АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-11267/2018

г. Кострома

11 октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 11 октября 2021 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома», г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 542641 руб. 30 коп. задолженности за период с 01.10.2016 по 30.06.2018, 3144043 руб. 34 коп. пеней  за период с 08.11.2016 по 02.07.2018 по договору аренды земельного участка от 24.10.2001 № Д-2594,

при участии до и после перерыва: стороны не явились, уведомлены надлежаще,    

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском (в уточненной редакции) к обществу с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома», г. Кострома (далее – Общество) о взыскании 631180 руб. 27 коп., в том числе 542 641 руб. 30 коп. задолженности за период с 01.10.2016 по 30.06.2018, 3 144 043 руб. 34 коп. пеней  за период с 08.11.2016 по 02.07.2018 по договору аренды земельного участка от 24.10.2001 № Д-2594.

Определением от 31.01.2019 производство по делу № А31-11267/2018 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А31-15500/2018. Судебный акт по делу №А31-15500/2018 вступил в законную силу. Производство по делу возобновлено 05.04.2021.

Ответчик представил отзыв.

От Общества до начала судебного заседания поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

После перерыва, объявленного 07.10.2021 в 09 час. 44 мин. в порядке статьи 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание продолжено 07.10.2021 в 11 час. 30 мин.

От Управления поступил справочный расчет.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд рассмотрел ходатайство ответчика об отложении судебного заседания и отклонил его по следующим основаниям. Части 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства с обоснованием причины неявки в судебное заседание и при условии, что эти причины будут признаны судом уважительными. Суд считает, что причины, указанные в ходатайстве об отложении судебного разбирательства не являются уважительными. Согласно части 3 статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представителями граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и организаций могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица, имеющие высшее юридическое образование либо ученую степень по юридической специальности. В силу части 6 статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представителем в арбитражном суде может быть дееспособное лицо с надлежащим образом оформленными и подтвержденными полномочиями на ведение дела, за исключением лиц, указанных в статье 60 названного Кодекса. В данном случае отложение приведет к затягиванию судебного процесса. Кроме того, к ходатайству об отложении не приложены какие-либо документы (в том числе – листок нетрудоспособности), объективно подтверждающие невозможность явки представителя в судебное заседание.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Костромы (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земли от 24.10.2001 № Д-2594, в соответствии с условиями которого арендатору передан земельный участок общей площадью 627,51 кв.м., расположенный по адресу: ул. Галичская, 124-а, на основании пост. адм. г. Костромы № 3506 от 01.10.01 в соответствии с планом земельного участка.

Арендатор берет земельный участок в аренду для эксплуатации помещения, используемого для оптовой торговли (пункт 1.2 договора).

Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 01.10.2050 (пункты 2.1, 2.2 договора).

Сторона арендодателя на основании дополнительного соглашения от 24.08.2009 заменена на Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.  

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением и является обязательным для арендатора. Дополнительное  соглашение к договору считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре (пункт 2.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2009).

По требованию арендатора арендодатель обязан в течение одного месяца предоставить письменный расчет арендной платы. В случае если арендатор не обратился с требованием о предоставлении письменного расчета, считается, что арендатор извещен о размере арендной платы и реквизитах, на которые необходимо перечислять арендную плату (пункт 2.7 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2009).

Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до первого числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом, путем перечисления на расчетный счет УФК по Костромской области (пункт 2.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2009).

В случае, если на день поступления платежа отсутствует задолженность как по арендной плате, так и по пени, поступивший платеж считается авансовым. При наличии задолженности по арендной плате поступившие от арендатора платежи зачисляются в счет погашения имеющейся на день поступления платежа задолженности по арендной плате, а при отсутствии такой задолженности –в счет погашения задолженности по пени (пункт 2.10 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2009).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате и перечисляются в порядке, предусмотренном п. 2.8 договора (пункт 5.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2009).

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 44:27:060301:14, расположенный по адресу: 

<

...>, имеет кадастровую стоимость 3253558 руб. 85 коп., разрешенное использование земельного участка – для эксплуатации помещения, используемого для оптовой торговли. 

