ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А54-3598/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09.10.2019 

Постановление изготовлено в полном объеме 14.10.2019 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца -  ФИО2 (доверенность от 28.03.2019, паспорт), от ответчика - ФИО3 (доверенность от 20.03.2019, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Аграрий-Ранова» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.07.2019 по делу                        № А54-3598/2019 (судья Котова А.С.), принятое по иску открытого акционерного общества «Аграрий-Ранова» (Рязанская область, р.п. Милославское, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Раненбургъ» (Липецкая область, г. Чаплыгин, ИНН4813012610, ОГРН 

<

***>), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Рязань АгроСистема» о признании недействительным одностороннего отказа общества с ограниченной ответственностью «Рязань АгроСистема» от исполнения договора аренды № 3-77/62 от 14.11.2016, 

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Аграрий-Ранова» (далее - истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Раненбургъ» (далее - ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа ООО «Рязань АгроСистема» от исполнения договора аренды №3-77/62 от 14.11.2016. 

Определением суда от 13.05.2019 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле на стороне ответчика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Рязань АгроСистема».

Решением суда области от 23.07.2019 в иске отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме. В обоснование своей позиции указывает, что арендодателем не произведены действия по государственной регистрации прекращения договора аренды. Ссылается на выводы, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 23.04.2019. Поскольку право собственности ООО «Раненбургъ» на спорные земельные участки возникло только 13.11.2018, то возврат их новому арендодателю до 05.10.2018 (как указано в уведомлении о расторжении договора) – невозможно. По мнению заявителя, действия арендодателя позволяли сделать вывод о продолжении между сторонами арендных отношений (выставление счетов на оплату, подписание счет-фактур).

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие  в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Рязань АгроСистема» (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Аграрий-Ранова» (арендатор) заключен договор аренды №З-77/62 (л.д.12-19 т.1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату по временное владение и пользование (аренду), земельные участки сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производств, указанные в Приложении 1 к настоящему договору (пункт 1.1 договора). 

В Приложении 1 (л.д.20-21 т.1) стороны установили перечень земельных участков, кадастровые номера, адреса, площадь, сроки аренды и размеры арендной платы. Земельные участки предоставляются арендатору в аренду исключительно для целей сельскохозяйственного производства с возможностью сева только тех сельскохозяйственных культур, наименование которых определено в Приложении 1 к договору (пункт 1.2 договора). 

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы за пользование земельными участками приведен в Приложении №1 к договору. 

В соответствии с пунктом 4.1.4 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, предусмотренных действующим законодательством РФ, в том числе, нарушения сроков внесения арендной платы, предусмотренных договором, более двух раз подряд и (или) более чем на 10 рабочих дней. В случае досрочного расторжения арендодатель обязан направить арендатору извещение о принятом решении не менее чем за 20 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора. Извещение вручается по расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендодателя по передаче земельных участком в пользование арендатору и о принятии земельных участков от арендатора по окончании аренды. 

Арендатор имеет право собственными силами и за свой счет до окончания срока аренды освободить земельные участки от посевов сельскохозяйственных культур, плодов (урожая), выращенных/произведенных на земельных участках в период срока аренды и принадлежащих арендатору, при этом арендодатель обязуется не препятствовать арендатору исполнить данное обязательство при условии соблюдения арендатором срока, установленного п. 2.3 настоящего договора; по окончании срока аренды возвратить арендодателю земельные участки по передаточному акту в порядке и сроки, установленные договором, в пригодном к сельскохозяйственному использованию состоянии (пункты 4.5.12, 4.5.13 договора).

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что договор имеет силу передаточного акта. 

Стороны подтверждают, что обязательства Арендодателя по передаче и  обязательства Арендатора по приемке Земельных участков выполнены Сторонами на момент подписания Договора. Арендатор принял Земельные участки во временное владение и пользование в рамках осуществления им предпринимательской деятельности. Арендатор к Арендодателю претензий к состоянию и качеству Земельных участков не имеет. 

Указанный договор 21.04.2017 зарегистрирован Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области номер регистрации 62-07-0000000:216-62/014/2017-1.

24 августа 2018 года ООО "Рязань АгроСистема" направило в адрес ОАО "Аграрий-Ранова" уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 14.11.2016 №З-77/62 Исх.№26 от 22.08.2018 (л.д.31-32 т.1). 

ОАО "Аграрий-Ранова" направило в адрес ООО "Рязань АгроСистема" письмо №146 от 30.08.2018, в котором указало на погашение задолженности по арендной плате, а также на то обстоятельство, что арендованные земельные участки в настоящее время засеяны озимой пшеницей и полностью обработаны под урожай 2019 года, на обработку земли затрачено 17 000 000 рублей, просило отказаться от одностороннего отказа от договора аренды (л.д.33 т.1).  Письмом №148 от 07.09.2018 ОАО "Аграрий-Ранова" предложило ООО "Рязань АгроСистема" выполнить условия договора аренды и гарантировало исполнение принятых на себя обязательств (л.д.34 т.1). 

