АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-38979/2021

г. Краснодар

18 марта 2024 года

04 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2024 года.

Постановление в  полном объеме изготовлено 04 марта 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                              председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.А.,                                    при участии в судебном заседании от истца – Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1  (доверенность от 17.04.2023),  от ответчика – общества с ограниченной                     ответственностью «Помощь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) –                         ФИО2 (доверенность  от 25.07.2023), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Помощь» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 по делу № А32-38979/2021, установил  следующее.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее –министерство) обратилось в арбитражный суд с иском о возложении на  ООО «Помощь»» (далее – общество) обязанности возвратить по акту приема-передачи сторожевое помещение (литера К) площадью 14,9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201019:1858, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи,  Центральный район,                                  ул. Волжская, д. 15 (далее – спорное помещение), в первоначальном виде, в котором                       оно передавалось обществу, ввиду прекращения действия договора аренды                                          от 12.03.2018 № 15/2018 (далее – договор № 15/2018); о взыскании судебной                            неустойки  за неисполнение решения суда по истечении месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу до момента фактического его исполнения                        с учетом установления прогрессивной шкалы, а именно: за первые 5 дней просрочки –                       5 тыс. рублей исходя из расчета 1 тыс. рублей в день, за вторые 5 дней просрочки –                             7 500 рублей  исходя из расчета 1 500 рублей в день, и так далее, то есть с                             увеличением каждые 5 календарных дней стоимости одного календарного дня                          просрочки на 500 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).    

Решением суда от 14.09.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.12.2023, на общество возложена обязанность                       возвратить  министерству по акту приема-передачи спорное помещение в первоначальном виде,  в котором оно передавалось обществу по договору № 15/2018, в течение                                 месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу; с общества в пользу министерства взыскана судебная неустойка за неисполнение решения суда по истечении  месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу до момента фактического его исполнения с учетом установления прогрессивной шкалы, а именно:                   за первые 5 дней просрочки – 5 тыс. рублей исходя из расчета 1 тыс. рублей в день,                    за вторые 5 дней просрочки – 7 500 рублей исходя из расчета 1 500 рублей в день,                        и так далее, то есть с увеличением каждые 5 календарных дней стоимости одного календарного дня просрочки на 500 рублей; распределены судебные расходы.

Судебные акты мотивированы тем, что в связи с прекращением между министерством и обществом арендных отношений  по договору № 15/2018  по окончании срока его действия и документальном подтверждении обществом отсутствия                         намерения эти отношения продолжить, министерство правомерно требует                        возвращения ему спорного  помещения в первоначальном виде, в котором оно передавалось обществу. В действиях министерства отсутствуют признаки злоупотребления правом, поскольку общество не исполняло возложенные на него договором № 15/2018 обязанности и использовало  спорное помещение не по назначению.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.                     По мнению подателя жалобы, суды не учли, что министерство не заявило возражений относительно возобновления действия договора № 15/2018 на неопределенный срок                            и с 12.03.2021 (дата, следующая за днем окончания договора) договор № 15/2018 признается возобновленным на неопределенный срок. У общества отсутствует обязанность по возврату министерству спорного помещения, так как общество занимает данное помещение на основании договора № 15/2018, возобновленного на неопределенный срок, и не расторгнутого министерством в установленном законом порядке. В письме  министерства от 29.04.2021 № 7956/05 содержатся сведения о принятии министерством решения об отказе в заключении с обществом нового                       договора аренды на новый срок, возражения относительно продолжения арендных отношений на основании договора № 15/2018, возобновленного на неопределенный                     срок, данное письмо министерства не содержит. Вывод судов о том, что общество использует спорное помещение не по назначению (в качестве пекарни), не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Так, из представленного министерством акта                       осмотра от 20.09.2023 с приложением фототаблицы следует лишь то, что к арендуемому обществом спорному помещению пристроено некое некапитальное сооружение, в котором предположительно размещен пункт общественного питания. Суды также                          не учли, что в договоре № 15/2018 не конкретизирована цель предоставления                        спорного помещения в аренду (не указано, для размещения какого именно объекта предоставлено спорное помещение). Кроме того, суды не учли объективную невозможность возврата спорного помещения в первоначальном виде, поскольку находится у общества в аренде с 2018 года и отчасти утратило свои первоначальные эксплуатационные свойства в результате естественного физического износа. Следовательно, министерство не вправе требовать возврата спорного помещения в первоначальном виде, в котором имущество передавалось обществу по                            договору № 15/2018 (т. е. без учета нормального износа помещения за период действия договора аренды); данное требование в изложенной в уточненном иске редакции                        не соответствует положениям  пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса                  Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу министерство просит оставить судебные                          акты  без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу –                                        без  удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали                         доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                          проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба                        не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по результатам торгов в форме открытого                             аукциона по продаже права на заключение договора аренды недвижимого имущества  (протокол от 27.02.2018 № 1) 12.03.2018 между обществом (арендатор) и                                                      ГБУ СК «Ставкрайимущество» (арендодатель) заключен договор № 15/2018,                              который зарегистрирован в установленном законом порядке 21.03.2018. Срок                          действия договора № 15/2018 – с 12.03.2018 по 11.03.2021. По акту приема-передачи                           от 12.03.2018 спорное помещение передано обществу.

