостроителей, д. 19 (9, 10 подвал).

29.04.2025 составлен акт комиссионного осмотра части подвальных помещений (6, 7, 8 подъезды), которым установлено, что часть подвального помещения сухая, по 6-7 имеются частичные протечки по 150 трубе (канализация).

07.05.2025 ответчиком составлен акт осмотра с целью проверки устранения замечаний, выявленных 29.04.2025. На момент осмотра все замечания устранены, подвал сухой, чистый, течи отсутствуют.

В ходе рассмотрения дела, сторонами произведен совместный осмотр подвальных помещений (подъезды 6-10), о чем составлен акт от 16.06.2025.

Согласно акту осмотра выявлено:

- засор двор. канализации (9 п.) – предана заявка в МУП «Горводоканал»,

- подвальное помещение 10 на просушке, заглушки установлены,

- по 9 п. свищ на стояке ХВС капельная течь,

- в подвале 6 необходимо установить заглушки на канализацию,

- в подвале 8 засор арендаторами, отсутствует заглушка,

- в 9 подъезде подвал залит фекальными водами, стоит вода, запах, требуется просушка, дезинфекция.

Ответчиком представлены акты от 11.04.2025, 25.06.2025, 07.07.2025, 12.08.2025 о проведении работ по дератизации, дезинсекции подвалов и мусорокамер (КГАУЗ «Краевая дезинфекционная станция» Министерства здравоохранения Хабаровского края), акты выполненных работ с 01.07 по 30.07.2025 (подрядчик ООО «Интерком Амур»), акт о приемке выполненных работ № 6-4 189 от 30.06.2025 (подрядчик ООО «ЭнергоКомплекс»).

Согласно акту от 11.09.2025 по адресу пр. Первостроителей, д. 19 установлено, что подвальное помещение сухое, посторонние запахи отсутствуют, течей коммуникаций не выявлено. Подрядной организацией проведено принудительное осушение подвального помещения.

Представитель истца в судебном заседании не оспаривал, что ответчиком свищ заварен, заглушки установлены.

Оценив и исследовав представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд установил, что ответчик представил в материалы дела доказательства, подтверждающие совершение требуемых от него действий по предотвращению сырости и замачиванию грунтов оснований и фундаментов конструкций подвала МКД № 19 для того чтобы снизить риски образования и распространения грибов и иных микроорганизмов, разрушения строительных конструкций.

Таким образом, ответчик предпринял все зависящие от него меры по соблюдению жилищного законодательства Российской Федерации в целях недопущения затопления технического подполья многоквартирного дома.

Кроме того истец, заявляя требования об обязании ответчика провести ремонт инженерных сетей в подвальном помещении многоквартирного дома № 19 по пр. Первостроителей в районе подъездов № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, с целью предотвращения дальнейшего затопления подвального помещения, не указал какие именно работы необходимо провести, поскольку обязательства по проведению капитального и текущего ремонта предполагают выполнение конкретных работ, связанных с достижением определенного конечного результата.

Представитель истца неоднократно указывал на проведение текущего ремонта инженерных сетей, который относится к ведению управляющей компании.

На основании части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, среди прочего, относится принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доказательств принятия общим собранием собственников решения о проведении соответствующих работ в материалах дела не имеется, протокол общего собрания собственников, на котором был бы решен вопрос о проведении текущего ремонта инженерных сетей не представлен. 

На основании изложенного, исковое требование истца об обязании ответчика провести ремонт инженерных сетей в подвальном помещении многоквартирного дома № 19 по пр. Первостроителей в районе подъездов № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, с целью предотвращения дальнейшего затопления подвального помещения, провести работы по сушке по чистке мусора, дератизации, дезинсекции, дезинфекции подвала в течение месяца с даты вступления решения в законную силу не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Отказ в удовлетворении основного требования влечет отказ в удовлетворении производного от него требования об установлении судебной неустойки на случай неисполнения решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                                       М.А. Оржеховская