ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-5618/2022

город Ростов-на-Дону

18 октября 2023 года

15АП-9246/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Барановой Ю.В., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 20.10.2021,

от Администрации муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского краяна решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 21.04.2023 по делу № А32-5618/2022 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4

к Администрации муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Горячий Ключпри участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Горячий Ключ, Финансового управления администрации муниципального образования город Горячий Ключ,

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края (далее - администрация), Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Горячий Ключ (далее - управление) о взыскании 30 028 240 рублей 16 копейки, из которых 25 058 520 рублей 30 копеек неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.05.2018 по 31.03.2022 в размере 3 628 187 рублей 04 копеек убытков в размере 1 341 532 рублей 82 копеек; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи от 09.06.2018 о государственной регистрации договора аренды от 30.05.2018 N 4100006000 в Едином государственном реестре недвижимости, указав, что решение по делу является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85 правом аренды, зарегистрированным в пользу предпринимателя на основании договора аренды от 30.05.2018 N 4100006000 (с учетом изменения предмета исковых требований принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2023 с администрации муниципального образования город Горячий Ключ в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 взыскано 25 058 520 рублей 30 копеек неосновательного обогащения, 3 628 187 рублей 04 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, 1 341 532 рубля 82 копейки убытков, а также 179 141 рубля расходов по уплате государственной пошлины. Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи от 09.06.2018 о государственной регистрации договора аренды от 30.05.2018 N 4100006000 в Едином государственном реестре недвижимости (запись от 09.06.2018 N 23:41:1004001:85-23/010/2018-2).

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить.

Жалоба мотивирована следующим.

Истцу было известно о нахождении земельного участка в границах водоохраной зоны и зонах затопления (горизонт воды 0,5% обеспеченности и 1% обеспеченности), указанные обстоятельства были оговорены аукционной документацией  и пунктом 10.6 договора аренды. Спорный земельный участок располагается в территориальной зоне комплексного и устойчивого развития  территории, что также было оговорено аукционной документацией. Земельный участок в территориальной зоне КУРТ не мог быть застроен в общем порядке. Застройка данной территории была возможна только после выполнения мероприятий, предусмотренных ст. 46.9 ГрК РФ (разработка застройщиком и утверждение органом местного самоуправления проекта планировки территории и проекта межевания территории, заключение между застройщиком и органом местного самоуправления договора развития территории). Мероприятия по утверждению проекта планировки территории и проекта межевания территории, подписанию договора развития территории арендатором не выполнены, что влечет невозможность застройки арендованного земельного участка, данные обстоятельства обусловлены бездействием арендатора. Вывод суда о том, что при выставлении земельного участка на торги спорный земельный участок прошел в управлении архитектуры обязательную экспертизу на предмет возможности его использования в целях строительства МКР не обоснован. 

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В составе суда произведена замена судьи. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

На основании ходатайства администрации от 29.09.2023 судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 11.10.2023 до 12 час. 35 мин.

После перерыва представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Горячий Ключ и третьи лица явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.           

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 мая 2018 года администрация (арендодатель) и (арендатор) по результатам торгов заключили договор аренды N 4100006000 (далее - договор), по условиям которого арендатору предоставляется во временное пользование земельный участок с кадастровым номером участка 23:41:1004001:85 площадью 80 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, землепользование N ? по ул. Революции, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: размещение МКР многоэтажной застройки (далее - земельный участок).

В пункте 1.2 договора закреплено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора, целевому назначению участка.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Определенное пунктом 1.1 договора аренды назначение спорного земельного участка - "размещение МКР многоэтажной застройки".

Согласно аукционной документации в разделе "Предмет аукциона" указано разрешенное использование участка: "размещение МКР многоэтажной застройки".

В соответствии с заключенным по результатам торгов договором аренды вид разрешенного использования спорного участка - размещение МКР многоэтажной застройки.

В целях проектирования и обеспечения спорного земельного участка и строящегося здания коммунальными ресурсами в период действия договора аренды истцом были заключены договоры со специализированными организациями:

- договор N 43 от 01.01.2019 с ИП ФИО5 о распечатке проектов;

- договор N 2/04-19 от 17.04.2019 с ИП ФИО6 на выполнение работ по изготовлению в единичном экземпляре объемного макета "Жилой комплекс по ул. Революции, г. Горячий Ключ";

- договор N 02-042019 от 02.04.2019 с ИП ФИО7 на проектирование и разработку визуализации многоквартирного жилого комплекса "Мир" по адресу: 

<

...> по имеющимся планировочным решениям, включая благоустройство, а также ночные виды комплекса;

- договор N 19-42 от 17.06.2019 на выполнение инженерно-геодезических работ (проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, землепользование N ?  по ул. Революции";

- оплата порубочного билета от 06.11.2019 N 12.

