Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-95327/2015

10 ноября 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 03 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Закрытое акционерное общество "НТГ" (место нахождения: Россия 196084, Санкт-Петербург, ул. Цветочная, д. 16, ОГРН 

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 

1. Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (место нахождения: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5);

2. Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (место нахождения: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, 

<

...> подъезд);

3. Открытое акционерное общество «Региональное управление оценки» (место нахождения: Россия 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 68);

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 10.01.2017);

- от ответчика: не явился, извещен;

- от третьего лица-1: не явился извещен;

- от третьего лица-2: ФИО3 (доверенность от 09.01.2017);

- от третьего лица-3: не явился, извещен;

установил:

Закрытое акционерное общество "НТГ" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений города Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м., кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, по цене 60 120 538 руб. 30 коп. с учетом платежа в рассрочку, ежемесячно, равными долями, с периодом рассрочки 60 месяцев, на условиях согласно приложению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества), Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН»), Открытое акционерное общество «Региональное управление оценки» (далее – ОАО «Региональное управление оценки»).

Определением от 20.06.2016 судом удовлетворено ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м., кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, по состоянию на дату 30.06.2015, а также постановки перед экспертом иных вопросов; судом направлены запросы в экспертные учреждения, предложенные сторонами. 

Определением от 01.08.2016 суд удовлетворил ходатайство истца об объединении настоящего дела и дела № А56-36124/2016 в одно производство, присвоив делу                        № А56-95327/2015.

В судебном заседании 05.08.2016 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, в которых просит урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д.186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв.м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, и признать договор купли-продажи нежилого помещения заключенным между Комитетом и Обществом на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий истца от 14.03.2016 к договору купли-продажи нежилого помещения б/д и б/н, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 60 120 538,30 (Шестьдесят миллионов сто двадцать тысяч пятьсот тридцать восемь) рублей 30 копеек, НДС не облагается».

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением от 05.08.2016 суд назначил экспертизу, производство по делу приостановил.  

Определением от 25.10.2016 производство по делу возобновлено в связи с получением судом экспертных заключений от 07.10.2016 и 13.10.2016 № 16-102-Т-А56-95327/2015.

После ознакомления с экспертным заключением и дачи экспертами соответствующих пояснений в судебном заседании суд (с учетом заявленных сторонами замечаний) пришел к выводу о необходимости назначения дополнительной экспертизы.

Определением от 27.03.2017 назначена дополнительная судебная экспертиза.

Определением суда от 15.05.2017 суд продлил срок проведения экспертизы до 15.06.2017 с установлением срока его представления суду не позднее 16.06.2017.

От экспертной организации поступило заключение эксперта                                           № 17-41-Т-А56-95327/2015, которое приобщено к материалам дела.

В связи с поступившим заключением экспертизы истец вновь уточнил заявленные требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, лит. А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 71 704 822 руб. 60 коп., НДС не облагается».

Уточнения исковых требований приняты судом.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования. Представитель ГУП «ГУИОН» возражал по доводам, изложенным в отзыве, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. 

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, участвующими в деле лицами не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы.

При таких условиях предусмотренные статьей 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют.

Комитет, Фонд имущества и ОАО «Региональное управление оценки», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество является  арендатором объекта нежилого фонда – нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, на основании зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды № 12-А-2502 от 29.10.2012 со сроком действия до 30.06.2015 включительно.

30.06.2015 Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) с учетом формы платежа: в рассрочку, ежемесячно, равными долями, с периодом рассрочки 60 (Шестьдесят) месяцев.

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 № 1706-рз определены условия приватизации нежилого помещения по цене продажи 81 230 000 руб., НДС не облагается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015                  № 31-8-0119(228)-2015, выполненным ГУП «ГУИОН».

18.02.2016 Обществом получен для подписания проект договора купли-продажи, что подтверждается распиской представителя истца. 

Как следует из проекта указанного договора купли-продажи нежилого помещения продавец (Комитет) обязуется передать в собственность покупателя (истца), а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, литера А, пом.23Н, общей площадью 427,60 кв.м., кадастровый номер 78:14:0761901:2478, находящийся на 1 этаже. Пунктом 2.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый объект составляет 81 230 000 руб., НДС не облагается.

В порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) истец сопроводительным письмом от 14.03.2016                       (вх. № 1092 от 15.03.2016) направил Комитету протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, согласно которому предлагалось изложить пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 60 120 538,30 (Шестьдесят миллионов сто двадцать тысяч пятьсот тридцать восемь рублей тридцать копеек) рублей, НДС не облагается, в соответствии с заключениями специалистов об оценке рыночной стоимости от 30.06.2015 года № 168, от 30.06.2015 года № 168/1, выполненными ООО «Экспертный центр Северо-Запада».

