АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А09-11012/2017

г.Калуга

11 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10.10.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 11.10.2019

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

Председательствующего

Сорокиной И.В.

Судей

Нарусова М.М.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

при участии в заседании:

ФИО2

от истца

общества с ограниченной ответственностью «СпецОптТорг»

от ответчиков

Володарской районной администрации города Брянска

Брянской городской администрации

от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора

публичного акционерного общества Национальный Банк «ТРАСТ»

от третьих лиц

общества с ограниченной ответственностью «Швейторгспецодежда»

Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации

Управления по строительству и развитию территории города Брянска

ФИО3

- представитель не явился, извещен надлежаще;

- представитель не явился, извещен надлежаще;

- представитель не явился, извещен надлежаще;

- представитель не явился, извещен надлежаще;

- ФИО4 (паспорт), присутствовал в качестве слушателя;

- представитель не явился, извещен надлежаще;

- представитель не явился, извещен надлежаще;

- ФИО5 – представитель (доверенность от 06.02.2018 сроком на 3 года);

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Швейторгспецодежда», пос. Толмачево Брянской области, и ФИО3, г.Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019 по делу №А09-11012/2017,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «СпецОптТорг», пос. Толмачево Брянской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к администрации Володарского района города Брянска, г.Брянск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), и к Брянской городской администрации, г.Брянск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании права собственности на реконструированный административный корпус переменной этажности, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, общей площадью 2 362,2 кв.м.; о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной. Уточненные исковые требования приняты судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.05.2018 удовлетворено ходатайство акционерного общества «РОСТ Банк» о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, о признании права залога АО «РОСТ Банк» по действующему договору ипотеки на весь реконструированный объект недвижимости: административный корпус переменной этажности, назначение - нежилое, общей площадью 2 336,6 кв.м., инвентарный номер 729/03:1000/Р, лит. Р, с кадастровым (или условным) номером: 15-01/28-27-727, расположенный на земельном участке общей площадью 2 362,2 кв.м. с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, с учетом пристроенной к нему котельной общей площадью 25,6 кв.м.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 20.08.2018 удовлетворено заявление публичного акционерного общества Национальный Банк «ТРАСТ» о процессуальном правопреемстве, произведена замена третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «РОСТ Банк» на правопреемника - Банк «ТРАСТ» (ПАО).

В ходе судебного разбирательства ПАО Банк «ТРАСТ» в порядке ст.49 АПК РФ уточнены заявленные требования, по которым третье лицо просило суд признать право залога ПАО Банк «ТРАСТ» по действующему договору ипотеки от 23.03.2012 №1 на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв.м. с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Швейторгспецодежда», Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управление по строительству и развитию территории города Брянска и ФИО3.

До вынесения решения по делу истец заявил отказ от требования о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:2008 по адресу: Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2 А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной; заявил ходатайство об уточнении наименования ответчика - Володарская районная администрация г. Брянска вместо администрации Володарского района города Брянска и отказе от исковых требований к данному ответчику в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2019 (судья Матвеева Н.И.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019 (судьи Заикина Н.В., Дайнеко М.М., Рыжова Е.В.), исковые требования удовлетворены: за истцом признано право собственности на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв.м. с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А. Производство по делу в части требования о сохранении административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, в реконструированном состоянии с учетом пристраиваемой котельной, прекращено. Производство по делу по иску к Володарской районной администрации города Брянска прекращено. Заявление ПАО Банк «ТРАСТ» удовлетворено: признано право залога третьего лицо по действующему договору ипотеки от 23.03.2012 №1 на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А.

Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, ООО «Швейторгспецодежда» и ФИО3 обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель ФИО3 поддержал доводы кассационной жалобы ФИО3 и дал пояснения относительно доводов кассационной жалобы ООО «Швейторгспецодежда».

Представитель ООО «Швейторгспецодежда», явившийся в судебное заседание, ранее в рассмотрении дела участия не принимал, диплом о высшем юридическом образовании либо аттестат о получении ученой степени по юридической специальности в нарушение положений ч.3 ст.59 АПК РФ не представил, в связи с чем представитель общества был допущен судом кассационной инстанции к участию в процессе в качестве слушателя.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и заслушав представителя ФИО3, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании постановления Брянской городской администрации  от 02.08.2002 №424 между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) 10.10.2002 заключен договор аренды земли №21417, по условиям которого арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 32:28:02 15 02, общей площадью 2 137 кв.м., категория земли: земля городской застройки (другие застроенные территории), находящийся по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, 2-А, участок ч.7.

