АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-1324/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  09 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  10 апреля 2019 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи			Шуйской С.И.,

судей							        Зиновьевой Т.А.,

								        Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Недовбы Олега Владимировича (истца) на решение от 17.11.2018 Арбитражного суда Омской области (судья Савинов А.В.) и постановление от 17.01.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Солодкевич Ю.М., Дерхо Д.С., Рожков Д.Г.) по делу № А46-1324/2018  по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Недовбы Олега Владимировича (ИНН 550304477672, ОГРНИП 308554330400074)                            к бюджетному профессиональному образовательному учреждению Омской области «Омский колледж отраслевых технологий строительства                             и транспорта» (644010, Омская обл., г. Омск, ул. 35-я Северная, д. 3,                           ИНН 5503057789, ОГРН 1025500754619) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Сервис», министерство образования Омской области, министерство имущественных отношений Омской области.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Недовба Олег Владимирович  обратился в Арбитражный суд Омской области к бюджетному профессиональному образовательному учреждению Омской области «Омский колледж отраслевых технологий строительства и транспорта» (далее – учреждение) с исковым заявлением о разрешении разногласий при заключении  договора аренды имущества, находящегося в оперативном управлении бюджетного учреждения Омской области, от 28.12.2017 № 2 (далее – договор аренды                 № 2), путем установления отдельных пунктов на условиях протокола разногласий от 23.01.2018 в следующей редакции: пункт 1.1, абзац 2 – «Стоимость объекта аренды согласно отчету № 887 «Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями №№ 6-14, 17, частями помещения № 5 (площадью 9,18 м²                и площадью 7,56 м²), общей площадью 193,64 м², находящимся на первом этаже здания общественно-бытового блока, инвентарный номер: 562207, (лит. Б.Б1, Б2, Б3, Б4), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 35-я Северная, 3, составленного 11.12.2017 государственным предприятием Омкой области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» составляет 1 730 000 (один миллион семьсот тридцать тысяч) руб. 00 коп., с учетом НДС»; пункты 2.2.11, 2.2.12, 4.2.1, 5.2.3, 5.2.4, 5.4 исключить из договора, пункт 2.2.4 – «Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт»; пункт 3.1 – «Арендная плата за указанный в пункте 1.1 настоящего договора объект аренды на момент заключения настоящего договора устанавливается в размере 18 395, 80 (восемнадцать тысяч триста девяносто пять руб. 80 коп.) в месяц без учета НДС, 21 707,04 (двадцать одна тысяча семьсот семь рублей 04 копейки) с учетом НДС»; пункт 3.3 – «В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендная плата может изменяться по соглашению сторон не более одного раза в год, путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды».

Исковые требования со ссылкой на статью 445 ГК РФ мотивированы отклонением ответчиком предложенного истцом протокола разногласий.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Сервис» (далее –                     ООО «Бизнес-Сервис»), министерство образования Омской области (далее – минобразования), министерство имущественных отношений Омской области (далее – минимущество).

Решением от 17.11.2018 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 17.01.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано, с депозитного счета суда автономной некоммерческой организации «Центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» выплачены денежные средства в сумме 18 500 руб. за проведение экспертного исследования; Недовбе О.В. возвращено 1 500 руб.

В кассационной жалобе Недовба О.В. просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что возврат объекта аренды, кроме уведомления от 18.05.2019 № 379, ничем не подтвержден; на момент вынесения судом решения действовало распоряжение минимущества № 2560-Р от 04.12.2017 о даче учреждению согласия на сдачу истцу помещений.

В отзыве на кассационную жалобу минобразование просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

Отзыв учреждения на кассационную жалобу не принимается во внимание, так как в нарушение части 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) не содержит доказательств направления его всем участвующим в деле лицам заказным письмом с уведомлением в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания.

Недовба О.В., учреждение, ООО «Бизнес-Сервис», минобразование, минимущество о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва минобразования на него, проверив в порядке, предусмотренном статьей                          286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды нежилого помещения (здания) от 19.11.2012 № 3н (здания), заключенным между  учреждением  (арендодателем) и                    Недовбой О.В. (арендатором)  по результатам аукциона, арендодатель предоставил в пользование арендатора на срок с 19.11.2012 по 18.11.2017   принадлежащие ему на праве оперативного управления нежилые помещения №№ 6-14, 17, части помещения № 5 (площадью 9,18 м² и площадью 7,56 м²) общей площадью 193,64 м², находящиеся на первом этаже здания общественно-бытового блока, с инвентарным номером 562207 (литера Б.Б1, Б2, Б3, Б4), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 35-я Северная, 3, для организации общественного питания.

