ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А 

http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-124510/2023

30 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

в составе: председательствующего Бугорской Н.А., судей Сухаревской Т.С., Тойвонена И.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А., 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 24.07.2025,  

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело № А56-124510/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Московский рынок»  

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Меркат», общество с ограниченной ответственностью «Линкор»,  

о взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Московский рынок» 

(далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга (далее - Комитет) о взыскании 69 843 024 руб. 09 коп. убытков.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2024 в иске отказано.  

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, считая решение незаконным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального права.  

Определением от 18.09.2024 апелляционная жалоба принята к производству судьей Черемошкиной В.В.  

Определением от 14.11.2024 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Меркат».  

Общество уточнило исковые требования до 80 032 046 руб. 79 коп. реального ущерба, 79 210 616 руб. 98 коп. упущенной выгоды.  

В порядке статьи 49 АПК РФ апелляционный суд принял уточненные исковые требования к рассмотрению.  

Распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2025 в связи с уходом в отставку судьи  

Черемошкиной В.В. дело № А56-124510/2023 передано в производство судьи Бугорской Н.А.  

Определением от 14.05.2025 изменены дата и время судебного заседания. 

В судебном заседании 19.06.2025 произведена замена состава суда. Судья Кротов С.М. заменен на судью Сухаревскую Т.С. в порядке части 3 статьи 18 АПК РФ.  

В судебном заседании объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. 

От Комитета в апелляционный суд поступили письменные возражения против назначения экспертизы, где Комитет также указывает, что определение стоимости работ и материалов может быть произведено исходя из прейскуранта тех компаний, с которыми заключили договоры ООО «Линкор», ООО «Меркат» и Общество.  

С учетом доводов сторон апелляционный суд признал необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Линкор», с которым у Общества был заключен первоначальный инвестиционный договор от 12.09.2017.  

Определением от 24.06.2025 апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Линкор»; судебное заседание отложено.  

В судебном заседании 24.07.2025 произведена замена состава суда. Судья Полубехина Н.С. заменена на судью Тойвонена И.Ю.  

В судебном заседании представитель Общества поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении экспертизы с учетом дополнений от 11.06.2025, просил назначить по настоящему делу комплексную судебную экспертизу с постановкой перед экспертом следующих вопросов:  

1) Определить класс объектов недвижимости (здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1063, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО1,  

д. 12, литера А, общей площадью 4 729,6 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1064, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО1,  

д. 12, литера П, общей площадью 151 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1059, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО1,  

д. 12, литера И, общей площадью 292,9 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1061, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО1,  

д. 12, литера Н, общей площадью 296,7 кв.м), находящихся на благоустроенном земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007609:11, находящемся по адресу: 

<

...>, литера А., по состоянию на дату проведения экспертизы.  

2) Определить класс объектов недвижимости (здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1063, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО1,  

д. 12, литера А, общей площадью 4 729,6 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1064, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО1,  

д. 12, литера П, общей площадью 151 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1059, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО1,  

д. 12, литера И, общей площадью 292,9 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1061, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО1,  

д. 12, литера Н, общей площадью 296,7 кв.м), находящихся на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007609:11, находящимся по адресу: 

<

...>, литера А. с учётом данных, представленных в договоре № б/н от инвестиционной деятельности от 12 сентября 2017 года и локальной смете смета № 02-01-01 по состоянию на дату 23.01.2018 (день, следующий за последним днем, когда КИО г. Санкт-Петербурга должен был заключить с ООО «Московский рынок» договор купли-продажи зданий и земельного участка).  

3) Определить размер убытков ООО «Московский рынок», связанных с невозможностью проведения ремонтных работ в рамках договора № б/н инвестиционной деятельности от 12 сентября 2017 года по ремонту объектов недвижимости (здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1063, находящееся по адресу: 

<

...>, литера А, общей площадью 4 729,6 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1064, находящееся по адресу: 

<

...>, литера П, общей площадью 151 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1059, находящееся по адресу: 

<

...>, литера И, общей площадью 292,9 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1061, находящееся по адресу: 

<

...>, литера Н, общей площадью 296,7 кв.м) и благоустройству земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007609:11, находящегося по адресу: 

<

...>, литера А.  