Спорное помещение расположено на земельном участке с кадастровым                           номером 23:49:0201016:524, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – фактически занятый зданиями, сооружениями и прилегающей территорией рекреационных земель, расположенном по адресу: Краснодарский край,  г. Сочи, Центральный район, ул. Волжская, 15 (далее –                           земельный участок). В отношении земельного участка 14.05.2010 в ЕГРН зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации –Ставропольского края.

Между ГБУ СК «Ставкрайимущество», министерством и обществом 28.06.2018 подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору № 15/2018, на основании которого права и обязанности арендодателя по данному договору аренды переданы от ГБУ СК «Ставкрайимущество» министерству. 

Как предусмотрено пунктом 2.3.6 договора № 15/2018, арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем                            возврате имущества в связи с истечением срока действия договора. 

В соответствии с пунктом 2.3.8 договора № 15/2018 по истечении срока                       действия договора арендатор обязан в трехдневный срок возвратить арендованное имущество  арендодателю по акту приема-передачи. 

19 февраля 2021 года общество обратилось с заявлением (уведомлением) о продлении договора  № 15/2018. Письмом министерства от 01.03.2021 № 3601/05 обществу разъяснено, что для заключения договора на новый срок без проведения                          торгов обществу необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта (пункт 1.8 договора  № 15/2018). 

13 апреля 2021 года (за сроком окончания договора № 15/2018) общество направило в адрес министерства отчет от 31.03.2021 № 03-03-151/21 об оценке                        рыночной стоимости спорного помещения, просило повторно рассмотреть заявление о продлении договора  № 15/2018. Письмом министерства от 29.04.2021 № 7956/05 обществу отказано в заключении договора № 15/2018 на новый срок по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006                        № 135-ФЗ «О защите конкуренции». 

В силу пункта 2.3.15 договора № 15/2018 арендатор обязан в разумный срок                        до окончания действия договора письменно уведомить арендодателя о желании                    заключить  договор аренды на новый срок.  

05 мая 2021 года общество обратилось в министерство с заявлением о приобретении спорного помещения в собственность. В письме министерства                                       от 28.06.2021 № 11252/05 обществу отказано в купле-продаже спорного                               помещения со ссылкой на окончание 11.03.2021 срока действия договора № 15/2018,                       а согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                                   «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами                   малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеют арендаторы, обратившиеся с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора аренды. 

01 июля 2021 года министерство провело осмотр спорного помещения, в ходе которого установило, что арендатор не освободил спорное помещение и продолжает                      его использовать не только в отсутствие законных оснований, но и не по целевому назначению, о чем составило акт. Таким образом, по истечении срока аренды общество           не возвратило по акту  приема-передачи спорное помещение, как   предусмотрено пунктом 2.3.8 договора № 15/2018.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения министерства                         в арбитражный суд с исковым заявлением  о возложении на общество обязанности передать спорное помещение министерству по акту приема-передачи.

