ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-76772/2023

Дело № А40-314218/19

г. Москва

20 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2023 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО Фирма «Роксолана»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2023

по иску по делу №А40-314218/19, принятое судьей Рыбиным Д.С.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>)

к ООО Фирма «Роксолана» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

и по встречному иску ООО Фирма «Роксолана»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании права на применение льготной ставки арендной платы, взыскании убытков,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 22.11.2022, диплом 107724 3794905 от 10.07.2019;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 27.09.2021, диплом БВС 0052063 от 11.06.1996; 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Роксолана» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10600222,32 руб. за период с 01.01.2016 по 30.07.2019., неустойки в размере 1878857,26 руб. за период с 06.02.2016 по 30.07.2019 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ). 

Ответчик обратился со встречным иском о взыскании с Департамента убытков в размере 2654983,24 руб. за период с 16.04.2016 по 31.08.2019; признании за ответчиком права на применение льготной ставки арендной платы по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 18.05.2004 №05-00189/04, в размере 4500 руб. за 1 кв.м. в год за период с 17.11.2017 по 31.01.2019 в отношении пользование нежилым помещением общей площади 224,7 кв.м. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2021 по делу №А40-314218/19, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021, первоначальный и встречный иски удовлетворены частично. Суд взыскания с ответчика в пользу истца задолженность в размере 1468587,72 руб. и неустойку в размере 113891,55 руб.; признал за ООО Фирма «Роксолана» права на применение льготной ставки арендной платы по указанному договору аренды в размере 4500 руб. за 1 кв.м. в год за период с 17.11.2017 по 31.01.2019; взыскал с Департамента в пользу ООО Фирма «Роксолана» убытки в размере 903758,56 руб.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.08.2022 судебные акты двух инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2023 по делу №А40-314218/19 первоначальные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу Департамента взыскана задолженность в размере 8158579,59 руб. и неустойка в размере 1096771,03 руб. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Встречные требования удовлетворены частично. С Департамента в пользу ООО Фирма «Роксолана» взыскано неосновательное обогащение в размере 94820,83 руб. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных требований о взыскании с Департамента убытков в размере 1937505,62 руб. за период с 17.11.2017г. по 30.07.2019г. Признать за ООО Фирма «Роксолана» право на применение льготной ставки арендной платы по спорному договору аренды в размере 4500 руб. за 1 кв.м. в год за период с 29.06.2016 по 31.01.2019 в отношении пользование нежилым помещением общей площади 224,7 кв.м.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.

Представитель истца просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в рамках исполнения обязательств по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 18.05.2004 №05-00189/04 с учетом дополнительных соглашений к нему (далее – Договор) истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) по акту во временное пользование нежилое помещение общей площадью 330,6 кв.м расположенного по адресу: по адресу 

<

...>, сроком действия до 2015 года.

Дополнительным соглашением от 17.09.2009 к Договору были внесены изменения в части целевого использования объекта недвижимости, а именно цель использования помещения была изменена с «кафе» на «кафе и физкультурно-оздоровительный комплекс».

Уведомлением от 01.01.2014 №33-4-989/15 Департаментом установлена льготная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в 2015 году в размере 3500 руб. за 1 кв.м. в год (за один месяц – 94820,83 руб., за один год – 1137850 руб.) на основании протокола №6-МВК/14 от 30.12.2014 Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства соответствии Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» (далее - постановление Правительства Москвы №809-ПП).

Департамент посчитал, что отсутствие дальнейших обращений в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в 2016 году и последующие годы является основанием для применение рыночной ставки в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность по внесению арендных платежей в размере 10600222,32 руб. за период с 01.01.2016 по 30.07.2019.

В соответствии с п. 7.1 Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные Договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Департамент просил взыскать с ответчика неустойку в размере 1878857,26 руб. за период с 06.02.2016 по 30.07.2019.

В обосновании встречного искового заявления ответчик сослался на то, что 06.03.2015 обращался в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды, находящегося в собственности города Москвы, за исключением объектов жилищного фонда» в отношении арендуемого объекта недвижимости.

Департамент письмом от 28.05.2015 №33-5-6104/15-(0)-1 сообщил, что согласно условиям Договора срок его аренды истек 15.05.2015.