Целью предоставления земельного участка в аренду до 01.09.2051 являлось использование расположенного на нем административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, собственником которого являлся ФИО7 (запись №32-1/28-12/2002-652 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

02.11.2004 между ФИО7 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатель обязался принять и оплатить здание административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, и представляющее собой пятиэтажное здание административного корпуса переменной этажности 1996 года постройки (пункты 1.1 – 1.3 договора).

02.11.2004 сторонами подписан передаточный акт, в соответствии с которым покупателю передано пятиэтажное здание административного корпуса переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

В связи с заключением договора купли-продажи административного корпуса 02.11.2004 сторонами также был подписан договор уступки прав (цессии) (регистрационная запись от 14.12.2004 №32-1/28-39/2004-760) с переуступкой покупателю прав и обязанностей арендатора в полном объеме по договору аренды земельного участка от 10.10.2002 №21417.

10.12.2004 ФИО8 получила свидетельство 32 АБ №149476, удостоверяющее право собственности на указанный административный корпус переменной этажности (инв. №729/03, лит. Р, назначение: нежилое, площадью 2 328,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО6, д. №2А).

12.11.2007 между ФИО8 (застройщик) и ООО «Швейторгспецодежда» (участник долевого строительства) заключен договор №БН-01, предметом которого являлось строительство (реконструкция) административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008, площадью 2 137 кв.м., по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1) (п.1.1 договора).

В силу п.1.2 договора инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п.2.2.1 договора, являлось основанием для возникновения, с момента подписания договора, права собственности участника долевого строительства на 2-этажную пристройку общей площадью 400,00 кв. м, пристраиваемую котельную с подсобными помещениями общей площадью 123,00 кв.м., газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 762,0 кв.м., расположенного под инвестируемыми пристройками необходимого для эксплуатации.

Согласно п.2.2.1 договора участник долевого строительства обязался внести денежными средствами свой долевой взнос, определенный сторонами в размере 550 000 руб.

05.09.2009 ФИО8 (застройщик) и ООО «Швейторгспецодежда» (участник долевого строительства) подписан передаточный акт, по условиям которого участнику долевого строительства передается: 2-этажная пристройка общей площадью 400,00 кв.м., котельная с подсобными помещениями общей площадью 123,00 кв.м., газоснабжение объекта, электроснабжение объекта, водоснабжение объекта, канализация объекта, договор уступки прав (цессия) от 05.09.2009.

В силу заключенного 05.09.2009 сторонами договора уступки прав (цессии) обществу «Швейторгспецодежда», как цессионарию, от ФИО8 переданы права и обязанности в объеме площадью 762,0 кв.м. по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 10.10.2002 №21417 (раздел 1 договора).

07.05.2009 приемочной комиссией в составе представителей заказчика ООО «Швейторгспецодежда», проектной организации ГИП ООО «Уником-проект», эксплуатационной организации ПУ «Брянскмежрайгаз», органа Ростехнадзора РФ составлен акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы «Газификация системы автономного отопления здания по адресу: ул. 2-ая ФИО6, 2А».

12.10.2009 между ФИО8 (продавец) и ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлся административный корпус переменной этажности общей площадью 2 328,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

На основании заключенного договора купли-продажи 12.10.2009 между ФИО8 (цедент) и ФИО9 (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессия), по условиям которого цессионарий принимает от цедента права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 10.10.2002 №21417 (регистрационная запись в ЕГРН №32-1/28-39/2004-335).

05.11.2009 ФИО9 получено свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2009 32-АГ №598599 на административный корпус переменой этажности, назначение: нежилое, общая площадь 2 328,2 кв.м., инв.№729/03, лит. Р, адрес объекта: Брянская область, г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727.