Однако, согласно письму администрации от 11.07.2019 N 101-1701/19.01-01-12 земельный участок расположен в рекреационной зоне, на рассматриваемой территории предполагается размещение парка аттракционов и развлечений с объектами обслуживания; проектное решение истца не соответствует генеральному плану, согласно генеральному плану, земельный участок находится частично в границах водоохранной зоны, частично в границах прибрежной защитной полосы, частично в границах зоны затопления (горизонт воды 0,5% обеспеченности), частично в границах зоны затопления (горизонт воды 1% обеспеченности). По результатам рассмотрения представленной документации по планировке территории выявлено не соответствие требованиям части 10 статьи 45 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Ни при проведении торгов, ни при заключении договора аренды истцу не сообщалось, что имеются ограничения использования спорного земельного участка.

Полагая, что арендная плата за период действия спорного договора начислялась неправомерно, а также понесены расходы в связи с подготовкой к строительным работам, истец направил в адрес администрации претензию, в которой просил возвратить сумму неосновательного обогащения, а также возместить ущерб.

Ненадлежащее исполнение администрацией обязательств по возврату уплаченной арендной платы и суммы ущерба послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

При принятии судебного акта суд  руководствовался следующим. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, по спорному договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - исполнение обязательства арендатора по оплате арендной платы обусловлено исполнением обязательства по предоставлению арендатору арендуемого имущества в том состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2.1 договора ежегодный размер арендной платы, определенный по результатам аукциона в сумме 6 589 667 рублей 64 копейки устанавливается с даты заключения договора.

Согласно пункту 2.3 договора во второй и последующий годы арендная плата вносится арендатором ежеквартально (начисление суммы платежа за квартал производится из расчета числа дней в квартале) в виде авансового платежа до 10-го числа первого месяца квартала.

Представленными истцом в материалы дела платежными поручениям N 315 от 30.05.2018 на сумму 6 589 667,64 рублей, N 210 от 18.06.2019 на сумму 583 740 рублей, N 237 от 09.07.2019 на сумму 1 732 378,49 рублей, N 440 от 24.10.2019 на сумму 17 32 400 рублей, N 8 от 24.01.2020 на сумму 1 760 108 рублей, N 8886 от 23.07.2020 на сумму 1 760 150 рублей, N 3326 от 09.09.2020 на сумму 1 779 500 рублей, N 5269 от 09.10.2020 на сумму 1 779 500 рублей, N 2453 от 21.01.2021 на сумму 1 810 076,11 рублей, N 00024 от 27.04.2021 на сумму 1 830 258,06 рублей, N 00268 от 06.08.2021 на сумму 1 831 000 рублей и N 101 от 26.10.2021 на сумму 1 869 742 рубля подтверждается надлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за спорный участок по спорному договору аренды.

Факт внесения данных денежных средств также подтверждается актом сверки по состоянию на 16.06.2022, подписанным сторонами без возражений.

Согласно части 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договор, а одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформированной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы, а полученная им арендная плата является неосновательным обогащением.

Определенное пунктом 1.1 договора аренды назначение спорного земельного участка - "размещение МКР многоэтажной застройки".

Однако, согласно письму администрации от 11.07.2019 N 101-1701/19.01-01-12 земельный участок расположен в рекреационной зоне, на рассматриваемой территории предполагается размещение парка аттракционов и развлечений с объектами обслуживания; проектное решение истца не соответствует генеральному плану. Согласно генеральному плану, земельный участок находится частично в границах водоохранной зоны, частично в границах прибрежной защитной полосы, частично в границах зоны затопления (горизонт воды 0,5% обеспеченности), частично в границах зоны затопления (горизонт воды 1% обеспеченности). По результатам рассмотрения представленной документации по планировке территории выявлено не соответствие требованиям части 10 статьи 45 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды (частью 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (пункт 9).

В силу статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации одной из разновидности таких земель, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, и для которых установлен особый правовой режим, являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары);

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи Земельного кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Исходя из вышеизложенных норм земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу; формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования недопустимо.