3.1) Определить размер убытков, как разницу между стоимостью фактически выполненных работ в рамках реализации проекта (договор № б/н от инвестиционной деятельности от 01 августа 2021 года) по ремонту объектов недвижимости (здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1063, находящееся по адресу: 

<

...>, литера А, общей площадью 4 729,6 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1064, находящееся по адресу: 

<

...>, литера П, общей площадью 151 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1059, находящееся по адресу: 

<

...>, литера И, общей площадью 292,9 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1061, находящееся по адресу: 

<

...>, литера Н, общей площадью 296,7 кв.м) и благоустройству земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007609:11, находящегося по адресу: 

<

...>, литера А., и затратами, которые ООО «Московский рынок» понес бы при реализации проекта (договор № б/н от инвестиционной деятельности от 12 сентября 2017 года) в случае его реализации и соблюдения КИО г. Санкт-Петербурга прав ООО «Московский рынок» на реализацию преимущественного права выкупа указанных объектов недвижимости.  

3.2) Каков размер упущенной выгоды ООО «Московский рынок» в связи невозможностью начать в 2018 году реализацию проекта по ремонту объектов недвижимости (здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1063, находящееся по адресу: 

<

...>, литера А, общей площадью  

4 729,6 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1064, находящееся по адресу: 

<

...>, литера П, общей площадью 151 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1059, находящееся по адресу: 

<

...>, литера И, общей площадью 292,9 кв.м, здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1061, находящееся по адресу: 

<

...>, литера Н, общей площадью 296,7 кв.м) и  

благоустройству земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007609:11, находящегося по адресу: 

<

...>, литера А?  

Представитель Комитета возражал против назначения экспертизы, полагая, что требования истца в полной мере могут быть подтверждены, представленной в дело первичной документацией.  

Рассмотрев ходатайство истца, апелляционный суд не усмотрел оснований для его удовлетворения.  

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.  

Поскольку назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда, и такое назначение связано с обстоятельством наличия неясностей в вопросах, которые требуют специальных знаний, чего в настоящем деле не требуется применительно к достаточности представленных сторонами доказательств для рассмотрения апелляционной жалобы по существу в данном судебном заседании, в целях соблюдения прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, процессуальной целесообразности в назначении судебной экспертизы не имеется.  

Апелляционный суд полагает возможным рассмотреть спор по имеющимся в материалах дела доказательствам. Необходимость в назначении экспертизы устанавливается судом путем определения обстоятельств, подлежащих доказыванию в конкретном споре. В данном случае апелляционный суд, исследовав материалы дела, признал, что привлечение лиц, обладающих специальными познаниями, не требуется.  

С учетом изложенного в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Московский рынок» о назначении комплексной экспертизы апелляционным судом отказано.  

Представитель Общества поддержал исковые требования с учетом уточнения.  

Представитель Комитета против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.  

От представителя общества с ограниченной ответственностью «Линкор» поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.  

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.  

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, апелляционный суд установил следующее.  

Между обществом с ограниченной ответственностью «Московский рынок» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга были заключены договоры аренды от 28.10.1997 № 12-В-2578, от 28.10.1997 № 12-В-2579, от 28.10.1997 № 12-В2580, от 28.10.1997 № 12-В-2581 (в редакции дополнительных соглашений от 11.11.2011 № 16, от 11.01.2010, от 11.01.2010, от 11.01.2010 № 10) (далее также – договоры аренды), на основании которых Общество арендовало четыре объекта нежилого фонда, расположенные по адресу: Санкт-Петербург,  

ул. ФИО1, д. 12, лит. А, П, И, Н (кадастровые номера № 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:14:7609:4:21) (далее – Объекты недвижимости).  

По договору от 28.10.1997 № 12-В-2578 у Общества находился в аренде объект нежилого фонда – здание (торговое) с кадастровым номером 78:14:0007609:1063 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7609:11:10),  

расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 4 729 кв. м.  

