Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-134744/17

64-1176 

19 февраля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2018 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассматривает в судебном заседании исковое заявление Акционерного общества "АИЖК" (ОГРН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "УКС" МОНОЛИТСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>)

 о взыскании задолженности по договору аренды

встречный иск Обществу с ограниченной ответственностью "УКС" МОНОЛИТСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>)

к Акционерного общества "АИЖК" (ОГРН 

<

***>)

об уменьшении размера арендной платы

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 АА.доверенность от 17.06.2016 г.

 от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "УКС" МОНОЛИТСТРОЙ" о взыскании задолженности в размере 4 635 977 руб. 82 коп.,  пени по п. 9.4 договора в размере 1 898 432 руб. 92 коп., пени по п. 9.6 договора в размере 216 936 руб. 00 коп., пени по п.9.2 договора в размере 90 390 руб. 00 коп.

Протокольным определением суда от 24.11.2017г. в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "УКС" МОНОЛИТСТРОЙ" к Акционерному обществу "АИЖК" об уменьшении размера арендной платы  за 1 квартал 2017 года на 2 162 345 рублей 82 коп.

Истец   по первоначальному иску в судебное заседание явился, требования по иску поддержал в полном объеме по изложенным в нем основаниям. Возражал против удовлетворения встречного иска по доводам письменного отзыва.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился,  представил отзыв на иск, в котором исковые требования не признал, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие  в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ. 

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителя истца, арбитражный суд установил, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск подлежит отклонению   по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 13.10.2014 года между Фондом «РЖС» (Арендодатель) и ООО «УКС «МОНОЛИТСТРОЙ» (Арендатор, ответчик) был заключен договор аренды земельного участка от № ДЗ-121, по условиям которого  Арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельный участок. 

Во исполнение п.п. 6.1.1 и 6.2.1 договора земельный участок был передан от Арендодателя Арендатору, что подтверждается актом приемки-передачи земельного участка от 13.10.2014 года.

 В соответствии со с. 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ с 01 сентября все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда РЖС по Договору перешли к АО «АИЖК (истец). 

В соответствии с п.п. 4.4 договора Арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что ответчик в нарушение договорных обязательств не произвел оплату арендной платы за 1 квартал 2017г., в результате чего за ним образовалась задолженность на сумме 4 635 977 руб. 82 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия 21.04.2017г. № 4689-ИК  с требованием оплаты задолженности по арендным платежам. Ответ на указанную претензию от ответчика не поступил.

В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательства перечисления денежных средств по оплате платежей. Наличие задолженности установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела.

С учетом изложенных обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, суд считает требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 4 635 977 руб. 82 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Согласно п. 7.1 договора, Арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить Арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв.м площади участка на общую площадь участка.

Истец указывает, что до настоящего времени обязательства по предоставлению истцу банковской гарантии ответчиком не исполнены.

В соответствии с пунктом 9.6 договора, за нарушение сроков, предусмотренных договором, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право заключения договора, указанной в п. 4.2 договора, за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 9.4 договора, в случае нарушения Арендатором сроков, установленных п. 4.3, 4.4 договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Кроме того, Арендатором нарушен установленный п.3.1.1 договора срок разработки и обеспечения утверждения в установленном порядке документации по планировке территории в границах осваиваемых земельных участков. Просрочка составила 1 месяц.

Согласно п.9.2 договора за нарушение срока разработки документации, установленного п.3.1.1 договора Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от суммы платы за право заключения договора, указанной в п.4.2 договора, за каждый месяц просрочки.

Согласно представленному истцом расчету сумма неустойки за непредставление банковской гарантии составляет 216 936 руб. 00 коп. за период с 17.03.2017г. по 21.04.2017г., за просрочку оплаты арендной платы составляет 1 898 432 руб. 92 коп. за период с 01.11.2016г. по 21.04.2017г., за нарушение срока разработки документации в размере 90 390 руб. 00 коп.

 В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника.

Суд, проверив расчеты истца, считает их правомерными, соответствующими требованиям действующего законодательства.

С учетом представленных в дело доказательств, суд считает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты арендной платы, за непредставление банковской гарантии и нарушение срока на разработку документации  и удовлетворяет требования истца в заявленном размере.

Доводы ответчика о невозможности использовать надлежащим образом арендуемый участок не являются основаниям для освобождения ответчика об оплаты арендной платы по договору аренды.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска в силу следующего.