Суды удовлетворили исковые требования, правомерно исходя из следующего.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено правилами главы 27 Кодекса и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Кодекса).   

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при                        отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными                       обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса                                            Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор                     обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором                           аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса                                 Российской Федерации).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю                                 имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа                     или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса                     Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1                               статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 655 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики                 применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до                   вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для                        заключения договора аренды (статья 422 Кодекса).

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным                        в материалы дела доказательствам суды сделали обоснованный вывод о том, что                    договор № 15/2018  прекращен, поскольку пунктом 1.4 договора № 15/2018 срок его действия установлен до 11.03.2021 и  письмом от 29.04.2021 № 7956/05 министерство отказало в продлении договора № 15/2018, подтвердив тем самым отсутствие                   намерений продолжить арендные отношения. Суды отметили, что отказ министерства общество не оспорило в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и поскольку обязанность возврата спорного помещения арендатором по истечении договора аренды является императивной, общество                                   не могло считать договор № 15/2018 возобновленным на неопределенный срок. 

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса                                      Российской Федерации договор может считаться возобновленным на тех же                                условиях на неопределенный срок только в том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии                            возражений со стороны арендодателя.             

Вместе с тем, возражения министерства высказаны ясно и однозначно,                          изложены в претензии,  а затем и в исковом заявлении, поэтому суды сделали верный вывод об отсутствии оснований для сохранения арендных отношений в отношении спорного помещения. 

Суды учли, что министерством рассмотрены обращения общества от 19.02.2021,  13.04.2021, 05.05.2021 на предмет сохранения арендных отношений,  и даны мотивированные отказы, в которых выражено волеизъявление на прекращение                       арендных отношений и возврат спорного помещения арендодателю. Более того, продление договора № 15/2018  не предусмотрено условиями самого договора;                        согласно пункту договора 2.3.8 № 15/2018   после окончания срока действия                           договора аренды общество обязано вернуть арендуемое спорное помещение.                                           Однако данное условие договора № 15/2018 общество не исполнило.

Суды также учли вступившее в законную силу решение  суда по                                                делу № А32-22120/2021, в котором указано, что продолжение использование                        обществом земельного участка с учетом договора № 15/2018 не свидетельствует о наличии условий для признания между сторонами арендных правоотношений,  поскольку одним из условий возобновления, продления, заключения договора на неопределенный срок является полное отсутствие возражений со стороны арендодателя на продолжение сложившихся отношений, которое в данном случае отсутствует. Судом также                установлено недобросовестное осуществление обществом гражданских прав в рамках арендных отношений.  

Суды указали, что согласно выписке из ЕГРН спорное помещение имеет наименование «сторожевое помещение», было построено и введено в эксплуатацию для использования в целях обслуживания санаторного комплекса, находящегося в собственности Ставропольского края. Объект расположен на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «фактически занятый зданиями, сооружениями и прилегающей территорией рекреационных земель»; спорное                     помещение  строилось в целях материально-технического обеспечения и оснащенности санаторного комплекса.

В соответствии с решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202                       «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории                        муниципального образования город-курорт Сочи» (далее – ПЗЗ) указанная территория отнесена к рекреационной зоне, «РК» – зона лечебно-оздоровительных учреждений.             Цель выделения – развитие существующих и преобразуемых территорий, предназначенных для размещения лечебно-профилактических учреждений для                       лечения преимущественно природными и физиотерапевтическими средствами, а также развитие  современной  санаторной  системы.  

При этом санаторий «Ставрополье» (сторожевое помещение которого является предметом аренды по договору № 15/2018) отнесен к Перечню объектов рекреационно-оздоровительного назначения города Сочи (таблица 3 к ПЗЗ). Однако общество использует спорное помещение в иных, не соответствующих ни разрешенному использованию земельного участка, ни назначению самого здания (сторожевое),                               ни ПЗЗ г. Сочи целях – спорное помещение обустроено под пекарню, занимающую помимо спорного помещения пристроенные к нему помещения для торговли                                        и выпечки хлебобулочных изделий (кирпичный тандыр). 