Согласно постановлению Брянской городской администрации от 28.09.2010 №2541-п ФИО9 предоставлены разрешения на условно разрешенные виды использования (отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, физкультурно-оздоровительные сооружения, танцевальные залы, клубы, дискотеки) земельного участка с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2137 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1).

13.04.2011 между ООО «Швейторгспецодежда» (застройщик) и ООО «СпецОптТорг» (участник долевого строительства) заключен договор №ШВ-01, предметом которого являлось строительство (реконструкция) административного корпуса переменной этажности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2 137 кв.м. по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1).

В силу п.1.2 договора инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п. 2.2.1 договора, является основанием для возникновения с момента подписания данного договора права собственности участника долевого строительства на 2-этажную пристройку общей площадью 400,00 кв. м, а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 482,0 кв.м., расположенного под инвестируемой пристройкой, необходимого для ее эксплуатации.

Согласно п.2.2.1 договора участник долевого строительства обязался внести денежными средствами свой долевой взнос, определенный сторонами в размере 4 000 000 руб.

23.03.2012 между акционерным банком «РОСТ» (ОАО) (кредитор, Банк) и ООО «СпецОптТорг» (заемщик) заключен кредитный договор 

<

***>, по условиям которого Банк обязуется предоставить заемщику на условиях, оговоренных в договоре, кредит в сумме 30 000 000 руб. с взиманием 15% годовых за пользование кредитом, предоставляемым на приобретение недвижимого имущества, а именно:

- права собственности на административный корпус переменной этажности, назначение: нежилое, общая площадь 2336,6 кв.м., инв.№729/03, лит. Р, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727, расположенный по адресу: 

<

...>;

- права аренды на земельный участок, площадью 2 137 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного корпуса, расположенный по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора).

В тот же день, 23.03.2012 между ФИО9 (продавец-цедент), ООО «СпецОптТорг» (покупатель-цессионарий) и акционерным банком «РОСТ» (ОАО) (кредитор) заключен договор №1, по условиям которого продавец-цедент обязуется передать в собственность покупателя-цессионария административный корпус переменной этажности, назначение нежилое, общей площадью 2 336,6 кв.м., инвентарный номер 729/03, лит. Р, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, принадлежащий ФИО9 на праве собственности на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2009, передаточного акта от 12.10.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 32-АГ №598599, выданном Управлением Росреестра по Брянской области 05.11.2009, сделана запись регистрации №32-32-01/081/2009-280.

Из п.1.1.1 договора следует, что характеристика административного корпуса переменной этажности дана в соответствии с данными технического паспорта здания №2-10/4705, выданного 15.04.2010 межрайонным отделением по г. Брянску №2 ГУП «Брянскоблтехинвентаризация», кадастрового паспорта №2-13/1369, выданного 04.06.2010 межрайонным отделением по г. Брянску №2 ГУП «Брянскоблтехинвентаризация».

В силу п.1.1.2 договора продавец-цедент обязуется уступить покупателю-цессионарию право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного корпуса, общей площадью 2 137 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 32:28:02 15 02:0008, расположенный по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО6, 2А, принадлежащий ФИО9 на праве аренды на основании: постановления администрации города Брянска  от 08.08.2002 №424, что подтверждается договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 10.10.2002 №21417, зарегистрированного Управлением Росреестра по Брянской области 28.10.2004 за регистрационным номером 32-1/28-39/2004-335, договора цессии от 02.11.2004, зарегистрированного Управлением Росреестра по Брянской области 14.12.2004 за регистрационным номером 32-1/28-39/2004-760, договора цессии от 12.10.2009, зарегистрированного Управлением Росреестра по Брянской области 05.11.2009 за регистрационным номером 32-32-01/081/2009-280. Срок аренды: с 01.09.2002 по 01.09.2051. Характеристика земельного участка дана исходя из данных кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного реестра недвижимости), выданного 26.09.2005 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Брянской области за №28/05-1867, а покупатель-цессионарий обязуется принять в собственность административный корпус переменной этажности и право аренды на земельный участок.

