Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-10112/2016

г. Хабаровск

20 января 2017 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 17 января 2017 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи М.Ю. Ульяновой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.С. Марюшиной,

рассмотрел в заседании суда дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680030, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия Развитие Бизнес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680030, 

<

...>)

о взыскании 1 426 941 руб. 57 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Стратегия Развитие Бизнес»

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

о проведении зачета взаимных требований

при участии в судебном заседании:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае: ФИО1, представитель по доверенности от 23.04.2014 №6юр/454045.1-08,

от общества с ограниченной ответственностью «Стратегия Развитие Бизнес»: ФИО2, представитель по доверенности б/н от 29.08.2016

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (далее – ТУ Росимущества в Хабаровском крае, Управление) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия Развитие Бизнес» (далее – ООО «СРБ», общество) о взыскании основного долга по договору аренды здания от 25.01.2012 №04/02-ар/44 в размере 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016, штрафа за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 61 352 руб. 55 коп.

Иск обоснован положениями статей 309, 330, 614 ГК РФ и мотивирован тем, что обществом не исполнены обязательства по внесению арендной платы за используемое помещение.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.09.2016 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «СРБ» к ТУ Росимущества в Хабаровском крае о проведении зачета взаимных требований между арендатором и арендодателем путем зачета частичной стоимости капитального ремонта в размере  1 365 589 руб. 02 коп. в счет задолженности по арендной плате на сумму 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016, о взыскании с Управления неосновательного обогащения в размере 967 437 руб. 98 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого к рассмотрению определением суда от 20.12.2016 в порядке статьи 49 АПК РФ). 

Встречный иск обоснован положениями статей 309, 410, 616, 1102 ГК РФ и мотивирован тем, что Управлением неправомерно не приняты к зачету работы, проведенные обществом по капитальному ремонту арендуемого помещения, необходимость, объем и стоимость которых были согласованы с ФГУП «Хабаровское книжное издательство» (первоначальный арендодатель по договору аренды здания от 25.01.2012 №04/02-ар/44).

В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в Хабаровском крае поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на отсутствие согласия Управления на проведение капитального ремонта, а также на несоответствие осуществленных работ требованиям нормативных документов к ремонту объектов гражданской обороны.

Представитель ООО «СРБ» не оспаривал факт наличия задолженности по договору аренды здания от 25.01.2012 №04/02-ар/44 в заявленном истцом размере за период с 24.07.2014 по 31.05.2016, вместе с тем, указал на отсутствие правовых оснований для её взыскания. Поддержал доводы встречного искового заявления о зачете спорной суммы и взыскании с ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае неосновательного обогащения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что 25.01.2012 ФГУП «Хабаровское книжное издательство» (арендодатель) с согласия ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае и ООО «СРБ» (арендатор) заключили договор аренды здания (сооружения), находящегося в федеральной собственности №04/02-ар/44, по условиям которого арендодатель с согласия собственника недвижимого имущества предоставляет во временное владение и пользование за плату арендатору здание (сооружение) – объект гражданской обороны, защитное сооружение – убежище, помещение №I (4, 6-12, 20, 26-27), площадь 642,1 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>. Помещение предоставляется арендатору для целей осуществления всех видов предпринимательской деятельности в соответствии с Уставом арендатора.

Дополнительным соглашением №1 к договору №04/02-ар/44 установлены особые условия использования защитного сооружения гражданской обороны, являющегося федеральной собственностью.

Срок действия договора установлен его участниками с момента его государственной регистрации и действует до 12.01.2037 (пункт 2.1. договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2012 за номером 27-27-01/067/2012-564, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

Сторонами договора составлен и подписан без возражений акт приема-передачи помещения от 01.02.2013, подробное описание состояния принятого ООО «СРБ» объекта недвижимого имущества отражено в Приложении №1 к нему.

Разделом 5 договора аренды №04/02-ар/44 установлен размер и порядок внесения арендных платежей. Арендная плата составляет 61 352 руб. 55 коп. в месяц без учета НДС и стоимости коммунальных услуг, подлежит перечислению арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (пункты 5.1., 5.3. договора).

В силу пункта 7.5. указанного договора аренды за неисполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей арендатор несет ответственность в виде уплаты штрафа в размере ежемесячной арендной платы.

ФГУП «Хабаровское книжное издательство» (арендодатель) с согласия ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае и ООО «СРБ» (арендатор) 25.07.2013 заключили соглашение №2  к договору №04/02-ар/44, которым дополнили его содержание условиями пунктов 4.1.1., 4.4.1. и 5.5. о порядке  проведения капитального ремонта арендуемых помещений и возможности проведения зачета по арендным платежам.

