АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-10433/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1-

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Балабановой Е.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) и постановление от 14.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сорокина Е.А., Афанасьева Е.В., ФИО2) по делу № А45-10433/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Меркас» (117525, 

<

...>, э/пом/к/оф 1/III/7/2-9, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 20239.

Путем использования систем веб-конференции «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Меркас» – ФИО3 по доверенности от 31.01.2022 (сроком действия на три года).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Меркас» (далее – ООО «Меркас», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора № 20239 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2887 (далее - договор), изложив пункт 1.1 в следующей редакции: «Продавец продает, а Покупатель принимает в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 814 (восемьсот четырнадцать) кв.м., с кадастровым номером 54:35:061490:2887. Вид разрешенного использования земельного участка: для размещения объектов энергетики. Границы земельного участка обозначены на плане границ в Приложении 1 к договору.»; пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена земельного участка определяется в соответствии: - с п. 1 ст. 2 , 2.2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации; п. 4 Постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» и составляет: 21 039,66 руб. (двадцать одна тысяча тридцать девять руб. 66 коп.). Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору»; приложение 2 к договору принять в следующей редакции: Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации 841 586,46 руб. Кратность размера кадастровой стоимости 2,5 %. Цена земельного участка 21 039,66 руб. Прописью: Двадцать одна тысяча тридцать девять рублей 66 копеек.

В ходе судебного разбирательства истец заявил об отказе от иска в части урегулирования разногласий при заключении договора по пункту 1.1 договора.

Решением от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 14.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, урегулированы разногласия при заключении договора, спорные условия договора изложены в предложенной истцом редакции; в части отказа от заявленных требований производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятыми судебными актами, мэрия обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части урегулирования разногласий при заключении договора в редакции общества отменить, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции мэрии.

В обосновании кассационной жалобы мэрия указывает, что переоформление земельного участка началось до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), о чем свидетельствует пункт 6.2 договора аренды земельного участка от 04.12.2001, предусматривающий условие о расторжении договора аренды земельного участка от 13.05.1993 № 145, а также иные договоры аренды, заключенные в 1993 году; при определении выкупной цены земельного участка должна учитываться его кадастровая стоимость по состоянию на дату подготовки проекта договора купли-продажи, а не на дату подачи заявления обществом; судом первой инстанции не применен подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункт 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственности на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, установленного постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-П (далее – Постановление № 280-П).

В своем отзыве ООО «Меркас» выразило возражения относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение ответчика о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Меркас» принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 54:35:061490:2582 (далее – нежилое здание), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:2887.

Мэрией и ООО «Меркас» предприняты меры к заключению договора, из пункта  1.1 которого следует, что стороны достигли соглашения о том, что продавец (ответчик) передает, а покупатель (истец) принимает в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 814 кв.м с кадастровым номером 54:35:061490:2887; вид разрешенного использования земельного участка: трансформаторные подстанции; границы земельного участка обозначены на плане границ в Приложении 1 к договору (далее – земельный участок № 2887).

Условие о цене земельного участка включено в пункт 2.1 договора, расчет цены земельного участка приведен в приложении 2 к договору и определен в размере 157 638 руб. 87 коп. на основании Постановления № 280-П, исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более его кадастровой стоимости, с учетом кадастровой стоимости земельного участка 1 050 925 руб. 78 коп.

Договор подписан истцом с протоколом разногласий, согласно которому ООО «Меркас» предложило мэрии изложить пункт 2.1 договора, приложение 2 к договору в иной редакции, определив цену земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 21 039 руб. 66 коп. исходя из кадастровой стоимости земельного участка 841 586 руб. 46 коп.

Поскольку соглашение между истцом и ответчиком не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая при разрешении заявленных разногласий позицию истца, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 422, 432, 446 ГК РФ, статьями 39.17, 39.20 ЗК РФ, статьями 2, 3 Закона № 137-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), пункте 4 Постановления № 280-П, исходил из того, что в силу Закона № 137-ФЗ, предоставляющего право выкупа земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим, пришел к выводу об обоснованности исковых требований. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что судами приняты по существу правильные судебные акты.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 9 Постановления № 11 и Определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Проанализировав вышеназванные положения, суды пришли к обоснованному выводу о том, что положения пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503 и от 07.07.2022 по делу № 308-ЭС21-28715.

Как установлено судами и следует из материалов дела, нежилое здание ранее принадлежало производственному объединению «Сибсельмаш» (далее – ПО «Сибсельмаш»), которое в процессе приватизации было передано открытому акционерному обществу «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» (далее – ОАО «НПО «Сибсельмаш»).

В 1985 году ПО «Сибсельмаш» для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе нежилого здания, был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей от 07.05.1985 № А-1 №557084.

В 2001 году, то есть до 01.07.2012, ПО «Сибсельмаш» переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, что подтверждается постановлением мэрии от 08.11.2001 № 3177 «Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому производственному объединению «Сибсельмаш» в аренду занимаемых земельных участков в Ленинском районе», договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 № 19801.

Дополнительным соглашением № 2 от 25.03.2008 в указанный договор аренды внесены изменения, согласно которым арендатором по договору следует считать ОАО «НПО «Сибсельмаш», а предмет договора аренды определен как земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:0074.

В 2003 году здание передано ОАО «НПО «Сибсельмаш» в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается распоряжением департамента земельных и имущественных отношений администрации Новосибирской области от 25.12.2003 № 3146-р и передаточным актом.

В последующем, в 2021 году, указанное здание продано на торгах истцу по настоящему делу.

Согласно заключению кадастрового инженера земельный участок, предоставленный ПО «Сибсельмаш» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей от 07.05.1985 № 278, является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» на основании постановления мэрии от 08.11.2001 № 3177, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 № 19801 с кадастровым номером 54:35:061490:0074 (далее - земельный участок № 74), при этом земельный участок № 74 является исходным участком в том числе для земельного участка № 2887; кадастровая стоимость земельного участка № 2887 по состоянию на 2021 год составила 841 586 руб. 46 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о наличии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости.

Довод мэрии об отсутствии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по предлагаемой истцом цене ввиду того, что спорный земельный участок не был образован непосредственно из земельного участка № 74, рассмотрен и обоснованно отклонен судами, поскольку положения Закона № 137-ФЗ не ограничивают количество преобразований исходных земельных участков.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суды приняли во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.12.2021 ООО «Меркас» подало заявление о предоставлении в собственность земельного участка № 2887 посредством помещения его в ящик для корреспонденции, установленный в мэрии, в связи с отсутствием на дату подачи заявления личного приема граждан из-за установленных на территории города Новосибирска ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, заявлению присвоен входящий номер 100613.

Судами учтена правовая позиция, изложенная в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Утверждение подателя жалобы о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования рассматриваемым земельным участком до вступления в силу Закона № 137-ФЗ, что подтверждается наличием договоров аренды, заключенных в 1993 году и указанием на расторжение одного из них (от 13.05.1993 № 145) в пункте 6.2 договора аренды земельного участка от 04.12.2001, не подтверждено материалами дела, поскольку из заключения кадастрового инженера следует, что спорный земельный участок образован из земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 04.12.2001, а земельные участки, ранее предоставленные по договорам аренды от 13.05.1993 № 145, от 29.07.1993 № 199, от 05.07.1994 № 2016, от 25.07.1994 № 2081 не были исходными для испрашиваемого земельного участка.

Иное относимыми и допустимыми доказательствами подателем жалобы не доказано.

При таких обстоятельствах суды на законном основании определили выкупную стоимость спорного земельного участка в размере, предложенном истцом.

В целом доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 14.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-10433/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              Е.Ю. Демидова

 

ФИО1