Поскольку протокол разногласий Общества оставлен без рассмотрения, а возникшие разногласия по цене Объекта в досудебном порядке не урегулированы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (с учетом объединения дел и уточнений требований).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом  № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона.

Как установлено судом, у Общества имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по пункту  2.1 договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012                       № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза по следующим вопросам:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4), 1 этаж, по состоянию на 30.06.2015 года?;

2. Относятся ли неотделимые улучшения, выполненные истцом по договору                 № 100-05 от 19.10.2005 и договору генерального подряда № 04-06 от 14.03.2006, в нежилом помещении по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр-т, д. 186, лит. А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв.м., 1 этаж, к работам, подлежащим возмещению затрат в соответствии с пунктом 3 статьи 4 закона Санкт-Петербурга от 14.07.2014 № 387-58?;

3. Какова стоимость неотделимых улучшений, выполненных истцом по договору № 100-05 от 19.10.2005 и договору генерального подряда № 04-06 от 14.03.2006, в нежилом помещении по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр-т, д. 186, лит. А, пом. 23Н, площадью 427. 6 кв.м., 1 этаж с учетом амортизационного износа по состоянию на 30.06.2015?

Проведение данной экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО4 и ФИО5.

После получения экспертных заключений от 07.10.2016 и 13.10.2016 № 16-102-Т-А56-95327/2015 (по первому вопросу и отдельному по второму и третьему вопросам), дачи экспертами пояснений в ходе судебного заседания, с учетом приведенных Комитетом и ГУП «ГУИОН» возражений суд определением от 27.03.2017 назначил дополнительную экспертизу, сформулировав вопросы следующим образом:

1. Какова рыночная стоимость  нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м., кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, по состоянию на 30.06.2015 с учетом следующих замечаний:

- при определении состояния объекта оценки (ошибочное, по мнению ГУП «ГУИОН», отнесение состояния объекта оценки к градации «нормальное»);

- при определении ставки капитализации (ошибочное, по мнению ГУП «ГУИОН», использование данных рынка, не относящихся к рынку объекта оценки);

- использование неподтвержденных сведений о характеристиках объекта-аналога        № 2 доходного подхода (в источниках информации отсутствует номер дома объекта-аналога № 2, не подтверждена использованная экспертом информация о размере арендной платы за указанный объект-аналог в размере 2202 руб.);

- необоснованный, по мнению ГУП «ГУИОН», отказ эксперта от корректировки на местоположение для объекта-аналога № 2 сравнительного подхода (вход в объект-аналог осуществляется с торца дома).

Суд указал, что при проведении дополнительной экспертизы по первому вопросу эксперту следует учесть указанные замечания ГУП «ГУИОН»: в случае, если данные замечания будут признаны экспертом обоснованными и влияющими на рыночную стоимость Объекта, то произвести перерасчет рыночной стоимости Объекта; в случае несогласия с замечаниями обосновать в заключении соответствующие выводы.

2. Относятся ли работы, выполненные по договору № 100-05 от 19.10.2015 и договору генерального подряда № 04-06 от 14.03.2016, в нежилом помещении, расположенном по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м., кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, к работам, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с пунктом 3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58? 

3. Каков размер затрат на работы, выполненные по договору № 100-05 от 19.10.2015 и договору генерального подряда № 04-06 от 14.03.2016, в нежилом помещении, расположенном по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 186, литера А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м., кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, и признанные экспертом при ответе на вопрос № 2 работами, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с пунктом 3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58, с учетом амортизационного износа по состоянию на 30.06.2015?

По результатам проведения дополнительной судебной экспертизы в суд поступило заключение от 08.06.2017 № 17-41-Т-А56-95327/2015-1, согласно которому величина рыночной стоимости Объекта с учетом заявленных ГУП «ГУИОН» замечаний по состоянию на 30.06.2015 составляет 74 433 000 руб. 

Согласно заключению от 13.06.2017 № 17-41-Т-А56-95327/2015-1:

- по второму вопросу: экспертом определена только часть фактически выполненных работ, по части работ эксперт не смог установить, относятся ли они к работам, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с пунктом 3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58;

- по третьему вопросу: стоимость выполненных работ с учетом амортизационного износа  по состоянию на 30.06.2015 составляет 2 728 177 руб. 42 коп.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

 Эксперты, проводившие повторное исследование по определению суда, обладают специальными познаниями в области оценки. В распоряжение экспертов предоставлен необходимый и достаточный материал для проведения экспертизы по постановленным вопросам. 

