Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-21901/2021

27 сентября 2022 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Железняк Е.Г., Кушнаревой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Созидатель» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 23 февраля 2022 года по делу № А33-21901/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2022 года по тому же делу,

установил:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Минусинского района (далее также – отдел, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к обществу с ограниченной ответственностью «Созидатель»(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Минусинск, далее также –ООО «Созидатель», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.02.2007 № 695 за период 01.01.2019 по 31.12.2021 в размере 639 005 рублей 58 копеек, пени за период с 16.07.2019 по 28.12.2021 в сумме416 969 рублей 74 копеек.

Общество «Созидатель» предъявило встречное исковое заявление к отделу с требованием об обязании осуществить перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка от 20.02.2007 № 695 за период с 01.01.2019 по 30.06.2021 с применением кадастровой стоимости земельного участка в размере 631 000 рублей, утвержденной решением Красноярского краевого суда по делу № 3а-630 от 03.09.2020 и коэффициента К1, учитывающего категорию арендатора, в размере 0,015.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 февраля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2022 года, иск удовлетворен частично с учетом произведенной ответчиком ранее оплаты. Судом с ответчика в пользу истца взыскано 416 662 рубля 82 копейки в том числе: 290 732 рубля 06 копеек долга по арендной плате по договору аренды земельного участка № 695 от 20.02.2007 за период с 01.01.2019 по 31.12.2021, 125 930 рублей 76 копеек пеней за просрочку оплаты арендной платы за период с 16.07.2019 по 28.12.2021. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. Согласившись с позицией ответчика о необходимости расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости, определенной  решением Красноярского краевого суда от 03 сентября 2020 года в размере 631 000 рублей, вместе с тем суд указал на отсутствие оснований для применения коэффициента К1 0,015.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Созидатель» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы общество «Созидатель» сослалось на неверное, по его мнению, применение судами коэффициента (К1) для расчета арендной платы, примененного истцом и судами без учета категории арендатора.

По мнению ответчика, суды не дали оценку действиям истца, заявившего в одностороннем порядке о применении коэффициента 0,074, а впоследствии, в результате уточнения иска, коэффициента 0,179. Ответчик также утверждает о том, что уведомление о повышении коэффициента арендатору истцом в нарушение условий договора аренды не направлялось, при этом заявляет, что на арендуемом им земельном участке отсутствуют станции технического обслуживания, объекты дорожного сервиса, что судами, по мнению заявителя жалобы, проигнорировано.

Стороны своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 10 августа 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, администрация Минусинского района от имени муниципального образования «Минусинский район» (арендодатель) и общество «Созидатель» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.02.2007 № 695, по условиям которого арендатор принял в аренду сроком на три года с 20.02.2007 по 19.02.2010 земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 24:25:2401006:0472, площадью 8 702 кв.м, находящийся по адресу: Красноярский край, Минусинский район, промышленная площадка Электрокомплекса, ул. Транспортная, 13, для использования в целях размещения авторемонтных мастерских, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

Условиями договора предусмотрено внесение арендной платы ежегодно в срок до 15 июля и 15 ноября равными долями (пункт 3.3); за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора (пункт 5.2).

Согласно пункту 6.3 договора в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых размеров арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем с момента вступления в силу соответствующего правового акта.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором соответствующего уведомления. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки арендодателем заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Арендатор обязан перечислять арендную плату в размере и порядке, согласованных с арендодателем в договоре и в соответствующих уведомлениях с момента их получения.

Земельный участок передан обществу «Созидатель» по акту приема-передачи.

На основании договора купли-продажи нежилого здания от 11.02.2001 за обществом «Созидатель» 16.04.2010 зарегистрировано право собственности на нежилое здание, главный корпус (авторемонтные мастерские), назначение нежилое, общей площадью 3319,4 кв.м, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, промышленная площадка Электрокомплекса, ул. Транспортная, 13.

Письмом от 05.08.2019 № 624 отдел сообщил арендатору, что с 01.01.2019 при расчете арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:25:2401006:472 применяется коэффициент К1 - 0,074 (п. 2.9 «Земельный участки, предназначенные для размещения гаражей»), утвержденный решением Минусинского районного Совета депутатов от 25.12.2017 № 155-рс.

ООО «Созидатель» обратилось к главе Минусинского района с заявлением от 08.08.2019 № 14 о перерасчете размера арендной платы за 2019 год за земельный участок по договору аренды от 20.02.2007 № 695, поскольку, вместо коэффициента равного 0,015, соответствующего земельным участкам, предоставленным под объекты промышленности, транспорта, связи, энергетики и иного производственного значения, к расчету применен коэффициент 0,074, соответствующий земельным участкам, предназначенным для размещения гаражей и коммерческих автостоянок, парковки автомобилей.

