СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Томск                                                                                                       Дело № А45-2672/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Л.И. Ждановой,

судей Е.Г. Шатохиной, М.А. Фертикова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 21.10.2017 (сроком на 3 года),

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии г. Новосибирска (07АП-8013/2017) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 июля 2017 года по делу № А45-2672/2017 (судья Г.М. Емельянова)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания С4» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, 630039, 

<

...>)

к мэрии г. Новосибирска

об изменении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Компания С4» (далее – истец, ООО «Компания С4» общество) обратилось в арбитражный суд  с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к мэрии г. Новосибирска (далее – ответчик, мэрия)  о внесении изменений в договор а именно, изложения пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет с 08.10.2015 - составляет 1 583 062 руб. в год или 131 921,83 руб. в месяц».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26 июля 2017 года по делу № А45-2672/2017 внесены изменения в п. 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р, пункт 2.1. изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика от 25.05.2017 № 27-04/17-СА2 выполненного ООО «Акцент» и составляет 1 583 062 (один миллион пятьсот восемьдесят три тысячи шестьдесят два) рубля в год или 131 921 (сто тридцать одна тысяча девятьсот двадцать один) рубль 83 копейки в месяц».

Не согласившись с состоявшимся решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит следующие доводы: при подписании договора аренды от истца каких-либо возражений не поступало; истец не представил доказательства того, что недостатки объекта аренды не могли быть ему известны на дату заключения договора; оценщик, осуществивший оценку по ходатайству истца, не был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; суд первой инстанции не вправе был ставить перед экспертом вопрос о размере арендной платы с даты заключения договора; истец не является лицом, которое вправе по собственной инициативе производить оценку предоставленного в аренды земельного участка; представленный истцом отчет об оценки, проведенная по делу экспертиза  не могут служить основанием для возложения на мэрию обязанности по внесению изменений в договор  в части изменения размера аренной платы; фактически требования истца направлены на оспаривание оценки размера арендной платы за использование земельного участка, произведенной при заключении договора аренды, вместе с тем, оспаривание такой оценки возможно до момента заключения договора аренды; в случае несогласия с условиями пользования земельного участка, предложными мэрией при заключении договора аренды, истец не был лишен возможности передать разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на рассмотрение суда на основании ст. 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) или отказаться от отношений полностью; истец не представил доказательства, свидетельствующие о нарушении мэрией прав и законных интересов истца, вследствие которых он был лишен возможности осуществлять предпринимательскую деятельность; в рамках дела № А45-20818/2016 между истцом и ответчиком утверждено мировое соглашение, при утверждении которого ответчик согласился с размером арендной платы, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для пересмотра условия договора о размере арендной платы.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представил возражение на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.

23.11.2017 от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копий заключения № 18/19 от 22.06.2017, свидетельства о допуске к определенному виду работ.

23.11.2017 в порядке ст. 81 АПК РФ ответчик представил письменные объяснения по апелляционной жалобе, в которых указал на то, что представленное истцом экспертное заключение не содержит каких-либо выводов о недостатках земельного участка, невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования; представленные истцом письма, адресованные ООО «АСМ ФИО2», не соответствуют принципам относимости и допустимости доказательств по делу.

27.11.2017 от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: копий письма от 09.11.2015 № 48, письма от 18.04.2017 № 23, заключения ООО «АСМ ФИО2» от 04.07.2017 № 21; свидетельства о допуске к определенному виду работ ООО «САМ ФИО2», письма в мэрию от 06.04.2016, заключения ЗАО «Керн» от 22.06.2017 № 95/04, свидетельства о допуске к определенному виду работ ЗАО «Керн».

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы возражения на жалобу, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интерне-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

Рассмотрев ходатайство истца о приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для его удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

По смыслу частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, а также в случае отказа судом первой инстанции в удовлетворении соответствующего ходатайства.

Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что их не приобщение может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, представленные истцом документы, принял в качестве дополнительных доказательств.

Изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, письменных пояснений, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между мэрией г. Новосибирска и ООО «Компания С4» заключен договор аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015 по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату земельный участок общей площадью 13200 кв.м. с кадастровым номером 54:35:053490:10, расположенный по адресу г. Новосибирск, Кировский район, 18 Бронный переулок. Срок действия договора аренды с 08.10.2015 по 08.10.2025.

Пунктами 2.1, 2.3.1, 2.3.2 договора определено, что размер арендной платы по договору составляет 4 884 000 руб. в год или 407 000 руб. в месяц и подлежит внесению арендатором на расчётный счёт арендодателя ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Размер арендной платы по договору определен на основании отчета об оценки № 3995 (лд. 23-96 том 2).

Считая размер арендной платы завышенным, истец обратился к независимому оценщику с целью определения размера годовой арендной платы с учетом особенностей земельного участка.

Согласно отчета ООО «Абсолют» от 07.02.2017 № 0480 стоимость годовой арендной платы составляет 1 589 077 руб. в год или 132 423,08 руб. в месяц, что в более чем в три раза меньше указанной в договоре суммы.

Истец обратился к ответчику с предложением об изменении условий договора о цене (вх. 31/20834 от 28.12.2016), однако ответа на обращение не последовало.

Истец, ссылаясь на то, что он фактически лишен возможности осуществлять использование земельного участка в целях строительства, поскольку на земельном участке обнаружены теплотрасса и трубопроводы из чугунных труб, на демонтаж которых необходимы дополнительные средства, земельный участок представляет собой заболоченную местность с торфяными болотами, что также налагает на арендатора дополнительные затраты по устранению недостатков, обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований. При этом принял во внимание заключение эксперта ООО «Акцент» от 25.05.2017 №27-04/17-СА2, в соответствии с которым рыночная величина годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:10 площадью 13 200 кв.м., по состоянию на 08.10.2015 составляет 1 583 062 руб.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статей 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст. ст. 65, 75 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований, представив письменные доказательства, содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, раскрыть те доказательства, на которые оно ссылается.

В обоснование требований об изменении условий договора в части размера арендной платы истец ссылается на то, что он фактически лишен возможности осуществлять использование земельного участка в целях строительства, поскольку, на земельном участке обнаружены теплотрасса и трубопроводы из чугунных труб, на демонтаж которых необходимы дополнительные средства; земельный участок представляет собой заболоченную местность с торфяными болотами, что также налагает на арендатора дополнительные затраты по устранению недостатков; размер арендной платы является завышенным и установленным без учета особенностей и характеристик земельного участка.

Между тем, несоответствие размера арендной платы рыночной стоимости или размеру арендной платы определенной на основании иного отчета об оценки не поименовано в статье 450 ГК РФ в качестве основания для изменения условий договора в судебном порядке.

При этом не имеет правового значения то, что о несоответствии установленного в договоре размера арендной платы размеру арендной платы, установленному с учета особенностей и характеристик земельного участка, истец узнал уже после заключения договора, поскольку последний без каких либо возражений подписал договор аренды.

Доказательств того, что истец при заключении договора являлся слабой стороной и не имел возможности заявлять возражения относительно содержания спорного пункта договора, в деле не имеется (пункты 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Более того, при заключении мирового соглашения, утвержденного в рамках дела № А45-19954/2016 (о взыскании с ООО «КОМПАНИЯ С 4» (ответчик) задолженности по арендной плате в размере 3 164 096,77 руб., неустойки в размере 298 810,20 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р, обязании освободить земельный участок) ООО «КОМПАНИЯ С 4» (ответчик) каких-либо возражений по размеру арендной платы не заявляло.

Вместе с тем, в силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.02.2004 N 1-О, мировое соглашение представляет собой соглашение сторон о прекращении спора на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок, что является одним из процессуальных средств защиты субъективных прав. Не включение в текст мирового соглашения условий о необходимости выполнения каких-либо дополнительных обязательств означает соглашение сторон о полном прекращении гражданско-правового конфликта и влечет за собой потерю права сторон на выдвижение новых требований (эстоппель), вытекающих как из основного обязательства, так и из дополнительных по отношению к основному обязательств. Утвержденное арбитражным судом мировое соглашение, которым стороны урегулировали спор, направлено на прекращение гражданско-правового конфликта в полном объеме, как в отношении основного, так и связанных с ним дополнительных обязательств, которые могут быть предъявлены впредь.

