﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-5624/2019-ГК

г. Пермь

19 сентября 2019 года

Дело № А60-68227/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М. А.,

судей  Дюкина В.Ю., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца: Туболец А.С., паспорт,  доверенность от 26.12.2018;

от ответчика: Сучилов В.Г., паспорт, доверенность от 02.10.2018;	

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры», 

на решение Арбитражного суда Свердловской области  от 05 июля 2019 года 

по делу № А60-68227/2018,  

принятое судьей Федоровой Е.Н.,	

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Великий шелковый путь» (ОГРН 1177456014010, ИНН 7453306328) 

о расторжении договора аренды здания,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее - ФГБУК АУИПИК, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Великий шелковый путь» (далее – ООО «Великий шелковый путь», ответчик) о расторжении договора аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 14.07.2017 № 07-1/17-01 и просило обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, д.1/ ул. Машиностроителей, д.4.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец,  ФГБУК АУИПИК обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на нарушение судом ст.170 АПК РФ, поскольку в решении суда отсутствуют ссылки на доказательства, на которых основывался суд, а также законные и иные нормативные акты, которыми руководствовался суд при вынесении решения. Арендатором не представлено доказательств исполнения договоров на предоставление коммунальных услуг, в связи с задолженностью арендатора перед поставщиком тепловой энергии, отопление на объекте было отключено; в отопительный сезон 2018-2019 г.г. отопительная система не функционировала, отсутствие комплекса коммунальных услуг влечет ухудшение состояния объекта и его инженерных сетей. Кроме того истец указывает на нарушение ответчиком п.п. 7.1., 7.2., 7.12, 11.1., 11.3., 11.5.10 договора, наличие задолженности по компенсации затрат арендодателя по земельному налогу в размере 84 473, 75 руб.; в нарушение п. 10.4. договора арендатором не восстановлен первоначальный размер обеспечения исполнения обязательства, остаток обеспечительного платежа на дату принятия решения составлял ноль рублей.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возражал против доводов жалобы, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

 Как следует из материалов дела,  между ФГБУК АУИПИК (арендодатель) и ООО «Великий шёлковый путь» (арендатор) 14.07.2017 заключен договор аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии № 07-1/17-01. Договор заключен на срок сорок девять лет.

Согласно п. 2.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул.Культуры, д. 1/ул. Машиностроителей, д. 4 (далее - объект аренды).

02.08.2017 объект аренды передан по акту приема-передачи арендатору в возмездное срочное пользование.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан выполнять, в том числе, не ограничиваясь, следующие обязательства:  по содержанию, использованию и эксплуатации объекта аренды; по сохранению объекта аренды; по страхованию объекта аренды; по внесению арендной платы и иных платежей.

Полагая, что ответчиком нарушены существенные условия договора,  п.п. 5.5.7, 5.5.8, 5.5.9, 7.1,  7.7,  7.12, 11.1, 11.3, 11.5.10, 10.4 договора, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд исходил из отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договоров аренды. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд  не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того,  в силу положений п. 1 ст.  615  и п.  2 ст.  616 ГК РФ  арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества,  поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По общим правилам ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором, что  предусмотрено п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно  ст.  619 ГК РФ  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

По правилам п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно  разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

Требование истца о расторжении  договора мотивировано нарушением ответчиком существенных условий договора, а именно п.п. 5.5.7, 5.5.8, 5.5.9, 7.1,  7.7,  7.12, 11.1, 11.3, 11.5.10, 10.4 договора.

Материалами дела  подтверждается предоставление ответчику во  временное владение и  пользование здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, в связи  с заключением договора аренды  от 14.07.2017 № 07-1/17-01, срок аренды 49 лет.

