АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

29 мая 2023 года

Дело №

А56-14033/2021

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Франчайзинговая компания «Стратегия развития» ФИО1  (доверенность от 01.08.2022), 

рассмотрев 23.05.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Франчайзинговая компания «Стратегия развития» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 по делу № А56-14033/2021,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 314784717600462, ИНН 

<

***>, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Франчайзинговая компания «Стратегия Развития», адрес: 191123, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 37, лит. В, пом. 10Н, оф. 20, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), с требованием о взыскании 201 000 руб. задолженности по договору от 04.12.2015 № 68/01-19, 67 767 руб. 67 коп. задолженности по оплате услуг пожарной безопасности, 41 173 руб. 91 коп. задолженности по коммунальным услугам, 676 794 руб. рыночной стоимости восстановления нежилого помещения по состоянию на дату передачи по договору от 01.12.2015 по заключению судебного эксперта, 24 000 руб. за оплату услуг составления заключения специалиста, 12 007 руб. 50 коп. уплаты нотариальных услуг, за составление протокола осмотра вещественных доказательств, 45 000 руб. за составление судебного заключения, расходы на оплату услуг представителя в размере        63 500 руб.

Решением от 11.05.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.01.2022, заявленные требования удовлетворены частично, с Общества в пользу предпринимателя взыскано 676 794 руб. восстановительного ремонта, 24 000 руб. судебных расходов на досудебную экспертизу, 45 000 руб. на судебную экспертизу и 38 100 руб. представительских расходов.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель в жалобе ссылается на неправомерность взыскания суммы восстановительного ремонта нежилого помещения, поскольку суды ошибочно посчитали произведенные Обществом неотделимые улучшения помещения подлежащими полному демонтажу, притом что у Общества отсутствовала обязанность приводить помещение в первоначальное состояние или восстанавливать его в силу договора или закона.

Помимо прочего, заявитель указывает на неправомерность отказа в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле нового арендатора спорного помещения в качестве третьего лица. 

Кроме того, по мнению подателя жалобы, судами не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Предприниматель извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2015 заключили сроком на 10 лет договор № 68/01-19 аренды нежилого помещения 16Н площадью 52 кв. м с кадастровым номером 78:36:0013101:14915, расположенного на первом этаже нежилого здания, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.

Право собственности на арендуемое помещение принадлежит арендодателю на основании инвестиционного договора от 19.03.2013 № 1/1-13, договора цессии от 25.09.2014, акта приема-передачи от 02.03.2015, что подтверждается свидетельством от 16.07.2015 о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на бланке серии 78-АИ № 058280.

Арендуемое помещение в силу пункта 1.2 договора передается в аренду для размещения предприятия общественного питания по изготовлению по заказам потребителей и доставке кулинарной продукции. Передача помещения и его принятие арендатором осуществляются по акту сдачи-приемки, подписываемому сторонами, в котором указывается техническое состояние арендуемого помещения в день передачи его в аренду. Арендуемое помещение считается переданным с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки.

Возврат арендуемого помещения согласно пункту 2.4 осуществляется на основании акта сдачи-приемки, подписываемого сторонами. Арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю в состоянии не худшем, чем оно было передано арендатору с учетом нормального износа. Арендованное помещение считается возвращенным арендодателю с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки арендованного помещения.

Раздел 3 договора содержит условия о том, что арендатор имеет право в целях приспособления помещения под аренды, установленные в пункте 1.2, произвести неотделимые улучшения помещения, а именно: ремонт, перепланировку, реконструкцию, переоборудование. Указанные неотделимые улучшения арендодатель согласовывает путем подписания планировочного решения. Срок рассмотрения планировочного решения – не более 2 дней с даты его предоставления арендатором. Арендодатель не вправе отказать в согласовании неотделимых улучшений, кроме случая, когда неотделимые улучшения ведут к уничтожению арендуемого помещения или здания, в котором оно находится. Все отделимые улучшения помещения, произведенные арендатором за свой счет, являются собственностью арендатора.

Из пункта 3.3 следует, что после прекращения договора помещение передается арендодателю в состоянии, соответствующем изначальному планировочному решению, отраженному в кадастровом плане помещения. Все конструктивные элементы, использованные для произведения перепланировки, подлежат демонтажу до передачи помещения арендодателю по акту сдачи-приемки за счет арендатора.

