Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-71860/2017

03 августа 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2018 года. Полный текст решения изготовлен 03 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Трощенко Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Погорелой Т. А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель ФГУП  «Главное военно-строительное управление № 14» (правопреемник ФГУП "ГВСУ №3"  ранее ФГУП «ГУССТ № 3 при Спецстрое России»)

заинтересованное лицо ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР" КРОНОС"; 

третье лицо 1) Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по ФИО1 Фаритовна, 2) УФССП России по СПБ

о признании недействительной стоимости оценки, указанной ООО «Аналитический центр «КРОНОС» в отчетах об оценке № ГК - 187-02-17/37 от 23.08.2017

при участии

от заявителя  - ФИО2, доверенность от 10.01.2018

от заинтересованного лица - ФИО3 (паспорт);

от третьего лица: не явились, извещены

установил:

ФГУП "ГВСУ №3" (ранее ФГУП «ГУССТ №3 при Спецстрое России»),  обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР" КРОНОС" (далее – ответчик, оценщик) о признании недействительной стоимости объектов оценки, указанной оценщиком в отчете № ГК - 187-02-17/37 от 23.08.2017.

От ФГУП "ГВСУ №3" поступило ходатайство о замене истца на ФГУП  «Главное военно-строительное управление № 14» ввиду осуществленной реорганизации.

Судом установлено осуществленное правопреемство ФГУП "ГВСУ №3" на ФГУП  «Главное военно-строительное управление № 14», что подтверждено представленными в дело выписками из ЕГРЮЛ, в связи с чем заявленное ходатайство о замене истца на ФГУП  «Главное военно-строительное управление № 14» в соответствии со статьей 48 АПК РФ подлежит удовлетворению.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, а ответчик против требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, извещенные судом о месте и времени судебного заседания, не направили в суд своих представителей.

Определением суда от 11.01.2018 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы, проведение экспертизы поручено ООО «Центр Экспертиз и Оценки» ФИО4, в связи с чем производство по делу было приостановлено.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1.Соответствует    ли    выполненный        Обществом    отчет № ГК-187-02-17/37 от 23.08.2017 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?

2.Какова рыночная стоимость следующего недвижимого имущества на дату проведения оценки, а именно: 28.07.2017:

1.           Право аренды на земельный участок, Кадастровый (или условный) номер

объекта: 78:38:0000000: 3853, площадь объекта 96179 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.А;

2.           Административно-бытовой корпус. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537: 3071, площадь объекта 3346,3 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.А;

3.           Нежилое здание. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3060, площадь объекта 160,3 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. В;

4.           Нежилое здание. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3053, площадь объекта 15,8 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Д;

5.           Склад, Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537: 3054

площадь объекта 207 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>,лит. Ж;

6.           Цех доборных керамзито-бетонных панелей, Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3058, площадь объекта 466,2 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.З;

7.           Нежилое здание, Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537: 3059, площадь объекта 326,1, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. И;

8.           Нежилое здание. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3006, площадь объекта 1914,3 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Л;

9.           Нежилое здание, Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3052, площадь объекта 381,5 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. М;

10.         Механический цех. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3051, площадь объекта 830,3 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.Н;

11.         Опалубный цех. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537: 3050, площадь объекта 574,3 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. О;

12.         Лаборатория, Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537: 3066, площадь объекта 218,3 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. П;

13.         Нежилое здание. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3065, площадь объекта 174,3 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. С;

14.         Склад цемента. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537: 3079, площадь объекта 165,9 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Т;

15.         Здание павильона с артскважиной № 56942, Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3064, площадь объекта 13,7 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. X;

16.         Здание павильона с артскважиной № 77682, Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3063, площадь объекта 9 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Ц;

17.         Здание очистных сооружений. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537:3062 площадь объекта 330,7 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Ч;

18.         Водонапорная башня. Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537: 3061, площадь объекта 4,9 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Ш;

19.         Нежилое здание (отстойник). Кадастровый (или условный) номер объекта: 78:38:0022537: 3625, площадь объекта 561,1 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Щ .

3. Влияет ли на рыночную стоимость указанных спорных объектов ограниченный срок реализации, установленный Федеральным законом № 229-ФЗ?

В связи с поступлением в суд заключения эксперта от 30.03.2018 № 138/03  протокольным определением от 05.07.2018 суд производство по делу возобновил.

 Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Истец является должником в сводном исполнительном производстве №  13928/16/78022-СД.

16.05.2017, 17.07.2017 судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по ИОИП УФССП России по Санкт-Петербургу наложен арест на вышеуказанное имущество, принадлежащее истцу.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) для определения рыночной стоимости арестованного имущества истца был назначен оценщик – ответчик.

В соответствии с отчетом об оценке № ГК - 187-02-17/37 от 23.08.2017 общая стоимость арестованного имущества истца составляет 117 942 375 руб. (без учета  НДС).

