АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                          Дело № А32-48030/2019

Резолютивная часть решения объявлена 15.04.2021 года.

Полный текст решения изготовлен 20.05.2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Темрюкское городское поселение Темрюкского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчики: 

1. Администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. Лодочный кооператив «Спортивное рыболовство» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 17.07.2018                         № 3000008691 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2,

о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности, 

от администрации Темрюкского городского поселения: ФИО2 – по доверенности, 

от Лодочного кооператива «Спортивное рыболовство»: ФИО3 – директор,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Темрюкское городское поселение Темрюкского района (далее – истец, прокурор) обратился в арбитражный суд к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района (далее – администрация) и ЛК «Спортивное рыболовство» (далее – общество) с требованиями: 

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией Темрюкского городского поселения Темрюкского района и ЛК «Спортивное рыболовство» договор аренды от 17.07.2018 № 3000008691 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2 площадью 12 209 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1102021:2, зарегистрированного в ЕГРН (запись № 23:30:1102021:2-23/044/2018-6 от 25.07.2018).

Требования мотивированы тем, что площадь земельного участка, предоставленного в собственность обществу, значительно превышает площадь знания, расположенного на нем.

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях, представил дополнительные пояснения, указал, что в допросе эксперта нет необходимости.

Представители администрации и общества возражали против требований, полагали, что с учетом дополнительных доводов истца оснований для вызова эксперта не имеется.

В судебном заседании 08.04.2021 объявлен перерыв до 15.04.2021 для вызова эксперта.

После перерыва заседание продолжено.

Эксперт ответил на вопросы суда и сторон.

Представитель истца ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, собственников земельных участков, образованных из спорного земельного участка.

Представители ответчиков возражали.

Ходатайство отклонено в связи с необоснованностью.

В представленных ранее отзывах администрация указала, что спорный договор аренды расторгнут на основании соглашения от 26.06.2019, кроме того, с учетом проведённой экспертизы площадь спорного земельного участка соразмерна площади необходимой для эксплуатации строений, принадлежащих обществу на праве собственности.

Общество в отзыве также поддержало довод администрации о том, что спорный договор аренды расторгнут, указало, что площадь спорного земельного участка соразмерна площади, необходимой для эксплуатации строений, что подтверждается топографической съемкой и заключением, представленным обществом в материалы дела.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления администрации Темрюкского городского поселения  Темрюкского района от   11.07.2018  №  669  между администрацией и обществом заключен договор аренды от 17.07.2018 № 3000008691 (далее – договор, спорный договор) земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2 площадью 12 209 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного   по адресу: 

<

...> предназначенного для строительства причалов и пристаней.  

Договор  зарегистрирован  в  Едином  государственном  реестре недвижимости (запись от 25.07.2018 № 23:30:1102021:2-23/044/2018-6) (далее - ЕГРН) в установленном законом порядке.

Земельный участок предоставлен администрацией обществу для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося у него в собственности, здания сторожки с кадастровым номером 23:30:1102020:14 площадью 43,3 кв.м.

По мнению истца необходимость земельного участка указанной площади для эксплуатации сторожки документально не подтверждена и не обоснована.

После заключения оспариваемого договора аренды общество возвело на данном участке два объекта недвижимости - эллинги площадью 85,9 кв.м каждый, зарегистрировав на них право собственности в ЕГРН (эллинг № 2 - запись от 24.12.2018           № 23:30:1102020:20-23/044/2018-1; эллинг № 1- запись от 01.02.2019 № 23:30:1102020:21-23/044/2019-1).

Прокурор, полагает, что заключенный в отношении спорного земельного участка договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку площадь земельного участка (12 209 кв.м.) предоставленного в аренду обществу, значительно превышает площадь строения (43,3 кв.м.), расположенного на нем.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд за защитой нарушенного права неопределенного круга лиц и муниципального образования Темрюкское городское поселение Темрюкского района.

При решении вопроса о возможности удовлетворения заявленных требований суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. 

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Согласно ст. 44 АПК РФ ответчиком в арбитражном процессе является лицо, привлекаемое судом к участию в деле в связи с заявлением истца о том, что им оспариваются или нарушаются принадлежащие последнему права.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке. При этом иск предъявляется лицу, которое, по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы.

В силу положений ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных государственными и муниципальными унитарными предприятиями, а также о применении последствий недействительности таких сделок.

Положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, далее - Гражданский кодекс) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд отклоняет довод ответчиков о том, что требования не могут быть удовлетворены, так как спорный договор на момент подачи искового заявления расторгнут, поскольку сделка несоответствующая требованиям закона ничтожна с момента ее заключения и не влечет юридических последствий, в связи с чем, ничтожная сделка не может быть расторгнута.

Ответчики в отзыве указали на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1 и 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В данном случае оспариваемый договор аренды земельного участка заключен 17.07.2018, то есть с указанной даты началось исполнение оспариваемой сделки, следовательно срок исковой давности истекает 17.07.2021.

Исковое заявление подано истцом в суд 11.10.2019, что подтверждается штампом отдела делопроизводства на исковом заявлении.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения к заявленным требованиям норм об исковой давности.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, исключительным правом на испрашиваемый земельный участок обладает заявитель в силу расположенного на земельном участке строения, принадлежащего ему на праве собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что спорный земельный участок площадью 12 209 кв.м. предоставлен обществу под эксплуатацию объекта площадью 43,3 кв.м., в связи с чем, площадь участка не соразмерна площади необходимой для эксплуатации объекта, расположенного на нем, следовательно участок предоставлен в обход публичных процедур.

Определением суда от 24.08.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «НовоТех» ФИО4, на разрешение эксперта  поставлены следующие вопросы:

1. Какова площадь земельного участка, необходимого для использования, обслуживания и эксплуатации зданий, строений и сооружений, принадлежащих Лодочному кооперативу «Спортивное рыболовство», расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2?

2. Соответствует ли площадь земельного участка в размере 12 209 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> предназначенного для строительства причалов и пристаней, предоставленного в аренду Лодочному кооперативу «Спортивное рыболовство» на основании договора аренды № 3000008691 от 17.07.2018, занятая объектами недвижимости (зданиями и сооружениями), принадлежащими Лодочному кооперативу «Спортивное рыболовство», и необходимая для их использования в установленном порядке нормам отвода земель для данного вида деятельности по состоянию на 17.07.2018?

В заключении от 01.02.2021 № 6-2021 эксперт пришел к следующим выводам.

1. Площадь земельного участка, необходимого для использования, обслуживания и эксплуатации зданий, строений и сооружений, принадлежащих обществу, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, предоставленного в аренду обществу на основании договора аренды от 17.07.2018 № 3000008691 составляет 12 209 кв.м.

2. Площадь земельного участка в размере 12 209 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> предназначенного для строительства причалов и пристаней, предоставленного в аренду обществу на основании договора аренды от 17.07.2018№ 3000008691, занятая объектами недвижимости (зданиями и сооружениями), принадлежащими Лодочному кооперативу «Спортивное рыболовство», и необходимая для их использования в установленном порядке нормам отвода земель для данного вида деятельности по состоянию на 17.07.2018 соответствует.

При ответе на второй вопрос в исследовательской части эксперт указал, что согласно сведениям ЕГРН и топографической съемке, выполненной на момент заключения спорного договора аренды от 17.07.2018 № 3000008691, на спорном земельном участке были расположены следующие здания, сооружения и объекты общей площадью 6 239,79 кв.м.:

- нежилое здание сторожки с кадастровым номером 23:30:1102021:14 площадью 43,3 кв.м.;

- нежилое строящееся здание эллинга № 1 площадью 115 кв.м.;

- нежилое строящееся здание эллинга № 2 площадью 115 кв.м.;

- нежилое строящееся здание эллинга площадью 196 кв.м.;

- нежилое строящееся здание эллинга № 12 площадью 72,5 кв.м.;

- беседка площадью 55,25 кв.м.;

- строение (сооружение) ТП площадью 4 кв.м.;

- сооружение ШГРП площадью 15 кв.м.;

- линии электропередач ВЛ-0,4 кВ площадью 1 213 кв.м.;

- газопровод площадью 1 192 кв.м.;

- водопровод площадью 1 171 кв.м.;

- искусственный канал площадью 1 984 кв.м.

Для эксплуатации данных объектов необходимы подъездные пути общей площадью 1 423 кв.м.

Фактическое использование спорного земельного участка соответствует основному виду разрешенного использования – причалы для маломерных судов, размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов.

Для исследуемого земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений общества возможно применить коэффициент застройки в размере 0,6 (60%) как необходимый для использования на нем зданий и сооружений, следовательно необходимый показатель площади земельного участка для размещения зданий и сооружений составляет 7 325,4 кв.м. (12 209 кв.м. х 0,6).

