Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-61602/16-33-532

г. Москва

12 апреля 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Ласкиной С. О., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело

по  заявлению: Общества с ограниченной ответственностью «ЖАВОРОНОК»

к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство Оценки АвтоВелью», 

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Проф-Чойс», Судебный пристав-исполнитель МО по ОИП УФССП России по г.Москве ФИО2

о признании недействительными выводов отчета № ОИП-З/А от 08.02.2016г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества нежилого помещения,

С участием:

Согласно протоколу судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖАВОРОНОК» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ответчику ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» с требованием о признании недействительными выводов отчета № ОИП-3/А от 08.02.2016г. об оценке рыночной стоимости  в размере 22 040 008,47 руб. недвижимого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: 125080, 

<

...>, об отмене постановления СПИ МО по ОИП УФССП России по г.Москве ФИО2 от 02.03.2016г. 

29.07.2016г. судом вынесено определение о выделении из дела № А40-61602/2016-33-532 требования ООО «ЖАВОРОНОК» об отмене постановления от 02.03.2016г. о принятии результатов оценки в отдельное производство с присвоением ему отдельного номера дела.

Представители истца в судебном заседании требования поддержали.

Ответчик и третьи лица отзыв или иную письменную позицию по делу не представили, не воспользовались предоставленными им АПК РФ процессуальными правами, ответчик требования заявителя не оспорил, извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьего лица «Юридическая компания «Проф-Чойс».

Представитель третьего лица судебного пристава-исполнителя МО по ОИП УФССП России по г.Москве ФИО2 разрешение вопроса об удовлетворении заявленных требований оставил на усмотрение суда. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании поручения судебного пристава-исполнителя МО по ОИП УФССП России по г.Москве  ФИО2 в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2014г. № АС 006862567 по делу № А40-153264/13-22-893, ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» осуществило оценку принадлежащего ООО «ЖАВОРОНОК» нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, общей площадью 260,2 кв.м, определив ее рыночную стоимость в размере 37 860 500 руб., рыночную стоимость с учетом НДС и округления в размере 26 007 210,00 руб., рыночную стоимость без учета НДС в размере 22 040 008,47 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МО по ОИП УФССП России по г.Москве  ФИО2 от 02.03.2016г. б/н  приняты результаты оценки.

Однако, по мнению истца, данная стоимость является явно заниженной.

В заявление истец ссылается на результаты оценки, которые были проведены ранее.

При этом в отчете № ОИП-3/А от 08.02.2016г. об оценке арестованного имущества указаны две стоимости имущества: рыночная 37 860 500 рублей (страница 73 отчета) и стоимость вынужденной и ограниченной в условиях продажи - 22 040 008,47 рублей. Однако оценщик в итоговом заключении установил рыночную стоимость в 22 040 008,47 руб., что по-мнению истца противоречит Закону «Об исполнительном производстве» (статья 85 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве»). Оценщик должен был указать именно рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> д.Ю. корпус 6, равную 37 860 500 рублей.

При этом оценщик не выезжал на место нахождения объекта, чтобы оценить его состояние, влияющее на оценку.

Не согласившись с указанным отчетом ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» № ОИП-3/А от 08.02.2016г., посчитав его незаконным и необоснованным, составленным с нарушением федеральных стандартов оценки в связи с чем, итоговая величина оценки существенно отличается от реальной рыночной цены объекта оценки, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Положения статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривают, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной  или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 85 Закона об исполнительном производстве предусмотрен ряд случаев, когда судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права. При этом в части 4 той же статьи установлено, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

Несмотря на то, что Закон об исполнительном производстве не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, он не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений.

Судебный пристав-исполнитель, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права и привлекающий для таких целей специалиста-оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки.

Следовательно, оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов как сторон исполнительного производства, так и судебного пристава-исполнителя, выносящего на основании отчета оценщика постановление об оценке имущества должника, которое тоже может быть оспорено в случае нарушения им прав и законных интересов сторон исполнительного производства, что отражено в Постановлении Президиума ВАС от 23.10.12 №6083/12.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, применяемые стандарты оценочной деятельности, информацию об объекте оценки, включая его количественные и качественные характеристики, сведения об имущественных правах, обременениях, износе, устаревании, других факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

В отчете должен быть дан полный анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов.

Также оценка имущества должна определятся оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данному спору является отчет независимого оценщика (статья 75 Кодекса), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения дела истец ходатайствовал о проведении судебной экспертизы. 

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.11.2016 г. суд удовлетворил ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Независимое Бюро экспертиз и оценки «БОНЭ», эксперту: ФИО3.

Перед экспертом на разрешение поставлены следующие вопросы: Какова рыночная стоимость недвижимого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

 Согласно Экспертному заключению №147 сэ-12-2016 рыночная стоимость объекта оценки составляет на 08.02.2016г. с учетом наличия обременения при вынужденной и ускоренной продаже включая НДС, округленно определена в размере 52 505 000 рублей.

Тогда как ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» осуществило оценку принадлежащего ООО «ЖАВОРОНОК» имущества, находящихся по адресу: 

<

...>, общей площадью 260,2 кв.м, определив ее стоимость в размере 22 040 008,47 рублей.

Заниженная оценка имущества существенно нарушает права собственника имущества, и впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. Реализация арестованного имущества по указанной цене не позволит выручить существенную сумму для погашения задолженности перед взыскателями и повлечет значительные убытки для должника в виде разницы между стоимостью имущества и ценой его реализации.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в оспариваемом Отчете ООО «Агентство Оценки АвтоВелью»  № ОИП-3/А от 08.02.2016 г. указанную стоимость недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

...>, нельзя признать достоверной.

Оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств на основании ст.71 АПК РФ суд пришел к выводу, о наличии условий,  необходимых для признания оспариваемого отчета незаконным, в связи с чем требования ООО «ЖАВОРОНОК»    подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании статей 8, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями  4, 24, 27, 64-68, 71, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                                                    

РЕШИЛ:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки: недвижимого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: 125080, 

<

...>, площадью 260,2 кв.м., указанную в отчете ООО «Агентство Оценки АвтоВелью»  № ОИП-3/А от 08.02.2016 г. 

Взыскать с Общества с ограниченной «Агентство Оценки АвтоВелью»  в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЖАВОРОНОК»   расходы за проведение экспертизы в размере 90 000 (девяносто  тысяч) руб. 00 коп.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ЖАВОРОНОК»   с депозитного счета суда 30 000 (тридцать тысяч) руб. 00 коп., перечисленных по квитанции от 25.10.16г.

Перечислить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕЗАВИСИМОЕ БЮРО ЭКСПЕРТИЗ И ОЦЕНКИ "БОНЭ" (юридический адрес: 141261, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, РАЙОН ПУШКИНСКИЙ, РАБОЧИЙ 

<

...>; ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) с депозитного счета суда 90 000 (девяносто  тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья:

С.О. Ласкина