Аналогичная позиция содержится в постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10 и от 18.06.2013 N 727/13).

В пункте 18 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2017)" (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) указано, что частью 3 ст. 9, чч. 9, 10 ст. 31, п. 1 ч. 2 ст. 33, п. 2 ч. 1 ст. 34, ч. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования

Также в пункте 57 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018) разъяснено, что Правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.

Аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка был проведен 30.05.2018, таким образом, на момент проведения аукциона, действующие ПЗЗ противоречили Генеральному плану муниципального образования, согласно которому участок большей частью находится в рекреационной зоне.

Исходя из принципа первичности Генерального плана по отношению к Правилам землепользования и застройки, в случае наличия противоречий между сведениями, содержащимися в правилах землепользования и застройки и в генеральном плане, следует руководствоваться генеральным планом.

При таких обстоятельствах выставление администрацией земельного участка на торги данного участка и передача его в аренду для строительства МКД, является нарушением действующего законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Следовательно, передача ответчиком истцу в аренду земельного участка подпадает под определение ничтожной сделки, приводимом в пункте 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. В абзаце 5 пункта 1 указанного постановления Пленума также сказано, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с кадастровым паспортом участка, его вид разрешенного использования - размещение МКР многоэтажной застройки.

Согласно аукционной документации в разделе "Предмет аукциона" указано разрешенное использование участка: "размещение МКР многоэтажной застройки".

В соответствии с заключенным по результатам торгов договором аренды вид разрешенного использования спорного участка - размещение МКР многоэтажной застройки.

Ни при проведении торгов, ни при заключении договора аренды истцу не сообщалось, что имеются ограничения использования спорного земельного участка.

Ошибочная ссылка в решении суда на Постановление администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края от 21.05.2015 N 894, применительно к тому, что спорный участок прошел в Управлении архитектуры обязательную экспертизу на предмет возможности его использования в целях строительства МКД, не влияет на осведомленность администрации о невозможности его использования для целей строительства МКД на дату заключения договора.

Как указано выше, после заключения договора аренды, по заявлению истца от 13.07.2018 о даче согласия и выдаче технического задания на разработку проекта планировки и межевания территории администрацией был издано постановление от 13.08.2018 N 1522. Данным постановлением разрешено истцу за счет собственных средств подготовить документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории); управлению архитектуры и градостроительства администрации выдать заказчику техническое задание на разработку документации по планировке территории в соответствии с требованиями, предъявляемыми к составу и содержанию документации по планировке территории.

На основании заявления истца от 10.04.2019 о даче согласия и выдаче технического задания на разработку проекта планировки и межевания территории земельного участка администрацией был издано постановление от 24.04.2019 N 722. Данным постановлением разрешено истцу за счет собственных средств подготовить документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории); управлению архитектуры и градостроительства администрации выдать заказчику техническое задание на разработку документации по планировке территории в соответствии с требованиями, предъявляемыми к составу и содержанию документации по планировке территории.

Письмом от 27.05.2019 N 781 администрация направила техническое задание на разработку документации по планировке территории для земельного участка.

Согласно письму от 31.10.2019 N 101-2331/19.01.01-12 администрация указала, что не возражает против проведения работ по своду 15 зеленых насаждений в границах земельного участка в связи с чем выдан истцу порубочный билет, который истцом оплачен на сумму 514 862, 82 рубля.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что поведение администрации после заключения договора аренды давало основание истцу полагаться на действительность сделки после ее заключения.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Администрация, как орган местного самоуправления не могла не знать того, что спорный участок согласно Генеральному плану, утвержденному решением Думы МО, ограничен в обороте применительно к его расположению в рекреационной зоне.

Однако, истцу о данном обстоятельстве не сообщалось, он добросовестно оплачивал арендную плату за земельный участок с момента заключения договора.

Суд полагает, что, принимая арендную плату за участок, администрация не могла не знать о том, что для истца полностью исключена возможность получить разрешение на строительство и приступить к работам, поскольку строительство на земельном участке, отнесенном к рекреационной зоне, в соответствии с законом не допускается.

