ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru  

    

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-3740/2024

10 апреля 2025 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2025.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.04.2025.

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Приваловой А.В., Плотникова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кучиной А.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 04 февраля 2025 года по делу № 83-3740/2024,

по исковому заявлению Администрации города Керчи Республики Крым

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Керчи Республики Крым (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды земельного участка от 14.01.2008 и также просила суд обязать ответчика вернуть арендованный земельный участок по акту приема-передачи к договору аренды земельного участка от 14.01.2008.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно пункту 13 статьи 3 Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» № 38-3PK от 31.07.2014 (далее - Закон N 38-ЗРК), стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации. Однако, в нарушении указанных требований закона, спорный договор аренды земельного участка не был переоформлен ответчиком.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 04.02.2025 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобе апеллянт указал на то, что ответчиком не выполнены обязанности по переоформлению договора аренды земельного участка, что является основанием для его расторжения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

В судебное заседание 03.04.2025 лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле. 

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 14.01.2008 между Керченским городским советом (правопреемником которого является Администрация) и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), в соответствии с пунктом 1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок под обслуживание существующего здания офиса, который находится по адресу: ул. Циолковского, 16-А, г. Керчи, согласно решению 24 сессии Керченского городского совета 5 созыва АРК от 20.11.2007.

Целевое назначение земельного участка – земли жилой и общественной застройки (пункт 16 договора).

Согласно пункту 2 договора в аренду передается земельный участок площадью 0,0379 га.

На земельном участке находятся объекты недвижимого имущества – каменное, нежилое, одноэтажное здание-офис (пункт 3 договора).

Договор заключен сроком на 49 лет, по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на продления его на новый срок (пункт 8 договора).

Согласно пункту 36 договора изменение условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию. В случае не достижения согласия сторон в отношении изменений условий договора, спор регулируется в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 38 договора, действие договора прекращается путем его расторжения по:

- взаимному согласию сторон;

- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует ее использования, а также по другим основаниям, определенным законом.

Между сторонами подписан акт приема-передачи объекта аренды – земельного участка по ул. Цокольного, 16-а, г. Керчи от 14.01.2008.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.10.2023 на земельном участке по адресу: 

<

...>, расположено нежилое здание общей площадью 273,4 кв.м с кадастровым номером 90:19:010109:14655, правообладателем которого является ФИО1, на основании договора купли-продажи от 14.08.2007. (л.д. 30, 57-60)

Ссылаясь на то, что ответчик до 1 января 2020 года не внес изменения в договор аренды земельного участка, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с не урегулированием спора в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, в связи с тем, что не приведение договора аренды в соответствие с российским законодательством не является основанием для расторжения договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Предметом спора по данному делу являются материально-правовые требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, вследствие не выполнения ответчиком обязанности по переоформлению договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Положениями пункта 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как следует из условий пункта 38 договора, действие договора прекращается путем расторжения по решению суда на основании требования одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором, вследствие случайной гибели, повреждения земельного участка, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (ч. 2 ст. 452 названного Кодекса). Однако право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (Определение ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17232/13 по делу N А56-47877/2012).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений.

Как следует из материалов дела, в качестве основания для расторжения договора аренды истец указал на невыполнение ответчиком обязанности по переоформлению договора в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, предусмотренными пунктом 13 статьи 3 Закона N 38-ЗРК.

Так, в соответствии с нормой части 9 статьи 3 Закона № 38-ЗРК установлено, что право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон № 6-ФКЗ), соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированного в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации (часть 12 статьи 3 Закона N 38-ЗРК).

Пунктом 13 статьи 3 Закона N 38-ЗРК предусмотрена обязанность сторон по договору аренды земельных участков, заключивших такие договоры до вступления в силу Закон № 6-ФКЗ, внести до 01.01.2020 изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации. При этом, заинтересованные лица вправе подать заявление о переоформлении прав и после истечения срока, предусмотренного ч. 13 ст. 3 Закона N 38-ЗРК.

Таким образом, из вышеуказанных положений следует, что определяя сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них или оснований расторжений договора в связи с невыполнением землепользователями требований указанных выше норм.

Как следует из материалов дела, спорный договор был заключён для обслуживания существующего на нем здания офиса.

Срок действия договора определен сторонами в пункте 8 договора на 40 лет, то есть до 14.01.2048.

В деле отсутствуют доказательства ненадлежащего исполнения ответчиком добровольно принятых на себя этой сделкой обязательств.

В то же время, не переоформление прав пользования земельным участком не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в понимании норм статей 450 и 619 ГК РФ.

Кроме того, судебная коллегия также считает необходимым отметить, что такое обстоятельство, как не переоформление договора аренды не влечет существенные нарушения условий договора со стороны арендатора, вызванные наступлением неблагоприятных последствий для арендодателя, причинение ему значительного ущерба, а также не освобождает арендатора от обязанности исполнять условия договора.

Иных оснований для расторжения договора аренды земельного участка истцом не приведено. 

Более того, как правомерно отметил суд первой инстанции, согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН на спорном земельном участке расположено нежилое здание площадью 273,4 кв.м, принадлежащее ФИО1 на праве собственности.

Земельный участок предоставлялся в аренду для обслуживания размещенного на нем строения.

Из предоставленного плана земельного участка и заключения № 95-з от 16.09.2024 кадастрового инженера ФИО2 следует, что спорный земельный участок практически полностью находится под объектом недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

С учетом изложенного, поскольку арендуемый земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1 и предоставлен для обслуживания такого объекта (пункт 1 договора), и у ответчика имеется исключительное право на использование земельного участка, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция сформирована в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 28.04.2021 по делу N А83-2900/2019. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.07.2021 в передаче кассационной жалобы по делу для рассмотрения в судебном заседании СК ЭС ВС РФ отказано.

На основании изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции законно и обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований Администрации.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции принял правильное по сути решение, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 04 февраля 2025 года по делу №83-3740/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                       Н.И. Сикорская

Судьи                                                                                                       А.В. Привалова

                                                                                                                  И.В. Плотников