В обоснование исковых требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что  в соответствии с п. 6.1.2. договора аренды, Арендодатель обязуется до утверждения документации по планировке территории в границах Участков уполномоченным органом в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня предоставления Арендатором документов, указанных в подпунктах 6.2.4.1, 6.2.4.2 договора, принять решение о разделе Участков и передать Арендатору копию такого решения либо при наличии замечаний направить их Арендатору.

Истец сопроводительным письмом № 678 от 23.07.2015 г. (вх. № 9250 от 27.07.2015 г.) направил в адрес ответчика для согласования «Проект планировки и проект межевания территории в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:101001:388, 02:47:101001:389 в административных границах сельского поселения Миловскийсельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан».

Решением № 447 от 29.07.2015 г., после разработки проектной документации, глава сельского поселения Миловский сельсовет МР Уфимский район РБ  внес изменения в ранее утвержденные решением Совета сельского поселения Миловский сельсовет № 328 от 24.06.2014 г. правила землепользования и застройки, понизив тем самым виды разрешенного использования, принадлежащего ответчику на праве аренды, земельного участка с кадастровым номером 02:47:101001:388.

Письмом № 04-575-ДФ от 11.03.2016 г. Фонд РЖС сообщил о том, что  проект планировкии межевания не соответствует действующей градостроительной документации, в частности Правилам землепользования и застройки сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (в редакции утвержденной решением Совета сельского поселения Миловский сельсовет от 29.07.2015 г. №447); предъявил требования о корректировке ранее представленного проекта планировки и межевания и приведения его в соответствие с зонам Ж-1 и Ж-2.

23 мая 2016 г. Совет сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан принял решение об утверждении внесение изменений и дополнений в Правила землепользования и застройки сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан. Тем самым подтвердилось, что ранее разработанный проект планировки соответствовал градостроительной документации, а Правила землепользования сельсовета содержали ошибки. Правила землепользования были приведены в соответствие с Генпланом Миловского сельсовета на основании письма Истца от 22.10.2015 г. от 1061 (вх. № 589 от 22.10.2015 г.).

          Как указывает ответчик, по вине Совета сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, разработанный ООО «УКС «Монолитстрой» в соответствии с генпланом проект планировки и межевания территории не соответствовал ошибочным Правилам землепользования и застройки в период с 29.07.2015 г. по 23.05.2016 г.

Между тем, суд отклоняя доводы ответчика исходит из следующего.

АО «АИЖК» полностью исполнило обязанность, предусмотренную ст. 611 ГК РФ, передав ответчику земельный участок соответствующий его назначению для осуществления ответчиком его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Размер ежеквартального арендного платежа установлен в соответствии Договором (п. 4.4) и какие-либо основания для его уменьшения отсутствуют.

Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не имеют  отношения к заявленному ответчиком требованию, поскольку обстоятельства, на которые ссылается ответчик, возникли 29.07.2015 года и просуществовали до 23.05.2016 года. Между тем, ответчиком заявлено требование об уменьшении арендной платы за 1 квартал 2017 года, то есть позднее.

Кроме того,  доводы ответчика и обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении, являлись предметом рассмотрения судом по делам № А40-191126/2016, № А40- 21249/17.

Судами были установлено, что в просрочке Арендатора в утверждении проектной документации отсутствует вина Фонда «РЖС» и АО «АИЖК», поскольку в разработанной Арендатором документации имелись несоответствия с действующими правилами землепользования и застройки, а в дальнейшем у Арендатора образовалась задолженность по договору, до погашения которой вопрос об утверждении проектной документации не может быть разрешен. На рассмотрение в Фонд «РЖС» Арендатором были представлены материалы проекта планировки и проекта межевания исходных земельных участков. 

По представленным материалам у Фонда «РЖС» имелись замечания в части некорректности установления красных линий, формирования участков, объема представленных на рассмотрение материалов (в соответствии со статьями 42, 43 Градостроительного кодекса РФ), а также несоответствия документации по планировке территории действующим правилам землепользования и застройки сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан. 

Замечания по проекту планировки и межевания неоднократно направлялись ООО «УКС «Монолитстрой» в официальной переписке, а также в рабочем порядке на электронную почту. В последней редакции документации по планировки территории, поступившей в Фонд «РЖС» и одновременно направленной Арендатором для утверждения в органы местного самоуправления, замечания о несоответствии правилам землепользования и застройки устранены не были. Арендатору направлены замечания о необходимости приведения в соответствие проекта планировки и межевания правилам землепользования и застройки. Согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, в редакции, утвержденной решением Совета сельского поселения Миловский сельсовет от 29.07.2015 № 447, образуемые земельные участки, предназначенные для размещения жилой застройки, расположены в территориальных зонах Ж-1 и Ж-2. 