Не согласившись с данным отказом, ответчик обратился в Арбитражный суд г.Москвы.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 30.03.2016 года по делу №А40-159551/15 признано недействительным, как не соответствующее Административному регламенту, решение Департамента №33-5-6104/15-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги. Суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Ответчик указал, что согласно ч. 2 ст. 182 АПК РФ решение арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, решения по делам об оспаривании решений и действий (бездействия) указанных органов, подлежат немедленному исполнению; между тем Департамент не исполнил решение арбитражного суда от 30.03.2016 и не представил доказательств того, что у него имелись уважительные причины, свидетельствующие о невозможности своевременно исполнить решение от 30.03.2016.

Из-за отсутствия государственной регистрации Договора ответчик утратил возможности осуществлять коммерческую деятельность в арендуемом помещении. Так, условием продления действующей лицензии на розничную продажу алкогольной продукции является наличие торговых и складских помещений в собственности или на праве аренды по договору, заключенному сроком более одного года. Такое требование закреплено в п. 9 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995г. №171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции».

26.01.2016 ответчик обратился к Департаменту с заявлением о выкупе нежилого помещения в порядке, установленном Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно Приложению №17 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 №199-ПП периодов приостановления предоставления государственной услуги срок, в который ответчику должна была произойти передача договора купли-продажи, составляет 80 дней.

Письмом от 12.02.2016 Департамент отказал в предоставлении услуги на том основании, что Договор не действует.

Не согласившись с данным отказом, ответчик обратился в Арбитражный суд г.Москвы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 25.11.2016 по делу №А40-110700/16 суд обязал предоставить ООО Фирма «Роксолана» государственную услугу «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, путем подготовки и подписания проекта договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: 

<

...>, общей площадью 330,6 кв.м., и выдать (направить) проект договора на подпись ООО Фирма «Роксолана».

Департамент с 30.01.2017 по 07.08.2017 не исполнял решение суда.

Договор купли-продажи Департаментом должен быть направлен не позднее 09.04.2016г. Превышения срока составило 448 дней.

07.08.2017 Департамент представил ответчику проект договора купли-продажи недвижимости, согласно п.1.3 которого цена объекта в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.04.2017  составила 34.919.000 руб.

01.09.2017 ответчик направил в адрес Департамента протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости, изложил свое условие о цене объекта, просил предоставить рассрочку в оплате в течение 5 лет со дня его заключения.

Письмом от 22.09.2017 Департамент отказал в подписании проекта договора купли-продажи недвижимости.

17.10.2017 ответчик обратился в суд с иском об урегулировании разногласий  при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 325,1 кв.м, кадастровый номер 77:04:0003018:4307, расположенного по адресу: 

<

...> (с условием о рассрочке оплаты, с зачетом стоимости неотделимых улучшений).

Департамент, имея оценку рыночной стоимости установленного решением Московского городского суда от 20.12.2017, необоснованно предложил ответчику выкупить арендуемое помещение по цене значительно превышающий стоимость установленного Мосгорсудом.

24.01.2018 ответчик обратился к Департаменту с предложением заключить мирового соглашения об определении стоимости имущества в размере 26742564,60  руб. на основании решения Московского городского суда от 20.12.2017 по делу №3а-1460/2017 по административному исковому заявлению ООО «Фирма «Роксолана» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, согласно которому стоимость 1 кв.м. спорного объекта составляет 80891 руб.

Департамент в письме от 13.02.2018 №ДГИ-1-5805/18/1 отказал в заключении мирового соглашения по цене, установленной Московским городским судом от 20.12.2017 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2019 по делу №А40-194490/17 исковые требования ООО Фирма «Роксолана» удовлетворены, суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО Фирма «Роксолана» и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения установив цену объекта в размере 26332886 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Ответчик сослался на то, что у него возникли убытки в виде уплаченной арендной платы по платежным поручениям с 31.01.2017 по 19.08.2019 в размере 2654983,24  руб.

Вместе с тем, суд первой инстанции принял во внимание, что постановлением Правительства Москвы от 01.07.2013 №424-ПП утверждено Положение о Межведомственной комиссии (далее - Положение №424-ПП).