В силу п.3.1 договора продавец-цедент проинформирован покупателем-цессионарием, что административный корпус переменной этажности и право аренды на земельный участок, указанные в п. п. 1.1.1 и 1.1.2 договора, приобретается покупателем-цессионарием за счет собственных средств и за счет средств целевого кредита, предоставляемого акционерным банком «РОСТ» (ОАО) в соответствии с кредитным договором от 22.03.2012 

<

***>, заключенным между покупателем-цессионарием и кредитором.

Из п.3.3 договора следует, что в соответствии со ст.69.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» административный корпус переменной этажности, указанный в п. 1.1.1 договора, и право аренды на земельный участок, указанный в п. 1.1.2 договора, в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считаются находящимися в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя-цессионария на административный корпус переменной этажности и права аренды на земельный участок. При этом ООО «СпецОптТорг» становится залогодателем.

Согласно положениям пунктов 4.1, 4.1.1 договора продавец-цедент и покупатель-цессионарий установили цену административного корпуса переменной этажности, указанного в п. 1.1.1 договора в сумме 29 900 000 руб. и стоимость права аренды земельного участка, указанного в п. 1.1.2 договора в сумме 100 000 руб. Расчеты между покупателем-цессионарием и продавцом-цедентом производятся в следующем порядке: сумма, входящая в стоимость предмета договора, составляющая 30 000 000 руб. выплачивается покупателем-цессионарием продавцу-цеденту за счет средств целевого кредита, предоставленного покупателю-цессионарию кредитором согласно кредитного договора, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на административный корпус переменной этажности и права аренды на земельный участок покупателю-цессионарию, и права залога кредитора в соответствии с п. 3.3 договора.

Пунктами 6.1 и 6.2 договора предусмотрено, что он вступает в силу (считается заключенным) с даты его государственной регистрации; действует до даты полного исполнения продавцом-цедентом и покупателем-цессионарием обязательств в соответствии с п. п. 5.1, 5.3.1, 5.3.2 договора. Обязательства покупателя-цессионария в части ипотеки административного корпуса переменной этажности и земельного участка в силу закона действуют до даты полного исполнения покупателем-цессионарием обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств.

30.03.2012 ООО «СпецОптТорг» выдано свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ №052746, подтверждающее право собственности на административный корпус переменой этажности, назначение: нежилое, общая площадь 2 336,6 кв.м., инв.№729/03:1000/Р, лит. Р, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 15-01/28-27-727.

23.05.2012 между ООО «Швейторгспецодежда» (арендодатель) и ООО «СпецОптТорг» (арендатор) заключен договор аренды, где в качестве объекта аренды выступает объект, расположенный по адресу: 

<

...> - нежилое помещение площадью 27 кв. м (пристраиваемая котельная).

Сторонами договора подписан соответствующий акт приема-передачи здания от 23.05.2012.

28.08.2013 между ООО «СпецОптТорг» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор №МС-01, предметом которого является строительство (реконструкция) административного корпуса переменной этажности в соответствии с постановлением Брянской городской администрации от 28.09.2010 №2541-п о предоставлении разрешения на условно-разрешенные виды использования (отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, физкультурно-оздоровительные сооружения, танцевальные залы, клубы, дискотеки) земельного участка с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2137 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А, находящегося в зоне производственных и коммунально-складских объектов (ПК1).

В силу п.1.2 договора инвестирование участником долевого строительства объекта в размере, указанном в п. 2.2.1 договора, является основанием для возникновения, с момента подписания данного договора, права собственности участника долевого строительства на 2-этажную пристройку общей площадью 400,00 кв.м., а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 482 кв.м., расположенного под инвестируемой пристройкой, необходимой для ее эксплуатации.

Согласно п.2.2.1 договора участник долевого строительства обязуется внести денежными средствами свой долевой взнос, определенный сторонами в размере 4 000 000 руб.

20.08.2015 общество «СпецОптТорг» обратилось к Управлению имущественных и земельный отношений Брянской городской администрации с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане, расположенных по адресу: г. Брянск, Володарский р-н, ул. 2-ая ФИО6, 2а.

Постановлением Брянской городской администрации от 23.10.2015 №3371-п утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 482 кв.м., расположенного: 

<

...>, разрешенное использование: для использования административного корпуса, категория земель: земли населенных пунктов, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:0021502:8, расположенного по адресу: 

<

...>, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

Как следует из материалов дела, во время реконструкции, выполненной в 2008 году, к основному 4-5-этажному зданию административного корпуса переменной этажности были пристроены котельная со вспомогательными помещениями и двухэтажная пристройка расширенного назначения, а также начата перепланировка основного здания.