По договору от 28.10.1997 № 12-В-2579 у Общества находился в аренде объект нежилого фонда – здание (магазин) с кадастровым номером 78:14:0007609:1064 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7609:11:20), расположенное по адресу: 

<

...>, лит. П, площадью 151 кв. м.  

По договору от 28.10.1997 № 12-В-2580 у Общества находился в аренде объект нежилого фонда – здание (магазин) с кадастровым номером 78:14:0007609:1059 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7609:11:31), расположенное по адресу: 

<

...>, лит. И, площадью 292,9 кв. м.  

По договору от 28.10.1997 № 12-В-2581 у Общества находился в аренде объект нежилого фонда – здание (кафе) с кадастровым номером 78:14:0007609:1061 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7609:11:21), расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Н, площадью 296,7 кв. м.  

Указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке площадью 7 925 кв. м. с кадастровым номером 78:14:0007609:11 (предыдущие кадастровые номера: 78:14:7609:11, 78:7609:4, 78:14:7609:4), расположенном по адресу: 

<

...>, лит. А (далее – земельный участок), предоставленном Обществу в аренду по договору от 28.01.1998 № П/ЗД-00607 (в редакции дополнительных соглашений от 05.10.2011 № 6, от 05.11.2014 № 7).  

Общество 28.10.2017 обратилось в Комитет с заявлением (вх. № 122119-32) о намерении реализовать преимущественное право приобретения Объектов недвижимости и земельного участка на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).  

Комитет письмом от 27.11.2017 № 112781-32 направил Обществу уведомление об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение Объектов недвижимости, в связи с наличием у Общества на дату подачи заявления задолженности по договорам аренды (в части пени); направлением Комитетом уведомлений от 21.09.2017 об отказе от договоров аренды; невозможностью приватизации одновременно с объектами недвижимости земельного участка ввиду наличия на нем нежилого здания с кадастровым номером 78:14:0007609:1213, сведения о государственной регистрации прав, в отношении которого отсутствуют.  

Общество, считая, что задолженность по договорам аренды на момент подачи заявления у него отсутствовала, а также что не имеется других препятствий для реализации преимущественного права на выкуп арендуемых Объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 27.11.2017 № 112781-32 отказа Комитета, выраженного в форме уведомления об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:14:7609:4:21, расположенных по адресу: 

<

...>, лит. А, П, И, Н; об обязании Комитета заключить договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».  

Решением от 22.06.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 данное решение оставлено без изменения.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2019 названные судебные акты отменены; дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

В процессе нового рассмотрения дела Общество уточнило заявленные требования в соответствии со статьей 49 АПК РФ и просило суд: признать незаконным направленный письмом от 27.11.2017 № 112781-32 отказ Комитета, выраженный в форме уведомления об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10 (78:14:0007609:1063), 78:14:7609:4:20 (78:14:0007609:1064), 78:14:7609:4:31 (78:14:0007609:1059), 78:14:7609:4:21 (78:14:0007609:1061), расположенных по адресу: 

<

...>, лит. А, П, И, Н соответственно; обязать Комитет в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007609:11, расположенным по адресу: 

<

...>, лит. А, на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет) от 03.08.2006 № 233-р, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, подлежащей оплате в рассрочку на 60 (шестьдесят) месяцев посредством ежеквартальных выплат в равных долях.  

Кроме того, Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), о признании недействительными сделок по одностороннему расторжению Комитетом договоров аренды от 28.10.97 № 12-В-2578, 12-В2579,12-В-2580, 12-В-2581; применении последствий недействительности ничтожных сделок путем признания указанных договоров аренды действующими; признании недействительной государственной регистрации прекращения аренды; обязании Управления Росреестра аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о прекращении аренды и восстановить записи в ЕГРН об аренде.  

Делу, возбужденному на основании данного искового заявления, присвоен номер А56-144086/2018.  

