Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, 

<

...>, тел./факс: 

<

***> / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-7862/2024

г. Петрозаводск

13 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2025 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Киселева О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Безменовой С.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Гранд Агро» к обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» в лице конкурсного управляющего ФИО1 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия,

при участии представителей:

истца – ФИО2, по доверенности от 24.08.2024;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гранд Агро» (далее - истец, ООО «Гранд Агро») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия) о признании права собственности на силосную траншею с инвентарным номером 0000201, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 10:20:0110123:9.

Определением от 18.09.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Маяк» (далее – ООО «Маяк») и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление Росреестра по РК).

Определением от 07.11.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Определением от 11.12.2024 суд заменил ненадлежащего ответчика – МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия, на надлежащего – ООО «Маяк» в лице конкурсного управляющего ФИО1.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял исковые требования в уточненной редакции, в соответствии с которым истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости – силосную траншею с инвентарным номером 0000201.

            30.10.2025 Истец направил письменные дополнения к исковому заявлению с приложением дополнительных документов в подтверждение факта ранее возникшего права на спорный объект недвижимости. 

            Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили, ходатайств не заявили.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Представитель истца исковые требования поддержал полностью.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив представленные доказательства, суд установил.

Из материалов дела следует, что на основании Указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Постановления Правительства Российской Федерации  от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.92 № 708 (далее - Постановление № 708), приказом Министерства производства, заготовок и переработки  сельскохозяйственной  продукции  КАССР от 16.11.1992 № 205 совхоз «Маяк» преобразован в товарищество с ограниченной ответственностью (акционерное общество закрытого типа) «Маяк». 

В перечень основных средств, включенных в уставный капитал АОЗТ «Маяк», образованного в  процессе приватизации государственного предприятия совхоза «Маяк» по состоянию на 01.07.1992 вошли здания, строения, сооружения, находившиеся на балансе совхоза на указанную дату, в том числе силосная траншея с инвентарным номером 0000201.

Акционерное общество закрытого типа по производству  сельскохозяйственной продукции «Маяк» зарегистрировано постановлением  мэрии Прионежского районного Совета народных депутатов от 22.07.1992 № 504.

На основании протокола № 1 общего собрания участников  ООО «Маяк» от 22.12.2003 было принято решение о реорганизации АОЗТ по производству сельскохозяйственной продукции «Маяк» путем его преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Маяк» с полным правопреемством. 

В соответствии с передаточным актом от 23.12.2003 г. в результате  преобразования от АОЗТ по производству сельскохозяйственной продукции  «Маяк» обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» переданы все имущество и обязательства  реорганизуемого юридического лица. 

В перечень основных средств, переданных ООО «Маяк» при реорганизации в форме преобразования, вошел объект недвижимости – Силосная траншея (инв. номер 0000201), расположенная на земельном участке с кадастровым номером 10:20:0110123:9.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 07.02.2020 по делу № А26-830/2020 принято к производству заявление Федеральной налоговой службы о признании общества с ограниченной ответственностью «Маяк» несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 03.12.2020 в отношении ООО «Маяк» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3.

Решением от 11.05.2021 по делу № А26-830/2020 ООО «Маяк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО1.

В ходе реализации  конкурсной массы 22.12.2023 между ООО «Маяк» (продавец) и ООО «Гранд Агро» (покупатель) был заключен договор купли-продажи (далее – договор купли-продажи), в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает на условиях и по цене, указанной в протоколе о  результатах электронных торгов № 110815-1 от 22.12.2023, имущество лота № 1, состав которого определен в приложении № 1 к договору купли-продажи.

Цена продажи имущества определена в пункте 3.1 договора купли продажи в  размере 35 204 539 руб. 52 коп.

В  приложении № 1 к договору купли-продажи указана Силосная траншея инвентарный номер 0000201, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 10:20:0110123:9. Указанный объект является объектом недвижимости, что следует из технического плана от 13.05.2024 г.