Администрация Минусинского района письмом от 23.08.2019 № 2649-12 сообщила обществу о том, что на основании представления Минусинской межрайонной прокуратуры от 20.03.2019 № 366ж-2019 об устранении нарушения законодательства землепользования произведен перерасчет арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:25:2401006:472; на данном земельном участке расположен принадлежащий обществу «Созидатель» объект: «нежилое здание главный корпус (авторемонтные мастерские)», вид разрешенного использования согласно договору аренды от 20.02.2007 № 695 соответствует расположенному на данном земельном участке объекту, вследствие чего подлежит применению коэффициент К1 в размере 0,074 в соответствии с пунктом 2.9 «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей», утвержденный решением Минусинского районного Совета депутатов от 25.12.2017 № 155-рс. На основании постановления правительства Красноярского края от 26.09.2017 № 556-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения» произведено изменение кадастровой стоимости для исчисления арендной платы за землю на 01.01.2018 (ранее -2 524 885 рублей 30 копеек, с 01.01.2018 - 2 576 662 рубля 20 копеек).

Решением Красноярского краевого суда от 03 сентября 2020 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:2401006:472, площадью 8 702 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения авторемонтных мастерских, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Минусинский район, промышленная площадка Электрокомплекса, ул. Транспортная, 13, в размере его рыночной стоимости - 631 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2016.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:25:2401006:472 считать 12.05.2020.

Письмом от 09.12.2020 общество «Созидатель» направило главе Минусинского района копию решения Красноярского краевого суда от 03 сентября 2020 года и просило произвести перерасчет арендной платы на будущий период времени и существующих начислений.

Ссылаясь на невнесение обществом арендной платы в размере, определенном с учетом  примененного арендодателем коэффициента К1 равного 0,074, отдел обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пеней, уточнив в последующем примененный коэффициент К1, полагая, что при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.02.2007 № 695  подлежит применению коэффициент 0,179, предусмотренный пунктом 2.8 решения Минусинского районного Совета депутатов от 25.12.2017 № 155-рс - «земельный участки, предназначенные для размещения станций технического обслуживания (автосервисов), объектов придорожного сервиса».

Возражая против предъявленного иска, общество «Созидатель» заявило о необходимости применения в рассматриваемом споре коэффициента К1 в размере 0,015, предусмотренного пунктом 2.11 указанного решения - «земельные участки, предоставленные под объекты промышленности, транспорта, связи, энергетики и иного производственного значения».

Суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд, частично удовлетворяя предъявленный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, руководствовались положениями статей 307, 309, 329, 330, 424, 606, 608, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 391, 403 Налогового кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», правовой позицией, высказанной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.02.2019 № 10-П, решением Минусинского районного Совета депутатов от 25.12.2017 № 155-рс и исходили из того, что арендная плата за 2019, 2020 и 2021 годы подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 631 000 рублей, с применением коэффициента К1, установленного в размере 0,179 и коэффициента К2, установленного в размере 1.

Между тем при принятии оспариваемых судебных актов суды не учли следующее.

По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 (в редакции до 01.03.2015) и статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно пункту 19 названного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с абзацами 1, 2 Основных принципов определения арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009№ 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Таким образом, одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации, установленных в названном постановлении, является необходимость соответствия арендной платы виду использования земельного участка.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на категории, к которым в том числе относятся земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (подпункт 3).

Из материалов дела следует, что ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 24:25:2401006:0472, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Согласно части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Земельный участок с кадастровым номером 24:25:2401006:0472 согласно выписке из ЕГРН от 25.10.2021 имеет вид разрешенного использования - размещение авторемонтных мастерских.

Делая выводы о том, что арендная плата за 2019, 2020 и 2021 годы подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости равной 631 000 рублей,  коэффициента К2, установленного в размере 1, суды  применили коэффициент К1 в размере 0,179 (п. 2.8 «земельный участки, предназначенные для размещения станций технического обслуживания (автосервисов), объектов придорожного сервиса»), утвержденный решением Минусинского районного Совета депутатов от 25.12.2017 № 155-рс.

В доводах кассационной жалобы ответчик оспаривает правомерность применения при расчете арендной платы за предоставленный ему по договору аренды земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения ремонтных мастерских» коэффициента К1 в размере 0,179, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения станций технического обслуживания (автосервисов), объектов придорожного сервиса.

Проверяя выводы судов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежит отмене по следующим основаниям.

Возражая против предъявленного иска и заявляя встречные требования, общество «Созидатель» ссылалось на отсутствие на предоставленном ему земельном участке, как станций технического обслуживания, так и объектов дорожного сервиса.

Таким образом, принимая во внимание возражения ответчика, судам при рассмотрении дела следовало проверить доводы каждой из сторон спора и разрешить вопрос о фактическом использовании земельного участка.

Применение при расчете арендной платы вида использования земельного участка, указанного истцом, без учета фактического использования ответчиком земельного участка, более того, без предоставления арендодателем доказательств использования спорного участка с нарушением вида разрешенного использования, предусмотренного договором аренды, ведет к нарушению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков.

При отсутствии в деле доказательств фактического использования спорного земельного участка для размещения станций технического обслуживания (автосервисов), объектов дорожного сервиса, вывод судов о применении при расчете арендной платы за пользование этим земельным участком с применением коэффициента (К1), равного 0,179 является недостаточно обоснованным.

Суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаны на неполном исследовании всех имеющихся доказательств и доводов сторон.

При таких обстоятельствах принятые по настоящему делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего разрешить имеющийся спор, распределить расходы за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 февраля 2022 года по делу № А33-21901/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2022 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

Е.Г. Железняк

Н.П. Кушнарева