Между обществом с ограниченной ответственностью "Рязань АгроСистема" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Раненбургъ" (покупатель) заключен договор купли-продажи №З-101/62 (л.д.120-137 т.1), по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить объекты недвижимого имущества - земельные участки, общей площадью 68592995 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования/производства, указанные в Приложении № 1 к Договору. В Приложении №1 стороны установили перечень земельных участков, кадастровый номер, адрес, площадь цену (л.д.138-141 т.1). Согласно пункта 3.1 договора передача земельных участков продавцем и принятие их покупателем осуществляется в день подачи документов на регистрацию и оформляется актом приема-передачи земельных участков. Обязательства продавца и покупателя считаются исполненными после подписания акта приема-передачи (пункты 3.1, 3.2 договора). В соответствии с пунктом 4.1 договора право собственности на земельные участки переходят к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности. 

13.11.2018 Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области произведена государственная регистрация права собственности (л.д.152-155 т.1). 

04.12.2018 ООО "Раненбургъ" направило в адрес ОАО "Аграрий-Ранова" уведомление от 29.11.2018, в котором сообщило о том, что является собственником арендованных земельных участков и необходимости передачи данных земельных участков по акту (л.д.35-39 т.1). 

Письмом №121 от 28.03.2019 ОАО "Аграрий-Ранова" сообщило ООО "Раненбургъ" о действии договора аренды до 30.09.2019 и предложило сообщить реквизиты для внесения арендных платежей (л.д.40-41 т.1). 

Уведомлением Исх.№65 от 21.03.2019 ООО "Раненбургъ" сообщило ОАО "Аграрий-Ранова" о неправомерном использовании земельных участков и о том, что общество самостоятельно приступает к обработке земельных участков (л.д.42-45 т.1). 

Письмом Исх.№87 от 10.04.2019 ООО "Раненбургъ" заявило ОАО "Аграрий-Ранова" об одностороннем отказе от договора аренды №З-77/62 от 14.11.2016 и просило осуществить возврат арендованных участков (л.д. 46-47, т.1). 

Полагая, что поведение арендодателя в силу п. 4,5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет за собой потерю права на отказ от договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд области правомерно исходил из следующего.

В соответствии с положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи земельных участков в аренду и их использования ответчиком не оспаривается. 

Согласно частям 1, 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны вправе определять основания и условия досрочного расторжения договора.

В силу части 2 статьи 620 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 4.1.4 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, предусмотренных действующим законодательством РФ, в том числе, нарушения сроков внесения арендной платы, предусмотренных договором, более двух раз подряд и (или) более чем на 10 рабочих дней. В случае досрочного расторжения арендодатель обязан направить арендатору извещение о принятом решении не менее чем за 20 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора. Извещение вручается по расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно пункту 3.2. Договора аренды и Приложения 3 к нему (График платежей) арендная плата за пользование земельным участком подлежала оплате: за период с 01 октября по 31 декабря в размере 556 546,32 руб. не позднее 31 декабря оплачиваемого квартала; за период с 01 января по 31 марта в размере 556 546,32 руб. не позднее 31 марта оплачиваемого квартала; за период с 01 апреля по 30 июня в размере 556546,31 руб. не позднее 30 июня оплачиваемого квартала; за период с 01 июля по 30 сентября в размере 556546,31 руб. не позднее 30 сентября оплачиваемого квартала.

 Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что ОАО «Аграрий-Ранова» были нарушены сроки внесения арендной платы, предусмотренных договором, более двух раз подряд и (или) более чем на 10 рабочих дней. 

Воспользовавшись предоставленным правом, ООО «Рязань АгроСистема» направило ОАО «Аграрий-Ранова» уведомление об одностороннем отказе от договора аренды №З-77/62 (исх. №26 от 22.08.2018, л.д.6 т.2) и необходимости освободить земельные участки в срок до 05.10.2018 и передать их новому арендодателю – ООО «Раненбургъ».

Указанное письмо было получено истцом 30.08.2018.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения истцом условий договора аренды подтверждается материалами дела, ООО «Рязань АгроСистема» правомерно реализовало право на отказ от договора, предусмотренное пунктом 4.1.4 договора аренды и положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика на оплату образовавшейся задолженности по платежному поручению от 30.08.2018 № 507 (т. 1, л. д .25) не принимается судом, как не имеющая правового значения. Погашение задолженности произведено истцом после реализации ответчиком права на одностороннее расторжение договора и не отменяет факт просрочки платежа.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Таким образом, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.

По указанному основанию не имеет правового значения факт неосуществления ООО «Рязань АгроСистема» действий по государственной регистрации прекращения аренды. 

Доводы жалобы о совершении арендодателем действий, позволяющих сделать вывод о продолжении арендных отношений, подлежат отклонению.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Данная правовая позиция отражена в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Таким образом, направление ответчиком счетов на оплату арендной платы, выставление счетов-фактур обусловлено исключительно ненадлежащим исполнением истцом обязанности по освобождению и возврату арендуемых земельных участков после отказа арендодателя от договора и являлось арендной платой за фактическое использование истцом ранее арендованного имущества. 

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что арендодатель (и его предшественник) неоднократно уведомляли истца о необходимости возврата земельных участков и прекращении арендных отношений.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.07.2019 по делу                                        № А54-3598/2019оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                М.М. Дайнеко

Судьи Н.В. Заикина

Е.В. Рыжова