Несмотря на это, администрация принимала арендные платежи без возражений, не сообщала истцу о признаках недействительности заключенного им договора аренды, не требовала его расторжения и не обращалась в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истцу впервые было сообщено в письме от 11.07.2019 N 101-1701/19.01-01-12 о том, что согласно генеральному плану города-курорта, утвержденному решением Думы МО, спорный участок располагается в рекреационной зоне, на рассматриваемой территории предполагается размещение парка аттракционов и развлечений с объектами обслуживания и, соответственно, проектное решение истца не соответствует генеральному плану. Кроме того, согласно данному письму по генеральному плану, земельный участок находится частично в границах водоохранной зоны, частично в границах прибрежной защитной полосы, частично в границах зоны затопления (горизонт воды 0,5% обеспеченности), частично в границах зоны затопления (горизонт воды 1% обеспеченности).

Ввиду недобросовестности поведения администрации, суд пришел к выводу, что иск предъявлен в пределах срока исковой давности.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило (статья 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, администрация неосновательно обогатилась на сумму арендных платежей в размере 25 058 520 рублей 30 копеек.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде полученных арендных платежей в размере 25 058 520 рублей 30 копеек подлежат удовлетворению.

Суд также отмечает следующее.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Истец указал, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (расположение земельного участка в рекреационной зоне), и которая исключала использование земельного участка для целей определенных договором на дату его заключения. 

Расположение участка в рекреационной зоне предопределило невозможность использования земельного участка для целей строительства на спорном земельном участке на дату заключения договора. Выставление администрацией земельного участка на торги данного участка и передача его в аренду для строительства МКД, является нарушением действующего законодательства.

Ответчик указывает, что истцу было известно о нахождении земельного участка в границах водоохранной зоны и зонах затопления (горизонт воды 0,5% обеспеченности и 1% обеспеченности) т.к. указанные обстоятельства были оговорены аукционной документацией и пунктом 10.6 договора аренды.

Ответчик указывает, что спорный земельный участок располагается в территориальной зоне комплексного и устойчивого развития территории (далее - территориальная зона КУРТ), истец мог достичь цели заключения договора аренды путем  комплексного освоения территории (разработка застройщиком и утверждение органом местного самоуправления проекта планировки территории и проекта межевания территории, заключение между застройщиком и органом местного самоуправления договора развития территории).

Указанное не порочит вывод о недействительности рассматриваемого договора по мотиву невозможности предоставления спорного земельного участка для целей строительства МКД по состоянию на 2018 год. Договор являлся недействительным и не повлек для истца законных оснований для использования спорного земельного участка.

Также истец просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.05.2018 по 31.03.2022 в размере 3 628 187 рублей 04 копеек.

В соответствии со статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец представил соответствующий расчет процентов.

Суд проверил расчет процентов и признал его верным.

Ответчик контррасчет не представил, представленный истцом расчет не опроверг.

С учетом изложенного, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 628 187 рублей 04 копеек подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании убытков в размере 1 341 532 рублей 82 копеек.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулированы общие основания ответственности за причинение вреда. Вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1). Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2).

По смыслу указанных норм возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно при наличии предусмотренных законом условий ответственности, к которым относится противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинная связь между его противоправными действиями (бездействием) и вредом.

В силу статей 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет казны соответствующего публичного образования.

В соответствии с пунктами 4.1.2 и 4.1.3 договора аренды обязанностью арендатора является осуществление строительства после согласования и утверждения проектной документации и получение разрешения на строительство в установленном порядке, а также соблюдение требований градостроительных регламентов и установленных законодательством правил, нормативов.

Строительство, согласно пункту 4.1.4 договора аренды должно быть завершено и произведен ввод в эксплуатацию не позднее 30.05.2025.

Как указано выше, в целях проектирования и дальнейшего строительства спорного земельного участка и строящегося здания в период действия договора аренды истцом были заключены договоры со специализированными организациями:

- договор от 01.01.2019 N 43 с ИП ФИО5 о распечатке проектов на общую сумму 66 670 рублей;

- договор от 17.04.2019 N 2/04-19 с ИП ФИО6 на выполнение работ по изготовлению в единичном экземпляре объемного макета "Жилой комплекс по ул. Революции, г. Горячий Ключ" на сумму 310 000 рублей;

- договор от 02.04.2019 N 02-042019 с ИП ФИО7 на проектирование и разработку визуализации многоквартирного жилого комплекса "Мир" по адресу: 

<

...> по имеющимся планировочным решениям, включая благоустройство, а также ночные виды комплекса на сумму 350 000 рублей;

- договор от 17.06.2019 N 19-42 с ООО "Топограф" на выполнение инженерно-геодезических работ (проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85 на сумму 100 000 рублей

- оплата порубочного билета от 06.11.2019 N 12 на сумму 514 862 рубля 82 копейки.