Раздел 4 договора регулирует порядок внесения арендных платежей:

– первые 3 месяца с даты подписания акта сдачи-приемки помещения плата устанавливается в размере 45 067 руб. за все помещение в месяц (налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) не облагается, так как арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения). Оплата арендной платы за первый месяц аренды производится в срок не позднее 5 рабочих дней с даты подписания акта сдачи-приемки помещения (пункт 4.1.1);

– по истечении указанного в пункте 4.1.1 периода плата устанавливается в размере 67 600 руб. за все арендуемое помещение в месяц (НДС не облагается, так как арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения) (пункт 4.1.2).

Арендная плата включает в себя расходы по содержанию здания, в котором расположено помещение, и прилегающей территории; плату за пользование земельным участком, за котором расположено здание и необходимым для использования помещения; местами общего пользования; налоги и все иные расходы, связанные с владением помещением.

Арендатор не уплачивает никаких иных платежей, кроме прямо предусмотренных договором.

Пунктом 4.2 предусмотрено, что оплата коммунальных ресурсов, потребляемых в помещении, а именно электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, осуществляется арендатором срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, в соответствии с тарифами ресурсоснабжающих организаций и при условии предоставления арендодателем счетов и актов оказанных услуг с расчетами коммунальных платежей. Обязанность по оплате коммунальных ресурсов возникает с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения. Расчет стоимости потребленных коммунальных ресурсов: водоснабжения, водоотведения и электроснабжения производится на основании показаний приборов учета, установленных в помещении; теплоснабжения – пропорционально площади                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   арендуемого помещения.

Согласно пункту 4.4 арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца путем перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.5 начисление арендной платы начинается со дня фактической передачи помещения арендатору по акту сдачи-приемки и прекращается днем, предшествующим дню возврата помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки. Если первый и(или) последний месяц аренды являются неполными, то размер арендной платы рассчитывается за первый месяц исходя из количества дней с даты подписания акта сдачи-приемки до последнего числа данного календарного месяца включительно, а за последний – исходя из количества дней с первого числа данного месяца по день, предшествующий дню возврата помещения арендодателю.

Из пункта 4.9 следует, что арендодатель обязан в срок не позднее 2 рабочих дней со дня возврата помещения арендодателю возвратить арендатору соответствующую часть полученной им арендной платы при досрочном возврате арендатором помещения в том случае, если расторжение договора произведено по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством Российской Федерации. При этом размер возвращаемой суммы, подлежащей выплате, будет исчисляться со дня фактического возврата помещения по акту сдачи-приемки.

В целях обеспечения своих обязательств по договору арендатор перечисляет арендодателю 67 600 руб. обеспечительного платежа, который перечисляется в срок не позднее 5 рабочих дней с даты подписания акта сдачи-приемки помещения (пункт 4.11). Обеспечительный платеж засчитывается сторонами в качестве арендной платы за последний месяц пользования помещением.

Арендодатель вправе удержать (вычесть) из суммы обеспечительного платежа суммы задолженностей арендатора по оплате коммунальных ресурсов, предусмотренных пунктом 4.2. Удержания из суммы обеспечительного платежа осуществляются арендодателем только после направления арендатору письменной мотивированной и документально подтвержденной претензии, если нарушение денежного обязательства не будет устранено арендатором в установленный в претензии срок. Об удержании из обеспечительного платежа арендодатель обязан уведомить арендатора в письменной форме не позднее рабочего дня, следующего за днем удержания путем вручения соответствующего уведомления уполномоченному представителю арендатора.

Согласно пункту 6.1.2 арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в соответствии с положениями договора. 

Из пункта 8.4 следует, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор по письменному требованию арендодателя выплачивает неустойку в размере 0,1% от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Арендатор при расторжении договора согласно пункту 6.1.11 обязуется сдать арендодателю помещение в состоянии не худшем, чем оно было передано с учётом нормального износа. При расторжении договора помещение передается арендодателю в состоянии, соответствующем изначальному планировочному решению, отраженному в кадастровом плане помещения. Все конструктивные элементы, использованные для произведения перепланировки подлежат демонтажу до передачи помещения арендодателю по акту и приемки (возврата) за счет арендатора. Арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный помещению его виновными действиями. 

В случае повреждения помещения по вине арендатора возмещению арендодателю подлежит только стоимость реального ущерба (пункт 8.3). 

Пункт 6.2.7 закрепляет право арендатора расторгнуть договор в соответствии с положениями раздела 9. 