Заключения по итогам дополнительной судебной экспертизы с учетом всех возражений, заявленных Комитетом и ГУП «ГУИОН», являются достаточно ясными и полными, не вызывают сомнений в обоснованности, не содержат неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения экспертов не имеется. Основания сомневаться в беспристрастности экспертов у арбитражного суда также отсутствуют.

Кроме того, эксперты ФИО6 и ФИО5 предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Все приведенные ГУП «ГУИОН» замечания относительно определения рыночной стоимости Объекта были тщательно проверены судом путем допроса эксперта ФИО6 в судебном заседании, а также посредством назначения дополнительной экспертизы с учетом приведенных ГУП «ГУИОН» замечаний.

В рассматриваемом случае заключение эксперта ФИО6 основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки признаются судом обоснованными. 

Представленные в материалы настоящего дела заключения экспертов отвечают требованиям статей 67, 68 АПК РФ и признаются судом надлежащими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого Объекта установлена в рамках дела судебной экспертизы, суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о принятии пункта 2.1 договора исходя из стоимости выкупаемого объекта в размере 74 433 000, определенной на основании заключения эксперта от 08.06.2017 № 17-41-Т-А56-95327/2015-1.

Относительно требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендованном нежилом помещении, суд отмечает следующее.

Частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендатором имущества. 

Из указанной нормы буквально следует, что при выкупе арендуемого помещения стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты имущества. При этом единственным критерием для такого зачета является наличие согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Судом установлено, что в период действия договора аренды Общество с письменного согласия КУГИ (письмо от 05.09.2005 № 3936-18) выполнило за счет собственных средств ремонтные работы в арендуемом помещении без зачета в счет арендной платы по договору аренды (по договору № 100-05 от 19.10.2005 – выполнение проектных работ; по договору генподряда № 04-06 от 14.03.2006 – выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции арендуемого помещения).

Согласно положению о районной межведомственной комиссии (далее – МВК), утвержденному Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий» (далее – Положение) к полномочиям Комиссии относится согласование проектов на перепланировку нежилых помещений без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания (пункт 2.1.6.6).

В силу пункта 2.1.7 Положения районная межведомственная комиссия наделена полномочиями приемочной комиссии по оформлению акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение переустройства и (или) перепланировки объектов, указанных, в частности, в пункте 2.1.6.6 Положения.

Приемочная комиссия проверяет соответствие выполненных работ согласованной проектной документации путем обследования и принимает решение об оформлении акта приемочной комиссии либо об отказе в оформлении акта приемочной комиссии в 30-дневный срок со дня подачи соответствующего заявления.

Проектные и ремонтные работы (неотделимые улучшения) выполнены и согласованы в установленном законном порядке, что подтверждается выпиской из акта № 3 от 01.02.2007 Межведомственной комиссии (далее – МВК) Московского района Санкт-Петербурга (о согласовании проекта перепланировки помещения) и акта                        № 24/4.17 от 10.12.2009 МВК Московского района Санкт-Петербурга (о приемки в эксплуатацию после перепланировки и (или) переустройства объекта).

После выполнения арендатором неотделимых улучшений общая арендуемая площадь помещения изменилась с 447,5 кв. м на 427,6 кв. м. 

Согласно кадастровому паспорту помещения от 18.12.2009 в отношении помещения, общей площадью 427,6 кв. м Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 22.12.2009 произведен государственный кадастровый учет, с присвоением помещению кадастрового номера 78:14:7619А:2001:33:4.

28.12.2009 между арендатором и Комитетом заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 12-А-2502 от 20.12.2006, согласно которому сторонами договора был уточнен предмет договора в отношении объекта аренды и согласована арендуемая площадь помещения 427,6 кв. м. 

Таким образом, Комитет, заключив с арендатором дополнительное соглашение                   № 1 к договору аренды, признал выполнение арендатором неотделимых улучшений. Доказательств того, что стоимость выполненных работ была зачтена в счет арендной платы, Комитетом не представлено. 

Ссылка ответчика на то, что для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты арендуемого имущества при выкупе необходимо было заключение дополнительного соглашения к договору аренды, по мнению суда, является ошибочной, поскольку норма части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ такого порядка не предусматривает, а устанавливает лишь наличие согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений. В рассматриваемом случае такое согласие имеет место, что подтверждается письмом КУГИ от 05.09.2005 № 3936-18, а также фактом подписания дополнительного соглашения № 1 к договору аренды                                        № 12-А-2502 от 20.12.2006. 