Согласно п. п. 2.1.1 и 2.1.2 Положения №424-ПП Межведомственная комиссия принимает решение о предоставлении арендаторам – субъектам малого предпринимательства – имущественной поддержки в виде применения минимальной ставки арендной платы за 1 кв.м. объекта нежилого фонда при соблюдении следующих условий: включение в реестр субъектов малого предпринимательства в установленном порядке; осуществление одного или нескольких видов деятельности, предусмотренных п. п. 1.2 и 1.3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012г. №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (далее – постановление Правительства Москвы №800-ПП), что подтверждается соответствующими документами; использование объекта нежилого фонда арендатором по целевому назначению; отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты; арендуемое имущество не было передано арендатором без согласия арендодателя в субаренду; представлено заключение отраслевого органа исполнительной власти города Москвы о наличии оснований для предоставления субъекту малого предпринимательства имущественной поддержки.

При этом сведениями, касающимися использования объекта аренды по целевому назначению, наличия задолженности по арендной плате, сдачи помещения в субаренду с согласия арендодателя, обладает департамент как арендодатель.

На основании п. п. 5.1 и 5.3 Положения №424-ПП в целях принятия Межведомственной комиссией соответствующего решения о предоставлении имущественной поддержки субъекты малого предпринимательства направляют в Департамент городского имущества города Москвы или Межведомственную комиссию обращение с приложением документов. Указанное решение подлежит ежегодному подтверждению в порядке, установленном настоящим Положением, если иное не предусмотрено решением межведомственной комиссии.

Системное толкование приведенных норм постановления Правительства Москвы №800-ПП и п. п. 2.1.1, 2.1.2, а также п. п. 5.1-5.3 Положения №424-ПП позволяет сделать вывод о том, что ежегодное обращение в Межведомственную комиссию для получения имущественной поддержки в виде льготной ставки арендной платы необходимо субъектам малого предпринимательства, осуществляющим один или несколько видов деятельности, предусмотренных п. п. 1.2 и 1.3 постановления Правительства Москвы №800-ПП, с представлением подтверждающих такую деятельность документов.

В постановлении от 08.08.2022 Арбитражный суд Московского округа указал, что в рассматриваемом случае ООО Фирма «Роксолана» является арендатором помещения площадью более 300 кв.м., в связи с чем применение льготной ставки арендной платы возможно при наличии оснований, предусмотренных п. п. 1.2 и 1.3 постановления Правительства Москвы №800-ПП, в порядке, установленном п. 2.1 указанного постановления, по решению Межведомственной комиссии.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства представления в Межведомственную комиссию отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления ООО Фирма «Роксолана» имущественной поддержки, равно как и доказательства принятия Межведомственной комиссией решения о предоставлении ответчику имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы на спорные периоды, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Департамента о взыскании с ответчика задолженности и неустойки заявлены обоснованно.

Ответчик заявил о применении срока исковой давности к исковым требованиям Департамента.

Согласно п.2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

На исковое требование распространяется общий срок исковой давности в три года, предусмотренный ст.196 ГК РФ.

В силу ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п.п.24 и 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума ВС РФ №43) по смыслу п.1 ст.200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (ст.330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам ст.395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

В соответствии с п.3 ст.202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

На основании п. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

С исковым заявлением Департамент обратился в Арбитражный суд города Москвы 29.11.2019.

Таким образом, срок исковой давности пропущен Департаментом не за весь период взыскания, а только до 29.10.2016. Доказательств прерывания течения срока исковой давности истцом суду не представлено.

На основании изложенного, с учетом пропуска Департаментом срока исковой давности по заявленным требованиям, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований Департамента в части задолженности по арендной плате в 8158579,59  руб.  за период с 30.10.2016 по 30.07.2019 и неустойки 1096771,03  руб. за период с 30.10.2016 по 30.07.2019.

Отказывая в удовлетворении требования встречного иска о предоставлении арендатору имущественной поддержки, суд первой инстанции пришел принял во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства представления в Межведомственную комиссию отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления ООО Фирма «Роксолана» имущественной поддержки, равно как и доказательства принятия Межведомственной комиссией решения о предоставлении ответчику имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы на спорные периоды.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу, что встречное требование ответчика о взыскании с Департамента убытков подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании ст. 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Для применения указанных положений, лицо, требующее возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) государственных органов, должно доказать противоправность действий (бездействия) названных органов, наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) государственных органов и возникшими убытками, а также размер убытков.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

При принятии судебного акта по делу №А40-110700/16 суд установил, что у ответчика имелось преимущественное право выкупа помещений на дату обращения с заявлением в Департамент.