Согласно пункту 9.6 договор может быть досрочно расторгнут арендатором при условии направления письменного уведомления не менее чем за 2 месяца до даты расторжения договора. 

Общество 27.08.2020 направило предпринимателю уведомление от 26.08.2020 № 68/79 об отказе от договора аренды, которое вручено предпринимателю 02.09.2020. 

Представитель Общества 02.11.2020 прибыл в помещение предпринимателя для осуществления возврата помещения по акту и подписания акта возврата помещения, но предприниматель отказался от подписания акта, представленного Обществом. В связи с этим, Общество сопроводительным письмом направило акт возврата предпринимателю, полагая 02.11.2020 последним днем аренды, которое вручено почтальоном адресату 04.12.2020. 

Предпринимателем в адрес Общества направлено уведомление с предложением 11.01.2021, по месту нахождения помещения, произвести его осмотр, составить и подписать акт-приёма помещения и соглашение к названному акту об определении сроков и объёмов работ по приведению помещения в состояние соответствующее моменту его получения ответчиком в 2015 году. В указанную в уведомлении дату Общество в арендуемом помещении не присутствовал, о чём составлен акт. Кроме того, предпринимателем заказано заключение эксперта от 18.12.2020 об определении фактического состояния планировки помещения, согласно которому в помещении следует выполнить определенные работы. Ориентировочная рыночная стоимость восстановления помещения в состояние на дату передачи арендатору по договору от 01.12.2015 составляет 321 866 руб.

В обоснование заявленных требований предприниматель указывает, что поскольку Общество до настоящего времени не передало помещение в надлежащем состоянии, у него за период с декабря 2020 по февраль 2021 возникла задолженность по арендным платежам, за услуги по оплате пожарной безопасности, коммунальные услуги, рыночную стоимость восстановления нежилого помещения по состоянию на дату передачи по договору аренды, за оплату услуг составления заключения специалиста, оплату нотариальных услуг, за составление протокола осмотра вещественных доказательств, за составление судебного заключения, расходы на оплату услуг представителя/адвоката. 

Таким образом, ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения предпринимателя с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил заявленные требования частично.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суды, разрешая спор по существу, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 453, 606, 614, 622 ГК РФ, разъяснениями, указанными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также в абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», установив отсутствие обоснования отказа предпринимателя принять помещение 02.11.2020, сочли, что  спорный договор прекратил свое действие 04.12.2020, в связи с чем с указанной даты помещение считается возвращенным от Общества к предпринимателю в соответствии с условиями договора и требованиями норм действующего законодательства. 

Кроме того, судами правомерно отмечено, что поскольку платежи перестали вноситься арендатором с 01.12.2020, а договор прекратил действие 04.12.2020, то предприниматель мог удержать задолженность из суммы обеспечительного платежа. Между тем каких-либо доказательства направления предпринимателем Обществу сообщений о зачете обеспечительного платежа в материалах дела отсутствуют. 

При этом судами принято во внимание, что спорный договор аренды не содержит упоминания об услугах по оплате пожарной безопасности, а также учтено отсутствие в материалах дела счетов и актов оказанных услуг с подробным помесячным расчетом стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором в спорном помещении (электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения).

Таким образом, с учетом изложенного, а также учтя проведенную в рамках настоящего дела судебную экспертизу по определению рыночной стоимости приведения помещения в состояние (восстановление планировки), в котором оно находилось на дату передачи арендатору по договору данного помещения, принимая во внимание условия договора аренды, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Частично удовлетворяя заявление о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, суды, руководствуясь положениями статей 101, 106, 110 АПК РФ, исходили из того, что категории спора по настоящему делу не требовала изучения большого объема справочной литературы, документов, проведения специальных расчетов, по данной категории дел имеется сложившаяся судебная практика. Истцом не составлялось большое число процессуальных документов, взыскание задолженности в рамках договора аренды не относится к категории сложных дел, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 38 100 руб.

Кассационная инстанция, действуя в пределах своих полномочий, из которых исключено установление иных обстоятельств, чем были установлены судами, не усматривает оснований не согласиться с выводами судов и признает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены судом округа и отклонены, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Доводы подателя жалобы о том, что судами не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего документального и достоверного подтверждения.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с изложенным кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки оспариваемых ответчиком выводов судов.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288      АПК РФ.

 Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2023 по делу № А56-14033/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Франчайзинговая компания «Стратегия развития» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

 

А.В. Кадулин

 Т.И. Сапоткина