Также суд не может согласиться с доводом Комитета о том, что из письма КУГИ от 05.09.2005 № 3936-18 невозможно установить, какой именно перечень работ согласован и их стоимость.

Из материалов дела видно, что Общество в письме от 25.08.2005 № 14/05 просило Комитет согласовать выполнение арендатором всего комплекса ремонтно-строительных работ, с выполнением работ по перепланировке и переустройству помещения, согласно разработанной проектной документации для размещения офиса, без изменения наружных границ объекта. В письме указано, что комплекс ремонтно-строительных работ в арендуемом помещении включает в себя: разработку и согласование проектной документации, выполнение перепланировки и переустройства помещения, установка системы водоснабжения и водоотведения, работы по системе вентиляции, установка системы отопления и установка приборов учета, перекладка магистральных трубопроводов и стояков системы отопления жилого здания, работы по электроснабжению, установка пожарно-охранной сигнализации, замена и установка оконных проемов с остеклением, замена и заполнение дверных проемов, замена черновых полов и гидроизоляция пола, стяжка пола, усиление конструктивных элементов: стен кирпичных стальными обоймами, кладка отдельных участков кирпичных стен и заделка проемов в кирпичных стенах, внутренние отделочные работы. Ориентировочная стоимость работ составляет 10 000 000 руб.

В ответ на данное обращение Общества Комитет в письме от 05.09.2005                          № 3936-18 сообщил о том, что не возражает против проведения указанных работ в соответствии с техническими нормами и правилами.

Таким образом, вопреки доводам Комитета, он знал о перечне работ и ориентировочной их стоимости. Комитет не представил доказательств того, что Обществом выполнены не перечисленные работы, а иные.

При определении, какие именно работы являются неотделимыми улучшениями и подлежат зачету в счет оплаты выкупаемого помещения, суд, ввиду отсутствия иного правового регулирования, руководствовался приложением № 2 к Закону Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» от 30.06.2004 № 387-58, устанавливающим методику расчета объема возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда. 

Согласно пункту 3 приложения № 2 к названному Закону возмещению подлежат затраты, в том числе:

- на работы по восстановлению или устройству гидроизоляции пола, в том числе пола подвала, без изменения существующей высоты помещения;

 - на ремонт или замену кровли, лестничных маршей и площадок, ремонт фасадов зданий, входных крылец, черновых полов, оконных и дверных заполнений и пр.

Согласно заключению от 13.06.2017 № 17-41-Т-А56-95327/2015-1, выполненному экспертом ФИО5, размер затрат на работы, которые подлежат возмещению в соответствии с пунктом 3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004                № 387-58, с учетом амортизационного износа  по состоянию на 30.06.2015 составляет 2 728 177 руб. 42 коп., в том числе 28 197 руб. 65 коп. стоимость работ по устройству гидроизоляции пола, 701 558 руб. 33 коп. стоимость работ по замене черновых полов и 1 998 421 руб. 44 коп. стоимость работ по замене оконных и дверных заполнений.

Данные виды работ были согласованы Комитетом в письме от 05.09.2005                      № 3936-18, являющимся ответом на обращение Общества от 25.08.2005 № 14/05.

Таким образом, указанная стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету в счет оплаты стоимости Объекта в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Согласно статье 106 АПК РФ к числу судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде, отнесены расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Поскольку разногласия по договору урегулированы в редакции Общества, то есть судебный акт принят в его пользу, понесенные Обществом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб., по оплате экспертизы в сумме                 145 000 руб. (платежное поручение от 08.08.2016 № 245) и по оплате дополнительной экспертизы в сумме 39 500 руб. (платежное поручение от 27.03.2017 № 95), подлежат взысканию с ответчика по делу (Комитета). Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в размере 6000 руб. подлежит возвращению из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

урегулировать разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществом «НТГ» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 186, лит. А, пом. 23Н, площадью 427,6 кв. м, кадастровый номер 78:14:0761901:2478, предыдущий кадастровый номер 78:14:7619А:2001:33:4, 1 этаж, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: 

«2.1. Цена продажи Объекта составляет 74 433 000 руб., НДС не облагается.

Стоимость неотделимых улучшений в размере 2 728 177 руб. 42 коп. зачесть в счет оплаты приобретаемого Объекта.

С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений цена продажи Объекта составляет 71 704 822 руб. 58 коп., НДС не облагается».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу закрытого акционерного общества «НТГ» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 184 500 руб. по оплате судебной экспертизы.

Возвратить закрытому акционерному обществу «НТГ» из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 27.04.2016 № 117.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                              Герасимова Е.А.