В рамках дела №А09-152/2016 ООО «СпецОптТорг» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО10.

Согласно техническому паспорту здания (строения) №2А по ул. 2-ая ФИО6 (лит. Р, Р1), подготовленному государственным унитарным предприятием «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на 29.03.2017, площадь административного корпуса переменной этажности с учетом котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройки составляет 2 730,8 кв.м.

Письмом от 03.03.2017 №7/28-1580 Брянская городская администрация сообщила конкурсному управляющему ООО «СпецОптТорг», что в период с 2007 года до настоящего времени разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию административного здания переменной этажности (на пристройку котельной с незавершенным строительством подсобными помещениями и двухэтажной пристройки) на земельном участке площадью 2 137 кв.м., с кадастровым номером - 32:28:021502:0008 по ул. 2-ая ФИО6, 2А в Володарском районе г. Брянска не выдавались.

Указывая на то, что реконструированный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой, соответствует градостроительным нормам и правилам, возведен на земельном участке, находящемся у него в аренде, в связи с чем имеются правовые основания для регистрации за обществом права собственности на указанный объект, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные обществом исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Согласно п.30 постановления Пленумов №10/22 в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается и судами установлено, что договором аренды от 10.10.2002 №21417, которым изначально было оформлено предоставление в аренду земельного участка, общей площадью 2 137 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, впоследствии переданного обществу «СпецОптТорг» по договору от 23.03.2012 №1, предусмотрено, что участок предоставлен для использования административного корпуса.

Во исполнение постановления Брянской городской администрации от 28.09.2010 №2541-п предоставлены разрешения на условно разрешенные виды использования (отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, физкультурно-оздоровительные сооружения, танцевальные залы, клубы, дискотеки) земельного участка с кадастровым номером 32:28:02 15 02:0008, площадью 2 137 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А.

Таким образом, руководствуясь установленными обстоятельствами, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что административный корпус переменной этажности реконструирован в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

В целях определения степени технического состояния спорного объекта и его соответствия требованиям безопасности и исключения угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц судом первой инстанции назначена соответствующая строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Строительно-технические экспертизы» ФИО11

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта административный корпус переменной этажности с учетом пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройки является единым объектом капитального строительства; по состоянию на октябрь 2018 года реконструкция административного корпуса переменной этажности с пристроенными котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой не завершена, соответственно административный корпус с пристройками является объектом незавершенного строительства; на момент проведения строительно-технической экспертизы выполнены работы: бетонные фундаменты, стены и перегородки из кирпича и пеноблоков, железобетонные перекрытия, крыша с покрытием из стального профлиста, штукатурка фасадов, установка оконных и части дверных блоков, возведенных пристроек, включая котельную и двухэтажную пристройку; введена в эксплуатацию котельная и сети газоснабжения; не выполнены работы: не закончена перепланировка и переустройство основной части административного корпуса, включая перегородки и отделочные работы; не выполнены в полном объеме работы по устройству полов, установке дверных и части оконных блоков, разводке отопления, сантехнические и электротехнические работы, внутренняя штукатурка и малярные работы в двухэтажной пристройке; незавершенный строительством административный корпус переменной этажности с пристройками соответствует строительно-техническим, градостроительным и противопожарным нормам, а также нормам безопасности; все основные несущие строительные конструкции данного объекта незавершенного строительства согласно требованиям ГОСТ 31937-2011 находятся в исправном и работоспособном техническом состоянии. Самовольно реконструированное здание административного корпуса угрозы жизни и здоровью людей не представляет.

Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта, суды пришли к выводу о его соответствии положениям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем признали надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, свидетельствующих о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостоверным, недостаточным, участвующими в деле лицами не представлены.