Определением от 03.06.2020 дело № А56-144086/2018 передано для объединения в одно производство с делом № А56-113147/2017 для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-113147/2017.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2020 по делу № А56-113147/2017, принятым по результатам рассмотрения объединенного дела, признаны недействительными сделки по одностороннему отказу Комитета от договоров аренды от 28.10.97 № 12-В2578, 12-В-2579, 12-В-2580, 12-В-2581; указанные договоры признаны действующими; признан незаконным отказ Комитета, выраженный в форме уведомления об  

отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:0007609:1063, 78:14:0007609:1064, 78:14:0007609:1059, 78:14:0007609:1061, расположенных по адресу: 

<

...>, лит. А, П, И, Н; на Комитет возложена обязанность в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи названных объектов недвижимого имущества совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007609:11 на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене 210 000 000 руб., подлежащей выплате в рассрочку на 60 (шестьдесят) месяцев посредством ежеквартальных выплат в равных долях; в удовлетворении заявленных к Управлению Росреестра требований отказано.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу № А56-113147/2017, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2021 указанное решение оставлено без изменения.  

Комитет 31.03.2021 направил Обществу проект договора. 

Стороны подписали договор 01.04.2021 № 4751-ППс купли-продажи нежилых зданий совместно с земельным участком, на котором они расположены, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - договор купли-продажи).  

Как указывает Общество, оно обратилось в Комитет с заявлением 

(вх. № 122119- 32) о намерении реализовать преимущественное право приобретения объектов 28.10.2017; Комитет должен был обеспечить заключение договора купли-продажи зданий не позднее 22.01.2018, в отношении земельного участка не позднее - 11.12.2017.  

По мнению Общества, по вине Комитета оно получило возможность осуществлять работы на объектах недвижимости и земельном участке только с 01.04.2021, вместо того момента, который мог бы наступить, в случае если бы Комитетом не было нарушено право Общества и договор купли-продажи был бы заключен в установленный законом срок.  

Общество пояснило, что в рамках реализации планов по ремонту и реконструкции Объектов недвижимости и благоустройству земельного участка ООО «Московский рынок» был заключен инвестиционный договор в 2017 году, по условиям которого инвестор обязался вложить денежные средства в указанные работы на сумму не менее 200 млн. руб.; после заключения договора купли-продажи Общество нашло нового инвестора - ООО «Меркат», который совместно с Обществом фактически произвело работы по ремонту и реконструкции объектов недвижимости и благоустройству земельного участка, вложения с учетом инфляции и удорожания работ и материалов составили более 250 млн. руб.  

Как указал истец, отказом арендодателя от обеспечения преимущественного права на выкуп объектов недвижимости Обществу причинены убытки в виде разницы между стоимостью материалов, работ и услуг, составляющую 262 089 168,01 руб., и произведенных на объектах недвижимости и земельном участке, и стоимостью этих же материалов, работ и услуг на момент 22.01.2018, исходя из повышения процента инфляции.  

Согласно расчету Общества убыток составил 69 843 024,09 руб. 

Впоследствии Общество уточнило исковые требования до 80 032 046,79 руб. реального ущерба, 79 210 616,98 руб. упущенной выгоды.  

В обоснование уточненных исковых требований Общество указало следующее.  

В целях реализации своего права на владение, пользование и распоряжение объектами недвижимости Общество планировало провести ремонтные работы по их улучшению, заключив 12.09.2017 договор о реализации инвестиционного проекта с ООО «Линкор».  

Ввиду того, что Комитет направил в адрес Общества односторонний отказ от договоров аренды и отказался от заключения договоров купли-продажи, Общество не имело правовых оснований проводить какие-либо ремонтные работы на объектах недвижимости в период разрешения спора между сторонами в арбитражном суде.  

В то же время Общество имело юридическую и фактическую возможность для производства ремонтных работ уже с февраля 2018 года.  

Так согласно пункту 1.3 инвестиционного договора № б/н от 12.09.2017, заключенного между Обществом и ООО «Линкор» стороны договариваются, что инвестор обязуется осуществить вложения в приспособление объектов недвижимости под зону общественного питания и сельскохозяйственный рынок в размере не менее 160 000 000 руб. согласно разработанному и утверждённому заказчиком проекту ремонтных работ, а заказчик в свою очередь обязуется после завершения ремонтных работ на объекте подписать с инвестором долгосрочный договор аренды зданий и земельного участка на срок 11 лет за плату в размере 3 574 000 руб. за месяц аренды, ежегодное увеличение не более 5 %.  