Истец проводил работы, необходимые для подготовки проектной документации, получения разрешения на строительство и начала строительных работ. Ведение на участке строительных работ без предварительных работ по межеванию и созданию проекта строительства здания невозможно.

В связи с этим суд признал обоснованным требование истца о взыскании убытков в общей сумме 1 341 532 рублей 82 копеек.

Надлежащим ответчиком по иску, предъявленному к муниципальному образованию, является соответствующее публично-правовое образование, от имени которого в суде выступает главный распорядитель бюджетных средств. Данный вывод следует из части 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации".

Полномочия исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления в области распоряжения муниципальным имуществом, включая бюджетные средства, определены статьями 37, 49, 51, 52 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьями 154 и 158 Бюджетного кодекса.

Согласно части 4 статьи 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации для исполнения судебных актов по искам к муниципальным образованиям о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органов местного самоуправления или их должностных лиц, в том числе в результате издания органами местного самоуправления муниципальных правовых актов, не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту, а также судебных актов по иным искам о взыскании денежных средств за счет средств казны муниципального образования (за исключением судебных актов о взыскании денежных средств в порядке субсидиарной ответственности главных распорядителей средств местного бюджета), судебных актов о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок за счет средств местного бюджета документы, указанные в пункте 2 статьи 242.1 настоящего Кодекса, направляются для исполнения в финансовый орган муниципального образования. Главный распорядитель средств бюджета муниципального образования, представлявший в суде интересы муниципального образования в соответствии с пунктом 3 статьи 158 настоящего Кодекса, обязан в течение 10 дней после вынесения (принятия) судебного акта в окончательной форме в порядке, установленном финансовым органом муниципального образования, направить в финансовый орган муниципального образования информацию о результатах рассмотрения дела в суде, а также представить информацию о наличии оснований для обжалования судебного акта.

Главным распорядителем денежных средств по спорному договору является управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Горячий Ключ.

Управление (исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления) при рассмотрении настоящего дела выступает ответчиком от имени публично-правового образования (муниципальное образование город-курорт Горячий Ключ) как главный распорядитель средств местного бюджета.

С учетом изложенного, взыскание суммы неосновательного обогащения и процентов в размере 28 686 707 рублей 34 копеек следует производить с муниципального образования город Горячий Ключ в лице управления имущественных и земельных отношений муниципального образования город Горячий Ключ.

В силу того, что 1 341 532 рублей 82 копеек являются убытками истца, причиненными действиями администрации по предоставлению земельного участка не соответствующего требования закона, указанная сумма подлежит взысканию за счет казны муниципального образования город Горячий Ключ в лице администрации муниципального образования город Горячий Ключ.

Также истцом заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи от 09.06.2018 о государственной регистрации договора аренды от 30.05.2018 N 4100006000 в Едином государственном реестре недвижимости, указав, что решение по делу является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85 правом аренды, зарегистрированным в пользу ФИО4 на основании договора аренды от 30.05.2018 N 4100006000 (запись от 09.06.2018 N 23:41:1004001:85-23/010/2018-2).

Суд пришел к выводу, что требования подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу указанной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на иск и, как следствие, право на судебную защиту определяется действительным наличием у истца (заявителя) нарушенного субъективного материального права, подлежащего защите.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов. Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Как указано выше, судом сделан вывод, что договор аренды 30.05.2018 N 4100006000 является недействительной (ничтожной) сделкой.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В данном деле цель предъявления истцом требования состоит в исключении из Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационной записи об аренде спорного земельного участка.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Регистрационная запись в ЕГРН, совершенная на основании ничтожной сделки, в силу пункта 52 постановления Пленумов N 10/22 может быть прекращена на основании решения суда о применении последствий недействительности сделки или о признании обременения отсутствующим (в зависимости от избранного истцом с учетом фактических обстоятельств способа защиты). В отсутствие необходимости возврата земельного участка устранение из ЕГРН основанной на ничтожной сделке недостоверной записи в полной мере обеспечивает защиту интересов истца в отношении спорного участка.

Кроме того, суд также вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, суд применил последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи от 09.06.2018 N 23:41:1004001:85-23/010/2018-2 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85 арендой, зарегистрированной в пользу ответчика на основании договора аренды от 30.05.2018 N 4100006000.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2023 по делу № А32-5618/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                           Я.Л. Сорока

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

                                                                                                        М.Г. Величко