Согласно п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ №73) продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст.407 ГК РФ).

Согласно п.4 ст.4 Закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Вместе с тем в соответствии с п.4.1 ст.4 Закона №159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Решением от 29.05.2019, имеющим в силу п.2 ст.69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования путем урегулирования разногласий, возникших между ООО Фирма «Роксолана» и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 325,1 кв.м., кадастровый номер 77:04:0003018:4307 (этаж 2, помещение I, комнаты 1,1а,2,3,3а,4-9; помещение II, комнаты 1,1а,2-5,7,7а,7в,9-14,16,29а,33-35,36,39-41), расположенного по адресу: 

<

...>.

Указанное решение вступило в законную силу 30.07.2019 (дата вынесения постановления Девятого Арбитражного апелляционного суда).

Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ №73, при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. ст. 458, 459 ГК РФ).

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст.407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно п. 6 постановления Пленума ВАС РФ №73 необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 Закона №159-ФЗ в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Так ответчик полагает, что учитывая установленный вступившим в силу судебным актом факт незаконного уклонения Департамента от установленной законом обязанности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, что в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ доказыванию не подлежит, арендатор, как сторона, действовавшая добросовестно, освобождается от обязанности по внесению арендных платежей за период, когда арендуемое помещение должно было перейти в его собственность, но не перешло вследствие незаконных действий Департамента.

Вместе с тем, договор аренды прекратил свое действие 30.07.2019 в связи с заключением сторонами договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) и передачей объекта аренды в собственность ответчику.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что с момента заключения договора купли-продажи находящегося во владении ответчика объекта аренды и ввиду совпадения кредитора и должника в одном лице, обязательства сторон, вытекающие из договора аренды, были прекращены.

Во встречном исковом заявлении ответчик ссылался на то, что бездействие Департамента, признанное вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2016 года по делу №А40-159551/15, незаконным, поставило его перед необходимостью продолжать отношения в рамках договора аренды, поскольку иначе общество нарушило бы условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные ст.3 Закона №159-ФЗ, тогда как в случае совершения Департаментом в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение договора купли-продажи, ответчик, став собственником помещения, был бы избавлен от необходимости несения им расходов по уплате арендных платежей за соответствующий период.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 ГК РФ.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

На основании вступившего в законную силу судебного акта по делу №А40- 159551/15 между ООО Фирма «Роксолана» и Департаментом заключен договор купли-продажи недвижимости общей площадью 325,1 кв.м., кадастровый номер 77:04:0003018:4307.

Начисление арендной платы по Договору аренды прекращены 30.07.2019, с момента вступления решения Арбитражного суда города Москвы в законную силу, на основании ст. ст. 413, 414 ГК РФ ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции Департамент заявил ходатайство о применении к встречным исковым требованиям срока исковой давности.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

На исковое требование распространяется общий срок исковой давности в три года, предусмотренный ст.196 ГК РФ.

В силу ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п.п.24 и 25 постановления Пленума ВС РФ №43 по смыслу п.1 ст.200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (ст.330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам ст.395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

На основании п.3 ст.202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

В силу п. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Со встречным исковым заявлением Общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы 17.11.2020.

В связи с этим суд первой инстанции посчитал срок исковой давности пропущенным по встречным требованиям не за весь период взыскания, а только до 07.11.2017. Доказательств прерывания течения срока исковой давности суду не представлено.

В остальной части встречных требований срок исковой давности ответчиком не пропущен.

При этом суд первой инстанции указал, что поскольку за период с 05.12.2017 по 04.07.2019 до вступления в законную силу судебного акта по делу №А40-159551/15 (30.07.2019) платежи, внесенные ответчиком в виде уплаты арендных платежей по Договору не являются убытками.

По этим основаниям встречные требования ответчика в данной части являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что арендная плата, внесенная ответчиком по Договору платежным поручением от 19.08.2019 №225 в размере 94820,83 руб., является неосновательным обогащением на стороне Департамента, в связи с чем подлежит взысканию с Департамента в пользу ответчика.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2023 по иску по делу №А40-314218/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                            О.В. Савенков

 

Судьи:                                                                                             Н.И. Панкратова

 

Г.С. Александрова