В соответствии п. 2.3., 3.3 инвестиционного договора № б/н от 12.09.2017 срок реализации проекта - 1 год с момента начала работ.  

После окончания всех запланированных работ и их проверки заказчиком, стороны подписывают акт сдачи-приемки законченного объекта. Все отделимые и неотделимые улучшения объекта, а также предметы интерьера, мебель и иное оборудование, которое было приобретено за счет средств инвестора, переходят в собственность заказчика с момента подписания акта приема-передачи.  

Инвестиционный проект по ремонту и благоустройству Московского рынка с участием ООО «Линкор» должен был быть реализован в следующие сроки.  

1. Заключение договора купли-продажи зданий - не позднее 22.01.2018 2. Начало ремонтных работ - 01.02.2018-01.03.2018. 3. Окончание ремонтных работ - 01.02.2019 -01.03.2018. 

В случае соблюдения Комитетом прав и законных интересов Общества и подписания договора купли-продажи зданий не позднее 22.01.2018 инвестиционный договор с ООО «Линкор» был бы реализован, а Общество согласно п. 1.3. получало бы арендную плату в размере 3 574 000 руб. за месяц аренды, ежегодное увеличение не более 5 %.  

Однако договор № 4751-ППс купли-продажи нежилых зданий совместно с земельным участком, на котором они расположены, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, между Комитетом и Обществом подписан только 01.04.2021.  

В связи с отказом ООО «Линкор» от инвестиционного договора Общество было вынуждено осуществить поиск нового контрагента и 01.08.2021 заключило с ООО «Меркат» договор о реализации инвестиционного проекта, согласно условиям которого, предметом являлась реализация инвестиционного проекта по осуществлению сторонами деятельности по инвестированию средств для приспособления объектов недвижимости под зону общественного питания и рынок, а ООО «Меркат» обязалось произвести вложения в данный проект в размере не  

менее 260 000 000 руб. согласно разработанному и утверждённому заказчиком проекту ремонтных работ.  

Таким образом, в результате неправомерных действий Комитета с марта 2018 года по август 2021 года Обществу считает, что ему были причинены убытки в виде недополученной прибыли в размере 79 210 616, 98 руб.  

Кроме того, по вине Комитета Общество получило возможность осуществлять работы на Объектах недвижимости и земельном участке только с 01.04.2021, вместо того момента, который мог бы наступить, в случае если бы Комитетом не было нарушено право Общества и договор купли-продажи был бы заключен в установленный статьей 9 Закона № 159-ФЗ срок, а именно 22.01.2018.  

Также Общество отмечает, что в рамках реализации планов по ремонту и реконструкции Объектов недвижимости и благоустройству земельного участка ООО «Московский рынок» был заключен инвестиционный договор в 2017 году, по условиям которого инвестор обязался вложить денежные средства в указанные работы на сумму не менее 160 млн. рублей.  

В связи с отказом Комитета, указанный договор был расторгнут.  

После заключения договора купли-продажи между сторонами, Обществом был найден новый инвестор - ООО «Меркат», который совместно с истцом фактически произвел работы по ремонту и реконструкции объектов недвижимости и благоустройству земельного участка, вложения с учетом инфляции и удорожания работ и материалов составили более 280 млн руб.  

В первоначальных исковых требованиях истец требовал 69 843 024,09 руб., что составляет разницу между стоимостью работ и материалов в период фактического их проведения и закупки и тем периодом, когда ООО «Московский рынок» могло реализовать свой проект, если бы Комитетом не было нарушено его право.  

Истец представил дополнительные документы, подтверждающие несение убытков из-за несвоевременного проведения ремонта.  

Из документов следует, что ООО «Московский рынок» понесло расходы на проведение ремонта в период 01.08.2021 по 31.12.2022 в размере 38 234 777,60 руб.  

Стоимость работ, услуг и товаров с учетом индекса инфляции на февраль 2018 года; 38 234 777,60/136,33 % = 28 045 754,90 руб.  

