Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д  

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № 09АП-81721/2024

Дело № А40-274351/23

г. Москва

27 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2025 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Б.В. Стешана, судей В.В. Валюшкиной, Ю.Н. Кухаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.11.2024 по делу № А40-274351/23 по иску ООО «Смарт+» (ОГРН: 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>) о признании решения департамента недействительным, об обязании заключить договор  

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 25.06.2024, от ответчика: не явился, извещен, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Смарт+» (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом принятой судом в порядке ст.49 АПК РФ уточненной редакции предмета исковых требований, о признании недействительным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее по тексту также - ответчик) от 25.10.2023 № 33-5-141623/23-(0)-2; об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 265,3 кв.м с кадастровым номером 77:06:0012004:4115, расположенного в здании по адресу: 

<

...>.  

Решением от 12.11.2024 по делу № А40-274351/23 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

Признать недействительным решение Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) от 25.10.2023 № 33-5-141623/23-(0)-2.  

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Смарт+» (ОГРН 

<

***>) договор купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 265,3 кв.м с кадастровым номером  

77:06:0012004:4115, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, на следующих условиях:  

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО 

ПОМЕЩЕНИЯ) № _ 

г.Москва 

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице ___, действующего на основании ___, с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Смарт+», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице ___, действующего на основании ___, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь федеральными законами от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  

муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Закона г.Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее - договор) о нижеследующем.  

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующий объект недвижимости (далее - Объект):  

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 265,3 кв.м, с кадастровым номером 77:06:0012004:4115, а Покупатель принять и оплатить это имущество.  

1.2. Объект находятся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от ___ № ___.  

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объекты в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога.  

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с п.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

1.5. В соответствии с п.2 ст.224 Гражданского кодекса РФ Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.  

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Покупатель обязан: 

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (п.3.1. Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п.3.4. Договора.  

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с п.3.4 Договора направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав), документы, необходимые для государственной регистрации права собственности и залога на Объект.  

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копию расписки о приеме документов на государственную регистрацию нрава собственности и залога на Объект.  

2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.  

2.3. Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта, передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со ст.392.3 Гражданского кодекса РФ, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения объекта, либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу (для Покупателя по его выбору). В этом случае ипотека на Объект сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору.  

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 

3.1. Цена Объекта составляет 17.336.744 (семнадцать миллионов триста тридцать шесть тысяч семьсот сорок четыре) рубля 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «ЛСЭ» ФИО2 от 06.05.2024 № 134-ОЭ, подготовленным на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 01.03.2024 по делу № А40-274351/23-176-2093.  

НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется. 

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения.  

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (п.3 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).  

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и  

состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 206.389 рублей 81 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.  

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.  

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: ___.  

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование покупателя.  

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.  

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре.  

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА 

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с п.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».  

4.2. В соответствии с абзацем 2 п.2 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которою от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.  

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора. Согласия Залогодержателя на последующее отчуждение предмета залога не требуется.  

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в п.3.1. Договора.  

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п.3.4. Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке.  

При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев. 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН  

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.  

5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,05% от цены Объекта.  

5.3. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.  

5.4. Покупатель несет ответственность за необорудование Объекта средствами пожарной безопасности, а также не соблюдение иных требований в сфере пожарной  

безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации 

с момента регистрации перехода права собственности на Покупателя. 

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.  

6.2. Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение  

Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим  

законодательством Российской Федерации. 7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА 

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в  

письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие 

дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора. 8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ  

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий,  

установленных ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях  

отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной  

или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  

предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  

Российской Федерации». 

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у  

Продавца, второй - у Покупателя, трети передается в орган регистрации прав. 

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Продавец: Покупатель: 10. ПОДПИСИ СТОРОН 

От Продавца: От Покупателя  

Взыскал с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Смарт+» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40.000 рублей 00 копеек и по уплате государственной пошлины в размере 12.000 рублей 00 копеек.  

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, отказать в удовлетворении иска в полном объеме.  

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда ответчик не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, заявлений и ходатайств по апелляционной жалобе в адрес суда не направил.  

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителя ответчика.  

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.  

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между сторонами заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 19.02.2019 № 00-00170/19 (далее по  

тексту также – договор), в рамках исполнения обязательств по которому истец (арендатор) принял во временное владение и пользование объект недвижимости – нежилое помещение общей площадью 265,3 кв.м с кадастровым номером 77:06:0012004:4115, расположенное в здании по адресу: 

<

...>.  

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее по тексту также – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) истец, обладая в силу п.5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 27.09.2023 обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.  

Как сдедует из материалов дела, ответчик, рассмотрев обращение, письмом от 25.10.2023 № 33-5-141623/23-(0)-2 отказал в предоставление государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, со ссылкой на то, что что истец не соответствует требованиям п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, поскольку не арендует предоставленный по договору объект недвижимости как субъект малого и среднего предпринимательства непрерывно в течении двух лет с момента включения его в реестр, предшествующих дате обращения за государственной услугой.  

