АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8963/23 

Екатеринбург

20 декабря 2023 г.

 

Дело № А07-6561/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Полуяктова А.С., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2023 по делу № А07-6561/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление-36" (далее – общество "СУ-36") – ФИО2 (доверенность от 17.08.2023 № 72).

Предприниматель ФИО1 (истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "СУ-36" (ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050229:525 по договору аренды № 1/525 от 01.11.2016 за период с 01.11.2016 по 30.03.2023 с учетом оплат (105 900 000 руб.) в размере 21 100 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2023 в удовлетворении исковых требований предпринимателя ФИО1 отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что суами не принят во внимание п. 6.1 договора аренды, согласно которому по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора по любому основанию арендатор обязуется передать земельный участок арендодателю в 30-дневный срок с момента наступления соответствующего события. Доказательств возврата арендодателю земельного участка, соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи до обращения истца в суд, ответчик не представил. Разрешение на ввод в эксплуатацию ФИО1 не подписывалось, в связи с чем истец не мог и не должен был знать о получении ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию № 02RU 03308000-825-2016 от 17.03.2021. Об этом истцу стало известно только в ходе рассмотрения настоящего спора. Привязка к наступлению события произведена в п. 5.6 договора именно к разрешению на ввод в эксплуатацию, а не акту завершенного строительством объекта. При этом судами не приняты во внимание особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования (ссуды), которые установлены статьей 51 Закона № 218-ФЗ. Кроме того, судами не принято во внимание, что само по себе наличие зарегистрированного права собственности на первое жилое помещение за одним из участников долевого строительства не является бесспорным основанием для прекращения права собственности ФИО1 на всю долю в праве собственности на земельный участок, и отсутствие у застройщика обязанности по возврату земельного участка в рамках договора аренды земельного участка арендодателю согласно пунктам 6.1 и 6.2 договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество "СУ-36" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.11.2016 между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом "СУ-36" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1/525.

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вносить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:525, площадью 7304 кв. м, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 280 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная, д. 2/д у автодороги "Уфа пос.8 Марта" (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора его целью аренды является создание арендатором на земельном участке арендодателя объектов недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, действующим на момент заключения договора, с последующим переходом права собственности на земельный участок юридическим и (или) физическим лицам, приобретшим права в отношении построенного на земельном участке объекта (части объекта).

В соответствии с п. 1.5 договора срок аренды земельного участка начинает течь в дату подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка и истекает через 6 лет с момента государственной регистрации договора. По истечении срока действия договора, указанного в настоящем пункте, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Пунктом 2.1 договора установлено, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок составляет 5 000 000 руб.

В случае окончания строительства объекта на земельном участке и получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до окончания срока действия настоящего договора цель договора считается достигнутой, а настоящий договор прекращает свое действие со дня получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Арендатор обязуется вернуть земельный участок по правилам п. 6.1 договора (п. 5.6 договора).

По условиям п. 6.1 договора по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора на любом основании арендатор обязуется передать земельный участок арендодателю в 30-дневный срок с момента наступления соответствующего события.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2016.

Дополнительным соглашением от 16.08.2018 сторонами уменьшен размер ежемесячных арендных платежей до 1 200 000 руб. 

Истец указывает на то, что ответчику земельный участок был предоставлен в аренду в целях создания на земельном участке арендодателя объектов недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. Несмотря на то, что цель договора считается достигнутой, а настоящий договор прекращает свое действие со дня получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, арендатор обязуется вернуть земельный участок по правилам п. 6.1 договора (п. 5.6 договора). В силу п. 6.1 договора по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора на любом основании, арендатор обязуется передать земельный участок арендодателю в 30-дневный срок с момента наступления соответствующего события.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности за период с 01.11.2016 по 30.03.2023 в размере 21 100 000 руб. с учетом оплат (105 900 000 руб.), предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора предпринимателем представлена досудебная претензия от 23.11.2021.

Рассмотрев заявленные истцом требования, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Проанализировав пункт 5.6 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что действие спорного договора аренды прекращается со дня получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При рассмотрении спора судами установлено, что обществом "СУ-36" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 02RU03308000-825Ж-2016 получено 17.03.2021

Таким образом, установив, что с учетом условий договора аренды (пункта 5.6) договор прекратил свое действие с 17.03.2021, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что прекращена и обязанность арендатора по внесению арендной платы за пользование земельным участком независимо от факта возврата земельного участка.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что по условиям договора аренды его стороны связали момент прекращения действия договора и обязанности по внесению арендной платы с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не с даты уведомления арендодателя о получении такого разрешения арендатором.

Отклоняя довод, предпринимателя ФИО1 о том, что он не знал и не мог знать о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суды обоснованно указали на то, что указанное обстоятельство не имеет правового значения.

Принимая во внимание определенную в договоре аренды цель его подписания (пункт 1.2) при оценке довода о не возврате земельного участка арендатором, суды руководствовались разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также учитывать правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В рассматриваемом случае судами установлено, что право собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050229:525 зарегистрировано 21.04.2021.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права, суды первой и апелляционной инстанции установив, что возврат земельного участка предпринимателю ФИО1 (арендодателю) невозможен в силу норм действующего законодательства, как и невозможно взыскание арендной платы за период предъявляемый предпринимателем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод предпринимателя о не определении площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома и ее соотношении с площадью земельного участка, являющегося предметом договора аренды, проверен судами первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонен.

Так, по условиям договора аренды ответчик освобождается от внесения арендной платы за весь земельный участок площадью 7 304 кв. м в связи с прекращением действия такого договора в момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Каких-либо исключений, равно как условий о порядке определения площади земельного участка для целей продолжения исполнения арендатором своей обязанности по внесению арендной платы, договор аренды от 01.11.2016 № 1/525 не содержит.

Учитывая, что за период с 01.11.2016 по 17.03.2021 (дата ввода объекта в эксплуатацию) размер арендной платы составляет 104 858 064 руб. 50 коп., при этом за период с 01.11.2016 по 15.07.2021 общество "СУ-36" перечислило в адрес ФИО1 денежные средства в размере 105 900 000 руб. в качестве арендной платы по договору, суды пришли к верному выводу, что на стороне ответчика имеется переплата, что исключает удовлетворение исковых требований.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2023 по делу № А07-6561/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                      И.А. Татаринова