Распоряжением от 04.12.2017 № 2560-р минимущество дало свое согласие на сдачу в аренду Недовбе О.В. сроком до пяти лет двух частей нежилого помещения № 5 площадью 7,56 м² и 9,18 м² и нежилых помещений №№ 6-14, 17 общей площадью 176,9 м² на первом этаже здания общественно-бытового блока, с инвентарным номером 562207, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 35-я Северная, являющихся собственностью Омской области и закрепленных на праве оперативного управления за учреждением, рыночной стоимостью 5 388 033 руб.

Письмом от 12.01.2018 № 7 учреждение направило Недовбе О.В. проект договора аренды № 2 вышеупомянутых помещений. При этом в пункте 1.1 договора указало, что  стоимость объекта аренды согласно отчету                            ООО «Бизнес-Сервис» от 30.10.2017 составляет  5 388 033 руб. с учетом НДС, а в пункте 3.1, что арендная плата устанавливается в размере                        37 415 руб. без учета НДС, 44 149 руб. 92 коп. с учетом НДС.

Не согласившись с отдельными условиями договора аренды № 2, в том числе касающимися арендной платы, Недовба О.В. подписал его с протоколом разногласий от 23.01.2018.

Так, в пунктах 1.1, 3.1 договора аренды № 2 Недовба О.В. указал стоимость объекта в размере 1 730 000 руб. и арендную плату в размере       18 395 руб. 80 коп. без НДС  (21 707 руб. 04 коп. с НДС) на основании отчета от 11.12.2017 № 887, составленного по его заказу государственным предприятием Омкой области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства».

Протокол разногласий от 23.01.2018 подписан учреждением с протоколом согласования разногласий от 25.01.2018, в котором все оспариваемые истцом пункты, включая пункты 1.1 и 3.1 договора аренды                № 2, в качестве согласованной редакции ответчик указал  свою редакцию.

Поскольку разногласия по договору аренды № 2 между сторонами разрешены не были, истец предъявил в суд настоящий иск, при отказе в котором суд первой инстанции исходил из того, что стороны приступили к исполнению спорного договора в первоначальной редакции.

Апелляционный суд, поддерживая решение, сослался на правомерность отказа в иске в связи с изменением собственником порядка распоряжения имуществом.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что  требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

 Судами верно отмечено, что, получив у минимущества согласие на сдачу помещений в аренду и направив Недовбе О.В. проект договора аренды ранее используемых им помещений, учреждение не вправе было отказать предпринимателю в рассмотрении вопроса о заключении договора аренды, а последний вправе был передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, что и было им сделано 30.01.2018.

С учетом того, что имущество, являющееся предметом договора аренды, исследуемого в рамках настоящего спора, является государственным, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, пунктом 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья                      422 ГК РФ).

В силу пункта 4.2 постановления Пленума № 73 условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 постановления Пленума № 73).

Между тем частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом. При этом законом не определено, в какой форме должно быть принято решение об ином распоряжении имуществом.

Пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В то же время бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом (пункт 3 статьи 298 ГК РФ).

Учитывая, что учреждение является бюджетным учреждением, передача закрепленного за ним недвижимого имущества в аренду может быть осуществлена исключительно с согласия собственника этого имущества и/или учредителя указанного учреждения, каковым является минимущество.

Апелляционный суд установил, что минимущество письмом от 03.09.2018 № 570 проинформировало учреждение о сдаче в аренду нежилых помещений только с имуществом, неотделимо связанным с  этими помещениями (моечной ванной, ванной эмалированной, витринами, столами, тестомесильной машиной, плитой электрической, шкафом пекарским и другим имуществом), так как целевым назначением имущества, предполагаемого к передаче, является организация питания обучающихся и работников учреждения.

Данное обстоятельство расценено апелляционным судом как решение минимущества о распоряжении спорным имуществом в ином порядке.

Принимая во внимание, что собственником принято решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом, апелляционный суд пришел к правомерному выводу, что согласно пункту 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции данное обстоятельство является основанием для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в части 9 указанной статьи, и отказал в иске.

При этом апелляционный суд правильно указал, что принятие решения об ином способе распоряжения имуществом в процессе рассмотрения настоящего дела само по себе не является основанием для удовлетворения требований истца.

Поскольку нарушений норм материального права и норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов (статья 288                      АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено, то кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.11.2018 Арбитражного суда Омской области и постановление от 17.01.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу                      № А46-1324/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					С.И. Шуйская

Судьи									        Т.А. Зиновьева

										        В.В. Тихомиров