С учетом выводов, сделанных экспертом, судебные инстанции обоснованно указали на то, что спорное административное здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан; реконструируемый объект соответствует действующим нормам и требованиям пожарной безопасности, требованиям санитарных, градостроительных норм и правил и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Доказательств, объективно свидетельствующих об обратном, в нарушение требований ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно сочли подлежащим удовлетворению требования «СпецОптТорг» о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества по основаниям, установленным в п.3 ст.222 ГК РФ.

Вместе с тем, судами был правомерно отклонен довод общества «Швейторгспецодежда» о том, что здание котельной с подсобными помещениями введено в эксплуатацию и не попадает под признаки самовольной постройки, со ссылкой заявителя на комиссионный акт приемки объекта газораспределительной системы от 07.05.2009, из которого видно, что объект «газификация системы автономного отопления здания по адресу: 

<

...>» принят в эксплуатацию.

Оценив указанный обществом акт приемки, суды указали, что по смыслу ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации такой документ не является разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и не содержит сведений о том, что орган местного самоуправления разрешал и выдавал какие-либо документы на строительство котельной, а также иные предусмотренные законом сведения, в том числе сведения о вводе котельной в эксплуатацию.

Кроме того, в материалах дела также отсутствуют доказательства регистрации в ЕГРП права собственности на указанный объект за ООО «Швейторгспецодежда» либо за иным лицом.

В рамках дела №А09-2766/2018, возбужденного по иску ООО «СпецОптТорг», был признан недействительным договор от 23.05.2012 аренды нежилого помещения площадью 26,5 кв. м (пристраиваемой котельной), заключенный между ООО «Швейторгспецодежда» (арендодатель) и ООО «СпецОптТорг» (арендатор).

Так, исходя из фактических обстоятельств дела, суд установил, что право собственности на двухэтажную пристройку и котельную с подсобными помещениями, реконструированного административного корпуса, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-я ФИО6, 2 А, могло возникнуть только после окончания всех запланированных строительных работ и ввода в эксплуатацию всего объекта в соответствии с утвержденным проектом реконструкции. 

Между тем, на момент заключения договора аренды от 23.05.2012 право собственности арендодателя на переданный в аренду объект не зарегистрировано в установленном законом порядке, правоустанавливающие документы у арендодателя отсутствуют, в связи с чем арендодатель не вправе был передавать указанное имущество в аренду. При этом на дату заключения договора пристраиваемая котельная не была введен в эксплуатацию и потому не отвечала признакам недвижимого имущества, участвующего в гражданском обороте.

Таким образом, в рамках указанного дела суд пришел к выводу об отсутствии на дату заключения договора аренды у ООО «Швейторгспецодежда» каких-либо прав на спорную котельную.

В силу п.2 ст.69 АПК РФ вышеприведенные обстоятельства по делу №А09-2766/2018 имеют преюдициальное значение для обстоятельств рассматриваемого спора.

Как следует из абзаца 6 п.1 ст.126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.08.2016 по делу №А09-152/2016 общество «СпецОптТорг» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Однако, как установили суды, в рамках дела о банкротстве общества «СпецОптТорг» кредитором - ООО «Швейторгспецодежда» не заявлялись ни требования о включении в реестр требований кредиторов должника понесенных расходов на строительство котельной к административному зданию по адресу: 

<

...> ФИО6, д. 2а, построенной в 2009 году, ни самостоятельные требования на котельную с подсобными помещениями.

Согласно материалам дела 13.04.2011 между ООО «Швейторгспецодежда» (застройщиком) и ООО «СпецОптТорг» (дольщиком) заключен договор №ШВ-01 участия в долевом строительстве (реконструкции) административного корпуса переменной этажности по улице 2-я ФИО6, д. 2 а в г. Брянске, по условиям которого инвестирование дольщиком строительства (реконструкции) административного корпуса переменной этажности в размере 4 000 000 руб. является основанием для возникновения у него права собственности дольщика на двухэтажную пристройку общей площадью 400 кв. м., а также основанием для возникновения права заключения договора уступки прав аренды земельного участка общей площадью 482 кв.м., расположенного под инвестируемой пристройкой, необходимого для ее эксплуатации. 