Оплата цены приобретенного по договору купли-продажи имущества произведена истцом по платежным поручениям № 4 от 22.01.2024 на сумму 31 684 085 руб. 57 коп. и № 6 от 18.12.2023 на сумму 3 520 453 руб. 95 коп.

Имущество, указанное в приложении № 1 к договору купли-продажи, передано покупателю по акту приема-передачи от 31.01.2024 г.

Определением от 27.11.2024 производство по делу № А26-830/2020 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Маяк» прекращено ввиду отсутствия средств, достаточных для возмещения судебных расходов на проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве. Ответчик является действующим юридическим лицом, из ЕГРЮЛ не исключен.

Ввиду того, что после исполнения сторонами договора купли-продажи ответчик  уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права собственности на силосную траншею (инв. номер 0000201) к покупателю, истец на основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено названным Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт передачи продавцом покупателю имущества, а также оплаты его покупателем в полном объеме подтверждается материалами дела, актом приема-передачи имущества, платежными поручениями № 4 от 22.01.2024 на сумму 31 684 085 руб. 57 коп. и № 6 от 18.12.2023 на сумму 3 520 453 руб. 95 коп. 

Факт уклонения продавца от обращения в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности также следует из материалов дела и ответчиком не оспаривается. 

Оценивая наличие у продавца возможности передать спорное имущество по договору купли-продажи, обусловленное наличием права собственности на недвижимость, судом принимается во внимание следующее. 

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам-правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственный регистратор), после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

ООО «Маяк», созданное в результате преобразования АОЗТ по производству  сельскохозяйственной продукции «Маяк», с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в передаточный акт. 

В соответствии с частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Согласно части 5 статьи 69 Закона № 218-ФЗ в случае отсутствия в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в ЕГРН на основании:

1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости;

2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;

3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12 по делу № А41-9398/11, в ситуации, когда объекты недвижимости были созданы до 01.01.1995, при условии, что у соответствующего правопредшественника общества возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости, которое в силу закона впоследствии перешло к заявителю, последнему надлежит обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности на объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа в регистрации - оспорить этот отказ в арбитражном суде.

Абзацем третьим пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), предусмотрено, что вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о возникновении у ООО «Маяк» права собственности на силосную траншею (инв. номер 0000201) вне зависимости от его государственной регистрации. Указанное имущество состояло на балансе государственного предприятия совхоз «Маяк», что подтверждается инвентарной карточкой учета основных средств, вошло в перечень основных средств, включенных в уставный капитал АОЗТ «Маяк», образованного в  процессе приватизации государственного предприятия совхоза «Маяк» по состоянию на 01.07.1992, и в последствии было передано по передаточному акту ООО «Маяк» при реорганизации в форме преобразования. 

В этой связи у суда отсутствуют основания для вывода о порочности договора купли-продажи в связи с отсутствием права собственности у продавца. 

Поскольку договор купли-продажи не оспорен, сторонами исполнен, истец в настоящее время является фактическим владельцем имущества и собственником  земельного участка, на котором оно находится, в то время как до государственной регистрации права собственности титульным собственником этого имущества является продавец, уклонившийся от завершения процедуры передачи прав, государственной регистрации перехода, суд считает возможным удовлетворить требования ООО «Гранд Агро».

При этом следует отметить, что настоящее решение само по себе не является основанием для проведения государственной регистрации, а заменяет собой лишь заявление продавца, уклоняющегося от совершения необходимых действий, ввиду чего для проведения регистрации необходимо представление всех поименованных в Законе № 218-ФЗ документов и регистрация может быть осуществлена, если отсутствуют иные препятствующие для её проведения обстоятельства.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика. 

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1.            Исковые требования удовлетворить

2.            Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Маяк» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд Агро" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) на недвижимое имущество: силосная траншея (инв. номер 0000201), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 10:20:0110123:9.

3.            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маяк» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гранд Агро» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

4.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Киселева О.В.