В соответствии с п.п. 5.5.7, 5.5.8, 5.5.9  договора  арендатор обязан обеспечивать сохранность объекта аренды и его инженерных сетей, не допускать ухудшения состояния объекта и его территории, незамедлительно извещать орган охраны и арендодателя обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту или угрожающих причинением такого вреда и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе, проводить противоаварийные мероприятия.  С момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды на арендатора возлагаются предусмотренные договором обязательства по содержанию, использованию, эксплуатации и сохранению объекта аренды (п. 4.3 договора). Пунктом 5.6 договора на арендатора возложена обязанность заключить договоры на предоставление коммунальных услуг, в том числе по водо-, тепло-  и энергоснабжению, канализации. Оплата по указанным договорам должна производиться арендатором своевременно и в полном размере. Затраты арендатора на оплату коммунальных услуг компенсации не подлежат.

По мнению истца,  отсутствие комплекса коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение и энергоснабжение) влечет ухудшение состояния объекта и его инженерных сетей, что является нарушением п.п. 5.5.7, 5.5.9 и влечет уголовную ответственность, предусмотренную ст. 243, 243.1 УК РФ.  Истец ссылается  на взыскание  в пользу Публичного акционерного общества «Т Плюс» долга по договору теплоснабжения и горячей воды, сумма долга по договору составляет 2034050 руб. 38 коп. 

Также истец указывает  на  нарушение ответчиком  условий  п.п. 7.1, 7.7,  7.12 договора. В соответствии с указанными пунктами договора арендатор обязуется выполнять мероприятия по сохранению объекта аренды в сроки, порядке и на условиях, установленных договором и действующим законодательством в сфере охраны объектов культурного наследия. Обязательным условием выполнения работ по сохранению объекта аренды является выполнение научно-исследовательских, изыскательских, проектных работ. В приложении № 4, являющемся неотъемлемой частью договора, установлен срок для выполнения указанных проектных работ, который составляет 8 месяцев и исчисляется с момента подписания акта приема-передачи. Поскольку акт приема-передачи объекта аренды был подписан 02.08.2017, срок для выполнения проектных работ истек 03.04.2018.

Истцом установлено неисполнение  арендатором  условий п.п. 11.1, 11.3, 11.5.10 договора. Пунктом 11.1 установлена обязанность арендатор в течение 30-ти календарных дней с даты заключения договора заключить договор страхования объекта от рисков ущерба и уничтожения и представить его заверенную копию. Исходя из буквального толкования п. 11.3, 11.5.10 договора, договор страхования заключается при условии получения предварительного согласования арендодателя. Страховая сумма в договоре страхования должна быть равна размеру полной восстановительной стоимости объекта аренды, определенной на основании отчета об оценке.

Кроме того,  истец указывает на нарушение п. 10.4 договора, согласно которому  арендатор обязан в течение 20-ти календарных дней с момента направления арендодателем уведомления восстановить обеспечительный платеж путем внесения на счет арендодателя денежных средств в размере разницы между суммой, оставшейся в качестве обеспечения, и суммой, указанной в п. 10.1 договора, восстановив первоначальный размер обеспечения исполнения обязательств.

Возражая против удовлетворения заявленного  иска, ответчик представил  доказательства заключения договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги,  их направления в адрес истца письмом от 27.02.2019 № 02-27/02 с приложением копий соответствующих договоров на коммунальные услуги. 

Также ответчиком представлено соглашение на выполнение научно-проектной и рабочей документации, ответчик ссылается на акт проверки от  15.02.2019. Указывает, что  необходимость проведения «противоаварийных» мероприятий не выявлена, объект передан ответчику в неудовлетворительном состоянии, что зафиксировано актами приема-передачи объекта от 02.08.2017 и актом осмотра от 27.02.2018.  Письмом от 05.02.2019 № 131/02 истец уведомил ответчика о проведении комиссии на объекте с целью проверки. Из акта плановой выездной проверки от 15.02.2019 видно, что аварийного состояния объекта комиссией не выявлено. По результатам проведенной проверки ООО «ВЕЛИКИЙ ШЕЛКОВЫЙПУТЬ» необходимо в срок до 19.03.2019 компенсировать затраты ФГБУК АУИПИК по оплате земельного налога, осуществить страхование здания на новый срок, восстановить размер обеспечительного платежа, представить информацию о проведении научно-исследовательских, изыскательских и проектных работ на объекте, др.

