Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-884/2024

г. Владивосток

05 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Р. Сацюк,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1, 

апелляционное производство № 05АП-2970/2024 

на решение от 09.04.2024 

судьи Л.П. Нестеренко

по делу № А51-884/2024 Арбитражного суда Приморского края по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Администрации г.Владивостока, 

об оспаривании действий,

при участии:

от Администрации г.Владивостока: представитель ФИО2 по доверенности от 25.12.2023, сроком действия до 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 17446);

от ИП ФИО1, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Администрации г. Владивостока (далее – администрация) по снятию ограничений в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:070101:473, действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по Приморскому краю (далее – управление, Росреестр по Приморскому краю) по исключению записи об ограничении в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:070101:473; об обязании Росреестра по Приморскому краю восстановить запись об ограничении в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:070101:473 на основании договора 07-Ю-19383 от 03.10.2014.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.04.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит решение суда от 09.04.2024 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что на момент направления администрацией уведомления о расторжении договора аренды, на спорном земельном участке располагался объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности.

Предприниматель, управление, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) провела судебное заседание в их отсутствие.

Через канцелярию суда от администрации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель от администрации против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

03.10.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «ДВ Земля» (далее – ООО «ДВ Земля») заключен договор №07-Ю-19383 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473 площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Попова, ул. Калининская, 35 с целью предоставления: для строительства объекта отдыха сезонного типа с оборудованием мест кемпингов, развлечений.

Срок договора установлен пять лет с момента государственной регистрации договора в Росреестре по Приморскому краю. Согласно отметке регистрирующего органа государственная регистрация произведена 25.12.2014.

28.10.2016 ООО «ДВ Земля» выдано разрешение на строительство RU25304000-600/2016 здания туристической базы по адресу: г. Владивосток, о. Попова, ул. Калининская, 35 на земельном участке с кадастровым номером 25:28:070101:473. Разрешение выдано на срок до 28.10.2026.

25.04.2018 между ООО «ДВ Земля» и ФИО1 заключено соглашение №1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 03.10.2014 №07-Ю-19383, в соответствии с которым к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по указанному договору.

На основании выданного разрешения ФИО1 было начато строительство объекта недвижимости и зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 25:28:070101:775.

Согласно выписке из ЕГРН предпринимателю на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:070101:775, расположенный по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, в районе д.35, площадью застройки 17, 4 кв.м, степень готовности объекта 7%, объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473, 16.12.2019 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект.

Постановлением главы города Владивостока от 22.03.2023 №731 «О прекращении действия разрешения на строительство от 28.10.2016 №RU25304000-600/2016» прекращено действие разрешения на строительство от 28.10.2016 №RU25304000-600/2016, выданное на объект капитального строительства «Здание туристической базы по адресу: г.Владивосток, о. Попова, ул. Калининская, 35» на земельном участке с кадастровым номером 25:28:070101:473

31.05.2023 в адрес управления поступило заявление администрации о прекращении ограничения права в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473.

05.06.2023 управлением зарегистрировано прекращение ограничения (обременения) права аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 25:28:070101:473.

Не согласившись с указанными действиями администрации и управления, посчитав, что они не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в удовлетворении которого обжалуемым решением отказано.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями абзаца 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, только если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что договор от 03.10.2014 № 07-Ю-19383 был заключен до 01.03.2015, следовательно, в силу положений статьи 621 ГК РФ, пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 после окончания срока его действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрен специальный порядок отказа от заключенного на неопределенный срок договора, в силу которого сторона должна предупредить о своем отказе от договора другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Уведомлением от 01.06.2021 №28/18-6311 арендодатель реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, на расторжение договора в одностороннем порядке.

Одновременно с этим следует отметить, что в соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Кроме того, в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, без указания обстоятельств, послуживших основанием для такого отказа, известив об этом другую сторону любым доступным способом.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям направленное в адрес предпринимателя уведомление от 01.06.2021 №28/18-6311 свидетельствует о реализации управлением права на односторонний отказ от исполнения возобновленного на неопределенный срок договора аренды, предоставленного ему законом, в связи с чем действия администрации по одностороннему отказу от спорного договора аренды являются правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон Закона № 218-ФЗ), в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 

Согласно части 3 статьи 1 названного Закона № 218-ФЗ - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ). 

Как установлено частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

По правилам пункта 3 части 4 этой же статьи государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением прав на объект недвижимости.

Таким образом, действия Росреестра по Приморскому краю  о прекращении ограничения (обременения) права аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 25:28:070101:473, совершенные по результатам рассмотрения соответствующего заявление администрацией являются правомерными.

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент направления администрацией уведомления о расторжении договора аренды, на спорном земельном участке располагался объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности, судебной коллегией не принимается, в силу следующего.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) представляют собой объекты капитального строительства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ). 

В силу пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I 5 А51-14312/2023 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). 

Учитывая изложенное, факт регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить правовой режим этой вещи.

По смыслу положений ГК РФ и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 №1160/13). 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. 

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение. 

При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в ЕГРН не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим. 

Как следует из материалов дела, в ЕГРН внесены сведения об объекте недвижимого имущества с кадастровым номером 25:28:070101:775 – объекте незавершенного строительства, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473, степенью готовности 7%, площадью 17,4 кв.м. Однако вступившими в законную силу судебными актами по делу № А51-1998/2022 установлено, что фактически на рассматриваемом земельном участке расположены элементы фундамента, строящегося здания, площадью 22 кв.м, территория рассматриваемого земельного участка покрыта травянистой растительностью. Фотоматериалами, приложенными к данному заключению, подтверждается, что обнаруженная на земельном участке с кадастровым номером 25:28:070101:473 конструкция представляет собой сформированную бетонную коробку с выдающейся на поверхность арматурой. 

Как было установлено Пятым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении дела № А51-1998/2022, материалы дела свидетельствуют о несоответствии возведенного объекта незавершенного строительства как разрешительной и проектной документации, так и сведениям, отраженным в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем апелляционный суд полагает правильным вывод административного органа о фактическом отсутствии на испрашиваемом земельном участке объекта, право собственности на который зарегистрировано заявителем. 

Меры по обжалованию решения Арбитражного суда Приморского края от 23.08.2022 по делу № А51-1998/2022, оставленного без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022, ИП ФИО1 не принимались. В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Таким образом, действия администрации по обращению в Росреестр по Приморскому краю с заявлением от 31.05.2023 № ВС-2023-05-31-119126-25-01 о прекращении записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473, действия Росреестра по Приморскому краю по прекращению 05.06.2023 записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473 на основании договора аренды от 03.10.2014 № 05-Ю-1938 являются законными, не нарушают права и законные интересы ФИО1

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В удовлетворении заявленных требований отказано законно и обоснованно.

Несогласие апеллянта с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции законного и обоснованного судебного акта с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 150 рублей на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя, а в оставшейся части подлежат возврату из бюджета как излишне уплаченные в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.04.2024 по делу №А51-884/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 150 (сто пятьдесят) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы в Пятый арбитражный апелляционный суд по платежному поручению № 96 от 08.05.2024.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова

С.В. Понуровская