Впоследствии, 05.09.2013 участниками договора подписано соглашение №3, в соответствии с которым договор аренды дополнен пунктом 5.6., следующего содержания: «Настоящим соглашением установлена необходимость проведения капитального ремонта здания, а именно: гидроизоляционные работы коридоров объекта ГО, стоимость которых согласно локального сметного расчета составляет 857 383 руб. 27 коп. С согласия арендодателя арендатор обязуется выполнить указанные работы в течение 6 месяцев с даты подписания настоящего соглашения за счет удержания арендатором арендной платы на срок с 01.08.2013 по 25.07.2014 включительно». 

Соглашением №4 к договору аренды от 10.02.2015 из его текста исключено ФГУП «Хабаровское книжное издательство», арендодателем по договору является Управление.

ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае 24.05.2016 направило в адрес общества претензию №3783.1-08 с требованием погасить задолженность по договору аренды 25.01.2012 №04/02-ар в размере 1 365 589 руб. 02 коп., которая оставлена последним без удовлетворения.

Наличие задолженности ООО «СРБ» по указанному договору аренды явилось основанием для обращения Управления в арбитражный суд с исковым заявлением от 29.06.2016.

ООО «СРБ» 03.08.2016 представило в Управление заявление о зачете взаимных требований на сумму 1 485 355 руб. 89 коп. на основании статьи 410 ГК РФ. Данное заявление мотивировано прекращением взаимных обязательств сторон по оплате арендной платы за период с 26.07.2014 по 31.07.2016 и возмещению затрат арендатора на проведение капитального ремонта арендуемого помещения. 

Невозможность проведения зачета после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, явилось основанием для предъявления обществом встречного иска.

В силу норм статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды №04/02-ар/44, акт приема-передачи имущества от 01.02.2013, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств перечисления обществом денежных средств в качестве встречного предоставления за пользование имуществом на основании указанного договора в период с 24.07.2014 по 31.05.2016, суд пришел к выводу о доказанности факта передачи ООО «СРБ», принадлежащего на праве федеральной собственности имущества, неисполнении обществом обязательств по внесению арендной платы по указанному договору в размере 1 365 589 руб. 02 коп.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с приложением №1 к ату приема-передачи арендуемого помещения от 01.02.2013 техническое состояние его ограждающих конструкций, входов, расширительных камер, оголовок на воздухозаборах, систем вентиляции, канализации и энергоснабжения  признаны сторонами договора аренды неудовлетворительными (требует замены система вентиляции, канализация от центральной системы отключена, канализационная станция разрушена, система энергоснабжения отсутствует во всем сооружении, система отопления отключена от центрального снабжения, средства пожаротушения отсутствуют).

Актом технического осмотра от 14.05.2013 сторонами договора также установлена необходимость проведения противодеформационных мероприятий помещения в целях предотвращения возможного ослабления строительных конструкций и их преждевременного разрушения. 

Согласно соглашению №2 от 25.07.2013 к договору аренды арендодатель вправе с согласия арендатора, возложить на последнего работы по капитальному ремонту здания. Возмещение арендатору затрат на капитальный ремонт осуществляется путем удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания, установленного сметой, согласованной с арендодателем (пункт 4.1.1. договора).

Арендатор вправе с согласия арендодателя и с привлечением третьих лиц, производить капитальный ремонт здания за счет арендной платы. Возмещение арендатору затрат на капитальный ремонт здания осуществляется путем удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания, установленного сметой, согласованной с арендодателем (пункт 4.4.1. договора).

Из буквального толкования условий договора аренды №04/02-ар/44 и дополнительных соглашений к нему №2, №3 следует, что участники арендных правоотношений, признавая факт неудовлетворительного состояния переданного в аренду помещения и невозможность его использования в целях коммерческой деятельности, согласовали возможность и необходимость проведения капитального ремонта помещений за счет средств арендатора (общества) путем удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания, установленного сметой, согласованной с арендодателем. 

Согласно представленным в материалы дела документам (дефектным ведомостям, локальным сметным расчетам и актам приема-передачи выполненных работ) ООО «СБР» в период с 2013 года по 2016 год осуществляло с привлечением третьих лиц работы по капитальному ремонту принятого в аренду помещения, а именно: работы по гидроизоляции, электромонтажные работы, общестроительные работы. 

Первый этап работ - гидроизоляционные работы коридоров объекта ГО, стоимость которых согласно локального сметного расчета составляет 857 383 руб. 27 коп., согласован арендодателем (ФГУП Хабаровское книжное издательство») в дополнительном соглашении №3 к договору аренды №04/02-ар/44. Произведен зачет встречных однородных требований по капитальному ремонту на сумму 857 383 руб. 27 коп. и арендной платы на сумму 857 383 руб. 27 коп. за период 01.08.2013 по 25.07.2014 включительно.

Впоследствии, ФГУП «Хабаровское книжное издательство» письмом от 22.10.2013 №57 согласовало ООО «СБР» на основании представленных локальных сметных расчетов проведение обществом капитального ремонта арендуемого помещения в виде монтажа систем водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения и вентиляции, определив стоимость общестроительных работ на сумму 2 418 216 руб., электромонтажных работ на сумму 484 183 руб. 98 коп. Оплата выполненных работ будет производиться за счет удержания арендатором арендной платы на основании актов выполненных работ, представленных в адрес арендодателя. 