Суды заключили, что заявление министерства об истребовании из незаконного владения общества спорного помещения, по сути, представляет собою                           виндикационный иск, который является одним из способов защиты права                          собственности и иных вещных прав истца, если их нарушения связаны с лишением владения вещью (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации). Результатом такой защиты являются восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его                            нарушения. 

Требование об устранении препятствий в пользовании спорным объектом                            имеет характер негаторного, предполагающего, что действиями ответчика,                                                не связанными с лишением владения, нарушается право собственника или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению в том случае, когда истец докажет,                          что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного                      владения со стороны ответчика.

По смыслу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации,                                  условием удовлетворения виндикационного требования является незаконность владения ответчиком принадлежащей истцу вещью на день разрешения спора.                               Виндикационный иск предъявляется при отсутствии между сторонами               обязательственных отношений по поводу предмета спора и подлежит удовлетворению, если истец докажет: принадлежность ему спорного имущества на праве собственности (ином законном основании); незаконность владения этим имуществом со стороны ответчика, а также тот факт, что имущество является индивидуально-определенным и находится у ответчика в натуре.

При недоказанности одного из указанных обстоятельств виндикационный иск                       не подлежит удовлетворению. Согласно статье 304 Гражданского кодекса                              Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.                            Незаконность владения выражается в отсутствии у ответчика соответствующего правового титула на вещь. 

Суды правильно указали, что вне зависимости от наличия или отсутствия                   правовых оснований владения спорным помещением ввиду прекращения                                   договора № 15/2018 общество не может быть признано незаконным владельцем являющегося объектом виндикации по настоящему делу спорного помещения на день разрешения спора. Обращаясь с требованием об устранении препятствий в                        пользовании спорным помещением, министерство обязано доказать факт незаконного занятия спорного помещения обществом, к которому заявлено соответствующее требование. 

Вместе с тем, в данном случае  спорное помещение оказалось во владении арендатора по воле самого арендодателя и при отсутствии со стороны арендатора  каких-либо неправомерных деяний, поэтому суды правильно указали, что для                       рассматриваемого случая положения статьи 301 – 304 Гражданского кодекса                            Российской Федерации не применимы. 

Суды правильно  указали, что в связи с  прекращением договора № 15/2018 и возражением министерства против продолжения арендных отношений на новый срок  общество в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязано по акту приема-передачи вернуть  министерству спорное помещение в первоначальном                    виде, в котором  получило его по договору № 15/2018.

Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод общества о невозможности возврата министерству спорного помещения в том виде, в котором                      оно было передано в 2018 году, в связи с его естественным износом. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том                             состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622  Гражданского кодекса Российской Федерации). Указание на необходимость возврата спорного помещения в первоначальном виде относится к параметрам спорного помещения, функциональному назначению,                      планировке спорного помещения, площади и необходимости его соответствия иным характеристикам, указанным в договоре № 15/2018, что не мешает возвратить                          спорное помещение в состоянии  его естественного износа.

Суд апелляционной инстанции мотивированно отклонил довод общества о том,                  что комиссионный акт осмотра недвижимого имущества от 20.09.2023                                                              с фотоматериалами составлен министерством без участия общества и не является допустимым доказательством использования обществом спорного помещения не по назначению. При этом суд указал, что достаточные документальные доказательства отсутствия оснований для принятия этого акта в качестве отвечающего требованиям относимости  и допустимости доказательства в материалы дела не представлены.                          Данный акт общество  не оспорило, о его фальсификации не заявило.

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела                      доказательств и доводов участвующих в деле лиц, установленных по делу обстоятельств суды правомерно удовлетворили исковые требования министерства, приняв судебные акты, которые отвечают требованиям статей 15, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.                                Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть                                 приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13                     «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе общества, исключают возможность ее удовлетворения                                                в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                      Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                        кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2023                                                             и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023                             по делу № А32-38979/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                            без   удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.А. Анциферов

 ФИО3