Передача объекта недвижимости дольщику по договору участия в долевом строительстве (реконструкции) от 13.04.2011 №ШВ-01 выполнена путем подписания соответствующего акта от 13.04.2011.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 06.05.2016 по делу №А09-152/2016 в реестр требований кредиторов ООО «СпецОптТорг» третьей очереди было включено требование ООО «Швейторгспецодежда» в размере 4 000 000 руб. 00 коп. основного долга, возникшего в связи с неисполнением обязательств по договору от 13.04.2011 №ШВ-01, которое подлежит удовлетворению в рамках конкурсного производства после реализации конкурсной массы ООО «СпецОптТорг».

Также судебными инстанциями были обоснованно отклонены доводы ФИО3 о наличии у него правопритязаний на двухэтажную пристройку к административному корпусу переменной этажности, в обоснование которых заявитель ссылался на наличие заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве административного корпуса от 28.08.2013 №МС-01 и подписанного контрагентами передаточного акта от 28.09.2013.

Вместе с тем, в рамках гражданского дела №2-492/2018 Советский районный судом г. Брянска было установлено, что на момент рассмотрения спора договор №МС-01 участия в долевом строительстве административного корпуса переменной этажности по улице 2-я ФИО6, 2А в г. Брянске от 28.08.2013 не прошел государственную регистрацию и в силу положений статей 433 ГК РФ, части 1 и 3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был признан судом общей юрисдикции незаключенным.

Кроме того, по указанному гражданскому делу Управлением Росреестра по Брянской области была предоставлена информация, что по состоянию на 29.01.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:021502:0008, площадью 2 137 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы.

Обстоятельства, связанные с оплатой ФИО3 долевого взноса по договору от 28.08.2013 №МС-01 в размере 4 000 000 руб., обоснованно не были признаны судебными инстанциями доказанными ввиду непредставления судам соответствующих платежных документов.

Вместе с тем, как справедливо отметили суды, ФИО3 был вправе защитить свои имущественные интересы, вытекающие из договора долевого участия от 28.08.2013 №МС-01,в рамках дела о банкротстве ООО «СпецОптТорг» в статусе кредитора, однако такие требования ФИО3 в деле о банкротстве не заявлялись.

При этом определением Арбитражного суда Брянской области от 22.08.2016 в рамках дела №А09-152/2016 удовлетворено требование ФИО3 о включении в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «СпецОптТорг» задолженности в размере 5 803 768 руб. 00 коп. (основной долг по договору аренды №МС-01 от 26.07.2013).

Исходя из приведенных обстоятельств, судебные инстанции правомерно отказали ФИО3 в удовлетворении заявленных им требований.

Суды первой и апелляционной инстанции, рассмотрев самостоятельные требования Банка «ТРАСТ» (ПАО) о признании права залога на спорное недвижимое имущество, обоснованно признали их законными.

В силу пунктов 1, 2 ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно п.1 ст.339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

Как следует из ст.19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из п.2 ст.20 Закона об ипотеке следует, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено Федеральным законом.

Таким образом, залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст.69.1 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Пунктом 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» предусмотрено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 п.1 ст.352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Исходя из законности и правовой обоснованности исковых требований общества «СпецОптТорг» о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования Банка «ТРАСТ» (ПАО) о признании права залога по действующему договору ипотеки от 23.03.2012 №1 на единый объект капитального строительства - административный корпус переменной этажности, общей площадью 2 730,8 кв. м с пристроенной котельной с подсобными помещениями и двухэтажной пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:02 15 02:008 по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. 2-ая ФИО6, д. 2А.

Поддерживая вышеизложенные выводы, кассационная коллегия также обращает внимание на тот факт, что ООО «СпецОптТорг» в настоящее время находится в стадии конкурсного производства, и исковые требования конкурсного управляющего общества направлены, в первую очередь, на увеличение конкурсной массы должника и защиту интересов кредиторов в рамках текущего конкурсного производства в отношении истца, в связи с чем придание реконструированному зданию правового статуса объекта недвижимого имущества с последующим его введением в гражданский оборот для реализации в интересах кредиторов истца отвечает установленным в ст.2 АПК РФ задачам судопроизводства по защите прав и законных интересов участников предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы кассаторов не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019 по делу №А09-11012/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий                                                                И.В. Сорокина

Судьи                                                                                               М.М. Нарусов

                                    ФИО1