Ссылка истца на  отсутствие возможности осуществлять использование земельного участка в целях строительства (на земельном участке обнаружены теплотрасса и трубопроводы из чугунных труб, на демонтаж которых необходимы дополнительные средства, земельный участок представляет собой заболоченную местность с торфяными болотами, что также налагает на арендатора дополнительные затраты по устранению недостатков) как на основание для внесения изменений в договор аренды не может быть принята во внимание, исходя из следующего.

Вступая в договорные отношения с ответчиком,  выбирая место размещения объекта и заявляя о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта по процедуре, регламентированной статьями 30, 31 и 32 ЗК РФ, введенного в действие с 30.10.2001  (постановление Мэрии города Новосибирска от 21.09.2012 № 9620 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плате территории и о предварительном согласовании обществу места размещения торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой, постановление мэрии города Новосибирска от 27.07.2015 № 4928 о предоставлении обществу в аренду земельного участка для строительства торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой - л.д. 74-75 том 2), арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия на нем теплотрассы и трубопровода, о наличии которых ООО «Компания С4» было известно  при выборе земельного участка и заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательство по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что общество на момент заключения договора аренды было согласно с его условиями, а также с предоставленным в аренду земельным участком,  и не воспользовалось своими правами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе на составление протокола разногласий, и не оценило свой предпринимательский риск, связанный с расходами, которое оно понесет в связи с освоением спорного участка.

ООО «Компания С4», заключая договор аренды, должно было исходить из того, что вследствие заключения оспариваемого договора оно несет риск предпринимательской деятельности, установленный статьей 2 ГК РФ.

Представленное истцом в материалы дела письма от 06.04.016, от 09.11.2015 за № 58, от 18.04.2016 за № 23, заключение ЗАО «Керн» и заключение ГИП ООО «АСМ ФИО2» № 22 от 04.07.2017, несмотря на наличии свидетельств о допуске к определенным видам работ, не подтверждают невозможность использования земельного участка по назначению – для строительства торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой. В данных документах не конкретизированы причины (с привязкой к панируемой площади застройки, объекту строительства и его характеристикам, в том числе к этажности объекта, площади застройки, назначения объекта, места размещения объекта, площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта строительства и которая в силу определенных обстоятельств не может быть использована в данных целях), препятствующие использованию земельного участка по его целевому назначению (строительство многофункционального объекта).

В рассматриваемом случае истец ошибочно отождествляет необходимость несение расходов на освоение земельного участка, для подготовки земельного участка к строительству с недостатками арендуемого земельного участка, свидетельствующими о необходимости внесения изменений в договор аренды.

Отклоняя доводы истца о невозможности использования земельного участка для целей строительства, суд апелляционной инстанции также исходит из следующего.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Пунктом 4 статьи 614 Кодекса также предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Приведенные положения, закрепленные в статьях 612, 614 ГК РФ, развивают применительно к отношениям по аренде имущества общие положения пункта 2 статьи 328 ГК РФ, согласно которому в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

С учетом изложенного, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Между тем, обстоятельства, с которыми истец связывает необходимость уменьшения арендной платы по договору, не были следствием изменения или ухудшения условий использования предоставленного для строительства земельного участка. Как указывалось ранее, земельный участок предоставлялся на основании заявления общества с его предварительным согласованием.

К тому же, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению по вине ответчика, не позволяют сделать выводы и установить обстоятельства, с которыми гражданское законодательство связывает правовую возможность уменьшения арендной платы.

Оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что правовые основания для изменения условий договора, предусмотренные статьями 450, 451 ГК РФ, а также статьи 612 ГК РФ, отсутствуют, в связи с чем, требование истца не подлежит удовлетворению, а решение, принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта  в порядке пункта 2 статьи 269 АПК РФ об отказе в удовлетворении требований общества.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 июля 2017 года по делу № А45-2672/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

Л.И. Жданова

 

ФИО3

 

Судьи

Е.Г. Шатохина

 

 

М.А. Фертиков