Таким образом, убыток в виде разницы составил: 10 189 022,70 руб. (38 234 777.60 руб. - 28 045 754.90 руб.)  

Итого, размер причиненных Обществу убытков составляет 69 843 024,09 руб. + 10 189 022,70 руб. + 79 210 616,98 руб. = 159 242 664,77 руб.  

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд считает требования истца неподлежащими удовлетворению, в связи со следующим.  

На основании пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения права,  

наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.  

Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь. Недоказанность одной из указанных составляющих свидетельствует об отсутствии состава гражданско-правовой ответственности.  

На основании статьи 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.  

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования (статья 1069 ГК РФ).  

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами", в силу статей 16, 1069 ГК РФ, ответчиком по иску о возмещении вреда, причиненного государственными или муниципальными органами, а также их должностными лицами, является государство, отвечающее за счет казны Российской Федерации.  

В настоящем случае истец считает, что в результате неправомерного отказа Комитета в реализации Обществом преимущественного права на выкуп объектов недвижимости ему причинены следующие убытки:  

- 69 843 024,09 руб., что составляет разницу между стоимостью работ и материалов в период фактического их проведения и закупки и тем периодом, когда ООО «Московский рынок» могло реализовать свой проект, если бы Комитетом не было нарушено его право;  

- 79 210 616, 98 руб., что составляет разницу между недополученной прибылью от деятельности по сдаче имущества с ремонтом и без ремонта за период с марта 2018 года по август 2021 года;  

- 10 189 022,70 руб., что составляет разницу в расходах на проведение ремонта.  

По смыслу статей 15, 1069 ГК РФ, заявляя требование о взыскании убытков, истец должен доказать причинение вреда, его размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между возникшим вредом и действиями указанного лица и вину причинителя вреда.  

Требование о взыскании вреда может быть удовлетворено только при установлении совокупности упомянутых элементов ответственности.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что в рассматриваемом случае отсутствует причинно-следственная связь между понесенными Обществом убытками и отказом Комитета в выкупе.  

То обстоятельство, что Общество заключило инвестиционный договор с ООО «Линкор» до того момента как приобрело право собственности на объекты недвижимости, является коммерческим риском предпринимательской деятельности, который Общество должно было осознавать, действуя в отсутствие права.  

Также прямой ущерб, который складывается из разницы в ценообразовании нельзя поставить в вину Комитету, который за инфляционные процессы не отвечает.  

Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо доказать, что совершенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим заинтересованному субъекту получить упущенную выгоду.  

В настоящем случае Общество заявляет предполагаемую прибыль от сдачи в аренду объектов недвижимости в том состоянии, в которое Общество бы хотело их привести случае их ремонта. При этом фактически объекты недвижимости в указанный период с марта 2018 года по август 2021 года предполагаемому Обществом состоянию не отвечали, то есть такие объекты недвижимости от сдачи в аренду которых Общество бы получило предполагаемую прибыль у Общества отсутствовали.  

Таким образом, приведенные истцом обстоятельства возникновения упущенной выгоды и представленные в их существование доказательства, не носят бесспорный характер, не подтверждают факт того, что возможность получения истцом спорного дохода существовала реально и что упущенная выгода возникла в результате исключительно по вине ответчика.  

Ввиду отсутствия доказательств наличия причинной связи между действиями/бездействием ответчика и причиненными истцу убытками, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется (ст. 65 АПК РФ).  

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции выносит определение, а по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.  

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в иске.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.  

При общей сумме уточненных исковых требований в размере 

159 242 664, 77 руб. сумма государственной пошлины составляет 1 271 213 руб., из которых истцом платежными поручениями N 83 от 15.12.2023 оплачено 200 000 руб., № 21 от 20.02.2025 оплачено 871 053 руб., № 37 от 20.03.2025 оплачено  

326 890 руб., что составляет в общей сумме 1 397 943 руб., в силу чего излишне уплаченная государственная пошлина в размере 126 730 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.  

 На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2024 по делу № А56-124510/2023 отменить.  

В иске отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Московский рынок» из федерального бюджета 126 730 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.А. Бугорская Судьи Т.С. Сухаревская  

 И.Ю. Тойвонен