18.03.2014 арендодателем подписано дополнительное соглашение к договору, согласно пункту 5.3 которого за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Управление управомочено распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы с 01.03.2015 в силу ст. 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604.

Управление уведомляло Общество о размере арендной платы, которая составила:

-в 2016 г. - 380442 руб. 79 коп. в год, 95110 руб. 70 коп. в квартал (письмо от 16.02.2016 № 02-37исх380/16);

- в 2017 г. – в период с 01.01.2017 по 25.01.2017 – 407313 руб. в год, 101828 руб. 25 коп. в квартал; в период с 26.01.2017 по 31.12.2017 – 289483 руб. 16 коп. в год, 72370 руб. 79 коп. в квартал (письма от 14.09.2017 № 02-37исх-1798/17, от 14.09.2017 № 02-37исх-1798/17-2);

- в 2018 г. – 299730 руб. 36 коп. в год, 74932 руб. 59 коп. в квартал (письмо от 31.05.2018 № 02-37исх-1171/18).

 В связи с неоплатой арендной платы Управление направляло Обществу претензию от 04.07.2018 № 02-37исх-1438/18, требования которой не были удовлетворены.

Согласно доводам иска задолженность Общества перед Управлением составила по арендным платежам 542641 руб. 30 коп. за период с 01.10.2016 по 30.06.2018, по уплате неустойки 3144043 руб. 34 коп. за период с 08.11.2016 по 02.07.2018.

Наличие задолженности у ответчика перед истцом по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в рамках договора явилось основанием для обращения Управления в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

Общество не согласилось с предъявленными требованиями, считает, что задолженность перед Управлением отсутствует, за период с 01.01.2000 ответчиком уплачено 2092000 руб. по договору. Считает, что имеет право выкупа земельного участка, в связи с чем требование о взыскании арендной платы является незаконным. Оспаривает примененный корректирующий коэффициент. В судебных заседаниях указывало на то, что руководитель Общества вносил причитающиеся платежи со своей личной банковской карты, которые не были учтены Управлением.

Управление в судебных заседаниях поясняло, что все платежи, поступившие от Общества были учтены при осуществлении расчета, денежные средства Общества направлены на исполнение решений судов, вынесенных в отношении Общества ранее.  

  Вступившим в законную силу решением от 23.12.2020 по делу № А31-15500/2018 Арбитражный суд Костромской области отказал в удовлетворении исковых требований Общества об обязании изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку договор аренды заключен между сторонами 24.10.2001, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, при этом стороны дополнительным соглашением от 24.08.2009 согласовали порядок установления арендной платы на основании действующих нормативных актов Костромской области с возможностью изменения арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями действующего законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области, то арендная плата по такому договору является регулируемой.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее - Порядок № 251-а) утверждены правила определения размера арендной платы за использование земельных участков, на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд установил факт владения и пользования Обществом земельным участком по договору в спорный период. 

Сроки внесения арендной платы за период с 01.10.2016 по 30.06.2018 по договору истекли. Однако платежи совершены не были. Задолженность по оплате составляет 542641 руб. 30 коп.

Перечисленные обстоятельства позволили суду прийти к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности в заявленном истцом размере.

Суд отклоняет доводы Общества, указанные в отзывах на иск.

Ответчик указывает на противоречие условий договора действующему земельному законодательству. Ссылается на возникновение у него права выкупа земельного участка под объектом недвижимости. При этом ответчик не представил доказательств своевременного обращения в уполномоченный орган для целей приобретения земельного участка в собственность. Представленные Обществом письма, адресованные в Управление, датированы 2021 г.

 Вопреки позиции ответчика, расчет арендной платы на 2016-2018 гг. правомерно произведен истцом на основании Порядка № 251-а. Корректирующий коэффициент, примененный в расчете арендной платы (1,58), установлен Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области от 15.12.2014 № 1051/з (функциональное использование земель: земельные участки оптовых, оптово-розничных складов, складов розничной торговли), соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка, признан правомерным в рамках рассмотрения дела № А31-15500/2018. Кадастровая стоимость земельного участка отражена в сведениях ЕГРН. 