Полагая, что ответчик неправомерно уклонился от предоставления государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в связи с чем, нарушил права истца на реализацию преимущественного права выкупа арендованного имущества, истец обратился в суд с иском.  

В соответствии со ст.217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, одним из которых является Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ.  

Указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение сроков, установленных этим законом (п.1 ст.3).  

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в своих судебных актах, цель названного закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной  

преференции в связи с их участием в приватизации (Определение Конституционного Суда РФ от 18.10.2012 № 1864-О).  

В п.1 ст.3 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» определено, что субъектами малого и среднего предпринимательства являются субъекты малого и среднего предпринимательства - хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.  

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным ч.1.1 ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.  

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.  

Из материалов дела и содержания оспариваемого решения от 25.10.2023 № 33-5141623/23-(0)-2 следует, что истец был включен в реестр с 01.08.2016 по 10.08.2017, с 10.08.2019 по 10.07.2021 и с 10.04.2023 по настоящее время, в том числе на дату обращения за государственной услугой.  

На дату подачи заявления действовала редакция Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, предусматривающая, что субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественное право может быть реализовано, в том числе, при условии, что:  

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;  

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в ч.4 ст.2 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;  

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;  

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.  

По смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и с учетом разъяснений, содержащихся в п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"», преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества возникает у арендатора, если в течение всего срока владения и (или) пользования имуществом, необходимого для признания арендатора имеющим такое право, он или его правопредшественники соответствовали критериям малого или среднего предпринимательства.  

Как правильно установил суд первой инстанции истец является арендатором рассматриваемого нежилого помещения на основании заключенного с ответчиком договора.  

Судом первой инстанции установлено, что на дату подачи заявления истец являлся субъектом малого предпринимательства согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находилось в пользовании истца в течение двух лет с момента заключения договора аренды, а задолженность по арендной плате, пеням и штрафам отсутствовала, то есть истец соответствовал всем условиям, предусмотренным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.  

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отклонении доводов ответчика об отсутствии у истца статуса субъекта малого и среднего предпринимательства в периоды с 11.08.2017 по 09.08.2019 и с 11.07.2021 по09.04.2023, поскольку согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ответчик являлся микропредприятием в периоды с 01.08.2016 по 10.08.2017, с 10.08.2019 по 10.07.2021 и с 10.04.2023 по настоящее время, в том числе на дату обращения за государственной услугой.  

Руководствуясь п.п.2, 3 ч.1.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», суд установил, что бухгалтерскими документами с отметками о принятии их налоговым органом, включающими сведения о среднесписочной численности работников и бухгалтерскими балансами, подтверждается, следовательно, истец отвечает критериям субъекта малого предпринимательства, и следовательно, истец соответствовал критериям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства в том числе на дату обращения за государственной услугой, в связи с чем у него возникло преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.  

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.  

Данный правовой подход подтверждается правоприменительной практикой (например Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.07.2023 № Ф05-11063/2023 по делу № А40-68092/2022).  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"», суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.  

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом.  

Приведенные разъяснения свидетельствуют о том, что в случае злоупотребления правом со стороны публичного собственника суд может признать за арендатором право на выкуп по общим основаниям (на основании ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).  

В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанные действия ответчика и его оспариваемое решение от 25.10.2023 № 33-5141623/23-(0)-2 не отвечают целям и задачам Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, одной из которых является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, следовательно, у ответчика не имелось правовых оснований и (или) социально-экономических предпосылок для отказа в предоставлении государственной услуги.  

Поскольку судом первой инстанции установлено, что истец имеет право на выкуп по общим правилам ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, то правомерен вывод о том, что к моменту подачи заявления на выкуп все условия, необходимые для возникновения у арендатора преимущественного права на выкуп, истцом были соблюдены.  

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного закона является обязательным.  

В соответствии с нормами п.1 ст.445 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.  

В соответствии с п.4 ст.445 Гражданского Кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданского Кодекса Российской Федерации  

или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.  

В соответствии со ст.131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.  

Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).  

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора, так как прежде всего должна быть достигнута цель обращения общества в суд, а также выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.  

Согласно ст.173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.  

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.  

Положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.  

Судом первой инстанции в рамках рассмотрения дела проведена судебная судебная оценочная экспертиза, в результате проведения которой ООО «ЛСЭ» ФИО2 выполнено заключение эксперта № 134-ОЭ от 06.05.2024, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0012004:4115 общей площадью 265,3 кв.м, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, составила 17.336.744 руб. 00 коп без учета НДС.  

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что проведение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.ст.82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, являться ясным и полным и отсутствуют основания не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.  

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в  

полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.  

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что экспертное заключение являются полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникло.  

Экспертом выполнены требования ст.ст.55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ст.ст.4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, а также требования ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд.  

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.  

Таким образом, апелляционная коллегия считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена объектов определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом.  

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.  

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.  

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 206.389 рублей 81 и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.  

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.  

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.  

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.  

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2024 по делу № А40-274351/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья Б.В. Стешан  

Судьи В.В. Валюшкина  

 Ю.Н. Кухаренко