Судебный пристав-исполнитель 01.09.2017, руководствуясь законодательством об исполнительном производстве,  вынес постановление о принятии результатов оценки, осуществленной ответчиком.

Истец не согласен с результатами оценки, проведенной ответчиком, полагая, что установленная рыночная стоимость является заниженной.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд полагает, что заявленные  требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика. В таком случае судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе  в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 12 Закона N 135-ФЗ при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки иным нормативно установленным правилам ее осуществления отчет презюмируется достоверным.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

В статье 3 Закона N 135-ФЗ указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, N 298 и N 299, от 25.09.2014 № 611.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться, в том числе основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В силу пункта 5 ФСО N 3 одним из таких принципов является то, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

На основании пункта 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В силу пункта 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12 и 13 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами; сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии с ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4).

Несостоятелен довод, что описываемая оценщиком последовательность определения стоимости объектов не позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и выбранного метода, а также расчеты.

Согласно пп. и) п. 8 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» «Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке» в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки». 

В отчете об оценке приведено полное описание расчетов в разделах отчета об оценке № 6, стр. 204 и №11,12,13, начиная со страницы 225. Данное описание содержит не только описание методики, последовательности проведения расчетов, формул, содержит ссылки на источники информации, а также расчетные таблицы, что позволяет проверить проведенные расчеты.

Федеральные стандарты оценки не регламентируют, что описание процесса оценки должно позволять «лицу, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности лицу проверить правильность такого расчета», как утверждает Истец. Согласно пп. и) п. 8 ФСО №3 «описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки». Логика процесса определения стоимости, соответствие выбранных методов предполагаемому использованию подробно описана в разделе 6 стр. 205 отчета об оценке.

Истец указывает, что в отчете приведены ссылки на интернет-страницы и при этом к отчету должны быть приложены копии этих страниц. 

Такое мнение истца ошибочно. 

В отчете приведены ссылки на интернет страницы, обеспеченные свободным доступом, что является достаточным в соответствии с ФСО №3 п. 11. Копии материалов в отчете необходимы, если страницы не обеспечены свободным доступом. «В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов». Также согласно ФСО №3 п. 11 «В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо и материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки». В отчете приведены соответствующие ссылки на источники информации, следовательно, отчет об оценке соответствует п. 11 ФСО №3 в полном объеме и утверждения Истца ошибочны.

Несостоятелен довод заявителя о том, что оценщик необоснованно не привел свое суждение о возможных границах  интервала, в которых, по его мнению, может находиться стоимость.

В отчете об оценке на стр. 200-201 приведена копия задания на оценку, где в п. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка, приведен следующий пункт: «Установления диапазона рыночной стоимости не требуется».

Судебный эксперт на поставленный вопрос о соответствии отчета оценщика стандартам оценки ответил положительно, что отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Также судебны         й эксперт  указал, что ограниченный срок реализации, установленный Федеральным законом № 229-ФЗ, влияет на рыночную стоимость объектов оценки.

Из материалов дела следует, что ответчик осуществил оценку спорных объектов, определил рыночную стоимость в размере  117 942 375  руб. (без учета  НДС).

В заключении судебной экспертизы указано, что рыночная стоимость спорных объектов на дату осуществления оценки ответчиком составляет в общем 130 494 000 руб.  (без НДС).

Следовательно,  разница между отчетами ответчика и судебной экспертизы составляет менее 10 процентов, что свидетельствует об отсутствие существенного расхождения, а соответственно, об отсутствии возможных недостоверности и ошибках в отчетах ответчика.

В соответствии с ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4).

Из спорного отчета следует, что он отвечает принципам оценки, отраженным в ФСО № 3, так как информация, приведенная в нем, подтверждена должным образом, позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В отчете подробно дано описание объектов, обоснование принятых оценщиком подходов для оценки – сравнительного, описаны причины выбора именно этого подхода, приведены обоснования принятых оценщиком корректировок.

Согласно п. 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Соответственно, суд полагает, что само по себе незначительное расхождение (менее 10%) между стоимостью имущества, определенной ответчиком в отчетах и в заключении судебной экспертизы, не означает, что один из отчетов является недостоверным.

 Таким образом, оценив материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд полагает, что отчет ответчика является достоверными и обоснованными, объективным и соответствует требованиям стандартов оценки.

При таких обстоятельствах иск подлежит отклонению.

Из системного анализа всех положений пункта 50 Постановления Пленума ВС РФ N 50 в совокупности с нормами статей 170, 271 АПК РФ следует, что необходимость указания судами в резолютивной части судебного акта надлежащей оценки имущества должника касается случаев, когда суд признает недействительными оспариваемый отчет оценщика или постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки.

Подобная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.06.2018 по делу № А56-70006/2017.

 Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 48, 167-170, 176, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Заменить  ФГУП «ГВСУ № 3» на правопреемника ФГУП  «Главное военно-строительное управление № 14».

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                           Трощенко Е.И.