Указывает, что в целях получения согласования условий заключаемого страхового обязательства арендатор направил в адрес арендодателя договор страхования, в письме от 20.10.2017 № 816/10 арендодатель сообщил о несогласовании представленного арендатором договора страхования от 14.09.2017 № 17710PW000575 ввиду несоответствия его условий требованиям договора, в том числе в части суммы страхования, которая определена без учета полной восстановительной стоимости объекта аренды, также уду   представлен  договор страхования нарушения. По мнению ответчика,  нарушения либо отсутствуют, либо устранены. 

Что касается восстановления обеспечительного взноса, то арендатор готов рассматривать данный вопрос после предоставления арендодателем расшифровки сумм, удержанных в одностороннем порядке из обеспечительного взноса. При отсутствии расчёта данных сумм ответчик не может ни возразить, ни определить размер восстановления обеспечительного взноса, кроме того, у ответчика есть обоснованные возражения относительно удержанных истцом сумм.

Оценив представленные доказательства по  правилам ст.  71 АПК РФ, а именно представленные  ответчиком сведения о направлении  истцу копий договоров на  коммунальное обслуживание,  переписку по вопросу страхования объекта,  договора  страхования от 14.03.2019 № 19710PW000230, согласно которому стоимость объекта страхования значительно возросла,  соглашения с ООО «Реставрационная мастерская» № 26/2018 на выполнение научно-проектной и рабочей документации ОКН Комплекс зданий площади Первой пятилетки «гостиница Мадрид», в соответствии с которым исполнитель   обязался разработать  научно-проектную и рабочую документацию,  учитывая выводы плановой выездной проверки, оформленной  актом от 15.02.2019,  приняв во внимание частичное погашение задолженности по платежам возмещения налога на землю и направление гарантийного письма в подтверждение готовности восстановления обеспечительного платежа в согласованном сторонами объеме (платежное поручение от 18.03.2019 № 3 и гарантийное письмо от 18.03.2019 № 03-18/03), учитывая, что в обоснование расторжения договора  по инициативе арендодателя  последний ссылается на существенное нарушение условий договора, между тем, истцом не  представлено  доказательств того, что  приведенные нарушения являются существенными, что  предоставляет  истцу право  требовать  досрочного расторжения договора,  суд  первой инстанции  пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о нарушении  судом норм процессуального  и  материального  права при вынесении обжалуемого  судебного  акта  отклоняются.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.   

Основанием для постановки  перед  судом вопроса о расторжении  договора аренды  в частности  является использование арендатором имущества  с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями,  а  также существенное ухудшение  имущества.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Руководствуясь  разъяснениями п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров",   суд  первой инстанции правильно  указал, что  требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Поскольку  арендатором исполнена обязанность  по  обеспечению объекта коммунальными ресурсами, его  страхованию,  при  осмотре  объекта  в феврале 2019 года комиссией не выявлено  аварийного состояния объекта в целом, часть  нарушений устранена, часть не является существенными, при  этом апеллянтом  не  приведено  безусловных  доказательств  существенного ухудшения  имущества, указанное из  акта от  15.02.2019 не следует,  суд  первой инстанции  правомерно  не  усмотрел оснований для расторжения договора. 

Апелляционный суд полагает, что по представленным суду первой инстанции доказательствам принять иное решение было невозможно, доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Из представленных  суду  доказательств  невозможно  установить состояние объекта на  момент его передачи  арендатору и дату осмотра,  а также прийти  к заключению о  том, что  имеет  место существенное ухудшение  имущества в результате ненадлежащего исполнения обязанностей арендатором.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения  суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Решение  арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июля 2019 года по делу № А60-68227/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

М.А. Полякова 

 

Судьи

В.Ю. Дюкин 

 

Д.И. Крымджанова