ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-20731/2019

24 ноября 2020 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2020 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10877/2020) общества с ограниченной ответственностью «СП» на решение Арбитражного суда Омской области от 20.08.2020 по делу № А46-20731/2019, принятое по иску Администрации Чернолучинского городского поселения Омского муниципального района Омской области (ИНН 5528025059, ОГРН 1055553037770) к обществу с ограниченной ответственностью «СП» (ИНН 5501204445, ОГРН 1085543001279), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Омского муниципального района Омской области, акционерного общества «Дирекция программ молодежи «Сервисцентр», о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № АЗ20-212/2008 в размере 3 477 282 руб. 93 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «СП» - ФИО2  (по доверенности от 28.08.2020); ФИО3 (по доверенности от 28.08.2020);

от Администрации Чернолучинского городского поселения Омского муниципального района Омской области - ФИО4 (по доверенности от 25.12.2019 № 1327/02-32),

установил:

Администрация Чернолучинского городского поселения Омского муниципального района Омской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «СП» (далее – ООО «СП», общество, ответчик) денежных средств в размере 3 477 282 руб. 93 коп.

В процессе судебного разбирательства к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Омского муниципального района Омской области, акционерное общество «Дирекция программ молодежи «Сервисцентр» (далее – АО «Дирекция программ молодежи «Сервисцентр»).

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.08.2020 по делу № А46-20731/2019 исковые требования удовлетворены, с ООО «СП» в пользу Администрации Чернолучинского городского поселения Омского муниципального района Омской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № АЗ-20-212/2008 в размере 3 477 282 руб. 93 коп. С ООО «СП» в доход федерального бюджета взыскано 40 386 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «СП» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: факт использования ответчиком земельного участка в рассматриваемый период не доказан; судом неправильно применены нормы материального права, неверно истолкованы положения статьи 622 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ); не дана оценка недобросовестному поведению истца, не применены положения статьи 10 ГК РФ; недобросовестное поведение администрации выражается в попытке незаконно обогатиться за счет арендатора, прекратившего использование земельного участка более 4 лет назад, что само по себе является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных администрацией требований.

Оспаривая доводы подателя жалобы, администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ООО «СП» поступили возражения на отзыв истца и письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Администрация Омского муниципального района Омской области и АО «Дирекция программ молодежи «Сервисцентр», надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представители ООО «СП» поддержали доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просили его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель администрации возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, возражения на отзыв и письменные пояснения ответчика, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

23.06.2008 между Омским муниципальным районом (арендодатель) и ООО «СтройГруппа» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № АЗ-20- 212/2008, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения земельный участок с кадастровым номером 55:20:240101:2269. площадью 10659 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Чернолучинского городского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое строение. Участок находится примерно в 120 м, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область. Омский район, д.п. Чернолучинский, ул. Советская, д. 5.

23.06.2008 подписан акт приема-передачи земельного участка.

Соглашением к договору от 17.08.2011 произведена замена стороны арендатора на ООО «СП», срок договора аренды продлен до 08.08.2014.

С 01.03.2015 администратором поступлений от доходов по аренде является администрация.

С 01.01.2015 размер арендной платы в квартал составил 351 240 руб. 70 коп. в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п.

Из пояснений сторон следует, что договор аренды расторгнут, однако участок возвращен не был, ответчик продолжал пользоваться данным земельным участком до 30.06.2019. Ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование участком с кадастровым номером 55:20:240101:2269 не исполнялись.

Сумма задолженности общества по договору аренды земельного участка № АЗ-20- 212/2008 за период с 10.01.2017 по 30.06.2019 составила 3 477 282 руб. 93 коп. 

Истцом в адрес ответчика направлена претензия для урегулирования спора о задолженности в досудебном порядке. Однако задолженность не погашена.

Отсутствие действий со стороны ООО «СП» по оплате задолженности, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

В статьях 309, 310 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды № АЗ-20-212/2008 устанавливается и может изменяться Администрацией, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

При этом Администрация, осуществляя пересчет, правильно исходила из того, что арендная плата по договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку, в силу процитированных выше норм законодательства (с учетом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Соответствующее условие об изменении значений коэффициентов, расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

Расчет задолженности определен в размере арендной платы по ранее заключенному договору аренды № АЗ-20-212/2008 и рассчитан с момента исключения сведений о регистрации права аренды из ЕГРП.

Абзацем вторым статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Аналогичное правило закреплено в пункте 66 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Суд первой инстанции, сославшись на указанные выше нормы и правовые позиции, удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере, указав, что в рассматриваемом случае факт пользования обществом спорным земельным участком подтвержден материалами дела, а ответчик не представил доказательств возврата арендуемого земельного участка истцу.

Однако при этом судом первой инстанции не было учтено следующее.

Действительно, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка, свидетельствующий о его возврате администрации. Однако акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.

Отсутствие акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При несоставлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды.

Данная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018 (пункт 31).

Из материалов дела следует, что начиная с июня 2016 года истец не принимал объект аренды от ответчика в связи с наличием претензий к состоянию спорного земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

То обстоятельство, что на момент расторжения договора аренды, по мнению администрации, арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, их обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Отказ арендодателя принять у арендатора спорный земельный участок нарушает принцип свободы договора и равенства его участников.

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 ГК РФ, во-первых, означало бы принуждение ответчика к пользованию спорным имуществом вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены статьей 622 ГК РФ.

Нарушение арендатором обязанности возвратить участок именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков.

Истцом не доказан факт использования земельного участка ответчиком после расторжения договора. Переписка сторон, иные доказательства, которые могли бы свидетельствовать о продолжении арендных правоотношений, отсутствуют. Истцом не указано, на основании каких данных администрацией сделан вывод о пользовании ответчиком земельным участком в период с 09.01.2017 по 30.06.2019. Кроме того, спорный земельный участок передан в аренду другому лицу, которое в случае, если использование земельного участка не было прекращено ответчиком, не могло бы осуществлять свои права по использованию земельного участка.

В отсутствие иных доказательств продолжения пользования арендованным имуществом, вывод о возможности взыскания платы за весь период после расторжения договора, основанный только на отсутствии подписанного сторонами акта возврата имущества, нельзя признать обоснованным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение - отмене как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 2 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СП» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 20.08.2020 по делу № А46-20731/2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Администрации Чернолучинского городского поселения Омского муниципального района Омской области отказать.

Взыскать с Администрации Чернолучинского городского поселения Омского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей 00 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов

Е.Б. Краецкая