Согласно правилам землепользования и застройки Темрюкского городского поселения Темрюкского района для зоны Р-4 (зона причалов для маломерных судов) для их размещения установлен максимальный процент застройки – 80%, то есть застройка на спорном земельном участке не должна превышать более 80% от площади участка (12 209 кв.м. х 0,8 = 9 767,2 кв.м.), минимальный процент застройки для указанной зоны не установлен.

Также эксперт указывает, что площадь застройки спорного земельного участка составляет 51 % площади участка.

При этом площадь исследуемого земельного участка в размере 12 209 кв.м. не превышает нормативно установленную максимальную площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем в совокупности технологически взаимосвязанных зданий и строений для строительства причалов и пристаней.

В судебном заседании 15.04.2021 эксперт ответил на вопросы суда и сторон, пояснил, что спорный земельный участок огорожен забором, на нем расположен технологический комплекс (единый имущественный комплекс) лодочного кооператива, состоящий из зданий эллингов, складов, расположенных вокруг искусственного канала. Признаком единого имущественного комплекса является непосредственная технологическая связь между зданиями, имеющими единое назначение, все здания расположены вдоль искусственного канала, организовано причаливание судов, инженерное обеспечение следует судьбе основных строений (эллинги и искусственный канал). В заключении допущены технические ошибки в дате выдачи разрешения на строительство фундамента, правильная дата 04.07.2018, а на строительство эллинга № 12 - 26.06.2018.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования спорного земельного участка для строительства и эксплуатации причалов и пристаней, таким образом, основным объектом является искусственный канал, а остальные необходимы обществу для его обслуживания, в связи с чем, суд соглашается с выводами эксперта и приходит к выводу, что объекты ответчика, расположенные на спорном земельном участке, являются единым имущественным комплексом.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями АПК РФ, основано на материалах дела, является ясным и полным, сомнений в отношении выводов эксперта у суда не возникло, кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав представленные в дело доказательства и экспертное заключение            от 01.02.2021 № 6-2021, суд пришел к выводу, что основания для квалификации договора аренды от 17.07.2018 № 3000008691 как недействительной  (ничтожной) сделки отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении указанной  части  исковых требований следует отказать.

Истец в представленных в судебном заседании 08.04.2021 дополнительных пояснениях к исковому заявлению указывает на то, что между сторонами были заключены договоры аренды от 25.10.2010 № 300004416 и от 17.12.2015 № 3000007035 в отношении спорного земельного участка.

Суд данный довод истца не принимает во внимание, поскольку договором аренды от 25.10.2010 № 300004416 спорный земельный участок предоставлен для строительства спортивно-оздоровительного комплекса до введения в действие п. 21 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ В свою очередь, договор аренды от 17.12.2015 № 3000007035 по сути является первоначальным договором, поскольку им спорный земельный участок предоставлен для иных целей и с иным видом разрешенного использования (для строительства и эксплуатации причалов и пристаней).

Кроме того, суд отмечает, что вышеуказанные договоры не оспорены, предметом спора по настоящему делу не являются, в связи с чем, правовых значений для рассматриваемого спора не имеют.

В  связи  с отказом в  удовлетворении требования о  признании  договора  аренды недействительным, не подлежит удовлетворению и требование о применении последствий недействительности сделки.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Следовательно расходы, понесенные ответчиком при проведении судебной экспертизы, назначенной определением суда от 24.08.2020, необходимо взыскать с истца в пользу общества в размере 50 000 руб.

Согласно ч. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Определением суда от 14.10.2019  по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, расположенного по адресу: г. 

<

...> и запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать действия по регистрации любых сделок, связанных с передачей прав и обязанностей в отношении указанного земельного участка, а также о регистрации прав на какие-либо объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, которые подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд       

РЕШИЛ:

Ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве 3-х лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора отклонить.

В иске отказать.

Взыскать с прокуратуры Краснодарского края (ОГРН 

<

***>) в пользу Лодочного кооператива «Спортивное рыболовство» (ИНН 

<

***>)   50000 рублей возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019  обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 23:30:1102021:2, расположенного по адресу: г. 

<

...> и запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать действия по регистрации любых сделок, связанных с передачей прав и обязанностей в отношении указанного земельного участка , а также о регистрации прав на какие-либо объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке , отменить.

Указанные обеспечительные меры в силу ч.5 ст. 96 АПК РФ сохраняют свое действие до вступления настоящего решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

          Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             Р.Ю. Савин