Все платежи, осуществленные Обществом в рамках исполнения договора, были учтены Управлением при произведении расчета.

Расчет задолженности, представленный Управлением, проверен и принят судом.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в спорный период. При этом суд неоднократно в определениях об отложении судебного заседания и в судебных заседаниях указывал на необходимость предоставления доказательства оплаты задолженности. Однако такие документы ответчик не представил.

Неисполнение Обществом обязанности по своевременному внесению арендных платежей явилось основанием для начисления неустойки за период с 08.11.2016 по 02.07.2018 в размере 3144043 руб. 34 коп.  

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Взимание неустойки за просрочку платежа предусмотрено условиями договора и соответствует требованиям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Вместе с тем, примененный истцом расчет неустойки (исходя из 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый просрочки календарный день) суд не может признать обоснованным.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Согласно дополнительному соглашению от 18.03.2014 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пояснениям истца, данное дополнительное соглашение было подготовлено, подписано арендодателем и направлено в адрес ответчика. Однако Общество его не подписало.

При этом упомянутое дополнительное соглашение признавалось истцом действующим, представлялось самим Управлением в рамках аналогичных судебных споров с Обществом в качестве надлежащего доказательства в обоснование состава и размера заявленной к взысканию задолженности по арендной плате за предыдущие периоды.

Так, решениями Арбитражного суда Костромской области от 21.10.2016 по делу №А31-4531/2016, от 06.02.2018 по делу № А31-2374/2017 удовлетворены требования Управления о взыскании с Общества задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.12.2015 в размере 43 254 рублей 55 копеек, пени за период с 23.09.2006 по 07.04.2016 в размере 4537 рублей 88 копеек, задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 01.10.2016 в размере 285 332 рублей 10 копеек и пени за период с 08.04.2016 по 07.11.2016 в размере 12 953 рублей 31 копейки, соответственно.

Из содержания упомянутых судебных актов следует, что расчет начисленных штрафных санкций приведен Управлением с учетом пункта 5.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2014, т.е. исходя из 1/300 действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки

Изменение позиции Управления в настоящем споре относительно возможности применения дополнительного соглашения от 18.03.2014 к правоотношениям сторон в рамках настоящего спора суд расценивает как процессуальное поведение, несоответствующее критериям добросовестности, приводящим к потере истцом права на соответствующее возражение (эстоппель).

Следовательно, размер пени  за несвоевременное внесение арендной платы за период 08.11.2016 по 02.07.2018 подлежит корректировке с учетом условий дополнительного соглашения от 18.03.2014, есть пени начисляются из расчета 1/300 действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, и их размер составит 88538 руб. 53 коп. 

Доводы ответчика о несоразмерности заявленной неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд отклоняет.

В рассматриваемом случае размер установленной договором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2014) не является чрезмерным и соответствует тем показателям неустойки, которые обычно применяются участниками гражданского оборота при нарушении обязательств по договору. Иного ответчиком не представлено.

Размер данной ответственности определен сторонами самостоятельно на основании добровольного соглашения, следовательно, признан ими экономически обоснованным и приемлемым для обеих сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий размер неустойки также соразмерен сумме основного долга. 

С учетом вышеприведенных обстоятельств, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, период просрочки, установленную в договоре ставку пени, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения суммы договорной неустойки.

С учетом изложенного, исковые требования о взыскании неустойки за период с 08.11.2016 по 02.07.2018 подлежат частичному удовлетворению в размере 88538 руб. 53 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования  удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома», г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 542641 руб. 30 коп. задолженности за период с 01.10.2016 по 30.06.2018, 88538 руб. 53 коп. пеней  за период с 08.11.2016 по 02.07.2018 по договору аренды земельного участка от 24.10.2001 № Д-2594.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома», г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 15624 руб. государственной пошлины.

При уплате государственной пошлины в платежном документе надлежит указывать следующий код бюджетной классификации (КБК) – 182 1 08 01000 01 1060 110. 

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.Д. Голубева