ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ФИО1 ул., д. 4, 

<

...>

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: 

<

***>) телефон 

<

***>, факс 

<

***> 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-16634/2024

24 июля 2025 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2025 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой Э.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТриО» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.03.2025 по делу № А43-16634/2024,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТриО» (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>), к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка», о признании незаконными действий по направлению уведомления об изменении арендной платы, об обязании пересчитать арендную плату,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «ТриО» (далее - ООО «ТриО», Общество, истец) обратилось в суд к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее –Министерство, ответчик) с иском о признании незаконными решения по одностороннему увеличению арендной платы по договору аренды земельного участка № 21-3229 от 14.07.2022 за период с 01.01.2023 по 31.12.2023; действия по направлению уведомления № Исх-326-181263/24 от 29.03.2024 о ставках арендной платы за землю в 2023 году, обязав произвести перерасчет арендной платы за 2023 год по договору аренды земельного участка № 21-3229 от 14.07.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено: ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Решением от 13.03.2025 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении иска Общества. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ТриО» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск удовлетворить.

Заявитель настаивает на исковых требованиях по приведенным в иске основаниям. 

При этом указал, что ответчик направил уведомление об изменении стоимости аренды спустя год с момента ее изменения, тем самым лишив истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в его размере рыночной стоимости на год изменения цены аренды. Последующий отказ арендодателя от учета стоимости, установленной органом государственной власти, не признанной в установленном порядке незаконной, отказ арендодателя от условий договора, предусматривающих изменений арендной платы не чаще одного раза в год, а также отказ арендодателя от своих обязательств по договору аренды по надлежащему, а значит, своевременному, уведомлению арендатора об изменении арендной платы (п.4.5 договора) влечет нарушение принципа разумных ожиданий истца как предпринимателя и поддержания доверия к закону и действиям публичной власти, представителем который выступает ответчик  и приводит к нарушению баланса частных и публичных интересов, в связи с чем не может быть признан допустимым. В данном случае Акт № АОКС-52/2023/000337 от 22.03.2023г., определивший кадастровую стоимость спорного земельного участка в соответствии с Законом N 237-ФЗ, по смыслу и юридическим последствиям сравним с Приказом от 28 октября 2022 г. № 326-13-772354/22, утвердившим кадастровую стоимость для всех остальных объектов, которые были зарегистрированы ранее и вошли в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2022 году. Исходя из правила, установленного статьей 4 ГК РФ, действие такого акта не распространяется на тeкyщий и предыдущий периоды, соответственно кадастровая стоимость объекта, указанная в Акте № АОКС-52/2023/000337 от 22.03.2023, может применяться для расчета арендной платы по договору не ранее, чем с 01.01.2024.

Ответчик в отзыве возразил против доводов апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.06.2022 на кадастровый учет  поставлен участок площадью 14182 +/- 42 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> напротив дома №1, категория земель - земли населенных пунктов Участку присвоен кадастровый номер 52:21:0000140:11145. Кадастровая стоимость участка определена в размере 1352962 руб. 80 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.06.2022.

14.07.2022 Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (арендодатель) и ООО «ТриО» (арендатор) заключили договор аренды № 21-3229, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды сроком на 5 лет вышеуказанный земельный участок для обеспечения занятий спортом в помещениях. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 14.07.2022.

Согласно пункту 4.1 договора и Приложению №3 Годовая арендная плата рассчитана исходя из вышеуказанной кадастровой стоимости 1352962 руб. 80 коп., и составила 40861 руб. 64 коп. В соответствии с пунктами 3.4.8, 4.4 договора арендатор обязался своевременно, ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца перечислять арендную плату за текущий месяц. Согласно пункту 4.5. договора размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год. В адрес арендатора направляется уведомление в порядке, установленном пунктами 3.1.6 и 3.1.7 договора.

Согласно акту ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка»                          АОКС-52/2023/000337 от 22.03.2023 об определении кадастровой стоимости  - кадастровая стоимость земельного участка составила 24259161 руб. 92 коп.

Письмом №Исх-326-181263/24 от 29.03.2024 Министерство уведомило Общество об изменении размера арендной платы по договору № 21-3229 от 14.07.2022 начиная с 01.01.2023. Согласно письму, с учетом новой кадастровой стоимости, годовой размер арендной платы составил 704486 руб. 06 коп.