ООО «СБР» приступило к осуществлению работ по капитальному ремонту помещения в соответствии с согласованным с арендодателем объемом и  стоимостью.

Изменение в 2015 году арендодателя по договору №04/02-ар/44 обусловило необходимость извещения ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае о проведении обществом последующих этапов капитального ремонта в арендуемых помещениях (письмо от 19.02.2015 вход. №1804). Письмами от 28.12.2015 №163, от 03.03.2016 №16 арендатор уведомлял Управление о стоимости и порядке проводимых работ, направлял локальные сметные расчеты, акты  выполненных работ по форме КС-2, справки по форме КС-3 с предложением осуществить приемку работ (письмо от 15.03.2016). Уведомления с приложенными к ним документами получены арендодателем, но длительное время были оставлены без ответа. 

ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае письмом от 28.03.2016 №2047.1-08 сообщило арендатору о том, что проведение капитального ремонта арендуемого помещения в 2015 году не согласовывало, в связи с чем отказало в принятии выполненных работ.

Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что заявленные к зачету мероприятия по капитальному ремонту арендуемого помещения в виде общестроительных работ на сумму 2 418 216 руб. и электромонтажных работ на сумму 484 183 руб. 98 коп. согласованы ФГУП «Хабаровское книжное издательство» - арендодателем по договору аренды №04/02-ар/44, в пределах предоставленных ему полномочий в соответствии с пунктами 4.1.1. и 4.4.1.   письмом от 22.10.2013 №57. Дополнительное согласование возможности осуществления капитального ремонта арендатором с Управлением условия договора аренды не содержат.

Представленными в материалы дела договорами подряда, локальными сметными расчетами, актами выполненных работ по форме КС-2, справками по форме КС-3, платежными документами подтвержден факт выполнения ООО «СБР» согласованных с арендодателем общестроительных работ на сумму 2 418 216 руб. и электромонтажных работ на сумму 484 183 руб. 98 коп.

На основании определения суда от 01.11.2016 участниками спора составлен акт осмотра арендуемого помещения, который подписан арендатором с возражениями. Указанный документ подтверждает факт выполнения обществом работ по капитальному ремонту.

Замечания Управления о несоответствии выполненных мероприятий нормам, установленным Приказом и СП 88.133330.2014 77 «Защитные сооружения гражданской обороны» судом отклоняются, как необоснованные, поскольку не связаны с установлением нарушений технических требований.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил (статья 410 ГК РФ).

Возможность проведения зачета встречного однородного требования (возмещение арендатору затрат на капитальный ремонт здания путем удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания, установленного сметой, согласованной с арендодателем) предусмотрена условиями договора аренды №04/02-ар/44 с учетом дополнительного соглашения №2 к нему.

На основании изложенного, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения встречного требования ООО «СБР» о проведении зачета взаимных требований Управления и общества путем зачета частичной стоимости капитального ремонта в размере 1 365 589 руб. 02 коп. в счет задолженности ООО «СБР» по арендной плате на сумму 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016.

В связи с тем, что судом не установлен факт нарушения арендатором порядка внесения арендных платежей с учетом выполнения им согласованных работ по проведению капитального ремонта используемого помещения, основания для взыскания штрафа за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 61 352 руб. 55 коп. отсутствуют.

В отношении требования о взыскании с ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае неосновательного обогащения в виде незачтенной суммы затрат по капитальному ремонту в размере 967 437 руб. 98 коп. суд пришел к следующему выводу.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, истец, заявивший требование о взыскании неосновательного обогащения на стороне ответчика, должен доказать факт сбережения ответчиком денежных средств, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

Отношения сторон в настоящей ситуации регулируются договором аренды №04/02-ар/44, соответственно, неосновательное обогащение стороны договора возможно только, если таковое происходит в связи с договором, но не на основании его (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).

Учитывая то обстоятельство, что срок действия договора аренды №04/02-ар/44 определен его участниками до 12.01.2037, а возмещение арендатору затрат на капитальный ремонт помещения установлен условиями договора в виде удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания (пункты 4.1.1., 4.4.1. договора), основания для признания оставшейся части затрат арендатора неосновательным обогащением на стороне Управления отсутствуют. При этом у общества имеется реальная возможность предъявления указанной суммы к новому зачету.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на сторон пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить первоначальный иск в части взыскания основного долга по договору аренды здания от 25.01.2012 №04/02-ар/44 в размере 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016, в остальной части отказать.

Произвести зачет взаимных требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и общества с ограниченной ответственностью «Стратегия Развитие Бизнес» путем зачета частичной стоимости капитального ремонта в размере 1 365 589 руб. 02 коп. в счет задолженности общества с ограниченной ответственностью «Стратегия Развитие Бизнес» по арендной плате на сумму 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016. В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стратегия Развитие Бизнес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 386 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                              М.Ю. Ульянова