Основные виды разрешенного использования, которые установлены регламентами для этих зон, являются: - отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну семью, коттеджи; - жилой блок блокированной застройки (состоящей из 2-х блоков) на отдельном земельном участке; - жилой блок блокированной застройки (состоящей из нескольких блоков, но не более 10) на отдельном земельном участке; - многоквартирные жилые дома малой этажности; - личное подсобное хозяйство (в границах населенного пункта). 

В представленной Арендатором документации по планировке территории образуемые земельные участки, расположенные согласно Правилам землепользования и застройки в территориальной зоне Ж-2, предназначены для размещения среднеэтажной жилой застройки в 5 этажей, указанным участкам назначен вид разрешенного использования «многоквартирные жилые дома средней этажности», но при этом указано, что они размещаются в территориальной зоне Ж-3. 

Таким образом, представленный Арендатором проект планировки и межевания не соответствует действовавшей градостроительной документации.

Вместе с тем, в Фонд «РЖС» поступила информация о том, что администрацией сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан выпущено постановление от 16 ноября 2015 года № 227 «Об 4 утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:101001:388, 02:47:101001:389 в административных границах сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан». 

Согласно пункту 4 статьи 16.2 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 г. № 48-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», утверждение проекта межевания территории применительно к земельному участку Фонда «РЖС», предоставленному для комплексного освоения территории, осуществляется после принятия Фондом «РЖС» решения о согласии на образование земельных участков из указанного земельного участка Фонда «РЖС», которое принято не было. В связи с изложенным Фондом «РЖС» в администрацию сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан направлены рекомендации об отмене выпущенного Постановления во исполнение действующего законодательства Российской Федерации. 

Письмом от 22.04.2016 № 265 (вх. от 26.04.2016 № 04-2910) ООО «УКС «Монолитстрой» направлена в Фонд «РЖС» заверенная выкопировка из карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, где территориальная зона исходных земельных участков обозначена как Ж-3. При этом на сайте Уфимского района Республики Башкортостан размещены Правила землепользования и застройки сельского поселения Миловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, в редакции, утвержденной решением Совета сельского поселения Миловский сельсовет от 29.07.2015 № 447, где на схеме градостроительного зонирования указана для рассматриваемых земельных участков территориальная зона Ж-2. При общении с администрацией Уфимского района получена информация о проведению в настоящее время мероприятий по внесению изменений в правила землепользования и застройки Миловского сельсовета в части, в том числе, изменения территориальной зоны рассматриваемых земельных участков с Ж-2 на Ж-3. Однако, на момент направления письма ООО «УКС «Монолитстрой» с приложенной выкопировкой, решение о внесении изменений не принято, официальный документ не выпущен. Изменения в ПЗЗ Миловского сельсовета утверждены постановлением от 23.05.2016 №85. 

Таким образом, представленная арендатором документация по планировке территории стала соответствовать правилам землепользования и застройки в новой редакции только с 23.05.2016 года. В связи с этим были подготовлены документы для вынесения на рассмотрения Правления Фонда «РЖС» вопроса об утверждении проектной документации Арендатора, однако, в связи с наличием у Арендатора задолженности по договору. 

В соответствии с ч .2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В этой связи, доводы ответчика, изложенные во встречном исковом заявлении, являются необоснованными и уже были отклонены преюдициальными судебными актами, вступившими в законную силу.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска.

Расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 314, 330,  614 ГК РФ, ст.ст.  65, 66, 69, 71, 110, 112, 123,132, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «УКС" МОНОЛИТСТРОЙ» в пользу Акционерного общества «АИЖК» задолженность в размере в размере 4 635 977  (четыре миллиона шестьсот тридцать пять тысяч девятьсот семьдесят семь) руб. 82 коп.,  пени по п. 9.4 договора в размере 1 898 432 (один миллион восемьсот девяносто восемь тысяч четыреста тридцать два) руб. 92 коп., пени по п. 9.6 договора в размере 216 936 (двести шестнадцать тысяч девятьсот тридцать шесть) руб. 00 коп., пени по п.9.2 договора в размере 90 390 (девяносто тысяч триста девяносто) руб. 00 коп., а также расходы по госпошлине в размере 63 048 (шестьдесят три тысячи сорок восемь)  руб. 86 коп.

           В удовлетворении встречного иска отказать.          

           Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                     Чекмарева Н.А.