По мнению истца, так как изменение кадастровой стоимости земельного участка произошло в 2023 году, и уведомление об изменении арендной платы получено истцом лишь в 2024 году, то новая кадастровая стоимость должна была применяться не ранее 01.01.2024, и изменение платы за участок более двух раз в год является неправомерным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим требованиями в суд.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 06.09.2011 N 4275/11, от 19.06.2012 N 2665/12, от 07.02.2012 N 12573/11, от 24.07.2012 N 5761/12, от 09.10.2012 N 5377/12 и от 10.12.2013 N 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что преследуемая итоговая цель - установление законной и обоснованной арендной платы, фактически истец оспаривает размер установленной платы и полагает, что расчет арендной платы по кадастровой стоимости 24259161,92 руб. может начисляться не ранее 01.01.2024.

Учитывая преследуемую истцом итоговую цель защиты нарушенного права, суд первой инстанции обосновано счел возможным рассматривать требования с указанной формулировкой с целью защиты и восстановления нарушенного права.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В рассматриваемом случае сторонами заключен договор аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу ЗК РФ, является регулируемой, к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с ЗК РФ. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее и по общему правилу такое изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила) установлена возможность определения арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельного участка).

Пункт 10 Правил устанавливает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка (рыночной стоимости земельного участка), но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Аналогичные правила могут содержаться и в нормативных актах субъектов РФ, актах органов местного самоуправления, регулирующих арендную плату.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Системное положение статей 424 ГК РФ, статьи 39, 7 ЗК РФ, статьи 65 ЗК РФ указывает на регулирование платы, которая определяется нормативным актом уполномоченного органа.

Таким образом, поскольку при определении размера арендной платы публичным органом в нормативном акте установлен показатель рыночной стоимости земельного участка, арендатор земельного участка вправе его оспорить и после заключения договора аренды для целей определения достоверной величины платы, тем самым обеспечивается баланс публичных и частных интересов.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Из выписки из ЕГРН на участок следует, что он поставлен на кадастровый учет 08.06.2022; является вновь учтенным.

Согласно выпискам  ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» из актов об определении кадастровой стоимости от 16.06.2022 и от 22.03.2023 его кадастровая стоимость по состоянию на 08.06.2022 составила 1352962,80 руб.; с 01.01.2023 - она установлена в размере 24259161,92 руб. (дата поступления сведений - 31.01.2023) (л.д.99, 100). Сведения о стоимости также отражены в выписках их ЕГРН.

По мнению Министерства, с учетом установленной кадастровой стоимости в 2023 году размер арендной платы составил 704486 руб. 06 коп.

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей:

1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка;

2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

В силу частей 4 и  5 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящей статьей, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня поступления в бюджетное учреждение сведений об объекте недвижимости, направленных публично-правовой компанией, за исключением случая определения кадастровой стоимости в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

В течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 18 для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 настоящего Федерального закона.

В 2022 году на основании распоряжения Министерства имущественных и земельный отношений Нижегородской области от 20.01.2021 №326-11-25576/1 «О проведении в 2022 году государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Нижегородской области» проводилась очередная государственная кадастровая оценка земель, результаты которой утверждены Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области N 326-13-772354/22 от 28.10.2022.

Земельный участок с кадастровым номером 52:21:0000140:11145 включен в перечень участков, подлежавших очередной кадастровой оценке на основании распоряжения от 20.01.2021 №326-11-25576/1 и передан в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» дополнительным Перечнем объектов недвижимости, сформированных в соответствии с требованиями части 7 статьи 15 Закона о кадастровой оценки, в отношении вновь учтенных в сведения ЕГРН о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки (с 01.01.2022 по 31.12.2022).

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы кадастровая стоимость земельного участка 52:21:0000140:11145 определена в соответствии с частью 5 статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке, и действует с 01.01.2023.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Само по себе то обстоятельство, что истцом сформулировано требование как о признании незаконными действий по направлению уведомления об изменении расчета арендной платы, с итоговой преследуемой целью устранения нарушения права в части установления законной арендной платы, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, если судом установлено и доказательства, представленные им, свидетельствуют о том, что арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату.

Вместе с тем величину рыночной стоимости, определенной оценщиком, истец в рассматриваемом деле не оспаривает, а лишь указывает на неправильную дату начала применения кадастровой стоимости.

Порядок расчета кадастровой стоимости истцом, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной инстанции не оспаривается.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верным выводам об отсутствии оснований для признания незаконными действия арендодателя по увеличению арендной платы по договору аренды в 2023 году и о наличии законных оснований для перерасчета платы за спорный период.

Правовых оснований для иных выводов, по результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения дела, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.03.2025 по делу № А43-16634/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТриО» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд               Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

А.Н. Ковбасюк

Судьи

Д.Г. Малькова 

Н.В. Устинова