АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А55-32150/2019

г.Самара

13 марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2020 года

Решение  в  полном объеме изготовлено 13 марта 2020 года

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Некрасовой Е.Н., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скороходовым П.А.,

рассмотрев в судебном заседании 05.03.2020 дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Фидэм» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Чебоксары, 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,  г.Самара,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО1, ФИО2, коммерческий банк «Судостроительный банк» (общество с ограниченной ответственностью) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

об оспаривании действий, 

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фидэм» (далее – ООО «Фидэм», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением  о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – регистрирующий орган) по приостановлению государственной регистрации смены владельца закладной с коммерческого банка «Судостроительный банк» (общество с ограниченной ответственностью) (далее – КБ «Судостроительный банк», банк) на ООО «Фидэм» по заявлению от 24.09.2019 №21/031/003/2019-871; об обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию смены владельца закладной на объект недвижимости на основании заявления от 24.09.2019 №21/031/003/2019-871 и представленных документов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, КБ «Судостроительный банк».

Регистрирующий орган представил отзыв на заявление.

ООО «Фидэм» представило возражения на отзыв.

Иные участвующие в деле лица отзывы не представили, что не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании ст.156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, проверив доводы, приведенные в заявлении, отзыве и возражениях на отзыв, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2015 по делу №А40-31510/2015 КБ «Судостроительный банк» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего должником возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

По результатам электронных торгов в форме публичного предложения по реализации имущества банка по лоту №356 КБ «Судостроительный банк» (продавец) и ООО «Фидэм» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 07.12.2018 №2018-7916/20 (дополнительное соглашение от 19.09.2019 №2), по которому продавец обязался передать, а покупатель – принять и оплатить принадлежащие продавцу права требования к физическим лицам, а также закладные по кредитным договорам, в частности: право требования к ФИО2 по кредитному договору от 28.11.2014 №КД11-02-01/11-14/2385К (основной долг – 6 138 929 руб. 80 коп., проценты – 62 903 руб. 01 коп.); закладная от 18.12.2014, залогодателем по которой является ФИО1, предмет ипотеки – жилая квартира по адресу: 

<

...> (л.д.43-50).

КБ «Судостроительный банк» передало ООО «Фидэм» закладную от 18.12.2014 по акту приема-передачи от 19.09.2019 (л.д.51).

24.09.2019 ООО «Фидэм» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации смены владельца указанной закладной (расписка в получении документов на государственную регистрацию прав от 24.09.2019 №21/031/003/2019-871; л.д.15).

Регистрирующий орган направил в ООО «Фидэм» уведомление от 25.09.2019 №21/031/003/2019-871 о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что определением Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 04.02.2019 в отношении квартиры по адресу: 

<

...>, наложен запрет на совершение регистрационных действий (л.д.13).

Изложенное послужило основанием для обращения ООО «Фидэм» в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Ч.1 ст.198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из ст.200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

В силу ч.2 ст.201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя. Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Ст.334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон №102-ФЗ), общие положения о залоге.

Согласно п.1 ст.384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Из анализа положений ст.334 и 384 ГК РФ следует, что цессия изменяет лишь субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.13 Закона №102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

П.7 ст.13 Закона №102-ФЗ предусмотрено, что закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст.48 и 49 данного закона.

Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п.1 ст.389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство) (п.1 и 3 ст.47 Закона №102-ФЗ).

Согласно п.1, 2, 4 ст.48 Закона №102-ФЗ при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено данным законом.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

 Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

 Как уже указано, КБ «Судостроительный банк» (продавец) и ООО «Фидэм» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 07.12.2018 №2018-7916/20 (дополнительное соглашение от 19.09.2019 №2), по которому продавец обязался передать, а покупатель – принять и оплатить принадлежащие продавцу права требования к физическим лицам, а также закладные по кредитным договорам, в частности: право требования к ФИО2 по кредитному договору от 28.11.2014 №КД11-02-01/11-14/2385К (основной долг – 6 138 929 руб. 80 коп., проценты – 62 903 руб. 01 коп.); закладная от 18.12.2014, залогодателем по которой является ФИО1, предмет ипотеки – жилая квартира по адресу: 

<

...>.

КБ «Судостроительный банк» передало ООО «Фидэм» закладную от 18.12.2014 по акту приема-передачи от 19.09.2019.

24.09.2019 ООО «Фидэм» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации смены владельца указанной закладной (расписка в получении документов на государственную регистрацию прав от 24.09.2019 №21/031/003/2019-871).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно данному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставлением предусмотренных данным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ). 

Исходя из ч.2 и 3 ст.1 Закона №218-ФЗ, ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным законом сведений.

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ст.14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав.

В силу ч.2 ст.14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных ст.25 данного закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в ЕГРН установленных данным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п.215 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (утв.Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278; далее – Административный регламент) правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом №218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

П.216 Административного регламента предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

3) необходимость направления межведомственного запроса;

4) действительность поданных заявителем документов;

5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (ст.26, 27 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с п.37 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в п.37 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства  (ч.6 ст.26 Закона №218-ФЗ).

Согласно ч.5 ст.29 Закона №218-ФЗ в день приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с ч.7 данной статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения Закона №218-ФЗ.

Регистрирующий орган направил в ООО «Фидэм» уведомление от 25.09.2019 №21/031/003/2019-871 о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что определением Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 04.02.2019 в отношении квартиры по адресу: 

<

...>, наложен запрет на совершение регистрационных действий.

При этом факт заключения между банком и ООО «Фидэм» договора цессии, на основании которого к обществу перешли права требования по кредитному договору, а также закладная регистрирующим органом не оспаривается.

Доказательства того, что на государственную регистрацию были представлены не все предусмотренные законом документы, необходимые для государственной регистрации, суду не представлено.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа в данном случае правовых оснований для приостановления государственной регистрации.

Ссылка регистрирующего органа на то, что в отношении предмета ипотеки (жилая квартира) приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий, подлежит отклонению, поскольку подлежащие совершению регистрирующим органом регистрационные записи об ипотеке (смене владельца закладной) не влекут действий по распоряжению или дополнительному обременению заложенного имущества.

Учитывая, что при смене залогодержателя новое обременение не возникает, а лишь изменяется субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, без изменения существующего соотношения взаимных прав и обязанностей, суд полагает, что внесение в ЕГРН записи об изменении залогодержателя (владельца закладной) не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества.

Аналогичные выводы содержатся в Определении Верховного Суда РФ от 28.10.2019 №307-ЭС19-18345 по делу №А13-10200/2018.

При таких обстоятельствах оспариваемые действия регистрирующего органа не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО «Фидэм», в связи с чем заявленные требования общества подлежат удовлетворению.

Следует признать незаконными действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации смены владельца закладной по заявлению ООО «Фидэм» от 24.09.2019 №21/031/003/2019-871.

Кроме того, с учетом положений ст.201 АПК РФ, регистрирующий орган необходимо обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Фидэм».

На основании ст.110 АПК РФ суд взыскивает с регистрирующего органа в пользу ООО «Фидэм» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., понесенные обществом при подаче заявления.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по приостановлению государственной регистрации смены владельца закладной по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фидэм» от 24.09.2019 №21/031/003/2019-871. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Фидэм».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фидэм» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 (Три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Самара) с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

Е.Н. Некрасова